Investir à Lyon : guide complet pour réussir son investissement immobilier locatif

Introduction

Investir à Lyon en 2025: opportunité data-driven ou marché trop cher pour le rendement ? Avec un prix médian à 4962 €/m², des loyers entre 10,9-19,1 €/m² et des rendements bruts typiques de 3-6%, la métropole reste plus accessible et plus liquide que certaines capitales, tout en exigeant une sélection micro-locale pour tenir un rendement Lyon cohérent. Investir à Lyon exige méthode et granularité: viser les bons îlots, arbitrer entre cachet et DPE, et calculer précisément son cash-flow.

Ce guide complet vous aide à investir à Lyon avec rigueur: prix, loyers, rendements réels, quartiers, exemples chiffrés, fiscalité et financement. Vous y trouverez des repères concrets pour réussir votre investissement locatif Lyon, et identifier les quartiers Lyon à privilégier pour concilier patrimoine et performance.

Investir à Lyon, investir à Lyon, investir à Lyon: si vous ciblez un investissement locatif Lyon en 2025, voici l’analyse utile, claire et actionnable pour passer à l’acte sans surprises.

Pourquoi investir à Lyon en 2025 ?

Métropole majeure, marché profond

Lyon combine rayonnement européen, mobilité professionnelle et bassin étudiant de premier plan. La demande locative y est qualifiée de « particulièrement dynamique » en 2025, notamment dans les centralités bien desservies (source: Plusse/Observatoire OLL 2025). C’est un point clé pour un investissement locatif Lyon robuste: une tension locative forte limite la vacance, soutient le loyer et sécurise la revalorisation.

Côté prix, la médiane communale s’établit à 4962 €/m², avec une fourchette large de 3334-6855 €/m² selon biens et secteurs (Le Figaro Immobilier, 01/08/2025). Cette amplitude confirme qu’un quartier Lyon ne vaut pas l’autre… et que le rendement Lyon dépend d’abord de la micro-localisation et de l’état réel du bien.

Demande locative soutenue

Les profils cibles sont variés: étudiants (2e ville étudiante de France), jeunes actifs, cadres, familles. Les studios/T2 bien placés captent une part importante de la demande et affichent des loyers unitaires élevés, avec des niveaux typiques allant de 10,9 à 19,1 €/m² selon l’arrondissement et la typologie (Plusse/OLL 2025). C’est un socle solide pour investir à Lyon, surtout sur des surfaces rationnelles et performantes énergétiquement.

Contexte crédit en reprise

La reprise française amorcée au printemps 2025 se traduit par une activité de crédit plus soutenue. Si les taux se stabilisent ou reculent légèrement fin 2025/2026, la capacité d’absorption du marché lyonnais pourrait s’en trouver renforcée (Optimhome, août 2025). Investir à Lyon reste donc logiquement tiré par un financement plus accessible pour les meilleurs dossiers.

Points forts et points de vigilance

• Points forts:

  • **Demande locative élevée sur les petites et moyennes surfaces centrales (Plusse/OLL 2025).
  • Marché profond et prix soutenus, malgré une progression plus modérée en 2025 (Optimhome 2025).
  • Diversité des quartiers Lyon permettant de panacher patrimoine et rendement Lyon (Le Figaro Immobilier 2025).

• Points de vigilance:

  • Rendements bruts souvent contenus à 3-6%, parfois inférieurs aux villes moyennes (Investissement Locatif 2025).
  • Impact du DPE** sur la valeur et les loyers: intégrer rénovation et étiquette dans le business plan.
  • **Accès au crédit sélectif: dossier solide et montage soigné indispensables (Optimhome 2025).

Astuce: Investir à Lyon reste une stratégie patrimoniale très crédible. Pour optimiser votre rendement Lyon, travaillez la négociation, ciblez des micro-secteurs actifs et ne sous-estimez jamais le DPE dans le plan de financement.

Prix, loyers et rendements à Lyon

Prix au m² par secteur

• Fourchette ville entière (tous biens): 3334-6855 €/m² ; médian 4962 €/m² (Le Figaro Immobilier, 01/08/2025**).
• **Appartements (autre observateur): 3672-6915 €/m² ; moyen 5350 €/m² (Investissement Locatif, 10/2025).

Repères par grand quartier Lyon (ordres de grandeur dans les fourchettes officielles) :

• Hypercentre / Presqu’île (Lyon 2e): 5500-6800 €/m².
• Quartiers premium (Brotteaux – Tête d’Or, Lyon 6e): 5800-6800 €/m².
• Centralités actives (Part-Dieu – Lyon 3e, Croix-Rousse – Lyon 4e): 4800-5800 €/m².
• Résidentiels équilibrés (Lyon 5e, Lyon 7e): 4500-5500 €/m².
• Secteurs accessibles (Lyon 8e, Lyon 9e): 3800-4800 €/m².
• Ancien (ville entière): médian 4502 €/m² ; bas 3153 €/m² ; haut 6243 €/m² (Le Figaro Immobilier, 01/08/2025**).

Point de méthode: un quartier Lyon n’est pas homogène. Une rue mieux desservie ou une copropriété mieux tenue justifient un différentiel de +5 à +10% sur le prix au m². Vérifiez systématiquement l’îlot.

Détails par typologie (achat)

• Studios / 1 pièce: 5345 €/m².
• 2 pièces: 5069 €/m².
• 3 pièces: 4828 €/m².
• 4 pièces: 4970 €/m².
• 5 pièces: 4901 €/m². (Le Figaro Immobilier, 01/08/2025)

Loyers 2025 par typologie (intra-muros)

• Studios/T1: 15,2-19,1 €/m².
• T2: 12,9-16,3 €/m².
• T3: 11,5-14,7 €/m².
• T4 et +: 10,7-13,9 €/m². (Plusse/Observatoire OLL 2025)

À savoir: le meublé peut justifier une prime de loyer d’environ +10% si l’équipement est complet et le positionnement pertinent (estimation prudente 2025).

Rendements observés et lecture des chiffres

• **Rendement brut global Lyon: 3-6% selon quartier et typologie (Investissement Locatif 2025).
• Calcul standard: (loyer annuel au m² / prix au m²) × 100.
• Rendement net**: souvent 0,5 à 1,0 point sous le brut après charges usuelles (estimation méthodologique 2025).

Exemples indicatifs (à partir des médianes) :

• Studio/T1: loyer ≈ 18 €/m² (hypercentre/Lyon 6e), prix ≈ 5345 €/m² → (18 × 12) / 5345 = 4,0% brut.
• T2: loyer ≈ 14-15 €/m², prix ≈ 5069 €/m² → à 14,5 €/m²: (14,5 × 12) / 5069 = 3,4% brut.
• T3: loyer ≈ 12-13 €/m², prix ≈ 4828 €/m² → à 12,9 €/m²: (12,9 × 12) / 4828 = 3,2% brut.

Vigilance: le rendement Lyon réel dépend du prix négocié, des travaux, du DPE, de la taxe foncière, de la vacance (3-4%), et des frais de gestion (6-8% TTC).

Où investir à Lyon : quartiers et secteurs

Maintenant que les prix et loyers sont cadrés, voyons où investir à Lyon, quartier par quartier. L’objectif: aligner votre stratégie (patrimoine vs rendement Lyon) avec un quartier Lyon adapté.

🏘️ Presqu’île (Lyon 2e)

• Profil locataire:

  • Étudiants avancés, jeunes actifs, couples, expatriés.
  • Appétence forte pour studios / T2 bien placés.

• Marché immobilier:

  • **Prix/m²: 5500-6800 €/m².
  • Loyers: Studio 18,7 €/m², T2 15,5 €/m², T3 14,1 €/m², T4 13,2 €/m².

• Avantages:

  • Emplacement prime**, vacance réduite.

• Points de vigilance:

  • Rendement brut ~3-4% si ticket d’entrée élevé.

🏘️ Part-Dieu / Préfecture (Lyon 3e)

• Profil locataire:

  • Salariés tertiaires, cadres en mobilité, étudiants grandes écoles.

• Marché immobilier:

  • **Prix/m²: 4800-5800 €/m².
  • Loyers: Studio 16,8 €/m², T2 14,2 €/m², T3 12,9 €/m², T4 11,8 €/m².

• Avantages:

  • Bassin locatif large**, accessibilité optimale.

• Points de vigilance:

  • Concurrence sur les **biens rénovés / DPE performants.

🏘️ Croix-Rousse (Lyon 4e)

• Profil locataire:

  • Jeunes actifs**, familles, profils sensibles au cadre de vie et au cachet.

• Marché immobilier:

  • **Prix/m²: 4800-5800 €/m².
  • Loyers: Studio 17,9 €/m², T2 14,8 €/m², T3 13,3 €/m², T4 12,5 €/m².

• Avantages:

  • Valeur patrimoniale, demande soutenue.

• Points de vigilance:

  • Rendement Lyon modéré sur biens prime.

🏘️ Vieux Lyon / Fourvière (Lyon 5e)

• Profil locataire:

  • Étudiants**, jeunes couples, amateurs de patrimoine.

• Marché immobilier:

  • **Prix/m²: 4500-5500 €/m².
  • Loyers: Studio 17,2 €/m², T2 14,3 €/m², T3 13,1 €/m², T4 12,2 €/m².

• Avantages:

  • Attractivité durable, segments meublés envisageables (cadre à respecter).

• Points de vigilance:

  • Travaux / DPE à intégrer dès l’offre.

🏘️ Brotteaux / Tête d’Or (Lyon 6e)

• Profil locataire:

  • Cadres**, expatriés, familles recherchant écoles et espaces verts.

• Marché immobilier:

  • **Prix/m²: 5800-6800 €/m².
  • Loyers: Studio 19,1 €/m², T2 16,3 €/m², T3 14,7 €/m², T4 13,9 €/m².

• Avantages:

  • Vacance faible**, positionnement patrimonial.

• Points de vigilance:

  • Rendement brut souvent <4%.

🏘️ Guillotière / Jean Macé / Gerland (Lyon 7e)

• Profil locataire:

  • Étudiants, jeunes actifs, chercheurs, personnels hospitaliers.

• Marché immobilier:

  • **Prix/m²: 4500-5500 €/m².
  • Loyers: Studio 16,5 €/m², T2 13,9 €/m², T3 12,5 €/m², T4 11,4 €/m².

• Avantages:

  • Bon rapport tension/prix**, options meublé pertinentes.

• Points de vigilance:

  • **Hétérogénéité micro-locale: l’îlot fait la différence.

🏘️ Monplaisir / Mermoz (Lyon 8e)

• Profil locataire:

  • Familles**, jeunes actifs, classes moyennes.

• Marché immobilier:

  • **Prix/m²: 3800-4800 €/m².
  • Loyers: Studio 15,7 €/m², T2 13,2 €/m², T3 11,8 €/m², T4 10,9 €/m².

• Avantages:

  • Tickets d’entrée plus accessibles** intra-muros.

• Points de vigilance:

  • **DPE / travaux impactent fortement la rentabilité.

🏘️ Vaise / Gorge de Loup (Lyon 9e)

• Profil locataire:

  • Jeunes actifs**, ménages recherchant un compromis prix/accès.

• Marché immobilier:

  • **Prix/m²: 3800-4800 €/m².
  • Loyers: Studio 15,2 €/m², T2 12,9 €/m², T3 11,5 €/m², T4 10,7 €/m².

• Avantages:

  • Rendement Lyon** potentiellement mieux placé sur les meilleurs îlots.

• Points de vigilance:

  • Sélectivité par rue: comparer plusieurs copropriétés et axes TCL.

Point de vigilance: À Lyon, un écart de rue peut générer ±0,5 point de rendement Lyon via le couple loyer/vacance. Cartographiez la demande réelle avant d’arbitrer.

Comment calculer le rendement locatif à Lyon

Formules utiles

• **Rendement brut = (loyer annuel / prix d’achat) × 100
• Rendement net = [(loyer annuel − charges) / prix d’achat] × 100
• Rendement net/net** = rendement net après impôts (régime fiscal)

Charges à intégrer:

• Taxe foncière
• Assurance PNO
• **Gestion locative: 6-8% TTC
• Entretien / copropriété / petites réparations**
• Vacance: 3-4%/an

Exemple 1 — T2 de 45 m² (Lyon 3e)

Hypothèses de calcul

• **Typologie: T2 45 m²
• Prix d’achat**: 228000 € (soit ~5069 €/m²)
• Loyer mensuel (nu): 640 € (soit ~14,2 €/m²)
• Financement: 25 ans à 3,8%

Prix d’achat : 228000 €
Loyer mensuel : 640 €
Loyer annuel : 7680 €
Rendement brut : (7680 / 228000) × 100 = 3,37%

Charges annuelles estimées :
- Taxe foncière : 900 €
- PNO : 120 €
- Gestion (7%) : 538 €
- Entretien/copro : 500 €
- Vacance (4%) : 307 €
Total charges : 2365 €

Revenu net : 7680 € − 2365 € = 5315 €
Rendement net : (5315 / 228000) × 100 = 2,33%

Mensualité (25 ans, 3,8%) : ~1185 €
Cash-flow net estimé : ~−742 €/mois

Lecture: ce projet illustre un investissement locatif Lyon orienté patrimoine. Pour améliorer le rendement Lyon, jouez la négociation et testez un passage en meublé (~+10% sur le loyer, estimation) et/ou un régime **LMNP réel.

Exemple 2 — Studio de 25 m² (hypercentre/premium)

Hypothèses de calcul

• Typologie: Studio 25 m²
• Prix au m²: 5345 €/m²
• Prix d’achat estimé**: ~133625 €
• Loyer au m² (nu): ~18 €/m² (secteur tendu)
• Loyer mensuel: ~450 € (soit 25 m² × 18 €/m²)

Prix d’achat : ~133625 €
Loyer mensuel : ~450 €
Loyer annuel : ~5400 €
Rendement brut : (5400 / 133625) × 100 ≈ 4,0%

Hypothèses de charges : ~20% du loyer annuel → ~1080 €
Rendement net (avant impôts) ≈ [(5400 − 1080) / 133625] × 100 ≈ 3,2%

Option meublé : ~+10% de loyer → ~495 €/mois
Nouveau brut indicatif ≈ (5940 / 133625) × 100 ≈ 4,4%

À retenir: sur les petites surfaces, la tension locative soutient le loyer. En meublé, le LMNP réel peut neutraliser l’impôt plusieurs années, améliorant ainsi le net/net (sans changer le brut).

Financement et cash-flow à Lyon

Taux, durée et levier

• **Contexte crédit: reprise depuis le printemps 2025; visée de consolidation si taux stables/reflux fin 2025/2026 (Optimhome 2025).
• Durée indicative**: 20-25 ans.
• Assurance: impact non négligeable sur le TAEG.
• Apport: à calibrer entre effort d’épargne et effet de levier.

Effet-clé: 0,3-0,5 point de taux de crédit peut modifier sensiblement le cash-flow. Un courtier optimise le coût global.

Charges à prévoir à Lyon

• Mensuelles:

  • Crédit (capital + intérêts): à chiffrer précisément.
  • **Gestion locative: 6-8% TTC du loyer encaissé.

• Annuelles:

  • Taxe foncière**: souvent ~700-1200 € pour un appartement standard (ordre de grandeur).
  • PNO / GLI: PNO ~100-200 €, GLI 2-3% du loyer annuel.
  • Entretien / copropriété: prévoir ~1-2% de la valeur/an dans l’ancien (ordre de grandeur).
  • Vacance: 3-4%/an (prudence).
  • Travaux énergétiques: selon DPE et copropriété.

Stratégies de financement

• Prêt bancaire classique (apport 10-20%):

  • Diminue la mensualité, augmente la probabilité d’acceptation.

• Prêt sans apport (selon dossier):

  • Maximisation du levier, vigilance sur taux/assurance.

• Crédit relais (arbitrage patrimonial):

  • Lisser une transition RP → investissement.

• Prêts aidés / dispositifs:

  • À investiguer selon votre projet et la localisation exacte.

Objectif: un investissement locatif Lyon où l’effort d’épargne est soutenable, le rendement Lyon acceptable et la trajectoire patrimoniale lisible.

Optimisation du cash-flow

• Négocier le prix:

  • Chaque −1% de prix améliore mécaniquement le rendement brut.

• Ajuster durée et taux:

  • Allonger la durée lisse la mensualité; viser le meilleur taux sécurise le cash-flow.

• Régime fiscal adapté:

  • LMNP réel pour amortir (meublé).
  • Déficit foncier en nu avec travaux (10700 €/an imputables au revenu global, cadre national).

• Réduire les charges:

  • Mise en concurrence syndics/assurances; planifier les travaux prioritairement énergétiques.

• **Ciblage locatif fin:

  • Adapter la typologie au quartier Lyon ciblé (ex. T1/T2 pour pôles étudiants/tertiaires).

• Micro-localisation:

  • Proximité TCL, commerces, emploi: facteurs de loyer et de vacance.

Astuce: modélisez 3 scénarios (base/optimiste/prudent) avec vacance 3-4%** et gestion 6-8%. Décidez seulement si le scénario prudent reste acceptable.

Fiscalité de l’investissement immobilier à Lyon

LMNP (loueur en meublé non professionnel)

• **Micro-BIC:

  • Abattement 50% jusqu’à 77700 €** de recettes.

• Réel:

  • Amortissements bien/mobilier; possibilité de 0 € d’impôt plusieurs années selon le dossier.

Bon réflexe: en meublé à Lyon, ciblez la demande réelle du quartier Lyon choisi et respectez la liste d’ameublement. Le LMNP réel est souvent déterminant pour le net/net.

Déficit foncier (location nue avec travaux)

• Imputation: jusqu’à 10700 €/an sur le revenu global (hors intérêts).
• Report: surplus reportable sur revenus fonciers ultérieurs.

Utile si vous investissez à Lyon dans l’ancien avec travaux (DPE en priorité).

Détention via société (SCI IR/IS)

• SCI à l’IR:

  • Transparence, simplicité pour détention familiale.

• SCI à l’IS:

  • Amortissement comptable; attention aux plus-values à la sortie.

À Lyon, l’arbitrage LMNP réel vs déficit foncier change sensiblement votre cash-flow et votre rendement net/net. Faites des simulations exhaustives.

Checklist express avant d’acheter à Lyon

Due diligence technique

• Structure / DPE: toiture, isolation, chauffage, ventilation.
• Menuiseries / humidité: qualité et état.
• Parties communes: propreté, travaux votés, fonds travaux.

Vérifications administratives

• Titre et servitudes: cohérence du périmètre vendu.
• PLU / urbanisme: contraintes locales.
• Copropriété: règlement, PV d’AG, charges, impayés.

Travaux et chiffrage

• Devis contradictoires: fiabilisez le budget.
• Performance énergétique: priorité pour soutenir loyer et réduire vacance.
• Arbitrage: rafraîchissement vs rénovation lourde selon cible locative, quartier Lyon et rendement visé.

Point de vigilance: recalculez toujours le rendement brut, le net et le net/net avec les coûts réels du bien ciblé et les loyers de marché du quartier Lyon concerné.

Prix, loyers et rendements à Lyon (synthèse actionnable)

• Prix m² Lyon (médian): 4962 €/m² ; fourchette 3334-6855 €/m² (Le Figaro Immobilier, 01/08/2025).

• **Appartements (autre observateur): 5350 €/m² moyen ; 3672-6915 €/m² (Investissement Locatif, 10/2025).

• Loyers intra-muros 2025:

  • Studio/T1: 15,2-19,1 €/m²
  • T2: 12,9-16,3 €/m²
  • T3: 11,5-14,7 €/m²
  • T4+: 10,7-13,9 €/m² (Plusse/Observatoire OLL 2025)

• Rendement locatif Lyon (brut): 3-6% selon quartier/typologie (Investissement Locatif, 10/2025).

• Prix par grand secteur:

  • Premium (Lyon 2e, 6e): 5800-6800 €/m²
  • Centralités (Lyon 3e, 4e): 4800-5800 €/m²
  • Accessibles (Lyon 8e, 9e): 3800-4800 €/m²

• Clé d’arbitrage**:

  • Patrimoine/prime: vacance faible, rendement ~3-4%
  • Secteurs accessibles: négociation possible, rendement ~4-5%, jusqu’à 6% sur cas optimisés

En clair: investir à Lyon en 2025, c’est choisir un quartier Lyon en phase avec votre stratégie, calculer vos métriques, et piloter la création de valeur via DPE, ameublement et négociation. Concrètement, l’équilibre entre patrimoine et rendement Lyon se joue à l’îlot près.

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Lyon : et si vous investissiez ailleurs pour plus de rentabilité ?

Bordeaux, Lyon, Paris... ces métropoles séduisent les investisseurs depuis longtemps. Mais les tarifs au m² ont explosé, la pression fiscale s'est renforcée, et les rendements atteignent difficilement 3 à 6% bruts.

**Conséquence : ces investissements demandent souvent beaucoup de temps pour devenir rentables, et la moindre période sans locataire fait chuter drastiquement les performances.

À Lyon, comme dans la plupart des villes de taille comparable, il est compliqué d'atteindre des rendements bruts au-delà de 8%, 9% voire 10% pour les plus gros immeubles de rapport. La question que tous les investisseurs se posent reste donc la même : Où placer son argent concrètement ?**

Voilà pourquoi un nombre croissant d'investisseurs éclairés font le choix de la diversification géographique, en ciblant des territoires offrant forte rentabilité et risque maîtrisé, comme la Franche-Comté et notamment les agglomérations de Montbéliard ou Belfort.

Cette région reste relativement discrète auprès du grand public (même si les investisseurs lyonnais, suisses et parisiens la découvrent progressivement), avec des loyers qui demeurent attractifs, une demande locative constante grâce aux pôles d'emploi industriels comme Peugeot (Stellantis), et des prix d'acquisition nettement plus abordables.

Un placement y dégage fréquemment une rentabilité nette deux fois plus élevée que dans les grandes agglomérations, sans compromettre la sécurité ni la qualité du locataire.

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Ce qui fait d'Hagnéré Investissement le choix des investisseurs exigeants

Hagnéré Investissement accompagne les particuliers et expatriés souhaitant investir en toute sérénité dans l'immobilier locatif performant, en s'affranchissant de toute contrainte de gestion.

Notre zone d'intervention exclusive est la **Franche-Comté, un territoire que nous maîtrisons parfaitement, et où nous avons développé un réseau complet de partenaires fiables.

Notre engagement : 8% de rendement brut minimum, fiscalité neutre

Nous ne présentons à nos clients que des opportunités garantissant au minimum 8% de rendement brut net d'impôts.**

Un projet qui ne satisfait pas ce critère n'est tout simplement pas proposé. Si nous ne parvenons pas à identifier des projets rentables correspondant à vos attentes (ce qui ne s'est jamais produit), vous ne payez rien et la mission est annulée.

Cet engagement est formalisé par une lettre de mission officielle qui fait office de contrat.

**Notre rôle : identifier, rénover, louer et gérer des biens à forte rentabilité, en garantissant une transparence complète sur chaque phase du projet.

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Le déroulement d'un projet clé en main avec Hagnéré Investissement

1. Identification du bien idéal

Nos équipes réalisent votre étude patrimoniale et évaluent votre budget ou votre capacité d'emprunt. Par la suite, une lettre de mission officielle encadrant la prestation et garantissant des rendements minimums supérieurs à 8% nets d'impôts est signée. Cette lettre vous assure que vous ne supporterez aucun frais si nous échouons à vous proposer des appartements ou immeubles de rapport respectant ces rendements et cette fiscalité optimisée.

Nous analysons chaque opportunité selon :**

• La tension locative effective
• Le potentiel de revalorisation du secteur
• La fiscalité applicable (LMNP, déficit foncier, SCI à l'IS, **Denormandie)
• La plus-value envisageable grâce à la rénovation.

2. Rénovation et équipement

Dès l'acquisition du bien, nous orchestrons l'ensemble des travaux avec nos entreprises partenaires locales (artisans, architectes, décorateurs).

L'ensemble est optimisé pour la rentabilité et la pérennité** : matériaux résistants, finitions soignées, décoration contemporaine adaptée à la clientèle locataire.

Nous livrons un bien **prêt à être loué, conforme aux exigences énergétiques et attractif dès la première visite.

3. Mise en location et gestion globale

Grâce à notre collaboration avec plusieurs agences locales et une plateforme de gestion digitale, le bien est proposé à la location immédiatement** après rénovation.

Nous prenons en charge :

• La rédaction de l'annonce
• La sélection des candidats locataires
• La signature du contrat de bail
• Le suivi administratif complet

Nos clients reçoivent **mensuellement un reporting précis et transparent indiquant le montant des loyers perçus et les charges éventuelles.

4. Accompagnement fiscal, comptable et patrimonial

Pour nos clients investisseurs (résidents ou expatriés), nous proposons aussi une prise en charge comptable et fiscale** via nos partenaires certifiés.

Nous offrons également un accompagnement sur-mesure pour vos déclarations fiscales et comptables.

**Si vous le désirez, nous pouvons assurer un suivi en tant que gestionnaire de patrimoine via Hagnéré Patrimoine pour une vision d'ensemble de votre patrimoine.

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Projets concrétisés

Studio Montbéliard - Marie - 41060€

• Rendement brut : 22,97% (location courte durée)
• Rendement net : 15,44%
• Surface : 12 m²
• Loyer mensuel : 786€ (Airbnb/Booking)
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 8 ans
• **Statut : Loué et performant

T2 Seloncourt - Aymen - 83985€

• Rendement brut : 8,72%
• Rendement net : 6,86%
• Surface : 41 m²
• Loyer mensuel : 610€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 14 ans
• Avantage : Parking fermé inclus
• **Statut : Loué en quelques jours

Immeuble Beaucourt - Jérôme - 523125€

• Rendement brut : 9,86%
• Rendement net : 8,50%
• Surface : 300 m² (3 lots)
• Loyers mensuels : 4300€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 9 ans
• **Localisation : À 10 min de la Suisse
• Statut : 100% loué

Immeuble Bavilliers - Justine - 385000€

• Rendement brut : 9,15%
• Rendement net : 7,72%
• Surface : 220 m² (4 appartements)
• Loyers mensuels : 2935€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 12 ans
• Quartier : Résidentiel calme
• **Statut : Gestion simplifiée, 100% loué

Immeuble Audincourt - Adrien - 229006€

• Rendement brut : 8,33%
• Rendement net : 7,06%
• Surface : 105 m² (3 lots + 3 garages)
• Loyers mensuels : 1590€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 16 ans
• **Avantage : 3 garages fermés inclus
• Statut : Projet achevé, 100% loué

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Témoignages de nos clients

"Suivi impeccable du début à la fin. L'équipe Hagnéré m'a déniché un immeuble à 8,2% de rendement net**, entièrement rénové et loué en 4 mois." — David, Paris

"Transparence totale, réactivité exemplaire, et aucune prise de tête. Je n'avais jamais investi hors de ma région, et aujourd'hui mes loyers tombent chaque mois sans que je lève le petit doigt." — Sophie, Lyon

"Ils m'ont permis de diversifier mon patrimoine avec une vraie rentabilité et des biens qualitatifs. Le suivi est sans faille." — Marc, Strasbourg

"En tant qu'expatrié, je voulais un placement sûr et rentable en France. Hagnéré a géré toute la partie administrative, fiscale et locative. Mes loyers arrivent tous les mois sans aucune intervention de ma part." — Laurent, Singapour

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Pourquoi miser sur le Nord Franche-Comté : Montbéliard, Belfort et leurs agglomérations

Un territoire stratégique et performant pour l'investissement

Le Nord Franche-Comté, notamment le Pays de Montbéliard et l'Aire Urbaine de Belfort, représente une zone d'investissement immobilier remarquable, encore largement méconnue des investisseurs parisiens et lyonnais.

Indicateurs clés du territoire :

• Prix au m² : entre 1200 et 1800 €/m² (jusqu'à 3 fois moins cher qu'à Paris ou Lyon)
• Rentabilité moyenne : 8 à 12% de rendement brut (vs 3-4% dans les grandes métropoles)
• Loyers : 8 à 12 €/m² selon les secteurs
• Taux de vacance : très faible grâce à la forte demande locative

Une localisation géographique privilégiée

Au cœur du croissant européen : Situation stratégique entre France, Suisse et Allemagne. Carrefour économique majeur au centre de l'Europe.

Accessibilité exceptionnelle :

• Frontière Suisse à 15 min : accès direct au marché du travail suisse (salaires élevés)
• Allemagne à 1h : proximité avec l'économie allemande dynamique
• Aéroport de Bâle à 1h : vols directs Europe et monde (EuroAirport)
• TGV direct Paris : Gare TGV Belfort-Montbéliard → Paris en 2h30
• Grandes villes à 2h : Lyon, Dijon, Strasbourg accessibles facilement
• A36 - Autoroute Europe : axe autoroutier majeur du croissant européen

Qualité de vie et attractivité :

• Ballon d'Alsace à 15 min : station 4 saisons (ski, randonnée, VTT)
• EuroVélo 6 : véloroute européenne Nantes-Roumanie traverse la région
• Gastronomie renommée : Comté, Morbier, charcuteries... patrimoine culinaire fort
• Shopping frontalier : proximité Suisse et Allemagne pour loisirs

Un bassin d'emploi solide et dynamique

Acteurs industriels majeurs :

• Stellantis Peugeot (Sochaux) : berceau historique de Peugeot, 1er employeur régional, écosystème industriel complet avec des milliers de salariés
• Flex N Gate : 2ème employeur régional, géant américain de l'équipement automobile
• Alstom, General Electric, McPhy Energy : acteurs majeurs de l'énergie et de la mobilité
• Pôle micro-technique : excellence en micro-mécanique, sous-traitance de pointe pour l'industrie mondiale
• Bassin horloger : tradition horlogère, sous-traitants des grandes marques suisses
• Filière bois : exploitations forestières et industries du bois dynamiques

Secteur santé :

• HNFC : Plus grand hôpital régional moderne près de la gare TGV, milliers d'emplois stables (médecins, infirmiers, personnel administratif)

Économie transfrontalière unique :

• Plus de 10000 travailleurs frontaliers suisses habitent la région
• Salaire moyen des frontaliers : supérieur à 4000€/mois
• Proximité de l'Allemagne : bassin d'emploi élargi et dynamique
• Forte capacité locative : locataires solvables et stables

Attractivité touristique et étudiante

Événements majeurs :

• Marché de Noël de Montbéliard : 2ème de France après Strasbourg, attractivité touristique forte
• Tourisme d'affaires : déplacements professionnels générateurs de locations longue durée stables

Enseignement supérieur :

• UTBM : Université de Technologie classée parmi les 7% meilleures universités mondiales
• **IUT, écoles d'ingénieurs : forte attraction étudiante

Les agglomérations les plus intéressantes pour investir

Belfort (50000 habitants)

Secteurs stratégiques :**

• Centre-ville / Vieille Ville : proximité commerces, restaurants, fort attrait touristique
• Quartier de la Gare : idéal pour actifs et frontaliers (TGV Paris-Mulhouse)
• Secteur UTBM : forte demande étudiante (Université de Technologie)

**Atouts :

• Prix : 1200-1600 €/m²
• Ville dynamique avec Lion de Belfort (attrait touristique)
• Infrastructures complètes (transports, commerces, santé)
• Marché locatif tendu

Montbéliard (25000 habitants)

Secteurs stratégiques :**

• Centre historique : architecture préservée, commerces de proximité, 2ème marché de Noël de France (après Strasbourg)
• **Quartier de la Gare : connexion TGV directe Paris-Montbéliard (2h30)
• Secteurs résidentiels** : proximité immédiate Stellantis Sochaux

**Atouts :

• Prix : 1300-1800 €/m²
• Capitale du Pays de Montbéliard (120000 habitants)
• Berceau historique de Peugeot** (Stellantis Sochaux)
• Frontière Suisse à 15 min : nombreux frontaliers (10000+)

Communes périphériques à fort potentiel

**Sochaux, Audincourt, Valentigney, Bethoncourt, Seloncourt, Beaucourt, Delle :

• Prix encore plus accessibles : 900-1400 €/m²
• Rendements bruts : 9-12%
• Proximité directe des bassins d'emploi
• Demande locative soutenue (ouvriers, frontaliers, familles)
• Idéal pour immeubles de rapport

Un marché locatif varié et robuste

Profils locataires variés :**

• Étudiants : UTBM Belfort, IUT, écoles d'ingénieurs
• Jeunes actifs : industries, services, santé
• Familles : salariés Stellantis et sous-traitants
• **Ouvriers qualifiés : forte demande de T1/T2 meublés
• Frontaliers suisses et allemands** : pouvoir d'achat élevé, locataires très solvables

Demande locative constante :

• Taux de vacance très faible
• Rotation locative maîtrisée
• Loyers encaissés régulièrement
• Marché "sous le radar" donc peu de concurrence entre investisseurs

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Budget d'entrée et accessibilité

Nos projets sont accessibles dès 50000€ pour des petites surfaces type studios.

Nous proposons aussi des projets plus conséquents (T2, T3, immeubles) offrant des rendements attractifs après rénovation.

Exemples de budgets :

• Studios : à partir de 30000 - 50000€
• T2 : 50000 - 80000€
• Immeubles 3-4 lots : 120000 - 200000€

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Foire aux questions sur l'investissement locatif à Lyon

Quels dispositifs fiscaux sont disponibles pour investir à Lyon ?

Investir en locatif à Lyon permet d'accéder à plusieurs dispositifs fiscaux performants :

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Le régime le plus répandu pour l'immobilier meublé. Les amortissements comptables permettent de ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant 10 à 20 ans selon votre projet.

Déficit foncier : En location nue, les travaux de rénovation sont déductibles de vos revenus fonciers et peuvent générer un déficit imputable sur votre revenu global (jusqu'à 10700€/an).

SCI à l'IS : Pour les projets d'envergure (immeubles), la Société Civile à l'Impôt sur les Sociétés optimise la fiscalité et facilite la transmission.

Denormandie : En cas de rénovation d'un bien ancien dans une commune éligible, réduction d'impôt de 12 à 21% du prix du bien.

Est-il possible d'investir à Lyon sans payer d'impôts ?

Oui, c'est parfaitement faisable via le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

En location meublée, vous pouvez déduire fiscalement les amortissements du bien (immeuble, mobilier, travaux) de vos revenus locatifs. Résultat : 0€ d'impôts pendant 10 à 20 ans selon le montant des travaux et du mobilier.

**Cas concret : Pour un appartement de 80000€ générant 7000€ de loyers annuels, les amortissements comptables peuvent neutraliser totalement l'imposition pendant 12 à 16 ans.

C'est l'un des principaux atouts de l'investissement locatif clé-en-main : rendement net + fiscalité optimisée = 0€ d'impôts**.

Quel montant d'apport personnel faut-il pour investir dans l'immobilier à Lyon ?

L'apport requis varie selon votre profil et votre projet :

Profil salarié stable avec revenus confortables : Les banques demandent généralement 10 à 20% d'apport pour couvrir les frais de notaire et une partie du bien.

Primo-accédant ou jeune investisseur : Certaines banques acceptent des financements à 110% (bien + frais) si vous avez une capacité d'épargne régulière et un taux d'endettement <35%.

Sans apport : C'est possible si vous avez un CDI, de bons revenus et un reste à vivre suffisant. Le taux sera légèrement supérieur mais cela permet de conserver votre épargne.

Budget minimum : Nos projets sont accessibles dès 50000€ (studios, T1) avec environ 5000 à 10000€ d'apport personnel.

Les banques financent-elles aisément les investissements locatifs à Lyon ?

Oui, les banques financent volontiers les investissements locatifs rentables, à condition de respecter certains critères :

Critères bancaires principaux :

• **Taux d'endettement : maximum 35% (revenus + loyers futurs)
• Reste à vivre** : au moins 800-1200€/mois après mensualités
• **Apport personnel : 10-20% recommandé (ou capacité d'épargne régulière)
• Revenus stables** : CDI, profession libérale, fonctionnaire

Taux d'intérêt actuels : Entre 3,5% et 4,5% selon profil et durée (15-25 ans).

Astuce : Un projet bien structuré avec rendement >8% et fiscalité optimisée facilite grandement l'obtention du crédit. Les banques apprécient les investissements sérieux avec de vraies marges de sécurité.

Est-il nécessaire d'habiter près de Lyon pour y investir ?

Non, absolument pas. L'investissement locatif à distance est tout à fait possible et même courant.

Gestion à distance 100% possible :

• Vous n'avez pas besoin d'habiter à Lyon pour y investir
• La gestion locative est déléguée à des agences locales professionnelles
• Les visites, état des lieux, relances locataires sont gérés par l'agence
• Vous recevez vos loyers par virement chaque mois

Accompagnement clé-en-main : Avec Hagnéré Investissement, nous gérons l'intégralité du projet (recherche, travaux, ameublement, location, gestion) même si vous êtes à Paris, Lyon, en Suisse ou à Dubaï.

Avantage : Investir dans une zone à fort rendement sans contrainte géographique.

Comment trouver des locataires fiables à Lyon ?

Trouver des locataires sérieux passe par plusieurs étapes clés :

1. Annonce optimisée : Photos professionnelles, description détaillée, prix de marché ajusté.

2. Diffusion multi-canaux : Leboncoin, PAP, SeLoger, réseaux sociaux, agences locales.

3. Sélection rigoureuse : Vérification des revenus (3x le loyer minimum), CDI ou CDD longue durée, pas d'incidents bancaires.

4. Garanties : Caution solidaire, garant physique ou GLI (Garantie Loyers Impayés).

Avec une agence partenaire : L'agence s'occupe de tout (annonce, visites, sélection, signature bail). Vous validez simplement le dossier locataire proposé.

Délai moyen de location : Entre quelques jours et 3 semaines pour un bien bien situé, en bon état et au prix du marché.

Qui s'occupe des travaux et rénovations à Lyon ?

Dans le cadre d'un projet clé-en-main avec Hagnéré Investissement, nous coordonnons l'intégralité des travaux avec nos artisans partenaires locaux.

**Processus de gestion des travaux :

1. Diagnostic initial : État des lieux, travaux nécessaires, budget prévisionnel
2. Coordination chantier : Suivi hebdomadaire, contrôle qualité, respect délais
3. Entreprises partenaires : Artisans locaux de confiance (plombier, électricien, peintre, etc.)
4. Ameublement : Mobilier choisi selon cible locataire (étudiant, actif, famille)
5. Livraison clé-en-main** : Bien prêt à louer, conforme normes DPE

Vous n'avez rien à gérer : Pas de chantier à suivre, pas d'artisans à chercher. Nous livrons un bien rénové, meublé et loué.

Quelle rentabilité peut-on espérer en investissant à Lyon ?

Le rendement dépend de plusieurs facteurs : prix d'achat, loyers du marché, charges, fiscalité.

Fourchettes de rendement observées :

• Rendement brut : 6 à 10% selon quartier et typologie
• Rendement net de charges : 5 à 8% après déduction taxe foncière, gestion, assurance
• Rendement net/net : 5 à 8% après optimisation fiscale (LMNP avec 0€ d'impôts)

Facteurs de rentabilité :

• Prix d'achat maîtrisé : Négociation + bien à rénover = meilleur rendement
• Loyers optimisés : Location meublée + prix marché
• Charges limitées : Bien sans copropriété ou charges faibles
• Fiscalité neutre : LMNP pour ne pas payer d'impôts

Objectif Hagnéré Investissement : Minimum 8% brut net d'impôts garanti.

Faut-il privilégier le neuf ou l'ancien à Lyon ?

L'ancien rénové offre généralement une bien meilleure rentabilité que le neuf.

Avantages de l'ancien rénové :

• **Prix d'achat inférieur : 20 à 40% moins cher que le neuf à surface égale
• Rendement supérieur : 7-10% brut vs 3-5% dans le neuf
• Fiscalité LMNP** : Amortissements très avantageux après travaux
• Emplacement central : Souvent mieux situé (centre-ville, proximité commerces)
• Cachet : Charme de l'ancien (moulures, parquet, hauteur sous plafond)

Inconvénients du neuf :

• Prix élevé : Marges promoteurs intégrées
• **Rendement faible : Rarement >4-5% brut
• Revente difficile** : Décote à la revente (bien n'est plus neuf)

Notre recommandation : Ancien rénové en location meublée LMNP pour maximiser rendement et fiscalité.

Quels sont les risques d'investir à Lyon ?

Comme tout investissement, l'immobilier locatif comporte des risques qu'il faut anticiper et minimiser :

Risque 1 : Vacance locative

Solution : Bien situé, prix marché, bon état, réactivité → vacance <1 mois/an

Risque 2 : Impayés de loyers

Solution : Sélection locataire rigoureuse + GLI (Garantie Loyers Impayés) ou garant solide

Risque 3 : Travaux imprévus

Solution : Diagnostic initial sérieux, provisions travaux (1-2% valeur bien/an)

Risque 4 : Baisse des prix immobiliers

Solution : Investir pour le rendement locatif (pas la plus-value), vision long terme 10-15 ans

Risque 5 : Hausse des taux d'emprunt

Solution : Taux fixe sur 15-25 ans (sécurise la mensualité)

Avec un accompagnement professionnel, ces risques sont largement maîtrisés.

Comment limiter la vacance locative à Lyon ?

La vacance locative (période sans locataire) impacte directement votre rentabilité. Voici comment la limiter :

1. Bien choisir l'emplacement :

• Proximité transports, commerces, bassins d'emploi
• Quartiers demandés (étudiants, actifs, familles)

2. Prix de marché ajusté :

• Loyer cohérent avec le marché local
• Pas de surenchère (rallonge le délai de location)

3. Bon état général :

• Rénovation soignée, décoration moderne
• Équipements fonctionnels (cuisine, salle de bain)

4. Réactivité :

• Publier l'annonce 1 mois avant la fin du bail précédent
• Répondre rapidement aux demandes de visite

5. Gestion professionnelle :

• Agence locale réactive et bien implantée
• Multidiffusion des annonces

Objectif réaliste : Vacance <3-4%/an soit environ 1 mois tous les 2-3 ans.

Quel délai pour acquérir un bien à Lyon ?

Le délai total varie selon la complexité du projet, mais voici une timeline moyenne :

1. Recherche du bien : 2 à 6 semaines

• Définition critères, visites, négociation

2. Offre d'achat et compromis : 1 à 2 semaines

• Offre acceptée → signature compromis de vente

3. Montage crédit bancaire : 3 à 6 semaines

• Constitution dossier, demande crédit, accord de principe, offre de prêt

4. Délai légal et notaire : 3 mois (délai réglementaire entre compromis et acte authentique)

• Délai de rétractation (10 jours)
• Condition suspensive crédit (45 jours)
• Signature acte authentique chez notaire

Total : 3 à 5 mois entre la première visite et la remise des clés.

Avec Hagnéré Investissement : Processus accéléré grâce à nos partenaires bancaires et notaires. Nous trouvons votre bien en 2-4 semaines et gérons l'ensemble du parcours.

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Rejoignez les investisseurs accompagnés par Hagnéré Investissement

Chaque semaine, nous aidons de nouveaux investisseurs à réaliser des projets rentables, durables et sans gestion.

Notre approche est simple : vous définissez vos objectifs, nous nous occupons du reste.

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