Investissement locatif à Mulhouse : ce que le prix bas ne dit pas

Partout ailleurs, on vérifie un prix d'achat dans les Demandes de valeurs foncières (DVF), qui publient le prix et la date de chaque mutation. Ici, rien : nous avons ouvert le fichier national 2025, publié le 5 avril 2026, et il contient zéro ligne pour la Moselle, le Bas-Rhin et le Haut-Rhin.

La cause est le droit local : en Alsace-Moselle, la publicité foncière passe par le livre foncier, tenu sous l'autorité des tribunaux judiciaires, et non par le service de la DGFiP. Les mutations n'alimentent donc pas DVF, comme le confirme la foire aux questions de data.gouv.fr.

Vous n'avez donc aucun comparable d'acte à l'adresse. Nous le remplaçons par l'API officielle des Notaires de France, sur les douze mois du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 : 466 ventes d'appartements anciens, premier quartile 965 €/m², médiane 1 288 €/m², troisième quartile 1 731 €/m², relevés le 21 juillet 2026. La base se complète après coup — au recontrôle du 23 août 2026, la même requête renvoyait 496 ventes et 1 313 €/m² de médiane. Votre notaire, lui, consulte le livre foncier : demandez-lui les comparables de la rue.

Mulhouse compte 55 688 emplois au lieu de travail pour 35 485 actifs occupés résidents au recensement 2023, soit un indice de concentration de 156,9 : un flux de travail, pas une file de candidats à un bail. Le niveau de vie médian de 18 680 € par unité de consommation et le taux de pauvreté de 36,5 % (Filosofi 2023) fixent le plafond de solvabilité à tester, loyer charges comprises.

Trois adresses portent l'essentiel de la masse salariale. L'hôpital Émile Muller, 20 avenue du Docteur René Laennec, déclare 2 000 à 4 999 salariés au répertoire SIRENE, millésime 2023 : premier employeur à une seule adresse de la commune. L'hôpital du Hasenrain, 87 avenue d'Altkirch, en déclare 1 000 à 1 999, comme Eiffage Énergie Systèmes – Clemessy, 18 rue de Thann. Elles fixent des salariés à horaires décalés : du T2 et du T3 en nu longue durée, pas du meublé étudiant.

Le premier employeur industriel du bassin n'est pas dans la commune : le site Stellantis de l'Île Napoléon, route de Chalampé, est à Sausheim et déclare 2 000 à 4 999 salariés au même millésime. Ses salariés arbitrent entre Mulhouse, Sausheim, Rixheim et Illzach, par la route. Le risque de concentration est là : santé et automobile, dont l'une hors commune.

Côté études, 11 090 inscriptions en 2024-2025 hors double compte : 8 054 à l'université, 1 342 en sections de techniciens supérieurs, 1 229 en écoles paramédicales ou sociales, 282 en classes préparatoires, 183 ailleurs. Ce ne sont pas 11 090 locataires. En face, 9 396 logements vacants en 2023, 16,1 % des 58 429 logements : un stock, pas une durée, qu'on ne multiplie pas par douze. L'AFUT Sud-Alsace isole la mesure utile — 3 159 logements vides depuis plus de deux ans en 2024, 5 % du parc.

Le réseau Soléa décide d'une bonne part du loyer atteignable, avec une particularité que les annonces taisent : le tram 2, Nouveau Bassin – Coteaux, est la seule ligne de tram à monter au campus scientifique de l'Illberg, par les arrêts Université et Illberg — et il ne dessert pas la gare centrale, l'échange se faisant à Porte Jeune. Trois bus complètent : les lignes 13, 51 et 52 desservent l'arrêt Université, la 52 va jusqu'à Illberg. Une adresse achetée « pour les étudiants » sur le tram 1 n'atteint donc le campus qu'avec une correspondance ou un bus.

Les trams 1 et 3 partent, eux, de la Gare Centrale : le 1 vers Châtaignier par Stade de Bourtzwiller, le 3 vers Lutterbach Gare par Tour Nessel, Zu Rhein et Dornach Gare — tracé dont le tram-train reprend les onze arrêts avant de poursuivre vers Thann Saint-Jacques, à raison d'un passage toutes les 30 minutes sur cette branche en journée de semaine. Un T3 à Dornach touche donc le centre sans correspondance : cible élargie, relocation plus rapide.

Les deux hôpitaux, à l'inverse, n'ont aucun tram : l'arrêt Hôpital E. Muller n'est desservi que par les bus C7 et 13, le Hasenrain par la ligne 10. Un soignant de nuit ne s'y rend pas en transport ; une place de stationnement tient son loyer, une adresse « à vingt minutes en bus » le perd. Le tableau ci-dessous pose des hypothèses de cible, pas un palmarès — et les six quartiers prioritaires de la commune — Bourtzwiller, Brustlein, Drouot-Jonquilles, Fonderie – Péricentre, Les Coteaux et Péricentre — sont des périmètres fondés sur les revenus, pas une note immobilière : ils logent 45,3 % de la population municipale, centre ancien compris.

Deux familles de chiffres circulent, et les confondre fausse un rendement. La carte des loyers de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) prédit, au troisième trimestre 2025, 11,79 €/m² charges comprises pour un appartement vide type de 52 m², 13,89 €/m² pour un T1-T2 de 37 m² — intervalle 10,85 à 17,79 €/m² — et 10,66 €/m² pour un T3 et plus. Attribution requise : « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ». Ce sont des annonces, charges comprises.

L'enquête de l'AFUT Sud-Alsace et de l'ADIL 68 porte sur 515 contrats signés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2025 dans les 39 communes de l'agglomération : 10,4 €/m² pour les logements vides de Mulhouse sur 284 références, 11,71 €/m² de médiane pour un T2 vide à l'échelle de l'agglomération, et 79 références meublées, dont 69 à Mulhouse. Le meublé ressort à 12,96 €/m² — 13,0 €/m² dans la synthèse —, mais c'est une médiane d'agglomération, et l'enquête impute elle-même l'écart de 25 % avec le vide à la forte part de une-pièce, pas au mobilier. Rien là-dedans ne fonde une prime meublée. La publication ne précise pas sa convention de charges : nous la citons avec cette limite.

Notre scénario retient 11,50 €/m² hors charges, soit 517,50 € pour 45 m². Avant l'offre, relevez trois comparables à l'adresse et séparez loyer hors charges, provision récupérable, chauffage et services.

Le rendement brut se calcule ici sur douze mois de loyer théorique — 517,50 € × 12 = 6 210 € — divisés par le coût engagé. Un taux calculé après vacance n'est plus un brut. Tout l'écart entre les rendements publiés sur Mulhouse tient au dénominateur, et il se parcourt en cinq marches.

La cinquième marche est celle que les simulateurs oublient. Nos honoraires de conseil valent 6 % du prix d'achat, des frais de notaire et des travaux : 6 % × (57 960 € + 4 636,80 € + 18 000 €) = 6 % × 80 596,80 €, soit 4 835,81 €. Le mobilier est exclu de cette assiette, mais il entre bien dans le prix de revient de 84 596,80 € qui sert au test des 8 %. Deux assiettes, deux montants : ne les additionnez jamais.

L'enveloppe finale atteint 89 432,61 € et le brut 6,94 %, sans avoir déduit vacance, charges d'exploitation, crédit ni impôt. C'est près de quatre points sous l'affichage du prix seul.

Yannick, 41 ans, technicien de maintenance à Héricourt, 3 100 € net par mois, 25 000 € d'apport, aucun bien locatif. Le personnage est construit pour ce guide — aucun dossier mulhousien n'est en cours chez nous — mais ses chiffres viennent tous d'une source citée plus haut.

Il vise un T2 de 45 m² au prix médian notarial de 1 288 €/m², soit 57 960 €. Ajoutez 4 636,80 € de frais au taux posé de 8 %, 18 000 € de travaux — 400 €/m², hypothèse qu'il remplacera par son devis —, 4 000 € de mobilier et 4 835,81 € d'honoraires : 89 432,61 € engagés pour 6 210 € de loyer annuel, 6,94 % brut.

Le cas retient 520 € de taxe foncière non récupérable. Au taux de 46,916 % détaillé plus bas, ces 520 € supposent une base nette de 1 108 € — que seul l'avis du vendeur permet de vérifier avant l'offre. S'y ajoutera une taxe d'enlèvement des ordures ménagères d'environ 135 € au taux de 12,14 %, récupérable auprès du locataire.

Puis vient la friction. 6 210 € rapportés au prix de revient de 84 596,80 € donnent 7,34 % : le test des 8 % échoue, et au prix médian nous ne lui proposerions pas ce bien — il faudrait négocier à 51 504,63 €. Seconde friction : l'adresse qu'il vise à Fonderie relève de l'autorisation préalable de mise en location, et deux mois de décalage lui coûtent 1 035 € de loyer.

Un mois de relocation entre deux baux : 517,50 € de loyer perdus. L'année tombe de 6 210 € à 5 692,50 € : le brut de 6,94 % devient 6,37 % une fois la vacance déduite — un taux qui n'est plus un brut et ne se compare donc à aucun rendement affiché. Avec 16,1 % de logements vacants en 2023, un mois n'est pas pessimiste ici : c'est le minimum à provisionner tant que trois comparables n'ont pas été relevés à l'adresse.

Un chantier qui dérive de 15 %. Les 18 000 € deviennent 20 700 €, et comme les travaux entrent dans l'assiette des honoraires, ceux-ci passent de 4 835,81 € à 4 997,81 € : 2 862 € de surcoût, enveloppe 92 294,61 €, rendement 6,73 %. Sur un parc dont 59,7 % des résidences principales datent d'avant 1971, la dérive vient de ce qu'on découvre en ouvrant.

Deux mois de décalage sous autorisation préalable de mise en location : 1 035 € de loyer, avant la première quittance. Le dossier exige un DPE valide, le constat plomb et, au-delà de quinze ans d'installations, les états électricité et gaz — à commander avant la fin du chantier.

Les huit signaux ci-dessous ne se chiffrent pas. Ils arrêtent l'offre.

Notre méthode de sélection tient en une division. Nous reconstituons le prix de revient — achat, frais de notaire, travaux sur devis, mobilier — et nous le rapportons au loyer annuel estimé par une agence locative partenaire sur le bien tel qu'il sera livré. Sous 8 % brut, le bien ne vous est pas proposé. Nos honoraires n'entrent pas dans cette assiette.

Appliqué au T2 d'Yannick : 6 210 € ÷ 84 596,80 € = 7,34 %. Le test échoue, et ce bien ne lui serait pas soumis.

Le calcul inverse donne le plafond d'achat. Pour que 6 210 € atteignent 8 %, le prix de revient ne doit pas dépasser 77 625 € ; retirez les 22 000 € de travaux et de mobilier, il reste 55 625 € frais compris, soit 51 504,63 € net vendeur à 8 % de frais — 1 144,55 €/m². Ce plafond tombe entre le premier quartile notarial, 965 €/m², et la médiane, 1 288 €/m² : il se négocie.

Ce seuil a des angles morts. 8 % brut ignore la vacance, le crédit, les charges d'exploitation et l'impôt ; il repose sur un loyer estimé par une agence locative partenaire, jamais sur un bail signé ; et c'est un engagement sur ce que nous acceptons de vous soumettre, pas une garantie de rendement.

Commençons par ce qui pèse chaque année et que presque personne ne chiffre. Au fichier de recensement des éléments d'imposition à la fiscalité directe locale (REI) 2025 de la DGFiP, la taxe foncière sur les propriétés bâties à Mulhouse additionne 43,01 % votés par la commune, 3,58 % pour Mulhouse Alsace Agglomération, 0,212 % de taxe spéciale d'équipement et 0,114 % de GEMAPI : 46,92 % non récupérables. S'y ajoutent 12,14 % de taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérables auprès du locataire.

Au même millésime, le taux communal s'établit à 39,32 % à Belfort, 40,30 % à Montbéliard et 43,72 % à Besançon. À valeur locative cadastrale égale, Mulhouse ponctionne davantage le loyer net que le Nord Franche-Comté, sur toute la durée de détention.

Le permis de louer, ensuite, est un calendrier avant d'être un coût. La Ville impose une déclaration de mise en location à Briand, Franklin et Fridolin, une autorisation préalable à Fonderie, à la Tour de l'Europe et dans le périmètre Colmar–Marseillaise–Mertzau. La formalité vaut pour toute entrée de locataire, et le périmètre se contrôle à l'adresse sur la cartographie municipale : le nom du quartier ne suffit pas.

Deux programmes publics circulent dans les argumentaires de vente. Le nouveau programme national de renouvellement urbain annoncé représente 256 millions d'euros ; à Fonderie, l'opération programmée d'amélioration de l'habitat visait 800 logements anciens, mais sa période contractuelle documentée s'est achevée le 30 juin 2025. Une aide vaut zéro tant qu'aucune décision écrite n'est obtenue.

Le bâti, enfin : parmi les résidences principales construites avant 2021, 27,2 % sont antérieures à 1946 et 59,7 % à 1971 (Insee 2023). L'ADEME comptait, au 23 août 2026, 36 484 enregistrements DPE géocodés à Mulhouse, dont 7 692 E, 2 452 F et 504 G — les logements diagnostiqués, pas le parc, et un stock qui grossit à chaque diagnostic. La décence énergétique frappe les G depuis 2025, les F en 2028, les E en 2034. À la parcelle, contrôlez le plan local d'urbanisme publié le 17 avril 2026, le PPRI de l'Ill, l'atlas des zones inondables de la Doller et l'état des risques ERRIAL.

Le scénario retient le même loyer hors charges de 517,50 € en nu et en meublé : aucune prime meublée n'est postulée, faute d'échantillon local — 79 références meublées dans toute l'agglomération, dont 69 à Mulhouse — et parce que l'enquête impute l'écart entre meublé et vide à la part de une-pièce, pas au mobilier. Aucune charge récupérée n'est modélisée, alors que le micro-BIC et le seuil de cotisation foncière des entreprises portent sur toutes les sommes encaissées, charges comprises.

Les 18 000 € de travaux se qualifient facture par facture. En nu, s'ils étaient tous déductibles, le déficit illustratif atteindrait 12 660 €, dont au plus 10 700 € imputables sur le revenu global hors intérêts et 1 960 € reportables sur les revenus fonciers. En meublé au réel, la même somme se ventile en composants amortissables : une facture mobilière mal classée fausse le plan jusqu'à la revente.

Le détail est calculé juste en dessous. Trois repères : 135,23 € d'impôt et de prélèvements par an de l'année 1 à 7 au réel du loueur en meublé non professionnel, 662,89 € de l'année 8 à 12, et 11 099,96 € d'écart à la revente en défaveur du meublé.

Mulhouse appartient au Sud Alsace que nous étudions et notre partenaire travaux couvre l'Alsace. Mais aucune réalisation publiée sur ce site ne se situe à Mulhouse ni dans le Haut-Rhin, et nos pages de chasse et de gestion affichent un périmètre Belfort–Montbéliard.

Nous ne revendiquons donc ni agence locale, ni chasseur mulhousien, ni gestionnaire dédié. Soumettez-nous l'adresse, le DPE, la copropriété, le budget et la cible : la faisabilité se confirme projet par projet.

À budget égal, comparez Mulhouse à Belfort et à Montbéliard avec les mêmes hypothèses de loyer, de travaux, de vacance, de taxe foncière et de sortie. Une ville plus grande n'est pas plus liquide pour votre bien ; une ville moins chère n'est pas plus rentable.