Investir à Massy : guide complet pour réussir son investissement immobilier locatif

Introduction

Investir à Massy en 2025, est-ce la bonne alternative au centre parisien devenu hors de prix ? Avec un prix médian autour de 4000 €/m², des loyers soutenus entre 18 et 23 €/m², et des rendements bruts calculés à 5,5-6,5%, investir à Massy combine effet Grand Paris et tension locative réelle. Pour un investisseur, l’enjeu est d’identifier les micro-secteurs où l’équilibre prix/loyers crée un rendement solide et pérenne.

Ce guide va droit au but : prix et loyers par quartier, rendements concrets, exemples chiffrés, et méthodes pour booster le cash-flow de votre investissement locatif Massy. Vous verrez où investir à Massy, comment calculer votre rentabilité, et quelles stratégies financières et fiscales privilégier. Découvrez maintenant les quartiers les plus porteurs et les calculs qui rendent votre projet lisible et actionnable.

Objectif de ce guide: vous donner des repères opérationnels pour investir à Massy avec des chiffres à jour et des méthodes applicables dès maintenant.

Pourquoi investir à Massy en 2025 ?

Grand Paris, Paris-Saclay et résilience locale

Massy s’inscrit dans le périmètre élargi du Grand Paris et du cluster Paris-Saclay. Résultat : une attractivité résidentielle et locative qui se renforce, portée par les mobilités et l’emploi qualifié. En 2025, malgré une correction globale en Essonne, Massy affiche une légère progression des prix en début d’année, signal d’une résilience locale (La Loi Denormandie – Essonne, 2025) (Source).

Les investisseurs comparent aujourd’hui la faisabilité entre Paris intra-muros et sa couronne. Investir à Massy profite d’un ticket d’entrée inférieur à la capitale tout en captant des loyers soutenus dans les quartiers proches des transports. Dans un contexte de pouvoir d’achat immobilier en amélioration en 2024-2025, l’arbitrage devient plus favorable à un investissement locatif Massy (Notaires de France, T12025) (Source).

Emploi et demande locative soutenue

Massy bénéficie de son insertion dans l’écosystème Paris-Saclay et des dynamiques du Grand Paris, deux moteurs de demande pour les actifs qualifiés. Côté marché locatif, la plateforme Trackstone parle de “rentabilité moyenne” et d’une tension notable, ce qui se traduit, pour un investissement locatif Massy bien placé, par une vacance limitée et une absorption correcte de l’offre (Trackstone, 2025) (Source).

Astuce: priorité aux micro-secteurs proches des transports et des pôles d’emplois pour sécuriser l’occupation et la revalorisation du loyer.

Points forts pour investir à Massy

• Prix d’achat inférieurs aux grandes métropoles tout en restant dans l’orbite de Paris, avec un prix médian autour de 4000 €/m² (La Loi Denormandie – Essonne, 2025) (Source).
• Loyers soutenus selon les quartiers, de 18 à 23 €/m² (Le Figaro Immobilier, 10/2025) (Source).
• Légère progression des prix à Massy début 2025 malgré la correction de l’Essonne (La Loi Denormandie – Essonne, 2025) (Source).
• Contexte national plus favorable au financement et au pouvoir d’achat immobilier en 2024-2025 (Notaires de France, T12025) (Source).

Points de vigilance pour investir à Massy

• Fortes disparités de prix entre micro-secteurs : de ~2821 €/m² à ~4959 €/m² (Le Figaro Immobilier, 10/2025) (Source).
• Marché qualifié de “rentabilité moyenne” et tension variable selon secteurs (Trackstone, 2025) (Source).
• Hétérogénéité départementale en 2025 : maisons anciennes −2,9% et appartements −1,0% (La Loi Denormandie – Essonne, 2025) (Source).

Point de vigilance: la qualité du bâti, le DPE et les charges de copropriété peuvent déplacer la rentabilité Massy d’un point ou plus. Auditez systématiquement avant offre.

Prix, loyers et rendements à Massy

Prix au m² à Massy par quartier

Les écarts intra-urbains sont déterminants pour investir à Massy avec discernement. D’après les relevés récents (Le Figaro Immobilier, 10/2025) :

• Centre-Ville : 4959 €/m² · Loyer 21 €/m² (Source)
• Les Graviers : 4732 €/m² · Loyer 20 €/m² (Source)
• Atlantis – Massy Sud : 4558 €/m² · Loyer 21 €/m² (Source)
• Vilmorin : 4508 €/m² · Loyer 22 €/m² (Source)
• Avenue de Bourgogne : 4253 €/m² (prix) (Source)
• Place de France : 4087 €/m² · Loyer 18 €/m² (Source)
• Bièvre – Poterne : 3735 €/m² · Loyer 20 €/m² (Source)
• Vieux Villaine : 3666 €/m² · Loyer 23 €/m² (Source)
• Résidence du Parc : 3550 €/m² · Loyer 20 €/m² (Source)
• Descartes : 3157 €/m² · Loyer 22 €/m² (Source)
• Le Pileu : 3077 €/m² · Loyer 22 €/m² (Source)
• Nouveau Villaine : 2829 €/m² · Loyer 19 €/m² (Source)
• Avenue Nationale : 2821 €/m² · Loyer 21 €/m² (Source)

À retenir: investir à Massy, c’est gérer une fourchette de plus de 2000 €/m² entre extrêmes, facteur clé des rendements à l’achat.

Détails par typologie (ancien vs neuf)

Estimations au 01/09/2025 (Le Figaro Immobilier, 09/2025) :

• 1 pièce (ancien) : 4313 €/m² ; 1 pièce (neuf) : 5671 €/m² (Source)
• 2 pièces (ancien) : 4446 €/m² ; 2 pièces (neuf) : 5004 €/m² (Source)
• 3 pièces (ancien) : 3936 €/m² ; 3 pièces (neuf) : 4801 €/m² (Source)
• 4 pièces (ancien) : 3487 €/m² ; 4 pièces (neuf) : 4307 €/m² (Source)
• 5 pièces (ancien) : 3734 €/m² ; 5 pièces (neuf) : 4389 €/m² (Source)

Lecture utile: plus la surface augmente, plus le prix au m² baisse en ancien, ce qui peut améliorer le rendement Massy sur les T3/T4 si les loyers au m² restent compétitifs.

Loyers à Massy en 2025 (typologies estimées)

À partir des loyers observés par quartier (18-23 €/m²), on peut cadrer par typologie (Le Figaro Immobilier, 10/2025) :

• Studio : 22 €/m² en nu, 24 €/m² meublé (estimation) (Source)
• T2 : 20 €/m² en nu, 22 €/m² meublé (estimation) (Source)
• T3+ : 18 €/m² en nu, 20 €/m² meublé (estimation) (Source)

Astuce: le meublé crée souvent un différentiel de loyer favorable à l’investissement locatif Massy, à valider au cas par cas.

Rendements observés à Massy

Cadrage 2025 via la formule loyer annuel au m² / prix au m² × 100 :

• Rendement brut moyen Massy : 5,5-6,5%
  • Exemple type : (20 € × 12) / 4400 € = 5,5%
  • Exemple type : (22 € × 12) / 4000 € = 6,6%
  • Sources: Le Figaro Immobilier (10/2025) et La Loi Denormandie – Essonne (2025) (Liens, Lien)
• Rendement net estimé (charges ~20% des loyers) : 4,2-5,2% (hypothèse de méthode à affiner bien par bien)

Comparaison par typologie (ancien) :

• Studios/T1 : 6,1-6,7% brut (prix 4313 €/m² ; loyers 22-24 €/m² estimés) (Source)
• T2 : 5,4-5,9% brut (prix 4446 €/m² ; loyers 20-22 €/m² estimés) (Source)
• T3 : 5,5-6,1% brut (prix 3936 €/m² ; loyers 18-20 €/m² estimés) (Source)

Point méthodologique: les hypothèses “meublé” s’appuient sur les tendances nationales de différentiel de loyer (Investissement Locatif, 2025) et doivent être recalées à l’adresse (Source).

Où investir à Massy : quartiers et secteurs

Investir à Massy, c’est choisir entre tension locative, ticket d’entrée et liquidité à la revente. Voici les zones où concentrer vos recherches selon votre stratégie.

🏘️ Centre-ville

Cœur de ville, commerces et services, profil locatif varié.

Profil locataire

• Jeunes actifs, couples, cadres sensibles à la centralité
• Demande pour des surfaces T1/T2 bien agencées

Marché immobilier

• Prix/m² : ~4959 €/m²
• Loyers : ~21 €/m²
• Source : Le Figaro Immobilier (consulté le 13/10/2025) (Source)

Avantages

• Centralité et visibilité à la revente
• Vacance limitée si loyer aligné au marché

Points de vigilance

• Ticket d’entrée élevé vs autres quartiers Massy
• Rendements bruts plus bas qu’en secteur abordable

🏘️ Vilmorin

Quartier résidentiel recherché, bon standing.

Profil locataire

• Cadres, familles, salariés des pôles voisins
• Attente élevée sur le niveau de prestation (DPE, confort)

Marché immobilier

• Prix/m² : ~4508 €/m²
• Loyers : ~22 €/m²
• Source : Le Figaro Immobilier (consulté le 13/10/2025) (Source)

Avantages

• Loyers dans le haut de fourchette locale
• Positionnement patrimonial et demande soutenue

Points de vigilance

• Rendement sensible aux charges et au DPE
• Nécessité d’une sélection fine des copropriétés

🏘️ Atlantis – Massy Sud

Secteur récent, très connecté et apprécié des actifs mobiles.

Profil locataire

• Jeunes actifs, consultants, profils en mission
• Appétence pour le meublé, finitions récentes

Marché immobilier

• Prix/m² : ~4558 €/m²
• Loyers : ~21 €/m²
• Source : Le Figaro Immobilier (consulté le 13/10/2025) (Source)

Avantages

• Forte attractivité liée aux mobilités
• Rotation locative favorable à l’investissement locatif Massy

Points de vigilance

• Prix du neuf souvent élevés → rendement compressé
• Charges de copropriété à surveiller

Les Graviers

Résidentiel calme, image solide.

Profil locataire

• Ménages et actifs recherchant la tranquillité
• Demande soutenue pour T3/T4

Marché immobilier

• Prix/m² : ~4732 €/m²
• Loyers : ~20 €/m²
• Source : Le Figaro Immobilier (consulté le 13/10/2025) (Source)

Avantages

• Valeur patrimoniale et stabilité
• Bonne liquidité à la revente

Points de vigilance

• Rendement locatif Massy plus “moyen”
• Bien positionner le loyer pour conserver la tension

Vieux Villaine / Nouveau Villaine

Deux micro-secteurs complémentaires pour le rendement.

Profil locataire

• Étudiants et jeunes actifs à budget optimisé
• Familles selon typologie et emplacement précis

Marché immobilier

• Vieux Villaine : ~3666 €/m² ; loyer ~23 €/m²
• Nouveau Villaine : ~2829 €/m² ; loyer ~19 €/m²
• Source : Le Figaro Immobilier (consulté le 13/10/2025) (Source)

Avantages

• Potentiel de rendement supérieur grâce à des prix contenus
• Large base de demande sensible au prix

Points de vigilance

• Hétérogénéité intra-quartier marquée → visites indispensables
• Charges et état de l’immeuble déterminants

Bièvre – Poterne / Le Pileu

Bon rapport qualité/prix pour investir à Massy sur T2/T3.

Profil locataire

• Salariés locaux, familles, budgets rationnels
• Recherche de loyers équilibrés et surfaces fonctionnelles

Marché immobilier

• Bièvre – Poterne : ~3735 €/m² ; loyer ~20 €/m²
• Le Pileu : ~3077 €/m² ; loyer ~22 €/m²
• Source : Le Figaro Immobilier (consulté le 13/10/2025) (Source)

Avantages

• Bilans de rendement souvent supérieurs à la moyenne
• Tickets d’entrée accessibles

Points de vigilance

• Performance énergétique à auditer
• Equilibre entre location nue et meublée selon cible

Descartes / Résidence du Parc

Secteurs à prix contenus, adaptés à une stratégie rendement.

Profil locataire

• Jeunes actifs, primo-locataires
• Forte demande pour T1/T2 ergonomiques

Marché immobilier

• Descartes : ~3157 €/m² ; loyer ~22 €/m²
• Résidence du Parc : ~3550 €/m² ; loyer ~20 €/m²
• Source : Le Figaro Immobilier (consulté le 13/10/2025) (Source)

Avantages

• Rendement brut compétitif
• Base intéressante pour LMNP meublé

Points de vigilance

• Charges de copropriété et DPE à cadrer
• Positionnement loyer/qualité à ajuster

Check-list d’achat à Massy

• Vérifier le bâti: toiture, isolation, menuiseries, ventilation, chauffage, parties communes
• Auditer les documents: règlement de copropriété, PV d’AG, diagnostics, états datés, PLU, servitudes
• Chiffrer les travaux: devis contradictoires, prioriser les postes DPE (chauffage, isolation, fenêtres)
• Tester le marché: demandes locatives comparables, loyers signés, délai de relocation
• Sécuriser la sortie: liquidité du quartier Massy, profondeur de marché, historique de prix

Comment calculer le rendement locatif à Massy

L’évaluation d’un projet pour investir à Massy se fait en trois niveaux.

Les trois niveaux de rendement

• Rendement brut = (loyer annuel / prix d’achat) × 100
• Rendement net = [(loyer annuel − charges) / prix d’achat] × 100
• Rendement net-net = rendement net après impôts (régime LMNP, déficit foncier, **SCI)

Charges à intégrer dans le calcul

• Taxe foncière (variable selon bien, poste significatif)
• Assurance PNO, garantie loyers éventuelle
• Gestion locative : 6-8% TTC des loyers encaissés
• Entretien courant, provisions de copropriété, travaux
• Vacance technique : 3-4%/an selon tension locale

Astuce: créez un “compte de précaution” en provisionnant 2-3% supplémentaires des loyers pour lisser imprévus et travaux.

Exemple de calcul sur Massy

Cas pédagogique pour un T2 de 45 m² en ancien.

Hypothèses de départ

• Typologie : T2 de 45 m²
• Prix d’achat : 200070 € (soit 4446 €/m², T2 ancien Massy – Le Figaro Immobilier, 09/2025) (Source)
• Loyer mensuel (nu) : 945 € (soit 21 €/m², milieu de fourchette 18-23 €/m² – Le Figaro Immobilier, 10/2025) (Source)
• Financement : 25 ans à 4,0% TAEG (hypothèse pédagogique)

Rendement brut

• Loyer annuel = 945 € × 12 = 11340 €**
• Prix total pris en compte (hors frais) = 200070 €
• Rendement brut = (11340 € / 200070 €) × 100 = 5,7%

Charges annuelles estimées

• Taxe foncière : 1000 € (hypothèse)
• Assurance PNO : 120 € (hypothèse)
• Gestion locative (7%) : 794 € (sur 11340 €, hypothèse)
• Entretien/copropriété : 800 € (hypothèse)
• Vacance (4%) : 454 € (hypothèse)
• Total charges : 3168 €/an (hypothèse)

Rendement net (avant impôts)

• Revenu net = 11340 € − 3168 € = 8172 €
• Rendement net = (8172 € / 200070 €) × 100 = 4,1%

Cash-flow mensuel

• Loyer encaissé : +945 €
• Charges mensuelles moyennes : −264 € (soit 3168 €/an / 12)
• Mensualité de crédit (25 ans, 4,0%) : −1055 € (approx.)
• Cash-flow net : −374 €/mois (hypothèse)

Projection sur 10 ans

• Loyers cumulés : 113400 € (hors indexation)
• Capital amorti après 10 ans : ~35000-40000 € (ordre de grandeur)
• Gain patrimonial (hors valorisation) : ~35000-40000 € + éventuelle revente selon marché

Interprétation: scénario neutre avec cash-flow légèrement négatif. En optimisant le prix d’achat, le passage en **LMNP réel et/ou le loyer (meublé, colocation), le rendement Massy et le cash-flow s’améliorent sensiblement.

5 leviers concrets pour doper la rentabilité Massy

• Négocier le prix d’achat de −3 à −7%** selon l’état et la copropriété
• Passer en meublé avec LMNP réel pour amortir et réduire l’impôt
• Cibler un quartier Massy à <3500 €/m² si votre priorité est le rendement
• Doper la demande: home staging, équipements ciblés, annonce optimisée
• Ajuster la durée de crédit pour abaisser la mensualité et lisser le cash-flow

Fiscalité de l’investissement immobilier à Massy

La fiscalité transforme un rendement brut en performance nette. Trois cadres sont les plus utilisés pour investir à Massy.

LMNP (loueur meublé non professionnel)

• Micro-BIC : abattement de 50% jusqu’à 77700 € de recettes (Service-Public.fr – Micro-BIC, consulté 10/2025) (Source)
• Réel : déduction des charges et amortissements (bien + mobilier), souvent 0 € d’impôt pendant 5-15 ans selon profils (BOFiP – principes, consulté 10/2025) (Source)

Astuce: LMNP réel + quartier Massy tendu = couple rendement/cash-flow souvent supérieur, sous réserve d’un bon DPE et d’un loyer de marché.

Déficit foncier (location nue avec travaux)

• Imputation du déficit sur le revenu global dans la limite de 10700 €/an (Service-Public.fr, consulté 10/2025) (Source)
• Travaux déductibles (hors construction/reconstruction), report du solde sur revenus fonciers
• Pertinent si vous ciblez un bien à rénover dans un quartier Massy où la demande est stable

Investir via société (SCI IS/IR)

• SCI à l’IR : transparence fiscale, imposition au barème chez l’associé
• SCI à l’IS : **amortissement comptable du bien, IS sur résultat, fiscalité spécifique à la revente

Point de vigilance: le choix de structure dépend de vos objectifs de revenus, transmission et durée de détention. Faites valider par un conseil.

Financement et cash-flow à Massy

Dans un marché en redémarrage, le montage financier pèse autant que le prix d’achat. Investir à Massy exige d’optimiser le triptyque taux/assurance/durée.

Taux immobiliers et pouvoir d’achat en 2025

Les analyses nationales évoquent un retour progressif du pouvoir d’achat immobilier en 2024-2025, malgré des taux encore supérieurs à la décennie précédente (Notaires de France, T12025 ; Investissement Locatif – panorama 2025) (Source) (Source). Concrètement, négocier 0,20-0,40 pt de taux et l’assurance emprunteur peut faire basculer le cash-flow d’un projet à Massy.

Stratégies de financement

• Prêt amortissable classique avec 10-20% d’apport (selon profil et banque)
• Prêt à 110% au cas par cas (profil solide et garanties)
• Crédit relais pour arbitrage patrimonial
• Prêts aidés/localisés si éligibles (cas spécifiques)

Astuce: simulez à la fois le TAEG, l’assurance et les garanties. Un gain de +20 à +40 €/mois sur l’assurance se cumule avec la négociation du taux pour booster votre investissement locatif Massy.

Charges à prévoir à Massy

Intégrez l’ensemble des postes pour un rendement locatif Massy réaliste :

• Mensuelles: mensualité de crédit, gestion locative 6-8% TTC si déléguée
• Annuelles: taxe foncière (variable), PNO/GLI, entretien, provisions de copropriété, vacance 3-4%/an**

Point de vigilance: une copropriété avec travaux récurrents peut ajouter +10 à +20 €/m²/an de charges et rogner le rendement net.

Optimiser le cash-flow à Massy

• Négocier le prix d’acquisition (impact direct sur rendement)
• Passer en meublé et opter pour LMNP réel si adapté
• Ajuster la durée et l’assurance pour réduire la mensualité
• Maîtriser les charges: devis travaux, suivi des appels de fonds, choix gestion (déléguée vs directe)
• Sélectionner un quartier Massy avec loyer au m² élevé et prix au m² contenu

Rappel stratégique: l’écart de ~2138 €/m² entre ~2821 €/m² et ~4959 €/m² (selon quartiers Massy) peut faire varier la rentabilité de plus d’1 point (Le Figaro Immobilier, 10/2025) (Source).

Prix, loyers et rendements à Massy (récapitulatif opérationnel)

• Prix au m² Massy (médian) : ~4000 €/m² (La Loi Denormandie – Essonne, 2025) (Source)
• Fourchettes par quartier Massy : ~2821 à 4959 €/m² ; loyers ~18 à 23 €/m² (Le Figaro Immobilier, 10/2025) (Source)
• Rendement brut Massy (observé/calculé) : ~5,5 à 6,5% selon micro-secteur et typologie
• Investissement locatif Massy en 2025 : rentabilité “moyenne”, tension réelle (Trackstone, 2025) (Source)
• Contexte 2025 : pouvoir d’achat immobilier en amélioration ; meublé souvent plus rémunérateur (Notaires de France, T12025 ; Investissement Locatif, 2025) (Source) (Source)

En résumé: investir à Massy séduit par son couple prix/loyers. Le succès vient du choix du quartier Massy, de l’optimisation fiscale (souvent LMNP réel) et d’une maîtrise fine des charges. Vous êtes désormais armé pour analyser et lancer votre projet d’investissement locatif Massy.

---

Et si la meilleure rentabilité n'était pas à Massy ?

Les grandes métropoles comme Bordeaux, Lyon ou Paris attirent les investisseurs depuis des décennies. Pourtant, les prix au mètre carré y ont explosé, la fiscalité est plus lourde, et les rendements dépassent rarement 3 à 6% bruts.

**Résultat : les projets immobiliers y sont souvent longs à rentabiliser, et la moindre vacance locative fait chuter la performance du placement.

Massy comme beaucoup d'autres villes similaires permettent difficilement d'obtenir des rendements bruts dépassant les 8% voire 9% ou 10% pour les plus gros projets dans des immeubles de rapport. Donc au même titre que pour les autres villes ou grandes métropoles, la question que se posent les investisseurs est : Où investir concrètement ?**

C'est pourquoi de plus en plus d'investisseurs avisés choisissent de diversifier hors des grandes agglomérations, vers des zones à fort rendement et faible risque, comme la Franche-Comté et plus particulièrement les villes de Montbéliard ou Belfort.

Dans cette région encore assez méconnue du grand public (bien que de nombreux investisseurs lyonnais, suisses et parisiens s'y intéressent de plus en plus), les loyers restent solides, la demande locative soutenue de par les bassins d'emplois industriels comme Peugeot (Stellantis), et les prix d'achat bien plus accessibles.

Un investissement y génère souvent une rentabilité nette deux fois supérieure à celle des grandes villes, sans pour autant sacrifier la sécurité ni la qualité des locataires.

---

Pourquoi Hagnéré Investissement attire les investisseurs les plus exigeants

Hagnéré Investissement accompagne les particuliers et les expatriés qui veulent investir sereinement dans l'immobilier locatif rentable, sans gérer la moindre contrainte.

Nous opérons exclusivement en **Franche-Comté, une zone que nous connaissons dans les moindres détails, et dans laquelle nous avons bâti un réseau complet de partenaires de confiance.

Notre garantie : 8% de rendement brut minimum, 100% net d'impôts

Nous ne présentons à nos clients que des projets atteignant au minimum 8% de rendement brut net d'impôts.**

Si un projet ne respecte pas ce critère, il n'est tout simplement pas proposé. Si nous échouons à trouver des projets rentables répondant à vos critères (ce qui n'est jamais arrivé), vous ne payez rien et la mission est caduque.

Cette garantie est formalisée dans une lettre de mission officielle qui sert de contrat.

**Notre mission : trouver, rénover, louer et gérer des biens à fort rendement, tout en assurant une transparence totale sur chaque étape du projet.

Hagnéré Patrimoine

Gestion de patrimoine et de fortune. Prenez un Bilan Patrimonial à 360° Gratuit (45 min) pour découvrir tout ce que l'on peut vous apporter.

360°

Bilan complet

45 min

Gratuites

100%

Personnalisé

Prendre rendez-vousDécouvrir nos services

lmnp.ai

Le logiciel de comptabilité LMNP le moins cher de France. Automatisez vos déclarations fiscales en toute conformité, en autonomie ou avec un expert-comptable.

179€

Autonomie

249€

Expert-comptable

100%

Conforme

Découvrir lmnp.aiVoir les tarifs

---

Comment se déroule un projet clé en main avec Hagnéré Investissement

1. Recherche du bien parfait

Nos équipes réalisent votre étude patrimoniale et déterminent votre budget ou votre capacité d'emprunt. Ensuite une lettre de mission officielle encadrant la mission et garantissant des rendements minimum supérieurs à 8% et nets d'impôts est signée. Cette lettre vous garantit que vous n'aurez aucun frais à payer si nous ne parvenons pas à vous proposer des appartements ou immeubles de rapport avec ces rendements et cette fiscalité neutre.

Nous étudions chaque opportunité selon :**

• La tension locative réelle
• Le potentiel de valorisation du quartier
• La fiscalité applicable (LMNP, déficit foncier, SCI à l'IS, **Denormandie)
• La plus-value possible avec la rénovation.

2. Rénovation et ameublement

Une fois le bien acquis, nous coordonnons l'ensemble des travaux avec nos entreprises partenaires locales (artisans, architectes, décorateurs).

Tout est optimisé pour la rentabilité et la durabilité** : matériaux solides, finitions soignées, décoration moderne adaptée à la cible locataire.

Nous livrons un bien **prêt à louer, conforme aux normes énergétiques et attractif dès la première visite.

3. Mise en location et gestion complète

Grâce à notre partenariat avec plusieurs agences locales et une plateforme de gestion connectée, le bien est mis en location immédiatement** après la rénovation.

Nous nous occupons :

• De la création de l'annonce
• De la sélection des locataires
• De la signature du bail
• Du suivi administratif

Nos clients reçoivent **chaque mois un reporting clair et détaillé avec le montant des loyers perçus et les charges éventuelles.

4. Suivi fiscal, comptable et patrimonial

Pour nos clients investisseurs (résidents ou expatriés), nous proposons également une prise en charge comptable et fiscale** via nos partenaires agréés.

Nous proposons également un accompagnement personnalisé pour vos déclarations fiscales et comptables.

**Si vous le souhaitez, nous pouvons vous suivre en tant que gestionnaire de patrimoine avec Hagnéré Patrimoine pour une vision globale de votre patrimoine.

---

Exemples de projets réalisés

Studio Montbéliard - Marie - 41060€

• Rendement brut : 22,97% (location courte durée)
• Rendement net : 15,44%
• Surface : 12 m²
• Loyer mensuel : 786€ (Airbnb/Booking)
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 8 ans
• **Statut : Loué et performant

T2 Seloncourt - Aymen - 83985€

• Rendement brut : 8,72%
• Rendement net : 6,86%
• Surface : 41 m²
• Loyer mensuel : 610€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 14 ans
• Avantage : Parking fermé inclus
• **Statut : Loué en quelques jours

Immeuble Beaucourt - Jérôme - 523125€

• Rendement brut : 9,86%
• Rendement net : 8,50%
• Surface : 300 m² (3 lots)
• Loyers mensuels : 4300€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 9 ans
• **Localisation : À 10 min de la Suisse
• Statut : 100% loué

Immeuble Bavilliers - Justine - 385000€

• Rendement brut : 9,15%
• Rendement net : 7,72%
• Surface : 220 m² (4 appartements)
• Loyers mensuels : 2935€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 12 ans
• Quartier : Résidentiel calme
• **Statut : Gestion simplifiée, 100% loué

Immeuble Audincourt - Adrien - 229006€

• Rendement brut : 8,33%
• Rendement net : 7,06%
• Surface : 105 m² (3 lots + 3 garages)
• Loyers mensuels : 1590€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 16 ans
• **Avantage : 3 garages fermés inclus
• Statut : Projet achevé, 100% loué

---

Ce que nos clients disent de nous

"Projet parfaitement géré de A à Z. L'équipe Hagnéré m'a trouvé un immeuble à 8,2% de rendement net**, rénové et loué en moins de 4 mois." — David, Paris

"Transparence, réactivité, et zéro stress. Je n'avais jamais investi en dehors de ma région, et aujourd'hui j'encaisse mes loyers sans lever le petit doigt." — Sophie, Lyon

"J'ai pu diversifier mon patrimoine grâce à eux, avec une rentabilité réelle et des biens de qualité. Le suivi est irréprochable." — Marc, Strasbourg

"En tant qu'expatrié, je cherchais un investissement sûr et rentable en France. Hagnéré a géré toute la partie administrative, fiscale et locative. Je reçois mes loyers chaque mois sans m'occuper de rien." — Laurent, Singapour

---

Pourquoi investir dans le Nord Franche-Comté : Montbéliard, Belfort et agglomération

Une zone d'investissement stratégique et performante

Le Nord Franche-Comté et plus particulièrement le Pays de Montbéliard et l'Aire Urbaine de Belfort constituent une zone d'investissement immobilier exceptionnelle, encore largement méconnue des investisseurs parisiens et lyonnais.

Chiffres clés de la zone :

• Prix au m² : entre 1200 et 1800 €/m² (jusqu'à 3 fois moins cher qu'à Paris ou Lyon)
• Rentabilité moyenne : 8 à 12% de rendement brut (vs 3-4% dans les grandes métropoles)
• Loyers : 8 à 12 €/m² selon les secteurs
• Taux de vacance : très faible grâce à la forte demande locative

Une position géographique exceptionnelle

Cœur du croissant européen : Position stratégique entre France, Suisse et Allemagne. Hub économique majeur au centre de l'Europe.

Accessibilité remarquable :

• Frontière Suisse à 15 min : accès direct au marché du travail suisse (salaires élevés)
• Allemagne à 1h : proximité avec l'économie allemande dynamique
• Aéroport de Bâle à 1h : vols directs Europe et monde (EuroAirport)
• TGV direct Paris : Gare TGV Belfort-Montbéliard → Paris en 2h30
• Grandes villes à 2h : Lyon, Dijon, Strasbourg accessibles facilement
• A36 - Autoroute Europe : axe autoroutier majeur du croissant européen

Qualité de vie et attractivité :

• Ballon d'Alsace à 15 min : station 4 saisons (ski, randonnée, VTT)
• EuroVélo 6 : véloroute européenne Nantes-Roumanie traverse la région
• Gastronomie renommée : Comté, Morbier, charcuteries... patrimoine culinaire fort
• Shopping frontalier : proximité Suisse et Allemagne pour loisirs

Un bassin d'emploi dynamique et stable

Acteurs industriels majeurs :

• Stellantis Peugeot (Sochaux) : berceau historique de Peugeot, 1er employeur régional, écosystème industriel complet avec des milliers de salariés
• Flex N Gate : 2ème employeur régional, géant américain de l'équipement automobile
• Alstom, General Electric, McPhy Energy : acteurs majeurs de l'énergie et de la mobilité
• Pôle micro-technique : excellence en micro-mécanique, sous-traitance de pointe pour l'industrie mondiale
• Bassin horloger : tradition horlogère, sous-traitants des grandes marques suisses
• Filière bois : exploitations forestières et industries du bois dynamiques

Secteur santé :

• HNFC : Plus grand hôpital régional moderne près de la gare TGV, milliers d'emplois stables (médecins, infirmiers, personnel administratif)

Économie transfrontalière unique :

• Plus de 10000 travailleurs frontaliers suisses habitent la région
• Salaire moyen des frontaliers : supérieur à 4000€/mois
• Proximité de l'Allemagne : bassin d'emploi élargi et dynamique
• Forte capacité locative : locataires solvables et stables

Attractivité touristique et étudiante

Événements majeurs :

• Marché de Noël de Montbéliard : 2ème de France après Strasbourg, attractivité touristique forte
• Tourisme d'affaires : déplacements professionnels générateurs de locations longue durée stables

Enseignement supérieur :

• UTBM : Université de Technologie classée parmi les 7% meilleures universités mondiales
• **IUT, écoles d'ingénieurs : forte attraction étudiante

Les villes les plus attractives pour investir

Belfort (50000 habitants)

Quartiers stratégiques :**

• Centre-ville / Vieille Ville : proximité commerces, restaurants, fort attrait touristique
• Quartier de la Gare : idéal pour actifs et frontaliers (TGV Paris-Mulhouse)
• Secteur UTBM : forte demande étudiante (Université de Technologie)

**Avantages :

• Prix : 1200-1600 €/m²
• Ville dynamique avec Lion de Belfort (attrait touristique)
• Infrastructures complètes (transports, commerces, santé)
• Marché locatif tendu

Montbéliard (25000 habitants)

Quartiers stratégiques :**

• Centre historique : architecture préservée, commerces de proximité, 2ème marché de Noël de France (après Strasbourg)
• **Quartier de la Gare : connexion TGV directe Paris-Montbéliard (2h30)
• Secteurs résidentiels** : proximité immédiate Stellantis Sochaux

**Avantages :

• Prix : 1300-1800 €/m²
• Capitale du Pays de Montbéliard (120000 habitants)
• Berceau historique de Peugeot** (Stellantis Sochaux)
• Frontière Suisse à 15 min : nombreux frontaliers (10000+)

Villes périphériques à fort potentiel

**Sochaux, Audincourt, Valentigney, Bethoncourt, Seloncourt, Beaucourt, Delle :

• Prix encore plus accessibles : 900-1400 €/m²
• Rendements bruts : 9-12%
• Proximité directe des bassins d'emploi
• Demande locative soutenue (ouvriers, frontaliers, familles)
• Idéal pour immeubles de rapport

Un marché locatif diversifié et solide

Profils locataires variés :**

• Étudiants : UTBM Belfort, IUT, écoles d'ingénieurs
• Jeunes actifs : industries, services, santé
• Familles : salariés Stellantis et sous-traitants
• **Ouvriers qualifiés : forte demande de T1/T2 meublés
• Frontaliers suisses et allemands** : pouvoir d'achat élevé, locataires très solvables

Demande locative constante :

• Taux de vacance très faible
• Rotation locative maîtrisée
• Loyers encaissés régulièrement
• Marché "sous le radar" donc peu de concurrence entre investisseurs

---

Budget minimum et accessibilité

Nos projets sont accessibles à partir de 50000€ sur des petites surfaces comme des studios.

Nous proposons également des projets plus importants (T2, T3, immeubles) permettant d'obtenir des rendements intéressants après rénovation.

Exemples de budgets :

• Studios : à partir de 30000 - 50000€
• T2 : 50000 - 80000€
• Immeubles 3-4 lots : 120000 - 200000€

---

Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Massy

Question 1 - Quels sont les avantages fiscaux pour investir à Massy ?

L'investissement locatif à Massy permet de bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux avantageux :

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Le régime le plus utilisé pour l'immobilier meublé. Grâce aux amortissements comptables, vous pouvez ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant 10 à 20 ans selon votre projet.

Déficit foncier : Pour la location nue, les travaux de rénovation sont déductibles de vos revenus fonciers et peuvent créer un déficit imputable sur votre revenu global (jusqu'à 10700€/an).

SCI à l'IS : Pour les gros projets (immeubles), la Société Civile à l'Impôt sur les Sociétés permet d'optimiser la fiscalité et de préparer la transmission.

Denormandie : Si vous rénovez un bien ancien dans une commune éligible, réduction d'impôt de 12 à 21% du prix du bien.

Question 2 - Peut-on investir à Massy sans payer d'impôts ?

Oui, c'est tout à fait possible grâce au régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

En location meublée, vous pouvez déduire fiscalement les amortissements du bien (immeuble, mobilier, travaux) de vos revenus locatifs. Résultat : 0€ d'impôts pendant 10 à 20 ans selon le montant des travaux et du mobilier.

**Exemple concret : Pour un appartement de 80000€ générant 7000€ de loyers annuels, les amortissements comptables peuvent neutraliser totalement l'imposition pendant 12 à 16 ans.

C'est l'un des principaux avantages de l'investissement locatif clé-en-main : rendement net + fiscalité optimisée = 0€ d'impôts.

Question 3 - Quel apport faut-il pour investir dans l'immobilier à Massy ?

L'apport nécessaire dépend de votre profil et de votre projet :

Profil salarié stable avec bons revenus** : Les banques demandent généralement 10 à 20% d'apport pour couvrir les frais de notaire et une partie du bien.

Primo-accédant ou jeune investisseur : Certaines banques acceptent des financements à 110% (bien + frais) si vous avez une capacité d'épargne régulière et un taux d'endettement <35%.

Sans apport : C'est possible si vous avez un CDI, de bons revenus et un reste à vivre suffisant. Le taux sera légèrement supérieur mais cela permet de conserver votre épargne.

**Budget minimum : Nos projets sont accessibles dès 50000€ (studios, T1) avec environ 5000 à 10000€ d'apport personnel.

Question 4 - Les banques financent-elles facilement les investissements locatifs à Massy ?

Oui, les banques financent volontiers les investissements locatifs rentables, à condition de respecter certains critères :

Critères bancaires principaux :**

• **Taux d'endettement : maximum 35% (revenus + loyers futurs)
• Reste à vivre** : au moins 800-1200€/mois après mensualités
• **Apport personnel : 10-20% recommandé (ou capacité d'épargne régulière)
• Revenus stables** : CDI, profession libérale, fonctionnaire

Taux d'intérêt actuels : Entre 3,5% et 4,5% selon profil et durée (15-25 ans).

Astuce : Un projet bien monté avec rendement >8% et **fiscalité optimisée facilite grandement l'obtention du crédit. Les banques apprécient les investissements sérieux avec de vraies marges de sécurité.

Question 5 - Faut-il habiter près de Massy pour investir ?

Non, absolument pas.** L'investissement locatif à distance est tout à fait possible et même courant.

Gestion à distance 100% possible :

• Vous n'avez pas besoin d'habiter à Massy pour y investir
• La gestion locative est déléguée à des agences locales professionnelles
• Les visites, état des lieux, relances locataires sont gérés par l'agence
• Vous recevez vos loyers par virement chaque mois

Accompagnement clé-en-main : Avec Hagnéré Investissement, nous gérons l'intégralité du projet (recherche, travaux, ameublement, location, gestion) même si vous êtes à Paris, Lyon, en Suisse ou à Dubaï.

**Avantage : Investir dans une zone à fort rendement sans contrainte géographique.

Question 6 - Comment trouver des locataires à Massy ?

Trouver des locataires fiables passe par plusieurs étapes clés :

1. Annonce optimisée** : Photos professionnelles, description détaillée, prix de marché ajusté.

2. Diffusion multi-canaux : Leboncoin, PAP, SeLoger, réseaux sociaux, agences locales.

3. Sélection rigoureuse : Vérification des revenus (3x le loyer minimum), CDI ou CDD longue durée, pas d'incidents bancaires.

4. Garanties : Caution solidaire, garant physique ou GLI (Garantie Loyers Impayés).

Avec une agence partenaire : L'agence s'occupe de tout (annonce, visites, sélection, signature bail). Vous validez simplement le dossier locataire proposé.

Délai moyen de location : Entre quelques jours et 3 semaines pour un bien bien situé, en bon état et au prix du marché.

Question 7 - Qui gère les travaux et rénovations à Massy ?

Dans le cadre d'un projet clé-en-main avec Hagnéré Investissement, nous coordonnons l'intégralité des travaux avec nos artisans partenaires locaux.

**Processus de gestion des travaux :

1. Diagnostic initial : État des lieux, travaux nécessaires, budget prévisionnel
2. Coordination chantier : Suivi hebdomadaire, contrôle qualité, respect délais
3. Entreprises partenaires : Artisans locaux de confiance (plombier, électricien, peintre, etc.)
4. Ameublement : Mobilier choisi selon cible locataire (étudiant, actif, famille)
5. Livraison clé-en-main** : Bien prêt à louer, conforme normes DPE

Vous n'avez rien à gérer : Pas de chantier à suivre, pas d'artisans à chercher. Nous livrons un bien **rénové, meublé et loué.

Question 8 - Quel rendement espérer en investissant à Massy ?

Le rendement dépend de plusieurs facteurs : prix d'achat, loyers du marché, charges, fiscalité.

Fourchettes de rendement observées** :

• Rendement brut : 6 à 10% selon quartier et typologie
• Rendement net de charges : 5 à 8% après déduction taxe foncière, gestion, assurance
• Rendement net/net : 5 à 8% après optimisation fiscale (LMNP avec 0€ d'impôts)

Facteurs de rentabilité :

• Prix d'achat maîtrisé : Négociation + bien à rénover = meilleur rendement
• Loyers optimisés : Location meublée + prix marché
• Charges limitées : Bien sans copropriété ou charges faibles
• Fiscalité neutre : LMNP pour ne pas payer d'impôts

Objectif Hagnéré Investissement : Minimum 8% brut net d'impôts garanti.

Question 9 - Vaut-il mieux acheter neuf ou ancien à Massy ?

L'ancien rénové offre généralement une bien meilleure rentabilité que le neuf.

Avantages de l'ancien rénové :

• **Prix d'achat inférieur : 20 à 40% moins cher que le neuf à surface égale
• Rendement supérieur : 7-10% brut vs 3-5% dans le neuf
• Fiscalité LMNP** : Amortissements très avantageux après travaux
• Emplacement central : Souvent mieux situé (centre-ville, proximité commerces)
• Cachet : Charme de l'ancien (moulures, parquet, hauteur sous plafond)

Inconvénients du neuf :

• Prix élevé : Marges promoteurs intégrées
• **Rendement faible : Rarement >4-5% brut
• Revente difficile** : Décote à la revente (bien n'est plus neuf)

Notre recommandation : Ancien rénové en **location meublée LMNP pour maximiser rendement et fiscalité.

Question 10 - Quels sont les risques d'investir à Massy ?

Comme tout investissement, l'immobilier locatif comporte des risques qu'il faut anticiper et minimiser :

Risque 1 : Vacance locative

Solution : Bien situé, prix marché, bon état, réactivité → vacance <1 mois/an

Risque 2 : Impayés de loyers**

Solution : Sélection locataire rigoureuse + GLI (Garantie Loyers Impayés) ou garant solide

Risque 3 : Travaux imprévus

Solution : Diagnostic initial sérieux, provisions travaux (1-2% valeur bien/an)

Risque 4 : Baisse des prix immobiliers

Solution : Investir pour le rendement locatif (pas la plus-value), vision long terme 10-15 ans

Risque 5 : Hausse des taux d'emprunt

Solution : Taux fixe sur 15-25 ans (sécurise la mensualité)

**Avec un accompagnement professionnel, ces risques sont largement maîtrisés.

Question 11 - Comment minimiser la vacance locative à Massy ?

La vacance locative (période sans locataire) impacte directement votre rentabilité. Voici comment la minimiser :

1. Bien choisir l'emplacement** :

• Proximité transports, commerces, bassins d'emploi
• Quartiers demandés (étudiants, actifs, familles)

2. Prix de marché ajusté :

• Loyer cohérent avec le marché local
• Pas de surenchère (rallonge le délai de location)

3. Bon état général :

• Rénovation soignée, décoration moderne
• Équipements fonctionnels (cuisine, salle de bain)

4. Réactivité :

• Publier l'annonce 1 mois avant la fin du bail précédent
• Répondre rapidement aux demandes de visite

5. Gestion professionnelle :

• Agence locale réactive et bien implantée
• Multidiffusion des annonces

Objectif réaliste : Vacance <3-4%/an soit environ 1 mois tous les 2-3 ans.

Question 12 - Combien de temps pour acheter un bien à Massy ?

Le délai total varie selon la complexité du projet, mais voici une timeline moyenne :

1. Recherche du bien : 2 à 6 semaines

• Définition critères, visites, négociation

2. Offre d'achat et compromis : 1 à 2 semaines

• Offre acceptée → signature compromis de vente

3. Montage crédit bancaire : 3 à 6 semaines

• Constitution dossier, demande crédit, accord de principe, offre de prêt

4. Délai légal et notaire : 3 mois (délai réglementaire entre compromis et acte authentique)

• Délai de rétractation (10 jours)
• Condition suspensive crédit (45 jours)
• Signature acte authentique chez notaire

Total : 3 à 5 mois entre la première visite et la remise des clés.

Avec Hagnéré Investissement : Processus accéléré grâce à nos partenaires bancaires et notaires. Nous trouvons votre bien en 2-4 semaines et gérons l'ensemble du parcours.

---

Rejoignez les investisseurs accompagnés par Hagnéré Investissement

Chaque semaine, nous aidons de nouveaux investisseurs à réaliser des projets rentables, durables et sans gestion.

Notre approche est simple : vous définissez vos objectifs, nous nous occupons du reste.

Prenez rendez-vous gratuit avec nos experts →

Étude personnalisée en 24h • Projets à 8-9% • 100% clé-en-main