Investir à Dijon en 2025 : prix, loyers, rendement, quartiers et stratégie de financement

Intro percutante

Investir à Dijon en 2025, est-ce la meilleure alternative aux grandes métropoles trop chères ? Quand Paris et Lyon grignotent la rentabilité, Dijon affiche des prix autour de 2800 à 3200 €/m², des loyers moyens à 13 €/m² (fourchette 9 à 21 €/m²) et des rendements bruts supérieurs à 6,0% selon les secteurs. Autrement dit, investir à Dijon peut allier ticket d’entrée accessible et tension locative portée par un puissant pôle universitaire. Ce guide met à plat les prix, loyers et quartiers pour réussir votre investissement locatif Dijon, avec des calculs concrets et une méthode claire pour piloter le cash-flow. Vous voulez investir à Dijon sans mauvaise surprise et viser un rendement Dijon solide ? Analyse complète et plans d’action ci-dessous.

Pourquoi investir à Dijon en 2025 ?

Dijon se compare avantageusement aux métropoles premium : marché plus lisible, prix plus accessibles, et demande locative robuste. Pour investir à Dijon efficacement, l’enjeu est d’identifier les secteurs où le couple prix/loyer maximise le rendement Dijon tout en sécurisant l’occupation.

Dijon vs métropoles voisines : le différentiel de rentabilité

• Investir à Dijon permet d’accéder à des niveaux de prix contenus autour de 2800 à 3200 €/m², bien inférieurs aux métropoles où le ticket d’entrée comprime souvent la rentabilité.
• Avec des loyers moyens à 13 €/m² et une fourchette large (9 à 21 €/m²), le positionnement produit peut générer un rendement Dijon compétitif.
• Les secteurs périphériques performants (ex. pôle universitaire, axes tram) offrent un arbitrage « prix inférieur / demande soutenue » rare en grande ville, ce qui renforce l’intérêt d’un investissement locatif Dijon.

Astuce: Pour maximiser le rendement Dijon, raisonnez « micro-emplacement + standing intérieur ». À Dijon, la qualité et l’équipement pèsent autant que l’adresse sur le loyer cible (Selexium, consulté le 13 octobre 2025).

Demande locative et mobilités à Dijon

• Le campus au sud-est crée une demande structurelle et réduit la vacance pour les petites surfaces bien équipées (Selexium, consulté le 13 octobre 2025).
• Le tramway a revalorisé les quartiers du sud-ouest en les connectant au centre, ouvrant des opportunités à prix contenus avec potentiel de création de valeur (Selexium, consulté le 13 octobre 2025).
• Des observateurs confirment une tension immobilière notable et un profil de rentabilité attractif sur Dijon (Trackstone, consulté le 13 octobre 2025).

Atouts clés et points de vigilance

• Points forts

  • Prix accessibles dans des secteurs ciblés, notamment autour du campus sud-est (≈ 2800 €/m²) (Selexium, consulté le 13 octobre 2025).
  • Offre neuve au nord (Junot/Drapeau) à ≈ 3000 à 3200 €/m², avec charges mieux maîtrisées (Selexium, consulté le 13 octobre 2025).
  • Loyers moyens 13 €/m², fourchette 9 à 21 €/m², permettant d’atteindre >6,0% brut si le produit est calibré (SeLoger, octobre 2025 ; Selexium, consulté le 13 octobre 2025).
  • Demande autour des pôles universitaires limitant la vacance (Selexium, consulté le 13 octobre 2025).

• Vigilances

  • À Dijon, le loyer dépend fortement du confort intérieur (mobilier, DPE, prestations) et pas seulement de l’adresse (Selexium, consulté le 13 octobre 2025).
  • Les immeubles des années 1950 au sud-ouest peuvent nécessiter des travaux impactant le cash-flow à court terme (Selexium, consulté le 13 octobre 2025).
  • La dispersion des loyers (9 à 21 €/m²) impose un positionnement précis pour sécuriser l’occupation (SeLoger, octobre 2025).

Prix, loyers et rendements à Dijon

Maintenant que les fondamentaux sont posés, examinons les chiffres utiles pour investir à Dijon avec méthode : niveaux de prix, loyers cibles par typologie, et rendements réalistes selon quartiers.

Prix au m² par quartier Dijon

• Sud-Est (campus universitaire) : ≈ 2800 €/m² en moyenne, tension locative favorable grâce à la population étudiante (Selexium, consulté le 13 octobre 2025).
• Nord (Junot / Drapeau, programmes neufs) : ≈ 3000 à 3200 €/m² pour des logements récents, adaptés à une demande d’actifs recherchant confort et performance énergétique (Selexium, consulté le 13 octobre 2025).
• Sud-Ouest (axes tramway) : prix « moins élevés » que la moyenne, avec potentiel de valeur sur immeubles des années 1950 via travaux ciblés (Selexium, consulté le 13 octobre 2025).
• Centre-ville : hétérogène ; référencer les repères 2800 à 3200 €/m² selon rue, cachet, état de copropriété (à documenter bien par bien).

Détails par typologie

• Les prix spécifiques par typologie (studio, T2, T3) ne sont pas publiés à date pour Dijon ; extrapoler au cas par cas depuis les repères sectoriels ci-dessus (Selexium, consulté le 13 octobre 2025).

Loyers à Dijon : fourchettes 2025 et typologies

• Loyer moyen Dijon : 13 €/m² ; dispersion 9 à 21 €/m² selon quartier, confort et prestations (SeLoger, octobre 2025).
• Studios : 12 à 15 €/m² en nu, 13 à 17 €/m² meublé (estimation à partir de 9 à 21 €/m²).
• T2 : 11 à 14 €/m² en nu, 12 à 15 €/m² meublé (estimation à partir de 9 à 21 €/m²).
• T3+ : 10 à 13 €/m² en nu, 11 à 14 €/m² meublé (estimation à partir de 9 à 21 €/m²).

Point de vigilance: À Dijon, viser le haut de fourchette impose un produit irréprochable (fonctionnel, équipé, DPE soigné). C’est déterminant pour la rentabilité et le rendement Dijon à long terme.

Rendements à Dijon : ordres de grandeur utiles

• Cas campus (prix ≈ 2800 €/m², loyer 13 €/m²) → rendement brut 5,6%.
• Cas optimisé près université (loyer 15 €/m², prix ≈ 2800 €/m²) → rendement brut 6,4%.
• Cas neuf nord (prix ≈ 3100 €/m², loyer 12 €/m²) → rendement brut 4,6%.
• Cas net estimé après 20% de charges sur le brut 6,4% → ≈ 5,1% net.

Ces ordres de grandeur confirment un investissement locatif Dijon capable de délivrer >6,0% brut selon le micro-emplacement, la typologie et le niveau de prestations (Selexium et SeLoger, consultés le 13 octobre 2025).

Synthèse chiffrée rapide (repères pour agir)

• Sud-Est / Campus :
  • Prix : ≈ 2800 €/m²
  • Loyers : 12 à 17 €/m² selon nu/meublé et confort
  • Rendements : ≈ 5,6 à 6,4% brut selon calibrage
• Nord / Junot – Drapeau (neuf) :
  • Prix : ≈ 3000 à 3200 €/m²
  • Loyers : ≈ 11 à 14 €/m²
  • Rendements : ≈ 4,6% brut (ordre de grandeur)
• Centre-ville :
  • Prix : à confronter aux 2800 à 3200 €/m²
  • Loyers : ≈ 11 à 15 €/m² selon prestations
  • Rendements : dépend fortement du standing intérieur
• Sud-Ouest (axes tram) :
  • Prix : « inférieurs » à la moyenne, à vérifier bien par bien
  • Loyers : indexés sur la fourchette 9 à 21 €/m²
  • **Rendements : potentiels après travaux pertinents

Astuce: Pour investir à Dijon avec discipline, partez toujours d’un loyer de marché observable (au moins 10 comparables actifs) et remontez vers un prix cible compatible avec votre objectif de rendement Dijon.

Où investir à Dijon : quartiers et secteurs

Investir à Dijon, c’est arbitrer entre tension locative (université, centralité), confort (neuf, copro bien tenue) et ticket d’entrée. Voici les secteurs phares à considérer pour un investissement locatif Dijon cohérent avec votre stratégie.

🏘️ Centre-ville

L’hypercentre de Dijon offre une forte visibilité locative, mais une grande hétérogénéité du bâti.

Profil locataire

• Jeunes actifs**, cadres en mobilité, étudiants L3/Master, séjours pro.
• Meublé et moyenne durée possibles selon règlement local.

Marché et chiffres clés

• Prix : à confronter aux repères Dijon 2800 à 3200 €/m² (selon rue, état, copro).
• Loyers : ≈ 13 €/m² en moyenne, fourchette 9 à 21 €/m² (SeLoger, octobre 2025).

Avantages / Inconvénients

• Avantages
  • Demande soutenue, liquidité à la revente, centralité.
• Inconvénients
  • Bruit, charges parfois élevées, DPE sensibles dans l’ancien.

Point de vigilance: À Dijon, le cachet ne suffit pas. Sans isolation ni confort, la vacance augmente et le rendement Dijon s’érode.

🏘️ Secteur Université / Sud-Est

Cœur battant de la demande locative étudiante à Dijon, avec vacance limitée.

Profil locataire

• Étudiants, jeunes actifs, personnels d’enseignement/recherche.

Marché et chiffres clés

• Prix : ≈ 2800 €/m² (Selexium, consulté le 13 octobre 2025).
• Loyers : 12 à 15 €/m² en nu ; 13 à 17 €/m² en meublé pour petites surfaces (SeLoger, octobre 2025).

Avantages / Inconvénients

• Avantages
  • Tension locative structurante, rendement brut > 6,0% atteignable si produit optimisé.
• Inconvénients
  • Qualité intérieure décisive pour capter le haut de fourchette.

Astuce: Kit mobilier durable, coin bureau, bon éclairage, DPE soigné. À Dijon, ces détails font la différence sur le loyer et la vacance.

🏘️ Nord — Junot / Drapeau (programmes neufs)

Un secteur dijonnais apprécié pour ses résidences récentes et sa performance énergétique.

Profil locataire

• Actifs, familles, locataires sensibles à l’ascenseur, au parking, au confort thermique.

Marché et chiffres clés

• Prix : ≈ 3000 à 3200 €/m² (Selexium, consulté le 13 octobre 2025).
• Loyers : ≈ 11 à 13 €/m² en nu ; 12 à 14 €/m² en meublé (SeLoger, octobre 2025).

Avantages / Inconvénients

• Avantages
  • Charges maîtrisées au début, confort qui fidélise les locataires.
• Inconvénients
  • **Rendement brut souvent inférieur aux secteurs « valeur » étudiés.

🏘️ Sud-Ouest (axes tramway)

Un terrain de jeu pour la création de valeur à Dijon avec des immeubles des années 1950.

Profil locataire

• Jeunes ménages**, colocations étudiantes, actifs en quête de surface abordable.

Marché et chiffres clés

• Prix : « moins élevés » que la moyenne, à documenter bien par bien (Selexium, consulté le 13 octobre 2025).
• Loyers : à caler sur la fourchette 9 à 21 €/m² (moyenne 13 €/m²) (SeLoger, octobre 2025).

Avantages / Inconvénients

• Avantages
  • Potentiel de rendement et revalorisation après travaux pertinents.
• Inconvénients
  • Due diligence technique indispensable (copro, DPE, travaux).

Check-list avant offre: toiture, façades, menuiseries, ventilation, règlement de copropriété, PV d’AG, chiffrage travaux, scénarios DPE. À Dijon, cette rigueur sécurise le rendement Dijon et le cash-flow.

Comment calculer le rendement locatif à Dijon

Pour investir à Dijon sans se tromper, construisez vos calculs selon trois niveaux : brut, net, net-net (après impôts). Les formules s’appliquent à tout investissement locatif Dijon.

Formules indispensables

• **Rendement brut = (loyer annuel / prix d’achat) × 100
• Rendement net = [(loyer annuel − charges) / prix d’achat] × 100
• Rendement net-net** = rendement net après impôts (selon régime fiscal)

Charges à intégrer pour un investissement locatif Dijon type :

• Taxe foncière
• PNO
• Gestion locative : 6 à 8% TTC du loyer encaissé
• Entretien / charges non récupérables
• Vacance : 3 à 4%/an
• **Garanties locatives éventuelles

Exemple 1 — T2 de 45 m² (secteur campus, meublé)

• Surface : 45 m²
• Prix d’achat** : 126000 € (soit 2800 €/m²) (Selexium, consulté le 13 octobre 2025)
• Loyer mensuel : 675 € (soit 15 €/m², estimation dans la fourchette locale) (SeLoger, octobre 2025)
• Prix acte en main estimé : ≈ 136000 €

Calculs

• Loyer annuel : 8100 €
• **Rendement brut : (8100 / 136000) × 100 = 6,0%
• Charges annuelles** (taxe foncière 800 €, PNO 120 €, gestion 567 €, entretien 500 €, vacance 324 €) = 2311 €
• Revenu net : 8100 € − 2311 € = 5789 €
• **Rendement net : (5789 / 136000) × 100 = 4,3%
• Mensualité crédit** (hypothèse 25 ans à 4,0%) : ≈ 720 €
• Cash-flow mensuel : +675 € − ≈ 193 € − ≈ 720 € = ≈ −238 €/mois

Astuce: Négocier −5 à −10% sur le prix et peaufiner le produit (meublé qualitatif, DPE optimisé) permet souvent d’approcher la neutralité de trésorerie à Dijon.

Exemple 2 — Studio de 25 m² (proche université, meublé)

Hypothèses pédagogiques, à ajuster avec vos devis et comparatifs d’annonces.

• **Surface : 25 m²
• Prix d’achat** : ≈ 70000 € (soit 2800 €/m²)
• Loyer mensuel : ≈ 375 à 425 € (soit 15 à 17 €/m², dans la fourchette meublé) (SeLoger, octobre 2025)
• Prix acte en main estimé : ≈ 75500 €

Calculs (milieu de fourchette, 400 €/mois)

• Loyer annuel : 4800 €
• **Rendement brut : (4800 / 75500) × 100 = 6,4%
• Charges annuelles** (taxe foncière 550 €, PNO 100 €, gestion 336 €, entretien 300 €, vacance 192 €) = 1478 €
• **Rendement net : [(4800 − 1478) / 75500] × 100 = 4,4%
• Mensualité crédit** (hypothèse 25 ans à 4,0%) : ≈ 400 à 420 €
• Cash-flow mensuel : proche de neutre si loyer ≈ 425 € et/ou si prix négocié

Point de vigilance: Sur studios à Dijon, le rendement Dijon est sensible à la vacance et aux frais de gestion. Soignez l’emplacement exact (transports, campus, commerces) et le niveau d’équipement.

Hypothèses de calcul et bonnes pratiques

Hypothèses de calcul

• Frais de notaire : 7 à 8% (ancien) à intégrer dans le prix « acte en main »
• Vacance : 3 à 4%/an par prudence
• Gestion : 6 à 8% TTC
• Entretien : enveloppe réaliste selon copropriété et âge du bâti

Avantages / Inconvénients

• Avantages
  • Méthode reproductible, décisions comparables d’un quartier Dijon à l’autre.
• Inconvénients
  • Résultats très sensibles au DPE, au confort et au micro-emplacement à Dijon.

Astuce: À Dijon, faites vos calculs « brut → net → net-net (fiscalité) » puis revalidez le prix cible d’achat en conséquence. Cette boucle évite les mauvaises surprises et sécurise le rendement Dijon.

Fiscalité de l’investissement immobilier à Dijon

Bien choisir son régime fiscal est clé pour optimiser un investissement locatif Dijon. Les règles nationales s’appliquent à Dijon ; adaptez-les à votre situation.

LMNP (loueur meublé non professionnel)

• Micro-BIC

  • Abattement 50%
  • Plafond de recettes 77700 €/an
  • Simplicité déclarative

• Régime réel

  • Amortissements (immeuble, mobilier) et charges réelles
  • Capacité à réduire l’imposition jusqu’à 0 € pendant plusieurs années
  • Comptabilité requise, mais très efficace pour améliorer le net-net à Dijon

Location nue et déficit foncier

• Déficit foncier imputable au revenu global dans la limite de 10700 €/an
• Surplus reportable sur revenus fonciers ultérieurs
• Pertinent pour des opérations avec **travaux (ex. années 1950 au sud-ouest de Dijon)

Investir via société (SCI IR / IS)

• SCI à l’IR** : transparence fiscale, souplesse de transmission
• SCI à l’IS : amortissements, IS progressif ; arbitrage spécifique à la revente

Point de vigilance: Faites valider votre schéma par un professionnel avant d’investir à Dijon, surtout en LMNP réel ou en **déficit foncier.

Financement et cash-flow à Dijon

Le financement est l’autre levier critique, au même titre que le choix du quartier Dijon et le calibrage du produit. Un montage optimisé peut transformer un rendement brut de 6,0% en projet durablement rentable.

Taux, levier et structure du dossier

• Une baisse de 0,5 point** de taux améliore sensiblement la mensualité et donc la trésorerie.
• Un apport de 10 à 20% fluidifie l’octroi et réduit le coût du crédit, mais investir à Dijon sans apport reste possible selon profils.
• L’effet de levier fonctionne si le rendement brut cible dépasse le coût de la dette ; à Dijon, visez >6,0% brut sur produits optimisés.

Budgeter les charges à Dijon

• Mensuelles
  • Mensualité de crédit
  • Gestion locative externalisée : 6 à 8% TTC du loyer
• Annuelles
  • Taxe foncière
  • PNO et GLI
  • Entretien / charges non récupérables
  • Vacance : 3 à 4%/an
  • Copropriété : fonds travaux, gros entretien (horizon 5 à 10 ans)

Astuce: Pour investir à Dijon en limitant le risque, exigez l’historique de charges de copropriété, le plan pluriannuel de travaux et le DPE détaillé.

Optimiser le cash-flow à Dijon

• Négocier le prix d’achat (−5 à −10% visés) pour remonter mécaniquement le rendement Dijon.
• Adapter la durée de crédit (allonger pour baisser la mensualité ; arbitrer coût total vs trésorerie).
• Choisir le bon régime fiscal (souvent LMNP réel pour les petites surfaces à Dijon).
• Monter en gamme sur le confort (mobilier robuste, éclairage, rangements, literie) pour viser le haut de la fourchette 13 à 17 €/m² en meublé près du campus.
• **Planifier les travaux à impact DPE et loyer (fenêtres, isolation, chauffage, VMC).

Cas pratiques de cash-flow à Dijon (à partir de l’Exemple 1)

• Scénario A — Base (T2 45 m², meublé, campus)

  • Brut : 6,0%
  • Net : 4,3%
  • Cash-flow** : ≈ −238 €/mois (taux 4,0%, 25 ans)

• Scénario B — Prix négocié −10%

  • Prix PAM cible : ≈ 122400 € au lieu de ≈ 136000 €
  • **Brut : (8100 / 122400) × 100 = 6,6%
  • Mensualité** en baisse → cash-flow sensiblement amélioré (proche −80 à −120 €/mois selon banque)

• Scénario C — Loyer optimisé à 720 € (meublé premium)

  • Loyer annuel : 8640 €
  • **Brut : (8640 / 136000) × 100 = 6,4%
  • Cash-flow** : amélioration d’environ +45 €/mois vs Scénario A

• Scénario D — LMNP réel (amortissements)

  • Net-net amélioré par baisse d’imposition ; l’impact dépend de votre TMI et des amortissements, souvent décisif à Dijon sur petites surfaces

Conclusion opérationnelle: À Dijon, la combinaison « négociation + loyer optimisé + LMNP réel » rapproche la neutralité de trésorerie et sécurise le rendement Dijon à long terme.

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Maintenant que nous avons vu les prix, les loyers et les rendements, vous savez où investir à Dijon, comment positionner votre produit par quartier Dijon, et comment calculer un investissement locatif Dijon de manière fiable. Concrètement, vous disposez de repères chiffrés pour viser >6,0% brut sur les secteurs les plus porteurs, notamment près du campus, et d’une méthode pour piloter le cash-flow et le rendement Dijon dans le temps. Vous êtes prêt à investir à Dijon avec une stratégie claire et des objectifs mesurables.

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Dijon : et si vous investissiez ailleurs pour plus de rentabilité ?

Bordeaux, Lyon, Paris... ces métropoles séduisent les investisseurs depuis longtemps. Mais les tarifs au m² ont explosé, la pression fiscale s'est renforcée, et les rendements atteignent difficilement 3 à 6% bruts.

**Conséquence : ces investissements demandent souvent beaucoup de temps pour devenir rentables, et la moindre période sans locataire fait chuter drastiquement les performances.

À Dijon, comme dans la plupart des villes de taille comparable, il est compliqué d'atteindre des rendements bruts au-delà de 8%, 9% voire 10% pour les plus gros immeubles de rapport. La question que tous les investisseurs se posent reste donc la même : Où placer son argent concrètement ?**

Voilà pourquoi un nombre croissant d'investisseurs éclairés font le choix de la diversification géographique, en ciblant des territoires offrant forte rentabilité et risque maîtrisé, comme la Franche-Comté et notamment les agglomérations de Montbéliard ou Belfort.

Cette région reste relativement discrète auprès du grand public (même si les investisseurs lyonnais, suisses et parisiens la découvrent progressivement), avec des loyers qui demeurent attractifs, une demande locative constante grâce aux pôles d'emploi industriels comme Peugeot (Stellantis), et des prix d'acquisition nettement plus abordables.

Un placement y dégage fréquemment une rentabilité nette deux fois plus élevée que dans les grandes agglomérations, sans compromettre la sécurité ni la qualité du locataire.

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Ce qui fait d'Hagnéré Investissement le choix des investisseurs exigeants

Hagnéré Investissement accompagne les particuliers et expatriés souhaitant investir en toute sérénité dans l'immobilier locatif performant, en s'affranchissant de toute contrainte de gestion.

Notre zone d'intervention exclusive est la **Franche-Comté, un territoire que nous maîtrisons parfaitement, et où nous avons développé un réseau complet de partenaires fiables.

Notre engagement : 8% de rendement brut minimum, fiscalité neutre

Nous ne présentons à nos clients que des opportunités garantissant au minimum 8% de rendement brut net d'impôts.**

Un projet qui ne satisfait pas ce critère n'est tout simplement pas proposé. Si nous ne parvenons pas à identifier des projets rentables correspondant à vos attentes (ce qui ne s'est jamais produit), vous ne payez rien et la mission est annulée.

Cet engagement est formalisé par une lettre de mission officielle qui fait office de contrat.

**Notre rôle : identifier, rénover, louer et gérer des biens à forte rentabilité, en garantissant une transparence complète sur chaque phase du projet.

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Le déroulement d'un projet clé en main avec Hagnéré Investissement

1. Identification du bien idéal

Nos équipes réalisent votre étude patrimoniale et évaluent votre budget ou votre capacité d'emprunt. Par la suite, une lettre de mission officielle encadrant la prestation et garantissant des rendements minimums supérieurs à 8% nets d'impôts est signée. Cette lettre vous assure que vous ne supporterez aucun frais si nous échouons à vous proposer des appartements ou immeubles de rapport respectant ces rendements et cette fiscalité optimisée.

Nous analysons chaque opportunité selon :**

• La tension locative effective
• Le potentiel de revalorisation du secteur
• La fiscalité applicable (LMNP, déficit foncier, SCI à l'IS, **Denormandie)
• La plus-value envisageable grâce à la rénovation.

2. Rénovation et équipement

Dès l'acquisition du bien, nous orchestrons l'ensemble des travaux avec nos entreprises partenaires locales (artisans, architectes, décorateurs).

L'ensemble est optimisé pour la rentabilité et la pérennité** : matériaux résistants, finitions soignées, décoration contemporaine adaptée à la clientèle locataire.

Nous livrons un bien **prêt à être loué, conforme aux exigences énergétiques et attractif dès la première visite.

3. Mise en location et gestion globale

Grâce à notre collaboration avec plusieurs agences locales et une plateforme de gestion digitale, le bien est proposé à la location immédiatement** après rénovation.

Nous prenons en charge :

• La rédaction de l'annonce
• La sélection des candidats locataires
• La signature du contrat de bail
• Le suivi administratif complet

Nos clients reçoivent **mensuellement un reporting précis et transparent indiquant le montant des loyers perçus et les charges éventuelles.

4. Accompagnement fiscal, comptable et patrimonial

Pour nos clients investisseurs (résidents ou expatriés), nous proposons aussi une prise en charge comptable et fiscale** via nos partenaires certifiés.

Nous offrons également un accompagnement sur-mesure pour vos déclarations fiscales et comptables.

**Si vous le désirez, nous pouvons assurer un suivi en tant que gestionnaire de patrimoine via Hagnéré Patrimoine pour une vision d'ensemble de votre patrimoine.

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Projets concrétisés

Studio Montbéliard - Marie - 41060€

• Rendement brut : 22,97% (location courte durée)
• Rendement net : 15,44%
• Surface : 12 m²
• Loyer mensuel : 786€ (Airbnb/Booking)
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 8 ans
• **Statut : Loué et performant

T2 Seloncourt - Aymen - 83985€

• Rendement brut : 8,72%
• Rendement net : 6,86%
• Surface : 41 m²
• Loyer mensuel : 610€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 14 ans
• Avantage : Parking fermé inclus
• **Statut : Loué en quelques jours

Immeuble Beaucourt - Jérôme - 523125€

• Rendement brut : 9,86%
• Rendement net : 8,50%
• Surface : 300 m² (3 lots)
• Loyers mensuels : 4300€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 9 ans
• **Localisation : À 10 min de la Suisse
• Statut : 100% loué

Immeuble Bavilliers - Justine - 385000€

• Rendement brut : 9,15%
• Rendement net : 7,72%
• Surface : 220 m² (4 appartements)
• Loyers mensuels : 2935€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 12 ans
• Quartier : Résidentiel calme
• **Statut : Gestion simplifiée, 100% loué

Immeuble Audincourt - Adrien - 229006€

• Rendement brut : 8,33%
• Rendement net : 7,06%
• Surface : 105 m² (3 lots + 3 garages)
• Loyers mensuels : 1590€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 16 ans
• **Avantage : 3 garages fermés inclus
• Statut : Projet achevé, 100% loué

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Témoignages de nos clients

"Suivi impeccable du début à la fin. L'équipe Hagnéré m'a déniché un immeuble à 8,2% de rendement net**, entièrement rénové et loué en 4 mois." — David, Paris

"Transparence totale, réactivité exemplaire, et aucune prise de tête. Je n'avais jamais investi hors de ma région, et aujourd'hui mes loyers tombent chaque mois sans que je lève le petit doigt." — Sophie, Lyon

"Ils m'ont permis de diversifier mon patrimoine avec une vraie rentabilité et des biens qualitatifs. Le suivi est sans faille." — Marc, Strasbourg

"En tant qu'expatrié, je voulais un placement sûr et rentable en France. Hagnéré a géré toute la partie administrative, fiscale et locative. Mes loyers arrivent tous les mois sans aucune intervention de ma part." — Laurent, Singapour

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Pourquoi miser sur le Nord Franche-Comté : Montbéliard, Belfort et leurs agglomérations

Un territoire stratégique et performant pour l'investissement

Le Nord Franche-Comté, notamment le Pays de Montbéliard et l'Aire Urbaine de Belfort, représente une zone d'investissement immobilier remarquable, encore largement méconnue des investisseurs parisiens et lyonnais.

Indicateurs clés du territoire :

• Prix au m² : entre 1200 et 1800 €/m² (jusqu'à 3 fois moins cher qu'à Paris ou Lyon)
• Rentabilité moyenne : 8 à 12% de rendement brut (vs 3-4% dans les grandes métropoles)
• Loyers : 8 à 12 €/m² selon les secteurs
• Taux de vacance : très faible grâce à la forte demande locative

Une localisation géographique privilégiée

Au cœur du croissant européen : Situation stratégique entre France, Suisse et Allemagne. Carrefour économique majeur au centre de l'Europe.

Accessibilité exceptionnelle :

• Frontière Suisse à 15 min : accès direct au marché du travail suisse (salaires élevés)
• Allemagne à 1h : proximité avec l'économie allemande dynamique
• Aéroport de Bâle à 1h : vols directs Europe et monde (EuroAirport)
• TGV direct Paris : Gare TGV Belfort-Montbéliard → Paris en 2h30
• Grandes villes à 2h : Lyon, Dijon, Strasbourg accessibles facilement
• A36 - Autoroute Europe : axe autoroutier majeur du croissant européen

Qualité de vie et attractivité :

• Ballon d'Alsace à 15 min : station 4 saisons (ski, randonnée, VTT)
• EuroVélo 6 : véloroute européenne Nantes-Roumanie traverse la région
• Gastronomie renommée : Comté, Morbier, charcuteries... patrimoine culinaire fort
• Shopping frontalier : proximité Suisse et Allemagne pour loisirs

Un bassin d'emploi solide et dynamique

Acteurs industriels majeurs :

• Stellantis Peugeot (Sochaux) : berceau historique de Peugeot, 1er employeur régional, écosystème industriel complet avec des milliers de salariés
• Flex N Gate : 2ème employeur régional, géant américain de l'équipement automobile
• Alstom, General Electric, McPhy Energy : acteurs majeurs de l'énergie et de la mobilité
• Pôle micro-technique : excellence en micro-mécanique, sous-traitance de pointe pour l'industrie mondiale
• Bassin horloger : tradition horlogère, sous-traitants des grandes marques suisses
• Filière bois : exploitations forestières et industries du bois dynamiques

Secteur santé :

• HNFC : Plus grand hôpital régional moderne près de la gare TGV, milliers d'emplois stables (médecins, infirmiers, personnel administratif)

Économie transfrontalière unique :

• Plus de 10000 travailleurs frontaliers suisses habitent la région
• Salaire moyen des frontaliers : supérieur à 4000€/mois
• Proximité de l'Allemagne : bassin d'emploi élargi et dynamique
• Forte capacité locative : locataires solvables et stables

Attractivité touristique et étudiante

Événements majeurs :

• Marché de Noël de Montbéliard : 2ème de France après Strasbourg, attractivité touristique forte
• Tourisme d'affaires : déplacements professionnels générateurs de locations longue durée stables

Enseignement supérieur :

• UTBM : Université de Technologie classée parmi les 7% meilleures universités mondiales
• **IUT, écoles d'ingénieurs : forte attraction étudiante

Les agglomérations les plus intéressantes pour investir

Belfort (50000 habitants)

Secteurs stratégiques :**

• Centre-ville / Vieille Ville : proximité commerces, restaurants, fort attrait touristique
• Quartier de la Gare : idéal pour actifs et frontaliers (TGV Paris-Mulhouse)
• Secteur UTBM : forte demande étudiante (Université de Technologie)

**Atouts :

• Prix : 1200-1600 €/m²
• Ville dynamique avec Lion de Belfort (attrait touristique)
• Infrastructures complètes (transports, commerces, santé)
• Marché locatif tendu

Montbéliard (25000 habitants)

Secteurs stratégiques :**

• Centre historique : architecture préservée, commerces de proximité, 2ème marché de Noël de France (après Strasbourg)
• **Quartier de la Gare : connexion TGV directe Paris-Montbéliard (2h30)
• Secteurs résidentiels** : proximité immédiate Stellantis Sochaux

**Atouts :

• Prix : 1300-1800 €/m²
• Capitale du Pays de Montbéliard (120000 habitants)
• Berceau historique de Peugeot** (Stellantis Sochaux)
• Frontière Suisse à 15 min : nombreux frontaliers (10000+)

Communes périphériques à fort potentiel

**Sochaux, Audincourt, Valentigney, Bethoncourt, Seloncourt, Beaucourt, Delle :

• Prix encore plus accessibles : 900-1400 €/m²
• Rendements bruts : 9-12%
• Proximité directe des bassins d'emploi
• Demande locative soutenue (ouvriers, frontaliers, familles)
• Idéal pour immeubles de rapport

Un marché locatif varié et robuste

Profils locataires variés :**

• Étudiants : UTBM Belfort, IUT, écoles d'ingénieurs
• Jeunes actifs : industries, services, santé
• Familles : salariés Stellantis et sous-traitants
• **Ouvriers qualifiés : forte demande de T1/T2 meublés
• Frontaliers suisses et allemands** : pouvoir d'achat élevé, locataires très solvables

Demande locative constante :

• Taux de vacance très faible
• Rotation locative maîtrisée
• Loyers encaissés régulièrement
• Marché "sous le radar" donc peu de concurrence entre investisseurs

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Budget d'entrée et accessibilité

Nos projets sont accessibles dès 50000€ pour des petites surfaces type studios.

Nous proposons aussi des projets plus conséquents (T2, T3, immeubles) offrant des rendements attractifs après rénovation.

Exemples de budgets :

• Studios : à partir de 30000 - 50000€
• T2 : 50000 - 80000€
• Immeubles 3-4 lots : 120000 - 200000€

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Foire aux questions sur l'investissement locatif à Dijon

Quels dispositifs fiscaux sont disponibles pour investir à Dijon ?

Investir en locatif à Dijon permet d'accéder à plusieurs dispositifs fiscaux performants :

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Le régime le plus répandu pour l'immobilier meublé. Les amortissements comptables permettent de ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant 10 à 20 ans selon votre projet.

Déficit foncier : En location nue, les travaux de rénovation sont déductibles de vos revenus fonciers et peuvent générer un déficit imputable sur votre revenu global (jusqu'à 10700€/an).

SCI à l'IS : Pour les projets d'envergure (immeubles), la Société Civile à l'Impôt sur les Sociétés optimise la fiscalité et facilite la transmission.

Denormandie : En cas de rénovation d'un bien ancien dans une commune éligible, réduction d'impôt de 12 à 21% du prix du bien.

Est-il possible d'investir à Dijon sans payer d'impôts ?

Oui, c'est parfaitement faisable via le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

En location meublée, vous pouvez déduire fiscalement les amortissements du bien (immeuble, mobilier, travaux) de vos revenus locatifs. Résultat : 0€ d'impôts pendant 10 à 20 ans selon le montant des travaux et du mobilier.

**Cas concret : Pour un appartement de 80000€ générant 7000€ de loyers annuels, les amortissements comptables peuvent neutraliser totalement l'imposition pendant 12 à 16 ans.

C'est l'un des principaux atouts de l'investissement locatif clé-en-main : rendement net + fiscalité optimisée = 0€ d'impôts**.

Quel montant d'apport personnel faut-il pour investir dans l'immobilier à Dijon ?

L'apport requis varie selon votre profil et votre projet :

Profil salarié stable avec revenus confortables : Les banques demandent généralement 10 à 20% d'apport pour couvrir les frais de notaire et une partie du bien.

Primo-accédant ou jeune investisseur : Certaines banques acceptent des financements à 110% (bien + frais) si vous avez une capacité d'épargne régulière et un taux d'endettement <35%.

Sans apport : C'est possible si vous avez un CDI, de bons revenus et un reste à vivre suffisant. Le taux sera légèrement supérieur mais cela permet de conserver votre épargne.

Budget minimum : Nos projets sont accessibles dès 50000€ (studios, T1) avec environ 5000 à 10000€ d'apport personnel.

Les banques financent-elles aisément les investissements locatifs à Dijon ?

Oui, les banques financent volontiers les investissements locatifs rentables, à condition de respecter certains critères :

Critères bancaires principaux :

• **Taux d'endettement : maximum 35% (revenus + loyers futurs)
• Reste à vivre** : au moins 800-1200€/mois après mensualités
• **Apport personnel : 10-20% recommandé (ou capacité d'épargne régulière)
• Revenus stables** : CDI, profession libérale, fonctionnaire

Taux d'intérêt actuels : Entre 3,5% et 4,5% selon profil et durée (15-25 ans).

Astuce : Un projet bien structuré avec rendement >8% et fiscalité optimisée facilite grandement l'obtention du crédit. Les banques apprécient les investissements sérieux avec de vraies marges de sécurité.

Est-il nécessaire d'habiter près de Dijon pour y investir ?

Non, absolument pas. L'investissement locatif à distance est tout à fait possible et même courant.

Gestion à distance 100% possible :

• Vous n'avez pas besoin d'habiter à Dijon pour y investir
• La gestion locative est déléguée à des agences locales professionnelles
• Les visites, état des lieux, relances locataires sont gérés par l'agence
• Vous recevez vos loyers par virement chaque mois

Accompagnement clé-en-main : Avec Hagnéré Investissement, nous gérons l'intégralité du projet (recherche, travaux, ameublement, location, gestion) même si vous êtes à Paris, Lyon, en Suisse ou à Dubaï.

Avantage : Investir dans une zone à fort rendement sans contrainte géographique.

Comment trouver des locataires fiables à Dijon ?

Trouver des locataires sérieux passe par plusieurs étapes clés :

1. Annonce optimisée : Photos professionnelles, description détaillée, prix de marché ajusté.

2. Diffusion multi-canaux : Leboncoin, PAP, SeLoger, réseaux sociaux, agences locales.

3. Sélection rigoureuse : Vérification des revenus (3x le loyer minimum), CDI ou CDD longue durée, pas d'incidents bancaires.

4. Garanties : Caution solidaire, garant physique ou GLI (Garantie Loyers Impayés).

Avec une agence partenaire : L'agence s'occupe de tout (annonce, visites, sélection, signature bail). Vous validez simplement le dossier locataire proposé.

Délai moyen de location : Entre quelques jours et 3 semaines pour un bien bien situé, en bon état et au prix du marché.

Qui s'occupe des travaux et rénovations à Dijon ?

Dans le cadre d'un projet clé-en-main avec Hagnéré Investissement, nous coordonnons l'intégralité des travaux avec nos artisans partenaires locaux.

**Processus de gestion des travaux :

1. Diagnostic initial : État des lieux, travaux nécessaires, budget prévisionnel
2. Coordination chantier : Suivi hebdomadaire, contrôle qualité, respect délais
3. Entreprises partenaires : Artisans locaux de confiance (plombier, électricien, peintre, etc.)
4. Ameublement : Mobilier choisi selon cible locataire (étudiant, actif, famille)
5. Livraison clé-en-main** : Bien prêt à louer, conforme normes DPE

Vous n'avez rien à gérer : Pas de chantier à suivre, pas d'artisans à chercher. Nous livrons un bien rénové, meublé et loué.

Quelle rentabilité peut-on espérer en investissant à Dijon ?

Le rendement dépend de plusieurs facteurs : prix d'achat, loyers du marché, charges, fiscalité.

Fourchettes de rendement observées :

• Rendement brut : 6 à 10% selon quartier et typologie
• Rendement net de charges : 5 à 8% après déduction taxe foncière, gestion, assurance
• Rendement net/net : 5 à 8% après optimisation fiscale (LMNP avec 0€ d'impôts)

Facteurs de rentabilité :

• Prix d'achat maîtrisé : Négociation + bien à rénover = meilleur rendement
• Loyers optimisés : Location meublée + prix marché
• Charges limitées : Bien sans copropriété ou charges faibles
• Fiscalité neutre : LMNP pour ne pas payer d'impôts

Objectif Hagnéré Investissement : Minimum 8% brut net d'impôts garanti.

Faut-il privilégier le neuf ou l'ancien à Dijon ?

L'ancien rénové offre généralement une bien meilleure rentabilité que le neuf.

Avantages de l'ancien rénové :

• **Prix d'achat inférieur : 20 à 40% moins cher que le neuf à surface égale
• Rendement supérieur : 7-10% brut vs 3-5% dans le neuf
• Fiscalité LMNP** : Amortissements très avantageux après travaux
• Emplacement central : Souvent mieux situé (centre-ville, proximité commerces)
• Cachet : Charme de l'ancien (moulures, parquet, hauteur sous plafond)

Inconvénients du neuf :

• Prix élevé : Marges promoteurs intégrées
• **Rendement faible : Rarement >4-5% brut
• Revente difficile** : Décote à la revente (bien n'est plus neuf)

Notre recommandation : Ancien rénové en location meublée LMNP pour maximiser rendement et fiscalité.

Quels sont les risques d'investir à Dijon ?

Comme tout investissement, l'immobilier locatif comporte des risques qu'il faut anticiper et minimiser :

Risque 1 : Vacance locative

Solution : Bien situé, prix marché, bon état, réactivité → vacance <1 mois/an

Risque 2 : Impayés de loyers

Solution : Sélection locataire rigoureuse + GLI (Garantie Loyers Impayés) ou garant solide

Risque 3 : Travaux imprévus

Solution : Diagnostic initial sérieux, provisions travaux (1-2% valeur bien/an)

Risque 4 : Baisse des prix immobiliers

Solution : Investir pour le rendement locatif (pas la plus-value), vision long terme 10-15 ans

Risque 5 : Hausse des taux d'emprunt

Solution : Taux fixe sur 15-25 ans (sécurise la mensualité)

Avec un accompagnement professionnel, ces risques sont largement maîtrisés.

Comment limiter la vacance locative à Dijon ?

La vacance locative (période sans locataire) impacte directement votre rentabilité. Voici comment la limiter :

1. Bien choisir l'emplacement :

• Proximité transports, commerces, bassins d'emploi
• Quartiers demandés (étudiants, actifs, familles)

2. Prix de marché ajusté :

• Loyer cohérent avec le marché local
• Pas de surenchère (rallonge le délai de location)

3. Bon état général :

• Rénovation soignée, décoration moderne
• Équipements fonctionnels (cuisine, salle de bain)

4. Réactivité :

• Publier l'annonce 1 mois avant la fin du bail précédent
• Répondre rapidement aux demandes de visite

5. Gestion professionnelle :

• Agence locale réactive et bien implantée
• Multidiffusion des annonces

Objectif réaliste : Vacance <3-4%/an soit environ 1 mois tous les 2-3 ans.

Quel délai pour acquérir un bien à Dijon ?

Le délai total varie selon la complexité du projet, mais voici une timeline moyenne :

1. Recherche du bien : 2 à 6 semaines

• Définition critères, visites, négociation

2. Offre d'achat et compromis : 1 à 2 semaines

• Offre acceptée → signature compromis de vente

3. Montage crédit bancaire : 3 à 6 semaines

• Constitution dossier, demande crédit, accord de principe, offre de prêt

4. Délai légal et notaire : 3 mois (délai réglementaire entre compromis et acte authentique)

• Délai de rétractation (10 jours)
• Condition suspensive crédit (45 jours)
• Signature acte authentique chez notaire

Total : 3 à 5 mois entre la première visite et la remise des clés.

Avec Hagnéré Investissement : Processus accéléré grâce à nos partenaires bancaires et notaires. Nous trouvons votre bien en 2-4 semaines et gérons l'ensemble du parcours.

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Rejoignez les investisseurs accompagnés par Hagnéré Investissement

Chaque semaine, nous aidons de nouveaux investisseurs à réaliser des projets rentables, durables et sans gestion.

Notre approche est simple : vous définissez vos objectifs, nous nous occupons du reste.

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