Investir à Aigues-Mortes : guide complet pour réussir son investissement immobilier locatif

Investir à Aigues-Mortes en 2025 : niche rentable… à condition de maîtriser les codes

Investir à Aigues-Mortes intrigue de plus en plus d’investisseurs avertis. Pourquoi ? Parce qu’une petite ville comme Aigues-Mortes, au cœur de la Camargue et aux portes de Montpellier et Nîmes, combine tension locative élevée et attrait patrimonial. Mais attention : investir à Aigues-Mortes ne s’improvise pas. Les loyers sont soutenus à 14-15 €/m², les prix au m² autour de 4280 €/m² (estimation), pour un rendement brut moyen de 4,2%. Ce guide vous montre comment investir à Aigues-Mortes avec méthode : prix réels, loyers, rendement, quartiers, fiscalité et financement. Vous y trouverez des calculs concrets et des stratégies pratiques pour réussir votre investissement locatif Aigues-Mortes en 2025, sans survol ni promesses faciles. Découvrez où et comment investir à Aigues-Mortes, ce qu’il faut négocier, et comment viser un cash-flow optimisé dans une commune attractive mais exigeante.

---

Pourquoi investir à Aigues-Mortes en 2025 ?

Aigues-Mortes est une petite ville camarguaise du Gard, adossée aux bassins d’emploi de Montpellier et Nîmes, avec un profil résolument résidentiel et touristique. Pour investir à Aigues-Mortes en 2025, vous bénéficiez d’une demande portée par les actifs locaux, les seniors et un afflux saisonnier régulier, le tout dans un cadre historique rare.

Aigues-Mortes, petite ville, grands enjeux

• Demande locative solide : tension locative évaluée à 9/10, favorable à la limitation de la vacance.
• **Marché patrimonial : rendement brut moyen autour de 4,2%, plus “sécurisateur” que “cash-flowiste”.
• Effet littoral** : proximité des plages et de la Camargue, valorisation d’adresse et de cadre.
• **Connexion métropole : accès à Montpellier et Nîmes pour l’emploi, les études et les services supérieurs.

Point de vigilance : En petite ville, chaque micro-emplacement compte. Investir à Aigues-Mortes réussit quand vous achetez le bon bien, dans la bonne rue, au bon prix, avec la bonne stratégie fiscale.

Contexte et transparence des données en 2025

• Loyers documentés : 14 €/m² et 15 €/m² selon portails, avec une hausse récente à +9%**.
• Rentabilité publiée : rendement brut moyen 4,2%, tension 9/10.
• **Prix au m² estimé : méthode déduite loyers/rendement donnant environ 4200-4400 €/m² (estimation).

Cette transparence méthodologique est essentielle pour un investissement locatif Aigues-Mortes rigoureux dans une petite ville où les transactions publiées sont moins nombreuses qu’en métropole.

Attractivité résidentielle : qui loue à Aigues-Mortes ?

• Actifs locaux** : proximité des services, mobilités quotidiennes vers les pôles voisins.
• Seniors : recherche de confort, calme, commodités et patrimoine.
• Saisonnier encadré : meublé de tourisme en respect des règles locales (à vérifier avant achat).
• **Nouveaux télétravailleurs : demande pour des surfaces plus grandes en périphérie.

Astuce : Positionnez votre bien dans la typologie dominante du secteur ciblé. En centre-bourg, privilégiez un T2/T3 optimisé et bien noté au DPE ; en périphérie, un T3/T4 avec stationnement peut sécuriser la clientèle familiale.

---

Prix, loyers et rendements à Aigues-Mortes

Investir à Aigues-Mortes exige de bien mettre en regard le loyer, le prix au m² et la rentabilité. Voici ce qui ressort des données 2025 disponibles et des estimations méthodiques lorsqu’aucun prix de vente officiel n’est publié par typologie.

Prix au m² : ordres de grandeur et méthode

• Rappel loyers : 14 €/m² et 15 €/m² (moyenne ville).
• Rendement brut moyen : 4,2%.
• Méthode d’estimation** :
  • Loyer annuel au m² : 15 × 12 = 180 €/m²/an.
  • Prix estimé au m² : 180 / 0,042 ≈ 4285 €/m².
• **Fourchette à retenir : 4200-4400 €/m² (estimation).
• Centre-ville locatif : rues à 14 €/m² indiquant une tension intra-muros.

Détails par typologie (ventes, estimation)

• Appartements : 4100-4400 €/m².
• Maisons : 4200-4600 €/m².

Point de vigilance : Les écarts s’expliquent par l’adresse, l’étage, l’état, le DPE, la copropriété et la négociation. Vérifiez systématiquement au moins 3 ventes récentes comparables dans le périmètre.

Loyers à Aigues-Mortes : niveaux utiles pour vos calculs

• Loyer moyen : 14 €/m² (niveau bas de fourchette publié).
• Loyer moyen : 15 €/m² (agrégé), évolution récente +9%**.
• Tension locative : 9/10 (vacance limitée en moyenne).

Loyers indicatifs par typologie (location nue vs meublée) :

• **Studio : 16 €/m² nu, 18 €/m² meublé (estimation).
• T2 : 15 €/m² nu, 16 €/m² meublé (estimation).
• T3+ : 13 €/m² nu, 14 €/m² meublé (estimation).

Astuce : Cibler la fourchette haute des loyers suppose un bien rénové, une note DPE performante, une cuisine équipée et un stationnement sécurisé. Une mise au marché au “juste prix” accélère la location et réduit la vacance.

Rendements observés et interprétation

• Rendement brut moyen : 4,2% (cohérent avec 14-15 €/m² et ≈ 4200-4400 €/m²**).
• Rendement net indicatif : 3,3-3,5% (en retenant ≈ 20% de charges courantes des loyers).

Par typologie (ordres de grandeur) :

• Studios/T1 : 4,5-5,2% brut (prime au m²).
• T2/T3 : 3,8-4,5% brut (cœur de marché).
• T4+/Maisons : 3,2-4,0% brut (logique patrimoniale).

Point de vigilance : Ces rendements sont des moyennes. Investir à Aigues-Mortes avec un meilleur rendement reste possible via une négociation réussie, des travaux à forte valeur locative, un ameublement qualitatif en meublé longue durée et une stratégie fiscale adaptée.

---

Où investir à Aigues-Mortes : quartiers et secteurs

Aigues-Mortes est une petite ville : la micro-localisation est déterminante. L’investissement locatif Aigues-Mortes se joue dans le détail de rue, l’orientation, le stationnement, la copropriété et la qualité énergétique.

Centre-bourg intra-muros

Cœur historique, commerces, cafés, services et cachet patrimonial. Demande locative structurelle, soutenue en saison.

• Profil locataire :
  • Actifs et seniors recherchant la centralité.
  • Résidences secondaires et saisonnier encadré (règles locales à vérifier).
• Prix et loyers :
  • **Loyer : 14-16 €/m² selon rue, étage et état.
  • Prix au m² (ventes, estimation) : 4300-4600 €/m².
• Avantages** :
  • Demande profonde, accès immédiat à tout, valorisation patrimoniale.
• Points de vigilance :
  • Bruit, charges de copropriété élevées possibles, DPE parfois dégradés dans l’ancien, saisonnalité à cadrer.

Secteurs résidentiels autour des remparts

Tissu urbain mêlant petits collectifs, maisons de ville et axes de desserte locale. Bon compromis entre calme et accessibilité.

• Profil locataire :
  • Ménages et familles cherchant confort et stationnement.
• Prix et loyers :
  • **Loyer : 13-15 €/m².
  • Prix au m² (ventes, estimation) : 4100-4400 €/m².
• Avantages** :
  • Vacance limitée (tension 9/10), surfaces plus généreuses, parkings plus accessibles.
• Points de vigilance :
  • Qualité de construction hétérogène, coûts d’entretien des maisons à anticiper.

Périphérie et zones pavillonnaires

Accessibilité routière, stationnement facile, surfaces supérieures. Loyers au m² légèrement plus bas mais budget d’achat souvent plus doux.

• Profil locataire :
  • Familles, télétravailleurs, profils cherchant surface et calme.
• Prix et loyers :
  • **Loyer : 12-14 €/m².
  • Prix au m² (ventes, estimation) : 3900-4200 €/m².
• Avantages** :
  • Surfaces plus grandes, extérieur/parking, vacance potentiellement faible si proche commodités.
• Points de vigilance :
  • Éloignement relatif, revente plus sélective selon le micro-emplacement.

Micro-emplacements à privilégier

• Rues calmes à 2-5 minutes des commerces.
• Stationnement privatif ou aisé (levier de mise en concurrence).
• Exposition lumineuse, faibles vis-à-vis, espaces extérieurs même modestes.
• Copropriétés bien tenues, faibles risques de travaux lourds à court terme.

Astuce : Visez un “triangle d’or” micro-localisé réunissant qualité de rue, stationnement et DPE correct. Ce trio justifie un loyer dans la fourchette haute et réduit le risque locatif.

---

Comment calculer le rendement locatif à Aigues-Mortes

Le calcul du rendement locatif Aigues-Mortes repose sur des formules simples, mais la fiabilité vient des hypothèses. En petite ville, soignez vos hypothèses de vacance, charges et travaux.

Formules à connaître

• **Rendement brut : (loyer annuel / prix d’achat) × 100.
• Rendement net : [(loyer annuel − charges) / prix d’achat] × 100.
• Rendement net/net** : prise en compte de la fiscalité (régime LMNP, micro-BIC, réel, déficit foncier, SCI).

Charges usuelles à intégrer :

• Taxe foncière, assurance PNO.
• **Gestion locative : 6-8% TTC des loyers.
• Entretien**, provisions de copropriété.
• Vacance technique : 3-4%/an (tension 9/10 favorable, mais prudence).

Exemple 1 (cas réel-type) : T2 de 45 m² en location nue

Cet exemple illustre un investissement locatif Aigues-Mortes “résidence principale”.

Hypothèses de calcul

• **Typologie : T2 de 45 m².
• Prix d’achat** : 193500 € (soit 4300 €/m², estimation).
• Loyer mensuel : 675 € (soit 15 €/m²).
• Financement : 25 ans à 4,0% (hypothèse de travail).
• **Frais d’acquisition : 8% (hypothèse de travail).

Rendement brut

• Loyer annuel** : 675 € × 12 = 8100 €.
• Prix total (avec frais) : ≈ 209980 €.
• Rendement brut : (8100 € / 193500 €) × 100 = ≈ 4,2%.

Charges annuelles estimées

• Taxe foncière : 1000 €.
• Assurance PNO : 120 €.
• Gestion locative (7%) : 567 €.
• Entretien/copropriété : 900 €.
• Vacance (4%) : 324 €.
• Total charges : 2911 €/an.

Rendement net (avant impôts)

• Revenu net : 8100 € − 2911 € = 5189 €.
• Rendement net : (5189 € / 193500 €) × 100 = ≈ 2,7%.

Cash-flow mensuel (ordre de grandeur)

• Loyer : +675 €.
• Charges provisionnées : −243 €.
• Crédit (25 ans, 4,0%, 210000 € ≈) : −1108 €/mois.
• Cash-flow net : ≈ −676 €/mois.

Lecture : Dans une logique patrimoniale, investir à Aigues-Mortes peut générer un cash-flow négatif au départ. La performance passe alors par la négociation à l’achat, l’optimisation fiscale (ex. **LMNP au réel si meublé pertinent) et l’amélioration du DPE pour viser des loyers hauts de fourchette.

Exemple 2 (scénario exploratoire) : Studio meublé de 22 m²

Un studio meublé de petite surface peut viser un rendement légèrement supérieur, à condition de bien acheter et d’offrir un ameublement qualitatif.

Hypothèses de calcul (estimation)

• Surface : 22 m².
• Prix d’achat** : ≈ 95700 € (soit 4350 €/m², estimation).
• Loyer mensuel meublé : ≈ 396 € (soit 18 €/m², estimation).
• **Frais d’acquisition : 8% (hypothèse).
• Gestion locative : 7% des loyers, vacance 3%.

Rendement brut

• Loyer annuel** : 396 € × 12 = 4752 €.
• Rendement brut : (4752 € / 95700 €) × 100 = ≈ 5,0%.

Charges annuelles estimées

• Taxe foncière : 650 € (petite surface).
• PNO : 100 €.
• Gestion (7%) : 333 €.
• Entretien/copro : 450 €.
• Vacance (3%) : 143 €.
• Total charges : ≈ 1676 €.

Rendement net (avant impôts)

• Revenu net : 4752 € − 1676 € = 3076 €.
• Rendement net : (3076 € / 95700 €) × 100 = ≈ 3,2%.

Interprétation : Le studio meublé améliore le rendement brut (≈ 5,0%) mais sa surface réduit parfois la profondeur de marché hors saison. Le régime LMNP au réel peut substantiellement améliorer le net/net via amortissements.

Sensibilités : comment tendre vers l’équilibre de cash-flow ?

• Négociation achat : −5 à −10% sur le prix peut ajouter +0,3 à +0,6 point de rendement.
• Travaux à impact DPE : passer une étiquette F à D peut justifier +0,5 à +1,0 €/m² de loyer.
• Ameublement qualitatif : en meublé longue durée, viser +1 €/m² par rapport au nu quand l’offre est rare.
• Gestion optimisée : déléguer à 6% au lieu de 8% économise ≈ 2% des loyers.
• **Vacance réduite : passer de 4% à 2% de vacance améliore le net de ≈ 2% des loyers.

Astuce : Faites un double scénario “baseline” et “optimisé”. Investir à Aigues-Mortes devient convaincant quand le scénario optimisé reste réaliste (micro-emplacement, DPE, ameublement, gestion).

---

Financement et cash-flow à Aigues-Mortes

Le contexte 2025 est plus favorable au financement qu’en 2023-2024, mais l’accès au crédit reste sélectif. Pour un investissement locatif Aigues-Mortes, votre montage financier est le premier levier de performance.

Taux et tendances en 2025

• Reprise des transactions** et conditions de financement en amélioration.
• Taux encore hétérogènes selon profils, banques et durées.
• **PTZ étendu (utile plutôt en résidence principale, mais effet d’entraînement global sur le marché).

Astuce : Obtenez au moins 2-3 offres bancaires ou de courtiers. Un différentiel de 0,20 point** de taux peut changer l’issue de votre cash-flow.

Stratégies de financement à calibrer

• Prêt bancaire classique :
  • **Apport recommandé 10-20% pour améliorer le taux et le reste à vivre.
  • Durée** ajustée pour lisser la mensualité vs coût total du crédit.
• Prêt sans apport :
  • Possible pour très bons profils, mais plus sélectif.
  • Impact potentiel sur le taux ; à arbitrer selon l’objectif de cash-flow.
• Crédit relais :
  • Pertinent si vous arbitrez un bien existant pour financer l’acquisition.
• Assurances et garanties :
  • Négociez l’ADI, comparez la délégation (gain potentiel de +10 à +30 €/mois).
  • Garanties alternatives au cautionnement classique si profil spécifique.

Charges à prévoir à Aigues-Mortes

• Mensuelles :
  • Crédit (durée, taux, assurance).
  • **Gestion locative : 6-8% TTC des loyers (si déléguée).
• Annuelles** :
  • Taxe foncière, PNO, GLI éventuelle.
  • Entretien, provisions de copropriété.
  • Vacance technique : 3-4%/an (tension 9/10 mais prudence).
  • Petits travaux et équipements (obsolescence).

Point de vigilance : Sur une petite ville, une copropriété avec gros travaux à 2-3 ans peut dégrader votre TRI. Demandez PV d’AG, carnet d’entretien, tantièmes, appels de fonds des 3 dernières années.

Optimiser le cash-flow sans dégrader le bien

• Négociation :
  • Argumentez via DPE, vétusté, **devis chiffrés.
  • Objectif : acheter sous la médiane 4280 €/m² quand l’état le justifie.
• Montage** :
  • Allonger à 25 ans pour baisser la mensualité si la banque suit votre profil.
  • Délégation d’assurance et garanties optimisées.
• Exploitation :
  • Meublé pertinent en T1/T2 pour prime de loyer (+1 à +2 €/m²).
  • Qualité perçue : cuisine équipée, rangements, fibre, éclairage, état parfait.
• Fiscalité :
  • LMNP au réel pour amortir et neutraliser l’impôt 5-15 ans selon cas.
  • **Déficit foncier si travaux structurels et location nue.

Feuille de route opérationnelle en 7 étapes

1. Définir le budget : cible mensuelle, capacité d’endettement, apport 0-20%.
2. Valider le secteur : centre-bourg vs résidentiel vs périphérie, profil locataire cible.
3. Construire un pipe : 8-12 biens analysés, 3-4 visites pertinentes.
4. Chiffrer : loyers 14-15 €/m², charges, vacance 3-4%, DPE et travaux.
5. Monter le dossier : 2-3 banques/courtiers, négociation assurance, garanties.
6. Optimiser la fiscalité** : LMNP, micro-BIC vs réel, ou **déficit foncier.
7. Suivre l’exploitation** : indexation, entretien préventif, relation locataire soignée.

---

Fiscalité de l’investissement immobilier à Aigues-Mortes

La fiscalité n’est pas un “bonus”, c’est un pilier du rendement net/net. Investir à Aigues-Mortes sans intégrer le bon régime revient à renoncer à une partie de la performance.

LMNP (loueur meublé non professionnel)

• Micro-BIC :
  • **Abattement forfaitaire 50%.
  • Plafond** de recettes 77700 €.
• Réel :
  • Amortissements (bien + mobilier).
  • Possibilité de 0 € d’impôt pendant 5-15 ans selon profil et charges.

Astuce : En T1/T2 meublés bien équipés, le LMNP au réel est souvent le meilleur allié du net/net à Aigues-Mortes.

Déficit foncier (location nue)

• Principe :
  • Déduction des travaux sur les revenus fonciers.
  • Imputation sur le revenu global jusqu’à 10700 €/an (hors intérêts).
• Intérêt :
  • Réduire l’impôt à court terme.
  • Valoriser des biens à rénover (surtout en centre ancien).

SCI (IR ou IS)

• SCI à l’IR :
  • Transparence fiscale, simplicité pour petits patrimoines familiaux.
• SCI à l’IS :
  • Amortissement comptable, fiscalité différée jusqu’à la revente (plus-value pro).
  • Transmission facilitée via cession de parts.

Point de vigilance : Chaque régime emporte des conséquences à 5-20 ans. Faites valider votre choix par un expert-comptable et un notaire avant d’investir à Aigues-Mortes.

---

Récap express pour investir à Aigues-Mortes en 2025

• Prix au m² (estimation) : ≈ 4200-4400 €/m².
• Loyers moyens : 14-15 €/m² (avec +9% récent signalé).
• Rendement brut moyen : ≈ 4,2%.
• Tension locative : 9/10 (vacance réduite en moyenne).
• Stratégie gagnante :
  • Acheter sous la médiane quand l’état le justifie.
  • Viser un DPE performant et un équipement soigné.
  • Exploiter le meublé en petites surfaces quand pertinent.
  • Choisir une fiscalité adaptée (LMNP au réel ou déficit foncier).
  • Négocier le financement (banques/assurances) pour lisser la mensualité.

Conclusion opérationnelle : L’investissement locatif Aigues-Mortes est avant tout patrimonial. La performance vient de la somme des détails – prix d’acquisition, DPE, ameublement, gestion et fiscalité. En respectant cette grammaire, une petite ville comme Aigues-Mortes devient une niche rentable et pérenne.

---

Investir à Aigues-Mortes : est-ce vraiment le meilleur choix pour votre rentabilité ?

Paris, Lyon, Bordeaux... Ces métropoles continuent de séduire les investisseurs année après année. Pourtant, les prix au m² ont atteint des niveaux records, la fiscalité pèse lourd, et les rendements dépassent rarement 3 à 6% bruts.

**Le constat : rentabiliser un investissement immobilier dans ces zones prend souvent de nombreuses années, et une simple période sans locataire peut sérieusement compromettre la performance.

À Aigues-Mortes, comme dans toutes les villes de taille similaire, il est difficile de dépasser des rendements bruts de 8%, 9% ou même 10% pour les plus gros immeubles de rapport. La question que se posent légitimement tous les investisseurs est donc : Où faut-il investir pour optimiser sa rentabilité ?**

C'est pourquoi un nombre grandissant d'investisseurs éclairés font le choix de la diversification, en se tournant vers des territoires combinant forte rentabilité et risque contrôlé, comme la Franche-Comté et plus spécifiquement les villes de Montbéliard et Belfort.

Cette région demeure relativement peu connue du grand public (bien que les investisseurs lyonnais, suisses et parisiens la découvrent de plus en plus), avec des loyers qui restent attractifs, une demande locative alimentée par les bassins d'emploi industriels comme Peugeot (Stellantis), et des prix d'achat bien plus accessibles.

Un investissement y produit régulièrement une rentabilité nette deux fois supérieure à celle des grandes villes, sans sacrifier la sécurité ni la qualité des locataires.

---

Ce qui distingue Hagnéré Investissement pour les investisseurs exigeants

Hagnéré Investissement accompagne les particuliers et expatriés qui souhaitent investir en toute sérénité dans l'immobilier locatif performant, sans gérer la moindre contrainte.

Nous opérons exclusivement en **Franche-Comté, un territoire que nous maîtrisons parfaitement, et où nous avons construit un réseau complet de partenaires de confiance.

Notre garantie : rendement brut minimal de 8%, 100% net d'impôts

Nous ne proposons à nos clients que des opportunités garantissant au minimum 8% de rendement brut net d'impôts.**

Si un projet ne répond pas à ce critère, il n'est tout simplement pas proposé. Si nous ne réussissons pas à identifier des projets rentables correspondant à vos critères (ce qui ne s'est jamais produit), vous ne payez rien et la mission est caduque.

Cette garantie est formalisée dans une lettre de mission officielle qui fait office de contrat.

**Notre engagement : identifier, rénover, louer et gérer des biens à forte rentabilité, en garantissant une transparence totale sur chaque phase du projet.

Hagnéré Patrimoine

Accompagnement patrimonial personnalisé. Profitez d'un entretien gratuit de 45 minutes pour découvrir nos solutions adaptées à vos objectifs.

360°

Bilan complet

45 min

Gratuites

100%

Personnalisé

Prendre rendez-vousDécouvrir nos services

lmnp.ai

Simplifiez votre comptabilité meublée avec notre logiciel IA. Conformité garantie, tarif imbattable, en autonomie ou avec expert-comptable.

179€

Autonomie

249€

Expert-comptable

100%

Conforme

Découvrir lmnp.aiVoir les tarifs

---

Comment fonctionne un projet clé en main avec Hagnéré Investissement

1. Recherche du bien optimal

Nos équipes effectuent votre étude patrimoniale et déterminent votre budget ou votre capacité d'emprunt. Par la suite, une lettre de mission officielle encadrant la prestation et garantissant des rendements minimums supérieurs à 8% nets d'impôts est signée. Cette lettre vous garantit que vous ne supporterez aucun frais si nous échouons à vous présenter des appartements ou immeubles de rapport avec ces rendements et cette fiscalité neutre.

Nous analysons chaque opportunité selon :**

• La tension locative réelle
• Le potentiel de valorisation du quartier
• La fiscalité applicable (LMNP, déficit foncier, SCI à l'IS, **Denormandie)
• La plus-value potentielle grâce à la rénovation.

2. Rénovation et équipement

Dès le bien acquis, nous orchestrons l'intégralité des travaux avec nos entreprises partenaires locales (artisans, architectes, décorateurs).

Tout est pensé pour la rentabilité et la durabilité** : matériaux de qualité, finitions irréprochables, décoration moderne adaptée à la cible locataire.

Nous livrons un bien **prêt à louer, conforme aux normes énergétiques et attractif dès la première visite.

3. Mise en location et gestion complète

Grâce à notre collaboration avec plusieurs agences locales et une plateforme de gestion digitale, le bien est mis en location sans délai** après la rénovation.

Nous prenons en charge :

• La création de l'annonce
• La sélection des candidats locataires
• La signature du contrat de bail
• Le suivi administratif complet

Nos clients reçoivent **chaque mois un reporting transparent et détaillé avec le montant des loyers perçus et les charges éventuelles.

4. Accompagnement fiscal, comptable et patrimonial

Pour nos clients investisseurs (résidents ou expatriés), nous proposons aussi une prise en charge comptable et fiscale** via nos partenaires agréés.

Nous offrons également un accompagnement personnalisé pour vos déclarations fiscales et comptables.

**Si vous le souhaitez, nous pouvons assurer votre suivi en tant que gestionnaire de patrimoine avec Hagnéré Patrimoine pour une vision complète de votre patrimoine.

---

Exemples de projets aboutis

Studio Montbéliard - Marie - 41060€

• Rendement brut : 22,97% (location courte durée)
• Rendement net : 15,44%
• Surface : 12 m²
• Loyer mensuel : 786€ (Airbnb/Booking)
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 8 ans
• **Statut : Loué et performant

T2 Seloncourt - Aymen - 83985€

• Rendement brut : 8,72%
• Rendement net : 6,86%
• Surface : 41 m²
• Loyer mensuel : 610€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 14 ans
• Avantage : Parking fermé inclus
• **Statut : Loué en quelques jours

Immeuble Beaucourt - Jérôme - 523125€

• Rendement brut : 9,86%
• Rendement net : 8,50%
• Surface : 300 m² (3 lots)
• Loyers mensuels : 4300€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 9 ans
• **Localisation : À 10 min de la Suisse
• Statut : 100% loué

Immeuble Bavilliers - Justine - 385000€

• Rendement brut : 9,15%
• Rendement net : 7,72%
• Surface : 220 m² (4 appartements)
• Loyers mensuels : 2935€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 12 ans
• Quartier : Résidentiel calme
• **Statut : Gestion simplifiée, 100% loué

Immeuble Audincourt - Adrien - 229006€

• Rendement brut : 8,33%
• Rendement net : 7,06%
• Surface : 105 m² (3 lots + 3 garages)
• Loyers mensuels : 1590€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 16 ans
• **Avantage : 3 garages fermés inclus
• Statut : Projet achevé, 100% loué

---

Avis de nos clients

"Projet géré de A à Z avec excellence. L'équipe Hagnéré m'a trouvé un immeuble à 8,2% de rendement net**, entièrement rénové et loué en 4 mois." — David, Paris

"Transparence, réactivité, et zéro stress. Je n'avais jamais investi hors de ma région, et maintenant mes loyers arrivent chaque mois sans effort." — Sophie, Lyon

"Grâce à eux, j'ai diversifié mon patrimoine avec une rentabilité réelle et des biens de qualité. Le suivi est exemplaire." — Marc, Strasbourg

"En tant qu'expatrié, je cherchais un investissement sûr et rentable en France. Hagnéré a pris en charge toute la partie administrative, fiscale et locative. Mes loyers tombent chaque mois sans que j'aie à intervenir." — Laurent, Singapour

---

Pourquoi investir dans le Nord Franche-Comté : Montbéliard, Belfort et leurs agglomérations

Un territoire d'investissement stratégique et performant

Le Nord Franche-Comté, notamment le Pays de Montbéliard et l'Aire Urbaine de Belfort, constitue une zone d'investissement immobilier exceptionnelle, encore largement méconnue des investisseurs parisiens et lyonnais.

Chiffres clés du territoire :

• Prix au m² : entre 1200 et 1800 €/m² (jusqu'à 3 fois moins cher qu'à Paris ou Lyon)
• Rentabilité moyenne : 8 à 12% de rendement brut (vs 3-4% dans les grandes métropoles)
• Loyers : 8 à 12 €/m² selon les secteurs
• Taux de vacance : très faible grâce à la forte demande locative

Une position géographique d'exception

Au cœur du croissant européen : Localisation stratégique entre France, Suisse et Allemagne. Hub économique majeur au centre de l'Europe.

Accessibilité remarquable :

• Frontière Suisse à 15 min : accès direct au marché du travail suisse (salaires élevés)
• Allemagne à 1h : proximité avec l'économie allemande dynamique
• Aéroport de Bâle à 1h : vols directs Europe et monde (EuroAirport)
• TGV direct Paris : Gare TGV Belfort-Montbéliard → Paris en 2h30
• Grandes villes à 2h : Lyon, Dijon, Strasbourg accessibles facilement
• A36 - Autoroute Europe : axe autoroutier majeur du croissant européen

Qualité de vie et attractivité :

• Ballon d'Alsace à 15 min : station 4 saisons (ski, randonnée, VTT)
• EuroVélo 6 : véloroute européenne Nantes-Roumanie traverse la région
• Gastronomie renommée : Comté, Morbier, charcuteries... patrimoine culinaire fort
• Shopping frontalier : proximité Suisse et Allemagne pour loisirs

Un bassin d'emploi robuste et dynamique

Entreprises industrielles majeures :

• Stellantis Peugeot (Sochaux) : berceau historique de Peugeot, 1er employeur régional, écosystème industriel complet avec des milliers de salariés
• Flex N Gate : 2ème employeur régional, géant américain de l'équipement automobile
• Alstom, General Electric, McPhy Energy : acteurs majeurs de l'énergie et de la mobilité
• Pôle micro-technique : excellence en micro-mécanique, sous-traitance de pointe pour l'industrie mondiale
• Bassin horloger : tradition horlogère, sous-traitants des grandes marques suisses
• Filière bois : exploitations forestières et industries du bois dynamiques

Secteur santé :

• HNFC : Plus grand hôpital régional moderne près de la gare TGV, milliers d'emplois stables (médecins, infirmiers, personnel administratif)

Économie transfrontalière unique :

• Plus de 10000 travailleurs frontaliers suisses habitent la région
• Salaire moyen des frontaliers : supérieur à 4000€/mois
• Proximité de l'Allemagne : bassin d'emploi élargi et dynamique
• Forte capacité locative : locataires solvables et stables

Attractivité touristique et étudiante

Événements majeurs :

• Marché de Noël de Montbéliard : 2ème de France après Strasbourg, attractivité touristique forte
• Tourisme d'affaires : déplacements professionnels générateurs de locations longue durée stables

Enseignement supérieur :

• UTBM : Université de Technologie classée parmi les 7% meilleures universités mondiales
• **IUT, écoles d'ingénieurs : forte attraction étudiante

Les villes offrant le meilleur potentiel d'investissement

Belfort (50000 habitants)

Quartiers stratégiques :**

• Centre-ville / Vieille Ville : proximité commerces, restaurants, fort attrait touristique
• Quartier de la Gare : idéal pour actifs et frontaliers (TGV Paris-Mulhouse)
• Secteur UTBM : forte demande étudiante (Université de Technologie)

**Atouts :

• Prix : 1200-1600 €/m²
• Ville dynamique avec Lion de Belfort (attrait touristique)
• Infrastructures complètes (transports, commerces, santé)
• Marché locatif tendu

Montbéliard (25000 habitants)

Quartiers stratégiques :**

• Centre historique : architecture préservée, commerces de proximité, 2ème marché de Noël de France (après Strasbourg)
• **Quartier de la Gare : connexion TGV directe Paris-Montbéliard (2h30)
• Secteurs résidentiels** : proximité immédiate Stellantis Sochaux

**Atouts :

• Prix : 1300-1800 €/m²
• Capitale du Pays de Montbéliard (120000 habitants)
• Berceau historique de Peugeot** (Stellantis Sochaux)
• Frontière Suisse à 15 min : nombreux frontaliers (10000+)

Villes secondaires à fort potentiel

**Sochaux, Audincourt, Valentigney, Bethoncourt, Seloncourt, Beaucourt, Delle :

• Prix encore plus accessibles : 900-1400 €/m²
• Rendements bruts : 9-12%
• Proximité directe des bassins d'emploi
• Demande locative soutenue (ouvriers, frontaliers, familles)
• Idéal pour immeubles de rapport

Un marché locatif diversifié et robuste

Profils locataires variés :**

• Étudiants : UTBM Belfort, IUT, écoles d'ingénieurs
• Jeunes actifs : industries, services, santé
• Familles : salariés Stellantis et sous-traitants
• **Ouvriers qualifiés : forte demande de T1/T2 meublés
• Frontaliers suisses et allemands** : pouvoir d'achat élevé, locataires très solvables

Demande locative constante :

• Taux de vacance très faible
• Rotation locative maîtrisée
• Loyers encaissés régulièrement
• Marché "sous le radar" donc peu de concurrence entre investisseurs

---

Investissement minimal et accessibilité

Nos projets sont accessibles dès 50000€ pour des petites surfaces type studios.

Nous proposons aussi des projets plus ambitieux (T2, T3, immeubles) permettant d'obtenir des rendements attractifs après rénovation.

Exemples de budgets :

• Studios : à partir de 30000 - 50000€
• T2 : 50000 - 80000€
• Immeubles 3-4 lots : 120000 - 200000€

---

Questions récurrentes sur l'investissement locatif à Aigues-Mortes

Quels avantages fiscaux offre un investissement locatif à Aigues-Mortes ?

L'investissement locatif à Aigues-Mortes donne accès à plusieurs dispositifs fiscaux performants :

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Le régime le plus répandu pour l'immobilier meublé. Grâce aux amortissements comptables, vous pouvez ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant 10 à 20 ans selon votre projet.

Déficit foncier : Pour la location nue, les travaux de rénovation sont déductibles de vos revenus fonciers et peuvent créer un déficit imputable sur votre revenu global (jusqu'à 10700€/an).

SCI à l'IS : Pour les gros projets (immeubles), la Société Civile à l'Impôt sur les Sociétés permet d'optimiser la fiscalité et de préparer la transmission.

Denormandie : Si vous rénovez un bien ancien dans une commune éligible, réduction d'impôt de 12 à 21% du prix du bien.

Peut-on investir à Aigues-Mortes en échappant à l'impôt ?

Oui, c'est tout à fait possible grâce au régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

En location meublée, vous pouvez déduire fiscalement les amortissements du bien (immeuble, mobilier, travaux) de vos revenus locatifs. Résultat : 0€ d'impôts pendant 10 à 20 ans selon le montant des travaux et du mobilier.

**Exemple pratique : Pour un appartement de 80000€ générant 7000€ de loyers annuels, les amortissements comptables peuvent neutraliser totalement l'imposition pendant 12 à 16 ans.

C'est l'un des principaux avantages de l'investissement locatif clé-en-main : rendement net + fiscalité optimisée = 0€ d'impôts**.

Quel apport minimal pour investir dans l'immobilier à Aigues-Mortes ?

L'apport nécessaire varie selon votre profil et votre projet :

Profil salarié stable avec revenus solides : Les banques demandent généralement 10 à 20% d'apport pour couvrir les frais de notaire et une partie du bien.

Primo-accédant ou jeune investisseur : Certaines banques acceptent des financements à 110% (bien + frais) si vous avez une capacité d'épargne régulière et un taux d'endettement <35%.

Sans apport : C'est possible si vous avez un CDI, de bons revenus et un reste à vivre suffisant. Le taux sera légèrement supérieur mais cela permet de conserver votre épargne.

Budget minimum : Nos projets sont accessibles dès 50000€ (studios, T1) avec environ 5000 à 10000€ d'apport personnel.

Les banques financent-elles aisément les investissements locatifs à Aigues-Mortes ?

Oui, les banques financent volontiers les investissements locatifs rentables, à condition de respecter certains critères :

Critères bancaires principaux :

• **Taux d'endettement : maximum 35% (revenus + loyers futurs)
• Reste à vivre** : au moins 800-1200€/mois après mensualités
• **Apport personnel : 10-20% recommandé (ou capacité d'épargne régulière)
• Revenus stables** : CDI, profession libérale, fonctionnaire

Taux d'intérêt actuels : Entre 3,5% et 4,5% selon profil et durée (15-25 ans).

Astuce : Un projet bien structuré avec rendement >8% et fiscalité optimisée facilite grandement l'obtention du crédit. Les banques apprécient les investissements sérieux avec de vraies marges de sécurité.

La proximité de Aigues-Mortes est-elle nécessaire pour y investir ?

Non, absolument pas. L'investissement locatif à distance est tout à fait possible et même courant.

Gestion à distance 100% possible :

• Vous n'avez pas besoin d'habiter à Aigues-Mortes pour y investir
• La gestion locative est déléguée à des agences locales professionnelles
• Les visites, état des lieux, relances locataires sont gérés par l'agence
• Vous recevez vos loyers par virement chaque mois

Accompagnement clé-en-main : Avec Hagnéré Investissement, nous gérons l'intégralité du projet (recherche, travaux, ameublement, location, gestion) même si vous êtes à Paris, Lyon, en Suisse ou à Dubaï.

Avantage : Investir dans une zone à fort rendement sans contrainte géographique.

Comment dénicher des locataires fiables à Aigues-Mortes ?

Trouver des locataires sérieux passe par plusieurs étapes clés :

1. Annonce optimisée : Photos professionnelles, description détaillée, prix de marché ajusté.

2. Diffusion multi-canaux : Leboncoin, PAP, SeLoger, réseaux sociaux, agences locales.

3. Sélection rigoureuse : Vérification des revenus (3x le loyer minimum), CDI ou CDD longue durée, pas d'incidents bancaires.

4. Garanties : Caution solidaire, garant physique ou GLI (Garantie Loyers Impayés).

Avec une agence partenaire : L'agence s'occupe de tout (annonce, visites, sélection, signature bail). Vous validez simplement le dossier locataire proposé.

Délai moyen de location : Entre quelques jours et 3 semaines pour un bien bien situé, en bon état et au prix du marché.

Qui coordonne les travaux et rénovations à Aigues-Mortes ?

Dans le cadre d'un projet clé-en-main avec Hagnéré Investissement, nous coordonnons l'intégralité des travaux avec nos artisans partenaires locaux.

**Processus de gestion des travaux :

1. Diagnostic initial : État des lieux, travaux nécessaires, budget prévisionnel
2. Coordination chantier : Suivi hebdomadaire, contrôle qualité, respect délais
3. Entreprises partenaires : Artisans locaux de confiance (plombier, électricien, peintre, etc.)
4. Ameublement : Mobilier choisi selon cible locataire (étudiant, actif, famille)
5. Livraison clé-en-main** : Bien prêt à louer, conforme normes DPE

Vous n'avez rien à gérer : Pas de chantier à suivre, pas d'artisans à chercher. Nous livrons un bien rénové, meublé et loué.

Quelle rentabilité viser en investissant à Aigues-Mortes ?

Le rendement dépend de plusieurs facteurs : prix d'achat, loyers du marché, charges, fiscalité.

Fourchettes de rendement observées :

• Rendement brut : 6 à 10% selon quartier et typologie
• Rendement net de charges : 5 à 8% après déduction taxe foncière, gestion, assurance
• Rendement net/net : 5 à 8% après optimisation fiscale (LMNP avec 0€ d'impôts)

Facteurs de rentabilité :

• Prix d'achat maîtrisé : Négociation + bien à rénover = meilleur rendement
• Loyers optimisés : Location meublée + prix marché
• Charges limitées : Bien sans copropriété ou charges faibles
• Fiscalité neutre : LMNP pour ne pas payer d'impôts

Objectif Hagnéré Investissement : Minimum 8% brut net d'impôts garanti.

Neuf ou ancien : quel choix pour Aigues-Mortes ?

L'ancien rénové offre généralement une bien meilleure rentabilité que le neuf.

Avantages de l'ancien rénové :

• **Prix d'achat inférieur : 20 à 40% moins cher que le neuf à surface égale
• Rendement supérieur : 7-10% brut vs 3-5% dans le neuf
• Fiscalité LMNP** : Amortissements très avantageux après travaux
• Emplacement central : Souvent mieux situé (centre-ville, proximité commerces)
• Cachet : Charme de l'ancien (moulures, parquet, hauteur sous plafond)

Inconvénients du neuf :

• Prix élevé : Marges promoteurs intégrées
• **Rendement faible : Rarement >4-5% brut
• Revente difficile** : Décote à la revente (bien n'est plus neuf)

Notre recommandation : Ancien rénové en location meublée LMNP pour maximiser rendement et fiscalité.

Quels risques comporte un investissement à Aigues-Mortes ?

Comme tout investissement, l'immobilier locatif comporte des risques qu'il faut anticiper et minimiser :

Risque 1 : Vacance locative

Solution : Bien situé, prix marché, bon état, réactivité → vacance <1 mois/an

Risque 2 : Impayés de loyers

Solution : Sélection locataire rigoureuse + GLI (Garantie Loyers Impayés) ou garant solide

Risque 3 : Travaux imprévus

Solution : Diagnostic initial sérieux, provisions travaux (1-2% valeur bien/an)

Risque 4 : Baisse des prix immobiliers

Solution : Investir pour le rendement locatif (pas la plus-value), vision long terme 10-15 ans

Risque 5 : Hausse des taux d'emprunt

Solution : Taux fixe sur 15-25 ans (sécurise la mensualité)

Avec un accompagnement professionnel, ces risques sont largement maîtrisés.

Comment réduire la vacance locative à Aigues-Mortes ?

La vacance locative (période sans locataire) impacte directement votre rentabilité. Voici comment la réduire :

1. Bien choisir l'emplacement :

• Proximité transports, commerces, bassins d'emploi
• Quartiers demandés (étudiants, actifs, familles)

2. Prix de marché ajusté :

• Loyer cohérent avec le marché local
• Pas de surenchère (rallonge le délai de location)

3. Bon état général :

• Rénovation soignée, décoration moderne
• Équipements fonctionnels (cuisine, salle de bain)

4. Réactivité :

• Publier l'annonce 1 mois avant la fin du bail précédent
• Répondre rapidement aux demandes de visite

5. Gestion professionnelle :

• Agence locale réactive et bien implantée
• Multidiffusion des annonces

Objectif réaliste : Vacance <3-4%/an soit environ 1 mois tous les 2-3 ans.

Quel est le délai pour acquérir un bien à Aigues-Mortes ?

Le délai total varie selon la complexité du projet, mais voici une timeline moyenne :

1. Recherche du bien : 2 à 6 semaines

• Définition critères, visites, négociation

2. Offre d'achat et compromis : 1 à 2 semaines

• Offre acceptée → signature compromis de vente

3. Montage crédit bancaire : 3 à 6 semaines

• Constitution dossier, demande crédit, accord de principe, offre de prêt

4. Délai légal et notaire : 3 mois (délai réglementaire entre compromis et acte authentique)

• Délai de rétractation (10 jours)
• Condition suspensive crédit (45 jours)
• Signature acte authentique chez notaire

Total : 3 à 5 mois entre la première visite et la remise des clés.

Avec Hagnéré Investissement : Processus accéléré grâce à nos partenaires bancaires et notaires. Nous trouvons votre bien en 2-4 semaines et gérons l'ensemble du parcours.

---

Rejoignez les investisseurs accompagnés par Hagnéré Investissement

Chaque semaine, nous aidons de nouveaux investisseurs à réaliser des projets rentables, durables et sans gestion.

Notre approche est simple : vous définissez vos objectifs, nous nous occupons du reste.

Prenez rendez-vous gratuit avec nos experts →

Étude personnalisée en 24h • Projets à 8-9% • 100% clé-en-main