Investir à Hyères : guide complet pour réussir son investissement immobilier locatif

Introduction

Investir à Hyères en 2025: opportunité sous-cotée face aux métropoles littorales ? Alors que Nice et Marseille affichent des prix élevés et des rendements en berne, investir à Hyères combine qualité de vie, tension locative et bilans rentables. Avec des prix médians à 3748 €/m² (appartements) et 4938 €/m² (maisons), des loyers compris entre 14-18 €/m² et des rendements bruts indicatifs de 4,5-6,5%, l’investissement locatif Hyères séduit par son équilibre prix/loyer.

Investir à Hyères, c’est viser une demande soutenue portée par la côte varoise, tout en restant vigilant sur la micro-localisation. Ce guide vous montre où investir à Hyères, à quels prix, pour quels loyers, et comment calculer un rendement Hyères fiable avec des hypothèses reproductibles. Découvrez les quartiers Hyères à privilégier et les stratégies concrètes pour réussir votre investissement locatif Hyères dès 2025.

Sources chiffres: 42ème Avenue (octobre 2025), SeLoger (octobre 2025), Le Figaro Immobilier (octobre 2025), Notaires de France (juillet 2025), TrackStone (octobre 2025).

Pourquoi investir à Hyères en 2025 ?

Hyères dépasse les 50000 habitants et s’inscrit comme un marché “grande ville” de la côte varoise. Investir à Hyères en 2025 revient à arbitrer entre un littoral premium et des secteurs accessibles, avec une tension locative jugée élevée et des loyers dynamiques.

Positionnement littoral et attractivité durable

Hyères n’est pas une métropole au sens strict, mais concentre une attractivité résidentielle forte: cadre mer, climat, bassins d’emploi proches (aire toulonnaise), aéroport local, services. Cette qualité de vie se traduit par une demande locative robuste, particulièrement sur les appartements bien placés.

• Qualité de vie littorale valorisée sur le temps long
• Offre diversifiée (studios/T2 en cœur de ville, T3+/maisons en résidentiel, biens premium sur le littoral)
• Liquidité soutenue dans les secteurs centraux et bien desservis

Demande locative et tension du marché

Les baromètres pointent une tension immobilière élevée et des loyers moyens à 14 €/m² (SeLoger) avec des pointes moyennes à 18 €/m² (Le Figaro Immobilier), soit une base solide pour calibrer un rendement Hyères.

• Marché ancien en province: +0,7% sur un an au T1 2025 (Notaires de France)
• Taux moyens autour de 3,4% en 2024 après 3,0% en 2023, stabilisation attendue 2025 (Notaires de France)
• Note de rentabilité et tension élevées pour l’investissement locatif Hyères (TrackStone, octobre 2025)

Sources: TrackStone, SeLoger, Le Figaro Immobilier, Notaires de France.

Comparatif régional: un compromis prix/rendement

Face aux hypercentres des grandes métropoles littorales, investir à Hyères offre souvent un meilleur compromis prix/loyer. Les quartiers Hyères non littoraux premium permettent de viser un rendement Hyères plus lisible, sans sacrifier la liquidité à la revente.

• Ciblez des micro-secteurs proches transports/commerces
• Privilégiez les biens optimisables (travaux, DPE) pour créer de la valeur
• Visez une stratégie meublée lorsqu’elle est cohérente avec la demande locale

Points forts et vigilance pour investir à Hyères

Avantages

• Demande locative soutenue et tensions élevées
• Prix d’acquisition des appartements à 3748 €/m² (médian)
• Loyers moyens à 14 €/m², autre baromètre à 18 €/m²
• Reprise du marché ancien en 2025 et liquidité favorisée

Inconvénients à surveiller

• Dispersion des loyers 9-22 €/m² selon micro-localisation
• Maisons plus chères à 4938 €/m² (rendement compressé si loyer insuffisant)
• Prime littorale pouvant diminuer le rendement brut

Sources: 42ème Avenue, SeLoger, Le Figaro Immobilier, TrackStone, Notaires de France.

Point de vigilance: investir à Hyères exige une lecture fine de la micro-localisation. Deux rues voisines peuvent afficher −20% ou +20% sur le loyer ou la vacance. Vérifiez systématiquement les loyers réels observés et l’état de la copropriété.

Prix, loyers et rendements à Hyères

Investir à Hyères nécessite d’aligner le prix d’achat, le loyer de marché et la stratégie de location (nu ou meublé). Voici les repères 2025 pour cadrer un investissement locatif Hyères cohérent.

Prix au m² par type de bien

• Appartements à Hyères: 3748 €/m² (médian), source 42ème Avenue (octobre 2025)
• Maisons à Hyères: 4938 €/m² (médian), source 42ème Avenue (octobre 2025)
• Contexte marché: tension élevée et hausse en province +0,7% au T1 2025 (Notaires de France)

Détails utiles:

• Les petites surfaces (studios/T2) se paient souvent avec une prime au m² par rapport aux T3/T4
• Utilisez 3748 €/m² comme base pour les appartements, puis ajustez selon l’état, l’adresse et l’étage
• Sur le littoral, une prime de localisation est courante (rendement brut souvent moindre)

Sources: 42ème Avenue, Notaires de France.

Loyers: niveaux et dispersion

• Loyer moyen Hyères: 14 €/m² (fourchette 9-22 €/m²) – SeLoger (octobre 2025)
• Autre moyenne observée: 18 €/m² – Le Figaro Immobilier (octobre 2025)

Repères typologiques indicatifs (estimations dans les bornes des baromètres):

• Studio: 16 €/m² en nu, 18 €/m² meublé
• T2: 15-16 €/m² en nu, 17-18 €/m² meublé
• T3+: 12-14 €/m² en nu, 13-15 €/m² meublé

Astuce: pour sécuriser un rendement Hyères, testez deux scénarios de loyers (bas et haut de fourchette) et intégrez une vacance de 3-4%.

Sources: SeLoger, Le Figaro Immobilier.

Rendements observés à Hyères

• Rendement brut moyen: 4,5-6,5% selon typologie, état, localisation
• Méthode: loyer annuel au m² / prix au m² × 100
• Exemple indicatif: (16 × 12) / 3748 = 5,1% (T2 meublé hypothétique, estimation)

Ordres de grandeur:

• Studios/T1: 5,5-6,5% brut possibles si prix contenus et loyer élevé
• T2: 4,8-5,5% brut sur secteurs équilibrés
• T3+/Maisons: 4,0-4,8% brut en moyenne

Rendement net estimé:

• Hypothèse charges courantes: ≈ 20% du loyer annuel (entretien, PNO, gestion, vacance)
• Rendement net indicatif: 3,6-5,2%

Hypothèses et lecture des chiffres

• Prix d’achat médian appartements: 3748 €/m²
• Prix d’achat médian maisons: 4938 €/m²
• Loyers moyens: 14 €/m² (fourchette 9-22 €/m²) et 18 €/m² (autre baromètre)
• Charges courantes: 15-25% du loyer annuel selon gestion/entretien/vacance

Sources: 42ème Avenue, SeLoger, Le Figaro Immobilier, Notaires de France, TrackStone.

Rappel: votre rendement Hyères réel dépendra du DPE, de l’étage, du stationnement, de l’exposition et de la qualité de rénovation. Investir à Hyères implique de vérifier ces points un par un.

Où investir à Hyères : quartiers et secteurs

Investir à Hyères, c’est combiner liquidité, cible locative et niveau de loyer. Voici les principaux secteurs pour un investissement locatif Hyères efficace.

Centre-ville / Hypercentre

Profil locataire

• Actifs du tertiaire
• Seniors recherchant la proximité services
• Jeunes ménages en T2/T3

Marché immobilier

• Prix de référence appartements: 3748 €/m² (médian, ville)
• Loyers: 14-18 €/m² selon état/adresse

Avantages

• Demande stable sur 35-60 m²
• Turn-over modéré, baux longue durée
• Commerces et services à pied

Points de vigilance

• Stationnement privé rare
• Copropriétés anciennes: travaux à anticiper

Sources: 42ème Avenue, SeLoger, Le Figaro Immobilier.

Quartier Gare / Transports

Profil locataire

• Jeunes actifs, navetteurs
• Forte demande en T1/T2 meublés

Marché immobilier

• Prix de référence appartements: 3748 €/m² (médian, ville)
• Loyers: 15-19 €/m² sur petites surfaces rénovées (estimation dans les bornes des baromètres)

Avantages

• Liquidité locative élevée
• Potentiel meublé longue durée

Points de vigilance

• Nuisances ferroviaires selon l’adresse
• Micro-localisation déterminante

Sources: 42ème Avenue, SeLoger.

Littoral (Giens, La Capte, Almanarre, Port)

Profil locataire

• Cadres en mobilité
• Retraités
• Clientèle recherchant la proximité mer

Marché immobilier

• Prix: au-dessus de la moyenne 3748 €/m² (prime littorale)
• Loyers: 16-22 €/m² sur biens de qualité

Avantages

• Forte désirabilité et revente facilitée
• Potentiel de valorisation patrimoniale

Points de vigilance

• Rendement brut souvent inférieur (prix d’achat élevés)
• Saison pouvant impacter la demande annuelle selon le produit

Sources: 42ème Avenue, SeLoger.

Secteurs résidentiels (Costebelle, Chateaubriand, La Bayorre…)

Profil locataire

• Familles locales, salariés stables
• Baux plus longs, vacance faible

Marché immobilier

• Maisons: 4938 €/m² (médian)
• Loyers T3+: 12-15 €/m² selon état

Avantages

• Stabilité locative
• Qualité de vie familiale

Points de vigilance

• Entretien plus coûteux sur grandes surfaces/maisons
• DPE et coûts énergétiques à surveiller

Sources: 42ème Avenue, SeLoger, Le Figaro Immobilier.

Périphérie et poches plus accessibles

Profil locataire

• Jeunes ménages
• Actifs recherchant des loyers modérés

Marché immobilier

• Prix: souvent inférieurs à 3748 €/m² (selon ensemble)
• Loyers: 12-16 €/m² selon prestations

Avantages

• Rendement/ prix souvent plus favorables
• Création de valeur par travaux

Points de vigilance

• Bien vérifier la tension locative micro-locale
• Éviter les copropriétés fragiles

Astuce: ciblez un parking/box pour améliorer l’attractivité. Un stationnement peut justifier +30-60 €/mois et réduire la vacance.

Conseils pratiques avant achat

• Visite technique:

  • Vérifier toiture, isolation, chauffage
  • Contrôler menuiseries et ventilation
  • Évaluer l’état des communs et équipements

• Vérifications administratives:

  • Titres de propriété et servitudes
  • Conformité assainissement
  • Urbanisme (PLU), autorisations
  • Copropriété: PV d’AG, fonds travaux

• Travaux et mise en marché:

  • Demander 2-3 devis contradictoires
  • Prioriser DPE, sécurité, salle d’eau/cuisine
  • Aligner prestations avec un loyer cible réaliste

Comment calculer le rendement locatif à Hyères

Investir à Hyères exige un calcul précis du rendement Hyères selon la typologie, le quartier Hyères et le mode de location.

Formules de base

• Rendement brut: (loyer annuel / prix d’achat) × 100
• Rendement net: [(loyer annuel − charges annuelles) / prix d’achat] × 100
• Rendement net/net: rendement net après impôts (selon régime fiscal)

Charges clés à intégrer:

• Taxe foncière
• Assurance PNO
• Gestion locative (6-8% TTC)
• Entretien et travaux
• Vacance technique (3-4%/an)

Exemple 1: T2 de 45 m² (cas réel-type Hyères)

Hypothèses de départ

• Typologie: T2 de 45 m²
• Prix d’achat: 169000 € (soit 3750 €/m², aligné sur 3748 €/m²)
• Loyer mensuel: 765 € (soit 17 €/m², dans la borne 14-18 €/m²)
• Financement: 20 ans à 3,5%

Rendement brut

• Loyer annuel: 765 € × 12 = 9180 €
• Prix total (PAM avec frais): 182000 € (estimation)
• Rendement brut: (9180 € / 182000 €) × 100 = 5,0%

Charges annuelles estimées

• Taxe foncière: 1000 €
• Assurance PNO: 120 €
• Gestion locative (7%): 643 €
• Entretien/copropriété: 700 €
• Vacance (4%): 367 €
• Total charges: 2830 €

Rendement net (avant impôts)

• Revenu net: 9180 € − 2830 € = 6350 €
• Rendement net: (6350 € / 182000 €) × 100 = 3,5%

Cash-flow mensuel (avant impôts)

• Loyer: +765 €
• Charges mensuelles moyennes: −236 € (soit 2830 € / 12)
• Crédit (emprunt 182000 €, 20 ans, 3,5%, hors assurance): −1054 € environ
• Cash-flow net: −525 €/mois environ

Projection sur 10 ans

• Loyers cumulés: 91800 €
• Capital amorti: ≈ 45000 € (ordre de grandeur à 3,5% sur 10 ans)
• Gain patrimonial (hors valorisation): ≈ 45000 € d’amortissement

Lecture: ce scénario prudent montre un cash-flow négatif. À Hyères, une négociation de −5 à −8% sur le prix, un passage en meublé au réel et/ou une durée 25 ans peuvent rapprocher le cash-flow de l’équilibre.

Exemple 2: Studio meublé de 25 m² (optimisation loyer)

Hypothèses de départ

• Typologie: studio de 25 m²
• Prix d’achat estimatif: 3748 €/m² × 25 = 93700 €
• Prix total avec frais (estimation): 100000-102000 € (arrondi 101000 €)
• Loyer meublé: 18 €/m² × 25 = 450 €/mois (soit 5400 €/an)
• Financement: 20 ans à 3,5% (hypothèse identique)

Rendement brut

• Rendement brut: (5400 € / 101000 €) × 100 = 5,3%

Charges annuelles estimées

• Hypothèse charges: ≈ 20% du loyer = 1080 €
• Revenu net: 5400 € − 1080 € = 4320 €
• Rendement net: (4320 € / 101000 €) × 100 = 4,3%

Astuce: en ciblant 18-19 €/m² (prestations supérieures, emplacement fort) et en négociant le prix, le studio peut surperformer le T2 en rendement brut. La vacance doit toutefois être maîtrisée.

Les paramètres qui font varier le rendement Hyères

• DPE et travaux: un DPE amélioré peut justifier +1-2 €/m² et réduire la vacance
• Stationnement: un box peut ajouter +30-60 €/mois
• Meublé vs nu: le meublé améliore souvent le loyer de +1-2 €/m²
• Gestion: passer d’une gestion à 7% à une gestion optimisée impacte le net de +0,2 à +0,4 pt
• Micro-localisation: proximité gare/mer/services influence à la fois le loyer et la vacance

Financement et cash-flow à Hyères

Le financement pilote directement la rentabilité Hyères et le cash-flow. Investir à Hyères en 2025 suppose d’optimiser taux, durée et fiscalité.

Taux immobiliers et conditions 2025

• Taux moyens: 3,0% en 2023 → 3,4% en 2024
• Stabilisation attendue en 2025 autour de 3-4%
• Apport recommandé: 10-20% selon profils

Sources: Notaires de France (juillet 2025).

Astuce: la délégation d’assurance et la négociation des frais de garantie peuvent économiser +0,1 à +0,2 pt équivalent de taux.

Stratégies de financement adaptées à Hyères

• Prêt bancaire classique (apport 10-20%)
• Prêt sans apport pour dossiers solides (reste à vivre / scoring)
• Crédit relais si arbitrage patrimonial
• Allongement de durée à 25 ans pour lisser la mensualité
• Amortissable vs in fine (cas spécifiques, à modéliser)

Objectif: aligner la mensualité sur le loyer Hyères visé afin de sécuriser la trésorerie tout en préservant le rendement Hyères.

Optimiser le cash-flow à Hyères

• Négocier le prix d’achat: −5 à −10% selon bien et contexte
• Passer en meublé au réel (LMNP) pour neutraliser l’impôt plusieurs années
• Cibler un quartier Hyères à forte tension (gare/centre) pour limiter la vacance
• Planifier les travaux à forte valeur locative (cuisine, SDB, DPE)
• Réduire les charges de copropriété par un audit et des actions ciblées

Exemple de cash-flow: effet durée et négociation

• Cas T2 45 m² (rappel): prix total 182000 €, loyer 765 €, charges 236 €/mois, crédit 1054 €/mois, cash-flow −525 €/mois
• Effet négociation −8% sur le prix total: nouveau prix 167440 €
  • Mensualité (estimative 20 ans, 3,5%): ≈ 970-985 €
  • Cash-flow (charges inchangées): amélioration de +70 à +85 €/mois
• Effet durée 25 ans sur 182000 €:
  • Mensualité (estimative): ≈ 910-930 €
  • Cash-flow: gain de +120 à +140 €/mois vs 20 ans

Lecture: à Hyères, la combinaison “négociation du prix + durée 25 ans + meublé LMNP” est souvent la plus efficace pour réduire le déficit mensuel et améliorer le rendement net/net.

Fiscalité de l’investissement immobilier à Hyères

La fiscalité influence directement le rendement net/net à Hyères. Choisissez le régime en fonction du loyer Hyères, de votre TMI et de l’horizon de détention.

LMNP (loueur en meublé non professionnel)

• Micro-BIC:
  • Abattement de 50%
  • Plafond de recettes 77700 €
• Réel:
  • Amortissements (bien + mobilier)
  • Objectif possible: 0 € d’impôt pendant 5-15 ans selon les cas

Pertinent pour studios/T2 meublés dans les quartiers Hyères à forte tension.

Déficit foncier (location nue avec travaux)

• Plafond d’imputation: 10700 €/an sur le revenu global (selon nature des travaux)
• Réduction de l’imposition et report possible

Intéressant pour des T3+/maisons à rénover dans les secteurs résidentiels de Hyères.

Société (SCI IR/IS)

• SCI à l’IR:
  • Transparence fiscale
  • Revenus fonciers au barème
• SCI à l’IS:
  • Amortissement comptable
  • Trésorerie plus souple
  • Attention à la fiscalité de la revente

Conseil: simulez LMNP réel vs déficit foncier vs SCI selon votre loyer Hyères cible, votre prix d’achat et votre TMI. La bonne option peut représenter +1,0 à +1,5 pt de rendement net/net sur 10 ans.

Synthèse opérationnelle: investir à Hyères en 2025 pas à pas

Étape 1: Cadrer le marché Hyères

• Prix: appartements 3748 €/m², maisons 4938 €/m²
• Loyers: 14 €/m² (fourchette 9-22 €/m²) et 18 €/m² (autre baromètre)
• Rendement brut cible: 5,0-6,0% sur petites surfaces bien placées

Étape 2: Choisir le secteur

• Centre/gare pour la tension locative et le meublé
• Périphérie pour maximiser le différentiel loyer/prix
• Littoral pour le patrimonial (rendement souvent plus faible)

Étape 3: Optimiser le produit

• Surface: 20-50 m² pour maximiser €/m² de loyer
• Prestations: cuisine soignée, SDB rénovée, rangements, climatisation si pertinent
• Stationnement: +30-60 €/mois et vacance réduite

Étape 4: Modéliser le rendement Hyères

• Scénario bas/haut pour loyers et vacance (3-4%)
• Charges: 15-25% du loyer annuel
• Sensibilité taux/durée: 20 vs 25 ans

Étape 5: Exécuter et piloter

• Négocier −5 à −10%
• Choisir le régime fiscal optimal
• Suivre la vacance, ajuster le loyer, planifier l’entretien

Rappel chiffres clés Hyères 2025:

• Prix appartement: 3748 €/m² (42ème Avenue, 10/2025)
• Prix maison: 4938 €/m² (42ème Avenue, 10/2025)
• Loyers: 14 €/m² (fourchette 9-22 €/m²) – SeLoger, 10/2025
• Loyers: 18 €/m² – Le Figaro Immobilier, 10/2025
• Rendement brut indicatif: 4,5-6,5%
• Tendance province: +0,7% (T1 2025) – Notaires de France

Transitions pour aller plus loin:

• Maintenant que vous maîtrisez les prix et loyers, identifiez votre quartier Hyères cible selon votre stratégie (rendement vs patrimonial).
• Concrètement, choisissez entre studio meublé haute tension et T2/T3 équilibrés à Hyères.
• Pour boucler le montage, calibrez le financement, la fiscalité et le plan de travaux afin de sécuriser votre cash-flow.

Sources rappelées: 42ème Avenue (octobre 2025), SeLoger (octobre 2025), Le Figaro Immobilier (octobre 2025), Notaires de France (juillet 2025), TrackStone (octobre 2025).

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Faut-il vraiment investir à Hyères pour maximiser sa rentabilité ?

Les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux attirent traditionnellement les investisseurs. Cependant, les coûts au m² ont atteint des sommets, la charge fiscale s'est alourdie, et les rendements peinent à dépasser 3 à 6% bruts.

**Impact : la rentabilisation de ces projets immobiliers prend souvent beaucoup de temps, et la première période sans locataire vient sérieusement impacter la rentabilité globale.

À Hyères, comme dans les autres villes de taille équivalente, il est rare d'obtenir des rendements bruts supérieurs à 8%, voire 9% ou 10% pour les plus gros immeubles de rapport. La question centrale demeure donc : Dans quelle zone investir concrètement ?**

C'est la raison pour laquelle de plus en plus d'investisseurs avertis optent pour une diversification territoriale, en se tournant vers des zones offrant forte rentabilité et risque limité, notamment la Franche-Comté et en particulier Montbéliard ou Belfort.

Cette région demeure encore peu connue du grand public (même si les investisseurs lyonnais, suisses et parisiens commencent à s'y intéresser sérieusement), avec des loyers qui restent stables, une demande locative alimentée par les pôles industriels comme Peugeot (Stellantis), et des prix d'achat significativement plus bas.

Un placement y génère couramment une rentabilité nette double de celle des grandes métropoles, sans renoncer à la sécurité ni à la qualité des locataires.

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Pourquoi Hagnéré Investissement est privilégié par les investisseurs exigeants

Hagnéré Investissement guide les particuliers et expatriés désireux d'investir sereinement dans l'immobilier locatif performant, sans avoir à gérer la moindre contrainte.

Notre périmètre d'action exclusif est la **Franche-Comté, un territoire que nous connaissons dans ses moindres détails, et où nous avons construit un réseau complet de partenaires de confiance.

Notre promesse : rendement brut minimal de 8%, fiscalité optimisée

Nous ne proposons à nos clients que des projets garantissant au minimum 8% de rendement brut net d'impôts.**

Si un projet ne remplit pas ce critère, il n'est simplement pas proposé. Si nous ne parvenons pas à identifier des projets rentables correspondant à vos critères (ce qui ne s'est jamais produit), vous ne payez rien et la mission est annulée.

Cette promesse est formalisée dans une lettre de mission officielle qui fait office de contrat.

**Notre mission : identifier, rénover, louer et gérer des biens à forte rentabilité, en assurant une transparence totale sur chaque étape du projet.

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Les étapes d'un projet clé en main avec Hagnéré Investissement

1. Sélection du bien optimal

Nos équipes effectuent votre étude patrimoniale et évaluent votre budget ou votre capacité d'emprunt. Ensuite, une lettre de mission officielle encadrant la prestation et garantissant des rendements minimums supérieurs à 8% nets d'impôts est signée. Cette lettre vous assure que vous ne supporterez aucun coût si nous ne réussissons pas à vous présenter des appartements ou immeubles de rapport avec ces rendements et cette fiscalité neutre.

Nous évaluons chaque opportunité selon :**

• La tension locative réelle
• Le potentiel de valorisation du secteur
• La fiscalité applicable (LMNP, déficit foncier, SCI à l'IS, **Denormandie)
• La plus-value envisageable via la rénovation.

2. Rénovation et aménagement

Une fois le bien acheté, nous coordonnons tous les travaux avec nos entreprises partenaires locales (artisans, architectes, décorateurs).

Tout est optimisé pour la rentabilité et la longévité** : matériaux durables, finitions qualitatives, décoration actuelle adaptée à la clientèle locataire.

Nous livrons un bien **prêt à être loué, conforme aux normes énergétiques et attractif dès la première visite.

3. Mise en location et gestion intégrale

Grâce à notre partenariat avec plusieurs agences locales et une plateforme de gestion connectée, le bien est proposé à la location sans délai** après la rénovation.

Nous prenons en charge :

• La création de l'annonce
• La sélection des candidats locataires
• La signature du contrat de bail
• Le suivi administratif

Nos clients reçoivent **tous les mois un reporting détaillé et clair avec le montant des loyers encaissés et les charges éventuelles.

4. Accompagnement fiscal, comptable et patrimonial

Pour nos clients investisseurs (résidents ou expatriés), nous offrons également une prise en charge comptable et fiscale** via nos partenaires agréés.

Nous proposons aussi un accompagnement personnalisé pour vos déclarations fiscales et comptables.

**Si vous le souhaitez, nous pouvons assurer votre suivi en tant que gestionnaire de patrimoine avec Hagnéré Patrimoine pour une vue globale de votre patrimoine.

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Exemples concrets de projets réalisés

Studio Montbéliard - Marie - 41060€

• Rendement brut : 22,97% (location courte durée)
• Rendement net : 15,44%
• Surface : 12 m²
• Loyer mensuel : 786€ (Airbnb/Booking)
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 8 ans
• **Statut : Loué et performant

T2 Seloncourt - Aymen - 83985€

• Rendement brut : 8,72%
• Rendement net : 6,86%
• Surface : 41 m²
• Loyer mensuel : 610€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 14 ans
• Avantage : Parking fermé inclus
• **Statut : Loué en quelques jours

Immeuble Beaucourt - Jérôme - 523125€

• Rendement brut : 9,86%
• Rendement net : 8,50%
• Surface : 300 m² (3 lots)
• Loyers mensuels : 4300€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 9 ans
• **Localisation : À 10 min de la Suisse
• Statut : 100% loué

Immeuble Bavilliers - Justine - 385000€

• Rendement brut : 9,15%
• Rendement net : 7,72%
• Surface : 220 m² (4 appartements)
• Loyers mensuels : 2935€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 12 ans
• Quartier : Résidentiel calme
• **Statut : Gestion simplifiée, 100% loué

Immeuble Audincourt - Adrien - 229006€

• Rendement brut : 8,33%
• Rendement net : 7,06%
• Surface : 105 m² (3 lots + 3 garages)
• Loyers mensuels : 1590€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 16 ans
• **Avantage : 3 garages fermés inclus
• Statut : Projet achevé, 100% loué

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Retours d'expérience de nos clients

"Un suivi exemplaire du début à la fin. L'équipe Hagnéré m'a trouvé un immeuble à 8,2% de rendement net**, totalement rénové et loué en 4 mois." — David, Paris

"Transparence complète, réactivité au top, et aucun stress. Je n'avais jamais investi en dehors de ma région, et maintenant mes loyers tombent chaque mois sans effort." — Sophie, Lyon

"Ils m'ont permis de diversifier mon patrimoine avec une rentabilité réelle et des biens de qualité. Le suivi est exemplaire." — Marc, Strasbourg

"En tant qu'expatrié, je recherchais un investissement fiable et rentable en France. Hagnéré a pris en charge toute la partie administrative, fiscale et locative. Mes loyers arrivent tous les mois sans que j'aie à intervenir." — Laurent, Singapour

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Pourquoi investir dans le Nord Franche-Comté : Montbéliard, Belfort et leurs agglomérations

Un territoire d'investissement stratégique et rentable

Le Nord Franche-Comté, en particulier le Pays de Montbéliard et l'Aire Urbaine de Belfort, constitue une zone d'investissement immobilier exceptionnelle, encore largement méconnue des investisseurs parisiens et lyonnais.

Données clés du territoire :

• Prix au m² : entre 1200 et 1800 €/m² (jusqu'à 3 fois moins cher qu'à Paris ou Lyon)
• Rentabilité moyenne : 8 à 12% de rendement brut (vs 3-4% dans les grandes métropoles)
• Loyers : 8 à 12 €/m² selon les secteurs
• Taux de vacance : très faible grâce à la forte demande locative

Une situation géographique stratégique

Au cœur du croissant européen : Positionnement stratégique entre France, Suisse et Allemagne. Carrefour économique majeur au centre de l'Europe.

Accessibilité remarquable :

• Frontière Suisse à 15 min : accès direct au marché du travail suisse (salaires élevés)
• Allemagne à 1h : proximité avec l'économie allemande dynamique
• Aéroport de Bâle à 1h : vols directs Europe et monde (EuroAirport)
• TGV direct Paris : Gare TGV Belfort-Montbéliard → Paris en 2h30
• Grandes villes à 2h : Lyon, Dijon, Strasbourg accessibles facilement
• A36 - Autoroute Europe : axe autoroutier majeur du croissant européen

Qualité de vie et attractivité :

• Ballon d'Alsace à 15 min : station 4 saisons (ski, randonnée, VTT)
• EuroVélo 6 : véloroute européenne Nantes-Roumanie traverse la région
• Gastronomie renommée : Comté, Morbier, charcuteries... patrimoine culinaire fort
• Shopping frontalier : proximité Suisse et Allemagne pour loisirs

Un pôle d'emploi stable et performant

Entreprises industrielles majeures :

• Stellantis Peugeot (Sochaux) : berceau historique de Peugeot, 1er employeur régional, écosystème industriel complet avec des milliers de salariés
• Flex N Gate : 2ème employeur régional, géant américain de l'équipement automobile
• Alstom, General Electric, McPhy Energy : acteurs majeurs de l'énergie et de la mobilité
• Pôle micro-technique : excellence en micro-mécanique, sous-traitance de pointe pour l'industrie mondiale
• Bassin horloger : tradition horlogère, sous-traitants des grandes marques suisses
• Filière bois : exploitations forestières et industries du bois dynamiques

Secteur santé :

• HNFC : Plus grand hôpital régional moderne près de la gare TGV, milliers d'emplois stables (médecins, infirmiers, personnel administratif)

Économie transfrontalière unique :

• Plus de 10000 travailleurs frontaliers suisses habitent la région
• Salaire moyen des frontaliers : supérieur à 4000€/mois
• Proximité de l'Allemagne : bassin d'emploi élargi et dynamique
• Forte capacité locative : locataires solvables et stables

Attractivité touristique et académique

Événements majeurs :

• Marché de Noël de Montbéliard : 2ème de France après Strasbourg, attractivité touristique forte
• Tourisme d'affaires : déplacements professionnels générateurs de locations longue durée stables

Enseignement supérieur :

• UTBM : Université de Technologie classée parmi les 7% meilleures universités mondiales
• **IUT, écoles d'ingénieurs : forte attraction étudiante

Les villes les plus attractives pour l'investissement immobilier

Belfort (50000 habitants)

Zones stratégiques :**

• Centre-ville / Vieille Ville : proximité commerces, restaurants, fort attrait touristique
• Quartier de la Gare : idéal pour actifs et frontaliers (TGV Paris-Mulhouse)
• Secteur UTBM : forte demande étudiante (Université de Technologie)

**Atouts :

• Prix : 1200-1600 €/m²
• Ville dynamique avec Lion de Belfort (attrait touristique)
• Infrastructures complètes (transports, commerces, santé)
• Marché locatif tendu

Montbéliard (25000 habitants)

Zones stratégiques :**

• Centre historique : architecture préservée, commerces de proximité, 2ème marché de Noël de France (après Strasbourg)
• **Quartier de la Gare : connexion TGV directe Paris-Montbéliard (2h30)
• Secteurs résidentiels** : proximité immédiate Stellantis Sochaux

**Atouts :

• Prix : 1300-1800 €/m²
• Capitale du Pays de Montbéliard (120000 habitants)
• Berceau historique de Peugeot** (Stellantis Sochaux)
• Frontière Suisse à 15 min : nombreux frontaliers (10000+)

Communes satellites à fort potentiel

**Sochaux, Audincourt, Valentigney, Bethoncourt, Seloncourt, Beaucourt, Delle :

• Prix encore plus accessibles : 900-1400 €/m²
• Rendements bruts : 9-12%
• Proximité directe des bassins d'emploi
• Demande locative soutenue (ouvriers, frontaliers, familles)
• Idéal pour immeubles de rapport

Un marché locatif diversifié et stable

Profils locataires variés :**

• Étudiants : UTBM Belfort, IUT, écoles d'ingénieurs
• Jeunes actifs : industries, services, santé
• Familles : salariés Stellantis et sous-traitants
• **Ouvriers qualifiés : forte demande de T1/T2 meublés
• Frontaliers suisses et allemands** : pouvoir d'achat élevé, locataires très solvables

Demande locative constante :

• Taux de vacance très faible
• Rotation locative maîtrisée
• Loyers encaissés régulièrement
• Marché "sous le radar" donc peu de concurrence entre investisseurs

Ticket d'entrée et accessibilité

Nos projets sont accessibles dès 50000€ pour des petites surfaces comme des studios.

Nous proposons aussi des projets plus ambitieux (T2, T3, immeubles) permettant d'obtenir des rendements attractifs après rénovation.

Exemples de budgets :

• Studios : à partir de 30000 - 50000€
• T2 : 50000 - 80000€
• Immeubles 3-4 lots : 120000 - 200000€

Questions courantes sur l'investissement locatif à Hyères

Quels avantages fiscaux pour un investissement locatif à Hyères ?

Investir en locatif à Hyères offre accès à plusieurs dispositifs fiscaux performants :

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Le régime le plus utilisé pour l'immobilier meublé. Les amortissements comptables permettent de ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant 10 à 20 ans selon votre projet.

Déficit foncier : En location nue, les travaux de rénovation sont déductibles de vos revenus fonciers et peuvent générer un déficit imputable sur votre revenu global (jusqu'à 10700€/an).

SCI à l'IS : Pour les projets d'ampleur (immeubles), la Société Civile à l'Impôt sur les Sociétés optimise la fiscalité et prépare la transmission.

Denormandie : En cas de rénovation d'un bien ancien dans une commune éligible, réduction d'impôt de 12 à 21% du prix du bien.

Investir à Hyères sans payer d'impôts, est-ce réalisable ?

Oui, c'est tout à fait réalisable grâce au régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

En location meublée, vous pouvez déduire fiscalement les amortissements du bien (immeuble, mobilier, travaux) de vos revenus locatifs. Résultat : 0€ d'impôts pendant 10 à 20 ans selon le montant des travaux et du mobilier.

**Illustration concrète : Pour un appartement de 80000€ générant 7000€ de loyers annuels, les amortissements comptables peuvent neutraliser totalement l'imposition pendant 12 à 16 ans.

C'est l'un des principaux avantages de l'investissement locatif clé-en-main : rendement net + fiscalité optimisée = 0€ d'impôts**.

Quel montant d'apport est nécessaire pour investir dans l'immobilier à Hyères ?

L'apport requis dépend de votre profil et de votre projet :

Profil salarié stable avec revenus solides : Les banques demandent généralement 10 à 20% d'apport pour couvrir les frais de notaire et une partie du bien.

Primo-accédant ou jeune investisseur : Certaines banques acceptent des financements à 110% (bien + frais) si vous avez une capacité d'épargne régulière et un taux d'endettement <35%.

Sans apport : C'est possible si vous avez un CDI, de bons revenus et un reste à vivre suffisant. Le taux sera légèrement supérieur mais cela permet de conserver votre épargne.

Budget minimum : Nos projets sont accessibles dès 50000€ (studios, T1) avec environ 5000 à 10000€ d'apport personnel.

Les banques acceptent-elles facilement de financer les investissements locatifs à Hyères ?

Oui, les banques financent volontiers les investissements locatifs rentables, à condition de respecter certains critères :

Critères bancaires principaux :

• **Taux d'endettement : maximum 35% (revenus + loyers futurs)
• Reste à vivre** : au moins 800-1200€/mois après mensualités
• **Apport personnel : 10-20% recommandé (ou capacité d'épargne régulière)
• Revenus stables** : CDI, profession libérale, fonctionnaire

Taux d'intérêt actuels : Entre 3,5% et 4,5% selon profil et durée (15-25 ans).

Astuce : Un projet bien ficelé avec rendement >8% et fiscalité optimisée facilite grandement l'obtention du crédit. Les banques apprécient les investissements sérieux avec de vraies marges de sécurité.

Doit-on habiter près de Hyères pour y investir ?

Non, absolument pas. L'investissement locatif à distance est tout à fait possible et même courant.

Gestion à distance 100% possible :

• Vous n'avez pas besoin d'habiter à Hyères pour y investir
• La gestion locative est déléguée à des agences locales professionnelles
• Les visites, état des lieux, relances locataires sont gérés par l'agence
• Vous recevez vos loyers par virement chaque mois

Accompagnement clé-en-main : Avec Hagnéré Investissement, nous gérons l'intégralité du projet (recherche, travaux, ameublement, location, gestion) même si vous êtes à Paris, Lyon, en Suisse ou à Dubaï.

Avantage : Investir dans une zone à fort rendement sans contrainte géographique.

Comment trouver des locataires sérieux à Hyères ?

Trouver des locataires fiables passe par plusieurs étapes clés :

1. Annonce optimisée : Photos professionnelles, description détaillée, prix de marché ajusté.

2. Diffusion multi-canaux : Leboncoin, PAP, SeLoger, réseaux sociaux, agences locales.

3. Sélection rigoureuse : Vérification des revenus (3x le loyer minimum), CDI ou CDD longue durée, pas d'incidents bancaires.

4. Garanties : Caution solidaire, garant physique ou GLI (Garantie Loyers Impayés).

Avec une agence partenaire : L'agence s'occupe de tout (annonce, visites, sélection, signature bail). Vous validez simplement le dossier locataire proposé.

Délai moyen de location : Entre quelques jours et 3 semaines pour un bien bien situé, en bon état et au prix du marché.

Qui prend en charge les travaux et rénovations à Hyères ?

Dans le cadre d'un projet clé-en-main avec Hagnéré Investissement, nous coordonnons l'intégralité des travaux avec nos artisans partenaires locaux.

**Processus de gestion des travaux :

1. Diagnostic initial : État des lieux, travaux nécessaires, budget prévisionnel
2. Coordination chantier : Suivi hebdomadaire, contrôle qualité, respect délais
3. Entreprises partenaires : Artisans locaux de confiance (plombier, électricien, peintre, etc.)
4. Ameublement : Mobilier choisi selon cible locataire (étudiant, actif, famille)
5. Livraison clé-en-main** : Bien prêt à louer, conforme normes DPE

Vous n'avez rien à gérer : Pas de chantier à suivre, pas d'artisans à chercher. Nous livrons un bien rénové, meublé et loué.

Quelle rentabilité peut-on viser en investissant à Hyères ?

Le rendement dépend de plusieurs facteurs : prix d'achat, loyers du marché, charges, fiscalité.

Fourchettes de rendement observées :

• Rendement brut : 6 à 10% selon quartier et typologie
• Rendement net de charges : 5 à 8% après déduction taxe foncière, gestion, assurance
• Rendement net/net : 5 à 8% après optimisation fiscale (LMNP avec 0€ d'impôts)

Facteurs de rentabilité :

• Prix d'achat maîtrisé : Négociation + bien à rénover = meilleur rendement
• Loyers optimisés : Location meublée + prix marché
• Charges limitées : Bien sans copropriété ou charges faibles
• Fiscalité neutre : LMNP pour ne pas payer d'impôts

Objectif Hagnéré Investissement : Minimum 8% brut net d'impôts garanti.

Neuf ou ancien : que choisir à Hyères ?

L'ancien rénové offre généralement une bien meilleure rentabilité que le neuf.

Avantages de l'ancien rénové :

• **Prix d'achat inférieur : 20 à 40% moins cher que le neuf à surface égale
• Rendement supérieur : 7-10% brut vs 3-5% dans le neuf
• Fiscalité LMNP** : Amortissements très avantageux après travaux
• Emplacement central : Souvent mieux situé (centre-ville, proximité commerces)
• Cachet : Charme de l'ancien (moulures, parquet, hauteur sous plafond)

Inconvénients du neuf :

• Prix élevé : Marges promoteurs intégrées
• **Rendement faible : Rarement >4-5% brut
• Revente difficile** : Décote à la revente (bien n'est plus neuf)

Notre recommandation : Ancien rénové en location meublée LMNP pour maximiser rendement et fiscalité.

Quels risques comporte un investissement à Hyères ?

Comme tout investissement, l'immobilier locatif comporte des risques qu'il faut anticiper et minimiser :

Risque 1 : Vacance locative

Solution : Bien situé, prix marché, bon état, réactivité → vacance <1 mois/an

Risque 2 : Impayés de loyers

Solution : Sélection locataire rigoureuse + GLI (Garantie Loyers Impayés) ou garant solide

Risque 3 : Travaux imprévus

Solution : Diagnostic initial sérieux, provisions travaux (1-2% valeur bien/an)

Risque 4 : Baisse des prix immobiliers

Solution : Investir pour le rendement locatif (pas la plus-value), vision long terme 10-15 ans

Risque 5 : Hausse des taux d'emprunt

Solution : Taux fixe sur 15-25 ans (sécurise la mensualité)

Avec un accompagnement professionnel, ces risques sont largement maîtrisés.

Comment réduire la vacance locative à Hyères ?

La vacance locative (période sans locataire) impacte directement votre rentabilité. Voici comment la réduire :

1. Bien choisir l'emplacement :

• Proximité transports, commerces, bassins d'emploi
• Quartiers demandés (étudiants, actifs, familles)

2. Prix de marché ajusté :

• Loyer cohérent avec le marché local
• Pas de surenchère (rallonge le délai de location)

3. Bon état général :

• Rénovation soignée, décoration moderne
• Équipements fonctionnels (cuisine, salle de bain)

4. Réactivité :

• Publier l'annonce 1 mois avant la fin du bail précédent
• Répondre rapidement aux demandes de visite

5. Gestion professionnelle :

• Agence locale réactive et bien implantée
• Multidiffusion des annonces

Objectif réaliste : Vacance <3-4%/an soit environ 1 mois tous les 2-3 ans.

Combien de temps faut-il pour acheter un bien à Hyères ?

Le délai total varie selon la complexité du projet, mais voici une timeline moyenne :

1. Recherche du bien : 2 à 6 semaines

• Définition critères, visites, négociation

2. Offre d'achat et compromis : 1 à 2 semaines

• Offre acceptée → signature compromis de vente

3. Montage crédit bancaire : 3 à 6 semaines

• Constitution dossier, demande crédit, accord de principe, offre de prêt

4. Délai légal et notaire : 3 mois (délai réglementaire entre compromis et acte authentique)

• Délai de rétractation (10 jours)
• Condition suspensive crédit (45 jours)
• Signature acte authentique chez notaire

Total : 3 à 5 mois entre la première visite et la remise des clés.

Avec Hagnéré Investissement : Processus accéléré grâce à nos partenaires bancaires et notaires. Nous trouvons votre bien en 2-4 semaines et gérons l'ensemble du parcours.

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Rejoignez les investisseurs accompagnés par Hagnéré Investissement

Chaque semaine, nous aidons de nouveaux investisseurs à réaliser des projets rentables, durables et sans gestion.

Notre approche est simple : vous définissez vos objectifs, nous nous occupons du reste.

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