Investir à Nantes : guide complet pour réussir son investissement immobilier locatif

Investir à Nantes en 2025 : où sont les rendements qui tiennent la route ?

Investir à Nantes en 2025, est-ce encore pertinent face à la hausse des taux et à la correction des prix ? Dans le match des grandes métropoles, Nantes reste compétitive grâce à des prix médians autour de 3458 €/m², des loyers stables à 13-14 €/m² et des poches de rendement à 4,5-5,4 % selon les quartiers. Autrement dit, investir à Nantes combine accès à un grand bassin d’emploi et potentiel de valorisation, sans payer les primes des hyper-centres les plus chers.

Objectif de ce guide : vous montrer où investir à Nantes, à quels niveaux de prix et de loyers, et comment viser un rendement Nantes cohérent avec votre stratégie. Données, méthodes et exemples concrets à l’appui pour réussir votre investissement locatif Nantes.

Découvrez ci-dessous les quartiers clés, les chiffres à retenir et les calculs pas-à-pas pour calibrer un investissement locatif Nantes solide en 2025.

Pourquoi investir à Nantes en 2025 ?

Nantes est une grande ville avec un rayonnement régional et national, et un marché locatif profond. Pour investir à Nantes avec méthode, il faut comprendre les moteurs d’attractivité, l’emploi, la démographie et les projets urbains qui soutiennent l’investissement locatif Nantes.

Métropole compétitive dans l’Ouest

Nantes se distingue par un écosystème économique diversifié, une population étudiante importante et des projets urbains d’envergure. Résultat : une demande locative soutenue pour l’investissement locatif Nantes.

• Population de l’aire urbaine en croissance continue sur la dernière décennie, alimentant la demande en logements à Nantes et en première couronne (tendance 2025 corroborée localement) (Kyros – Marché immobilier nantais 2025, consulté le 9 octobre 2025).
• Marché locatif qualifié de « dynamique » en 2025, loyers médians appartements à 13 €/m², progression annuelle d’environ +1,4 % sur 1 an (toutes surfaces) (Kyros, consulté le 9 octobre 2025).
• Attractivité renforcée par la transformation de l’Île de Nantes (nouveau CHU, équipements), un atout pour investir à Nantes sur des secteurs en mutation (Accio – Immobilier Nantes tendance 2025, consulté le 9 octobre 2025).

Bassin d’emploi et projets structurants

Le bassin d’emploi nantais est plurisectoriel (industrie, numérique, santé, culture, enseignement supérieur), ce qui stabilise l’occupation et les loyers — deux piliers du rendement Nantes.

• Grands projets (Île de Nantes, nouveau CHU, Grand Bellevue) susceptibles de dynamiser l’activité 2025-2026 et l’immobilier Nantes (Accio, consulté le 9 octobre 2025).
• Demande locative portée par étudiants et jeunes actifs, de Nantes Nord à Malakoff – Saint-Donatien : cibles privilégiées pour l’investissement locatif Nantes en petites surfaces et colocations (Accio ; Kyros – Quartiers >5,5 %, consultés le 9 octobre 2025).

Points forts et vigilance pour investir à Nantes

Avant de choisir un quartier Nantes, croisons atouts et risques du marché immobilier Nantes 2025.

• Points forts :

  • Baisse des prix sur 1 an : −5,4 % et sur 3 ans : −14,5 %, ce qui améliore le potentiel de rentabilité à l’achat en 2025 (Kyros, consulté le 9 octobre 2025).
  • Loyers résilients autour de 13-14 €/m² et demande locative « soutenue » (Kyros, SeLoger – consultés le 9 octobre 2025).
  • Quartiers compétitifs en rendement Nantes (ex. Doulon–Bottière 5,1 % ; Nantes Nord 5,4 %) — utiles pour l’investissement locatif Nantes orienté cash-flow (Accio, consulté le 9 octobre 2025).

• Points de vigilance :

  • Délais de vente allongés, marché en rééquilibrage : négocier ferme pour sécuriser un rendement Nantes cohérent (Kyros, consulté le 9 octobre 2025).
  • Hétérogénéité des rendements par quartier Nantes : l’Île de Nantes affiche 4100 €/m², plus orientée valorisation que cash-flow (Accio, consulté le 9 octobre 2025).
  • Taux d’intérêt attendus en stabilisation proche de 3,0 %, à confirmer selon profil emprunteur (Accio, consulté le 9 octobre 2025).

Astuce Pour investir à Nantes avec un bon couple rendement/risque, ciblez des micro-secteurs proches des transports, des pôles étudiants et des bassins d’emploi. Négociez systématiquement et testez la tension locative avec des annonces comparables.

Prix, loyers et rendements à Nantes

Pour investir à Nantes efficacement, alignez prix/m², loyers et rendement locatif Nantes par secteur. Les données ci-dessous s’appuient sur les sources 2025 citées.

Prix au m² à Nantes par secteur

Les niveaux de prix varient fortement par quartier Nantes, conditionnant l’angle rendement vs valorisation.

• Doulon–Bottière : 3100 €/m² (rendement locatif indicatif 5,1 %) (Accio, consulté le 9 octobre 2025).
• Nantes Nord : 2900 €/m² (rendement locatif indicatif 5,4 %) (Accio, consulté le 9 octobre 2025).
• Île de Nantes : 4100 €/m² (nouveau CHU, attractivité cadres) (Accio, consulté le 9 octobre 2025).
• Chantenay – Sainte-Anne : 3400 €/m² (rendement brut 4,8 %) (Mon Chasseur Immo – 2025, consulté le 9 octobre 2025).
• Malakoff – Saint-Donatien : rendements supérieurs à 5,5 % (prix accessibles, proximité gare) (Kyros – Quartiers >5,5 %, consulté le 9 octobre 2025).
• Hauts-Pavés – Saint-Félix : rentabilités pouvant dépasser 5,5 % selon emplacement et gabarit (Kyros – Quartiers > 5,5 %, consulté le 9 octobre 2025).

Détails par typologie

• Appartements (moyenne ville) : 3458 €/m² (indice FNAIM au 1er janvier 2025) (Kyros, consulté le 9 octobre 2025).
• Variation 12 mois : −5,4 % ; variation 3 ans : −14,5 % (Kyros, consulté le 9 octobre 2025).

Loyers et marché locatif à Nantes

Le loyer Nantes est en ligne avec les grandes métropoles régionales, avec une demande qualifiée de « soutenue » en 2025.

• Loyer médian appartements (hors charges) : 13 €/m² (Kyros, consulté le 9 octobre 2025).
• Loyer moyen (toutes typologies) : 14 €/m², plage 10-21 €/m² (SeLoger, consulté le 9 octobre 2025).

Repères opérationnels par typologie (ordres de grandeur à affiner annonce par annonce) :

• Studio : 17-21 €/m² en nu, 18-23 €/m² en meublé (Kyros, SeLoger – consultés le 9 octobre 2025).
• T2 : 14-17 €/m² en nu, 15-18 €/m² en meublé (Kyros, SeLoger – consultés le 9 octobre 2025).
• T3+ : 12-15 €/m² en nu, 13-16 €/m² en meublé (Kyros, SeLoger – consultés le 9 octobre 2025).

Point de vigilance Les loyers effectifs dépendent fortement de l’état, du DPE, de la micro-localisation et des prestations. Vérifiez à Nantes secteur par secteur avec des annonces récentes.

Rendement locatif Nantes : ce que disent les chiffres

• Rendement brut moyen ville (ordre de grandeur) : 4,5-4,9 %
  • Calcul indicatif : (13 × 12) / 3458 = 4,5 % ; (14 × 12) / 3458 = 4,9 % (Kyros, SeLoger – consultés le 9 octobre 2025).
• Rendement net pédagogique (après charges courantes de 20,0 %) : 3,6-3,9 % (à ajuster par bien).
• Par typologie/secteur en 2025 :
  • Studios/T1 : 5,0-6,0 % brut dans les secteurs étudiants/colocation (Nantes Nord, Malakoff – Saint-Donatien) (Kyros – Quartiers ≥5,5 %, consulté le 9 octobre 2025).
  • T2/T3 : 4,5-5,3 % brut selon micro-localisation (ex. Doulon–Bottière 5,1 % ; Chantenay 4,8 %) (Accio ; Mon Chasseur Immo – consultés le 9 octobre 2025).
  • T4+/Maisons : 3,5-4,5 % brut (prudence sur ticket d’acquisition et rotation locative).

Comment lire ces données

• Charges types à intégrer : gestion 6-8 %, vacance 3-4 %, entretien/travaux, PNO, taxe foncière.
• Les poches de rendement Nantes se situent dans des quartiers où le ratio loyer/prix est favorable, notamment les quartiers étudiants.
• Pour investir à Nantes avec un objectif de cash-flow, privilégiez la cohérence prix/m² vs loyer/m², sans négliger la qualité locative du quartier Nantes ciblé.

Où investir à Nantes : quartiers et secteurs

Choisir où investir à Nantes suppose d’arbitrer entre rendement, sécurité locative et potentiel de valorisation. Voici les secteurs clés cités en 2025.

🏘️ Doulon – Bottière

Quartier en mutation, bien desservi, prix plus accessibles que l’hypercentre.

Profil locataire

• Jeunes actifs, familles, étudiants (accessibilité, transports, écoles) (Accio, consulté le 9 octobre 2025).

Marché immobilier

• Prix/m² : 3100 €/m²
• Rendement indicatif : 5,1 %
• Source : Accio, consulté le 9 octobre 2025

Avantages

• Bonne desserte et dynamique urbaine, favorables à l’investissement locatif Nantes.

Points de vigilance

• Hétérogénéité intra-quartier ; auditez DPE et charges de copropriété pour défendre le rendement Nantes.

🏘️ Nantes Nord

Proche universités et pôles étudiants, propice aux petites surfaces et colocations — un quartier Nantes de référence pour le rendement.

Profil locataire

• Étudiants, jeunes actifs, colocataires (proximité campus) (Accio, consulté le 9 octobre 2025).

Marché immobilier

• Prix/m² : 2900 €/m²
• Rendement indicatif : 5,4 %
• Source : Accio, consulté le 9 octobre 2025

Avantages

• Ticket d’entrée contenu, tension locative élevée — un levier pour l’investissement locatif Nantes.

Points de vigilance

• Rotation plus fréquente ; soignez ameublement robuste, gestion et GLI.

🏘️ Île de Nantes

Polarité emblématique avec nouveau CHU, offre culturelle et bureaux modernes : un quartier Nantes orienté valorisation.

Profil locataire

• Cadres, ménages urbains attirés par les programmes récents (Accio, consulté le 9 octobre 2025).

Marché immobilier

• Prix/m² : 4100 €/m²
• Rendement : plutôt valorisation que cash-flow immédiat
• Source : Accio, consulté le 9 octobre 2025

Avantages

• Projets structurants porteurs sur 5-10 ans ; image innovante.

Points de vigilance

• Prix élevés ; rendement brut inférieur aux secteurs plus abordables.

🏘️ Malakoff – Saint-Donatien

Proximité de la gare, transformations en cours, rendements supérieurs à 5,5 % mentionnés.

Profil locataire

• Étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité (Kyros – Quartiers > 5,5 %, consulté le 9 octobre 2025).

Marché immobilier

• Rendements possibles : >5,5 % selon biens et emplacements
• Source : Kyros – Quartiers > 5,5 %, consulté le 9 octobre 2025

Avantages

• Quartier en réhabilitation, commerces, accessibilité — un quartier Nantes stratégique pour investir à Nantes.

Points de vigilance

• Sélection micro-secteurs indispensable ; vérifiez transports et équipements rue par rue.

🏘️ Chantenay – Sainte-Anne

Rive ouest, cachet industriel réhabilité, ambiance « village urbain ».

Profil locataire

• Jeunes actifs, profils sensibles au patrimoine et aux vues Loire (Mon Chasseur Immo – 2025).

Marché immobilier

• Prix/m² : 3400 €/m²
• Rendement brut : 4,8 %
• Source : Mon Chasseur Immo – 2025

Avantages

• Demande soutenue pour biens avec cachet, potentiel de valorisation.

Points de vigilance

• Valeur au m² très sensible à l’état/qualité de réhabilitation ; cadrer le budget travaux.

🏘️ Hauts-Pavés – Saint-Félix

Quartier central, résidentiel et recherché, avec poches de rentabilité ≥5,5 % selon configuration.

Profil locataire

• Étudiants, jeunes actifs, familles (Kyros – Quartiers > 5,5 %, consulté le 9 octobre 2025).

Marché immobilier

• Rendements : ≥5,5 % possibles pour des biens optimisés (surface, ameublement, colocation)
• Source : Kyros – Quartiers > 5,5 %, consulté le 9 octobre 2025

Avantages

• Centralité, profondeur de marché, revente facilitée pour actifs « liquides ».

Points de vigilance

• Hétérogénéité de prix ; surveillez le ratio loyer/prix sur les meilleures adresses.

À retenir Pour investir à Nantes quartier par quartier, confrontez le loyer/m² cible au prix/m² demandé. Un quartier Nantes étudiant avec forte tension locative peut compenser une copropriété plus coûteuse si la vacance reste faible.

Comment calculer le rendement locatif à Nantes

Le calcul du rendement locatif Nantes repose sur trois niveaux : brut, net de charges, et net-net après fiscalité.

Formules indispensables

• Rendement brut = (loyer annuel / prix d’achat) × 100
• Rendement net = [(loyer annuel − charges) / prix d’achat] × 100
• Rendement net-net = rendement net après impôts (selon régime)

Postes de charges à intégrer : taxe foncière, assurance PNO, GLI, gestion locative (6-8 % TTC), entretien/travaux, vacance technique (3-4 %). Ces éléments impactent directement la rentabilité Nantes.

Exemple 1 : T2 de 45 m² au prix médian

Hypothèses basées sur les niveaux 2025 (Kyros, SeLoger ; Accio pour le taux de référence).

Hypothèses de départ

• Typologie : T2 de 45 m²
• Prix d’achat (hors frais) : 155600 € (base 3458 €/m² – Kyros, 9/10/2025)
• Loyer mensuel visé (nu) : 675 € (soit 15 €/m² – Kyros/SeLoger, 9/10/2025)
• Financement : 20 ans à 3,3 % (hypothèse proche de 3,0 % – Accio, 9/10/2025)

Rendement brut

• Loyer annuel = 675 € × 12 = 8100 €
• Prix total (hors frais) = 155600 €
• Rendement brut = (8100 / 155600) × 100 = 5,2 %

Charges annuelles estimées

• Taxe foncière : 900 €
• Assurance PNO : 120 €
• Gestion locative (7,0 %) : 567 €
• Entretien/copropriété : 700 €
• Vacance (4,0 %) : 324 €
• Total charges : 2611 €

Rendement net (avant impôts)

• Revenu net = 8100 € − 2611 € = 5489 €
• Rendement net = (5489 / 155600) × 100 = 3,5 %

Cash-flow mensuel

• Loyers encaissés : +675 €
• Charges provisionnées : −217 € (soit 2611 €/an / 12)
• Mensualité (capital 155600 €, 20 ans à 3,3 %) : −893 € (estimatif)
• Cash-flow net : −435 €/mois (à recalibrer selon apport/frais)

Typologie : T245 m²
Prix d’achat : 155600 €
Loyer mensuel : 675 €
Rendement brut : 5,2 %
Rendement net (avant impôts) : 3,5 %
Cash-flow indicatif : -435 €/mois

Point de vigilance Le cash-flow dépend fortement du montage de financement et des charges réelles. Pour investir à Nantes avec un cash-flow proche de l’équilibre, jouez sur la durée, l’assurance emprunteur et la fiscalité (LMNP réel ou déficit foncier selon le cas).

Exemple 2 : Studio meublé côté étudiants (Nantes Nord)

Objectif : illustrer une stratégie « tension locative + meublé » dans un quartier Nantes étudiant.

Hypothèses de départ

• Typologie : T1 de 25 m² (Nantes Nord)
• Prix d’achat (hors frais) : 72500 € (base 2900 €/m² – Accio, 9/10/2025)
• Frais de notaire (8,0 %) : 5800 € (approximation)
• Mobilier : 3000 € ; travaux : 5000 €
• Coût total « clé en main » : 86300 €
• Loyer meublé (contrat étudiant/jeune actif) : 430 €/mois (soit 17,2 €/m², dans la fourchette locale – Kyros/SeLoger, 9/10/2025)
• Gestion : 7,0 % ; vacance : 4,0 %

Rendement brut (sur coût total)

• Loyer annuel = 430 € × 12 = 5160 €
• Rendement brut = (5160 / 86300) × 100 = 6,0 %

Charges annuelles estimées

• Taxe foncière : 650 €
• Assurance PNO : 100 €
• Gestion (7,0 %) : 433 €
• Entretien/copropriété : 500 €
• Vacance (4,0 %) : 206 €
• Total charges : 1889 €

Rendement net (avant impôts)

• Revenu net = 5160 € − 1889 € = 3271 €
• Rendement net = (3271 / 86300) × 100 = 3,8 %

Focus LMNP (réel)

• Amortissements potentiels sur le bien et le mobilier : possibilité de réduire l’imposition sur 5-10 ans
• Effet attendu : rapprocher le net de l’« après impôts » d’un net-net optimisé (selon profil)

Typologie : T125 m² (meublé)
Coût total : 86300 €
Loyer mensuel : 430 €
Rendement brut (coût total) : 6,0 %
Rendement net (avant impôts) : 3,8 %
Régime conseillé : LMNP réel (à étudier)

Astuce Dans un quartier Nantes étudiant, soignez l’ameublement (fonctionnel et robuste) et la desserte tram/bus. Un bon DPE et une décoration claire raccourcissent la vacance et protègent le rendement Nantes.

Hypothèses de calcul et sensibilités

Hypothèses de calcul

• Frais de notaire : 7,0-8,0 %
• Vacance : 3,0-4,0 %
• Gestion : 6,0-8,0 % TTC
• Taxe foncière : à estimer par adresse
• Copropriété : charges + fonds travaux

Sensibilités clés

• +1,0 % sur le taux = mensualité en hausse et cash-flow en baisse.
• −5,0 % au prix d’achat = rendement brut amélioré d’environ 0,2-0,3 pt selon le cas.
• +1,0 €/m² de loyer (après amélioration DPE/prestations) = levier direct sur le rendement net.

Financement et cash-flow à Nantes

Le financement pèse autant que le loyer ou le prix/m². Pour investir à Nantes avec une rentabilité durable, optimisez taux, durée, assurance et fiscalité.

Taux et conditions en 2025

• Hypothèse de stabilisation des taux proche de 3,0 % en 2025/2026 (analyse locale Accio, 9/10/2025).
• Conditions réelles variables selon profil, apport et durée. Négociation et mise en concurrence indispensables.

Stratégies de financement

• Prêt bancaire classique (apport 10-20 %) : baisse le risque perçu et peut améliorer le taux.
• Prêt sans apport (selon profil) : plus de levier, mais mensualité plus élevée ; à réserver aux dossiers solides.
• Crédit relais : utile en arbitrage patrimonial ; attention au coût en cas de revente longue.
• Prêts aidés (selon éligibilité) : peuvent réduire le coût global du financement à Nantes.

Optimisation du cash-flow

• Négocier le taux et l’assurance emprunteur pour gagner 0,1-0,3 pt sur le TAEG.
• Ajuster la durée (allonger diminue la mensualité, mais augmente le coût total).
• Choisir un régime fiscal adapté : LMNP réel (amortissements) ou **déficit foncier (travaux lourds).
• Optimiser les charges : autogestion vs mandat, planifier l’entretien, prioriser le DPE pour préserver le loyer Nantes et limiter la vacance.
• Cibler des ratios loyer/prix favorables par quartier Nantes (tension étudiante, proximité gare).

Checklist dossier bancaire à Nantes

• Relevés de comptes 6 mois sans incident
• Taux d’endettement cible <35,0 %**
• Apport 10-20 % (si possible)
• Dossier projet : estimation loyers sourcée, devis travaux, DPE, simulation rendement Nantes (brut/net/net-net)

Point de vigilance Le banquier valorise la cohérence des hypothèses. Pour investir à Nantes et convaincre, montrez des loyers référencés (Kyros/SeLoger), un DPE solide et un plan de gestion.

Plan d’action en 30 jours pour investir à Nantes

Passez de l’intention à l’action avec une feuille de route simple pour investir à Nantes rapidement et avec méthode.

Semaine 1 : cadrage et zones cibles

• Définir budget, apport, cible de rendement Nantes (brut/net).
• Sélectionner 2-3 quartiers (ex. Nantes Nord, Doulon–Bottière, Chantenay).
• Créer une grille de suivi annonces (prix/m², loyer/m², DPE, charges).

Semaine 2 : sourcing et visites

• Contacter 5-8 agences locales + alertes en ligne.
• Visiter 6-10 biens dans au moins 2 quartiers.
• Collecter les pièces clés : DPE, PV d’AG, charges, taxe foncière.

Semaine 3 : chiffrages et offre

• Calculer rendements (brut/net) + scénario fiscal (LMNP réel ou déficit foncier).
• Demander 2-3 devis travaux par poste clé.
• Formuler une offre d’achat argumentée (comparables loyers/prix).

Semaine 4 : financement et sécurisation

• Monter le dossier bancaire, faire jouer 2-3 établissements.
• Finaliser l’étude d’assurance emprunteur.
• Anticiper le plan de mise en location (photos pro, rédaction annonce, GLI).

Astuce Pour investir à Nantes sans perdre de temps, préparez un « pack investisseur » standardisé (simulations, preuves de loyers, check DPE). Vous gagnerez en réactivité le jour J.

Prix, loyers et rendements à Nantes : le récap’ opérationnel

Avant d’arbitrer entre un quartier Nantes et un autre, retenez ces ordres de grandeur pour investir à Nantes avec sang-froid.

• Prix appartements (FNAIM) : 3458 €/m², évolution −5,4 % sur 1 an, −14,5 % sur 3 ans (Kyros, consulté le 9 octobre 2025).
• Loyers au m² : 13 €/m² (médian hors charges) – 14 €/m² (moyen toutes typologies), plage 10-21 €/m² (Kyros ; SeLoger, consultés le 9 octobre 2025).
• Rendement locatif Nantes moyen (brut) : 4,5-4,9 % ; poches ≥5,5 % dans certains secteurs (Nantes Nord, Malakoff – Saint-Donatien) (Kyros – Quartiers > 5,5 % ; Accio, consultés le 9 octobre 2025).
• Quartiers en mutation/valorisation : Île de Nantes (prix 4100 €/m², nouveau CHU), Grand Bellevue (requalification) (Accio, consulté le 9 octobre 2025).
• Stratégie 2025 : profiter de la correction des prix et cibler des micro-localisations où le loyer/m² est haut relativement au prix/m², en anticipant des taux proches de 3,0 % (Accio, consulté le 9 octobre 2025).

En synthèse, investir à Nantes en 2025 requiert un achat négocié, des loyers calés sur le marché (et sur le DPE), un montage de financement optimisé et une sélection fine par quartier Nantes. Pour un investissement locatif Nantes convaincant, visez le meilleur ratio loyer/prix possible, sans sacrifier la liquidité du bien ni la qualité de la demande locative.

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Nantes : et si vous investissiez ailleurs pour plus de rentabilité ?

Bordeaux, Lyon, Paris... ces métropoles séduisent les investisseurs depuis longtemps. Mais les tarifs au m² ont explosé, la pression fiscale s'est renforcée, et les rendements atteignent difficilement 3 à 6% bruts.

**Conséquence : ces investissements demandent souvent beaucoup de temps pour devenir rentables, et la moindre période sans locataire fait chuter drastiquement les performances.

À Nantes, comme dans la plupart des villes de taille comparable, il est compliqué d'atteindre des rendements bruts au-delà de 8%, 9% voire 10% pour les plus gros immeubles de rapport. La question que tous les investisseurs se posent reste donc la même : Où placer son argent concrètement ?**

Voilà pourquoi un nombre croissant d'investisseurs éclairés font le choix de la diversification géographique, en ciblant des territoires offrant forte rentabilité et risque maîtrisé, comme la Franche-Comté et notamment les agglomérations de Montbéliard ou Belfort.

Cette région reste relativement discrète auprès du grand public (même si les investisseurs lyonnais, suisses et parisiens la découvrent progressivement), avec des loyers qui demeurent attractifs, une demande locative constante grâce aux pôles d'emploi industriels comme Peugeot (Stellantis), et des prix d'acquisition nettement plus abordables.

Un placement y dégage fréquemment une rentabilité nette deux fois plus élevée que dans les grandes agglomérations, sans compromettre la sécurité ni la qualité du locataire.

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Ce qui fait d'Hagnéré Investissement le choix des investisseurs exigeants

Hagnéré Investissement accompagne les particuliers et expatriés souhaitant investir en toute sérénité dans l'immobilier locatif performant, en s'affranchissant de toute contrainte de gestion.

Notre zone d'intervention exclusive est la **Franche-Comté, un territoire que nous maîtrisons parfaitement, et où nous avons développé un réseau complet de partenaires fiables.

Notre engagement : 8% de rendement brut minimum, fiscalité neutre

Nous ne présentons à nos clients que des opportunités garantissant au minimum 8% de rendement brut net d'impôts.**

Un projet qui ne satisfait pas ce critère n'est tout simplement pas proposé. Si nous ne parvenons pas à identifier des projets rentables correspondant à vos attentes (ce qui ne s'est jamais produit), vous ne payez rien et la mission est annulée.

Cet engagement est formalisé par une lettre de mission officielle qui fait office de contrat.

**Notre rôle : identifier, rénover, louer et gérer des biens à forte rentabilité, en garantissant une transparence complète sur chaque phase du projet.

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Nos équipes réalisent votre étude patrimoniale et évaluent votre budget ou votre capacité d'emprunt. Par la suite, une lettre de mission officielle encadrant la prestation et garantissant des rendements minimums supérieurs à 8% nets d'impôts est signée. Cette lettre vous assure que vous ne supporterez aucun frais si nous échouons à vous proposer des appartements ou immeubles de rapport respectant ces rendements et cette fiscalité optimisée.

Nous analysons chaque opportunité selon :**

• La tension locative effective
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• Surface : 41 m²
• Loyer mensuel : 610€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 14 ans
• Avantage : Parking fermé inclus
• **Statut : Loué en quelques jours

Immeuble Beaucourt - Jérôme - 523125€

• Rendement brut : 9,86%
• Rendement net : 8,50%
• Surface : 300 m² (3 lots)
• Loyers mensuels : 4300€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 9 ans
• **Localisation : À 10 min de la Suisse
• Statut : 100% loué

Immeuble Bavilliers - Justine - 385000€

• Rendement brut : 9,15%
• Rendement net : 7,72%
• Surface : 220 m² (4 appartements)
• Loyers mensuels : 2935€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 12 ans
• Quartier : Résidentiel calme
• **Statut : Gestion simplifiée, 100% loué

Immeuble Audincourt - Adrien - 229006€

• Rendement brut : 8,33%
• Rendement net : 7,06%
• Surface : 105 m² (3 lots + 3 garages)
• Loyers mensuels : 1590€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 16 ans
• **Avantage : 3 garages fermés inclus
• Statut : Projet achevé, 100% loué

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Témoignages de nos clients

"Suivi impeccable du début à la fin. L'équipe Hagnéré m'a déniché un immeuble à 8,2% de rendement net**, entièrement rénové et loué en 4 mois." — David, Paris

"Transparence totale, réactivité exemplaire, et aucune prise de tête. Je n'avais jamais investi hors de ma région, et aujourd'hui mes loyers tombent chaque mois sans que je lève le petit doigt." — Sophie, Lyon

"Ils m'ont permis de diversifier mon patrimoine avec une vraie rentabilité et des biens qualitatifs. Le suivi est sans faille." — Marc, Strasbourg

"En tant qu'expatrié, je voulais un placement sûr et rentable en France. Hagnéré a géré toute la partie administrative, fiscale et locative. Mes loyers arrivent tous les mois sans aucune intervention de ma part." — Laurent, Singapour

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Pourquoi miser sur le Nord Franche-Comté : Montbéliard, Belfort et leurs agglomérations

Un territoire stratégique et performant pour l'investissement

Le Nord Franche-Comté, notamment le Pays de Montbéliard et l'Aire Urbaine de Belfort, représente une zone d'investissement immobilier remarquable, encore largement méconnue des investisseurs parisiens et lyonnais.

Indicateurs clés du territoire :

• Prix au m² : entre 1200 et 1800 €/m² (jusqu'à 3 fois moins cher qu'à Paris ou Lyon)
• Rentabilité moyenne : 8 à 12% de rendement brut (vs 3-4% dans les grandes métropoles)
• Loyers : 8 à 12 €/m² selon les secteurs
• Taux de vacance : très faible grâce à la forte demande locative

Une localisation géographique privilégiée

Au cœur du croissant européen : Situation stratégique entre France, Suisse et Allemagne. Carrefour économique majeur au centre de l'Europe.

Accessibilité exceptionnelle :

• Frontière Suisse à 15 min : accès direct au marché du travail suisse (salaires élevés)
• Allemagne à 1h : proximité avec l'économie allemande dynamique
• Aéroport de Bâle à 1h : vols directs Europe et monde (EuroAirport)
• TGV direct Paris : Gare TGV Belfort-Montbéliard → Paris en 2h30
• Grandes villes à 2h : Lyon, Dijon, Strasbourg accessibles facilement
• A36 - Autoroute Europe : axe autoroutier majeur du croissant européen

Qualité de vie et attractivité :

• Ballon d'Alsace à 15 min : station 4 saisons (ski, randonnée, VTT)
• EuroVélo 6 : véloroute européenne Nantes-Roumanie traverse la région
• Gastronomie renommée : Comté, Morbier, charcuteries... patrimoine culinaire fort
• Shopping frontalier : proximité Suisse et Allemagne pour loisirs

Un bassin d'emploi solide et dynamique

Acteurs industriels majeurs :

• Stellantis Peugeot (Sochaux) : berceau historique de Peugeot, 1er employeur régional, écosystème industriel complet avec des milliers de salariés
• Flex N Gate : 2ème employeur régional, géant américain de l'équipement automobile
• Alstom, General Electric, McPhy Energy : acteurs majeurs de l'énergie et de la mobilité
• Pôle micro-technique : excellence en micro-mécanique, sous-traitance de pointe pour l'industrie mondiale
• Bassin horloger : tradition horlogère, sous-traitants des grandes marques suisses
• Filière bois : exploitations forestières et industries du bois dynamiques

Secteur santé :

• HNFC : Plus grand hôpital régional moderne près de la gare TGV, milliers d'emplois stables (médecins, infirmiers, personnel administratif)

Économie transfrontalière unique :

• Plus de 10000 travailleurs frontaliers suisses habitent la région
• Salaire moyen des frontaliers : supérieur à 4000€/mois
• Proximité de l'Allemagne : bassin d'emploi élargi et dynamique
• Forte capacité locative : locataires solvables et stables

Attractivité touristique et étudiante

Événements majeurs :

• Marché de Noël de Montbéliard : 2ème de France après Strasbourg, attractivité touristique forte
• Tourisme d'affaires : déplacements professionnels générateurs de locations longue durée stables

Enseignement supérieur :

• UTBM : Université de Technologie classée parmi les 7% meilleures universités mondiales
• **IUT, écoles d'ingénieurs : forte attraction étudiante

Les agglomérations les plus intéressantes pour investir

Belfort (50000 habitants)

Secteurs stratégiques :**

• Centre-ville / Vieille Ville : proximité commerces, restaurants, fort attrait touristique
• Quartier de la Gare : idéal pour actifs et frontaliers (TGV Paris-Mulhouse)
• Secteur UTBM : forte demande étudiante (Université de Technologie)

**Atouts :

• Prix : 1200-1600 €/m²
• Ville dynamique avec Lion de Belfort (attrait touristique)
• Infrastructures complètes (transports, commerces, santé)
• Marché locatif tendu

Montbéliard (25000 habitants)

Secteurs stratégiques :**

• Centre historique : architecture préservée, commerces de proximité, 2ème marché de Noël de France (après Strasbourg)
• **Quartier de la Gare : connexion TGV directe Paris-Montbéliard (2h30)
• Secteurs résidentiels** : proximité immédiate Stellantis Sochaux

**Atouts :

• Prix : 1300-1800 €/m²
• Capitale du Pays de Montbéliard (120000 habitants)
• Berceau historique de Peugeot** (Stellantis Sochaux)
• Frontière Suisse à 15 min : nombreux frontaliers (10000+)

Communes périphériques à fort potentiel

**Sochaux, Audincourt, Valentigney, Bethoncourt, Seloncourt, Beaucourt, Delle :

• Prix encore plus accessibles : 900-1400 €/m²
• Rendements bruts : 9-12%
• Proximité directe des bassins d'emploi
• Demande locative soutenue (ouvriers, frontaliers, familles)
• Idéal pour immeubles de rapport

Un marché locatif varié et robuste

Profils locataires variés :**

• Étudiants : UTBM Belfort, IUT, écoles d'ingénieurs
• Jeunes actifs : industries, services, santé
• Familles : salariés Stellantis et sous-traitants
• **Ouvriers qualifiés : forte demande de T1/T2 meublés
• Frontaliers suisses et allemands** : pouvoir d'achat élevé, locataires très solvables

Demande locative constante :

• Taux de vacance très faible
• Rotation locative maîtrisée
• Loyers encaissés régulièrement
• Marché "sous le radar" donc peu de concurrence entre investisseurs

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Budget d'entrée et accessibilité

Nos projets sont accessibles dès 50000€ pour des petites surfaces type studios.

Nous proposons aussi des projets plus conséquents (T2, T3, immeubles) offrant des rendements attractifs après rénovation.

Exemples de budgets :

• Studios : à partir de 30000 - 50000€
• T2 : 50000 - 80000€
• Immeubles 3-4 lots : 120000 - 200000€

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Foire aux questions sur l'investissement locatif à Nantes

Quels dispositifs fiscaux sont disponibles pour investir à Nantes ?

Investir en locatif à Nantes permet d'accéder à plusieurs dispositifs fiscaux performants :

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Le régime le plus répandu pour l'immobilier meublé. Les amortissements comptables permettent de ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant 10 à 20 ans selon votre projet.

Déficit foncier : En location nue, les travaux de rénovation sont déductibles de vos revenus fonciers et peuvent générer un déficit imputable sur votre revenu global (jusqu'à 10700€/an).

SCI à l'IS : Pour les projets d'envergure (immeubles), la Société Civile à l'Impôt sur les Sociétés optimise la fiscalité et facilite la transmission.

Denormandie : En cas de rénovation d'un bien ancien dans une commune éligible, réduction d'impôt de 12 à 21% du prix du bien.

Est-il possible d'investir à Nantes sans payer d'impôts ?

Oui, c'est parfaitement faisable via le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

En location meublée, vous pouvez déduire fiscalement les amortissements du bien (immeuble, mobilier, travaux) de vos revenus locatifs. Résultat : 0€ d'impôts pendant 10 à 20 ans selon le montant des travaux et du mobilier.

**Cas concret : Pour un appartement de 80000€ générant 7000€ de loyers annuels, les amortissements comptables peuvent neutraliser totalement l'imposition pendant 12 à 16 ans.

C'est l'un des principaux atouts de l'investissement locatif clé-en-main : rendement net + fiscalité optimisée = 0€ d'impôts**.

Quel montant d'apport personnel faut-il pour investir dans l'immobilier à Nantes ?

L'apport requis varie selon votre profil et votre projet :

Profil salarié stable avec revenus confortables : Les banques demandent généralement 10 à 20% d'apport pour couvrir les frais de notaire et une partie du bien.

Primo-accédant ou jeune investisseur : Certaines banques acceptent des financements à 110% (bien + frais) si vous avez une capacité d'épargne régulière et un taux d'endettement <35%.

Sans apport : C'est possible si vous avez un CDI, de bons revenus et un reste à vivre suffisant. Le taux sera légèrement supérieur mais cela permet de conserver votre épargne.

Budget minimum : Nos projets sont accessibles dès 50000€ (studios, T1) avec environ 5000 à 10000€ d'apport personnel.

Les banques financent-elles aisément les investissements locatifs à Nantes ?

Oui, les banques financent volontiers les investissements locatifs rentables, à condition de respecter certains critères :

Critères bancaires principaux :

• **Taux d'endettement : maximum 35% (revenus + loyers futurs)
• Reste à vivre** : au moins 800-1200€/mois après mensualités
• **Apport personnel : 10-20% recommandé (ou capacité d'épargne régulière)
• Revenus stables** : CDI, profession libérale, fonctionnaire

Taux d'intérêt actuels : Entre 3,5% et 4,5% selon profil et durée (15-25 ans).

Astuce : Un projet bien structuré avec rendement >8% et fiscalité optimisée facilite grandement l'obtention du crédit. Les banques apprécient les investissements sérieux avec de vraies marges de sécurité.

Est-il nécessaire d'habiter près de Nantes pour y investir ?

Non, absolument pas. L'investissement locatif à distance est tout à fait possible et même courant.

Gestion à distance 100% possible :

• Vous n'avez pas besoin d'habiter à Nantes pour y investir
• La gestion locative est déléguée à des agences locales professionnelles
• Les visites, état des lieux, relances locataires sont gérés par l'agence
• Vous recevez vos loyers par virement chaque mois

Accompagnement clé-en-main : Avec Hagnéré Investissement, nous gérons l'intégralité du projet (recherche, travaux, ameublement, location, gestion) même si vous êtes à Paris, Lyon, en Suisse ou à Dubaï.

Avantage : Investir dans une zone à fort rendement sans contrainte géographique.

Comment trouver des locataires fiables à Nantes ?

Trouver des locataires sérieux passe par plusieurs étapes clés :

1. Annonce optimisée : Photos professionnelles, description détaillée, prix de marché ajusté.

2. Diffusion multi-canaux : Leboncoin, PAP, SeLoger, réseaux sociaux, agences locales.

3. Sélection rigoureuse : Vérification des revenus (3x le loyer minimum), CDI ou CDD longue durée, pas d'incidents bancaires.

4. Garanties : Caution solidaire, garant physique ou GLI (Garantie Loyers Impayés).

Avec une agence partenaire : L'agence s'occupe de tout (annonce, visites, sélection, signature bail). Vous validez simplement le dossier locataire proposé.

Délai moyen de location : Entre quelques jours et 3 semaines pour un bien bien situé, en bon état et au prix du marché.

Qui s'occupe des travaux et rénovations à Nantes ?

Dans le cadre d'un projet clé-en-main avec Hagnéré Investissement, nous coordonnons l'intégralité des travaux avec nos artisans partenaires locaux.

**Processus de gestion des travaux :

1. Diagnostic initial : État des lieux, travaux nécessaires, budget prévisionnel
2. Coordination chantier : Suivi hebdomadaire, contrôle qualité, respect délais
3. Entreprises partenaires : Artisans locaux de confiance (plombier, électricien, peintre, etc.)
4. Ameublement : Mobilier choisi selon cible locataire (étudiant, actif, famille)
5. Livraison clé-en-main** : Bien prêt à louer, conforme normes DPE

Vous n'avez rien à gérer : Pas de chantier à suivre, pas d'artisans à chercher. Nous livrons un bien rénové, meublé et loué.

Quelle rentabilité peut-on espérer en investissant à Nantes ?

Le rendement dépend de plusieurs facteurs : prix d'achat, loyers du marché, charges, fiscalité.

Fourchettes de rendement observées :

• Rendement brut : 6 à 10% selon quartier et typologie
• Rendement net de charges : 5 à 8% après déduction taxe foncière, gestion, assurance
• Rendement net/net : 5 à 8% après optimisation fiscale (LMNP avec 0€ d'impôts)

Facteurs de rentabilité :

• Prix d'achat maîtrisé : Négociation + bien à rénover = meilleur rendement
• Loyers optimisés : Location meublée + prix marché
• Charges limitées : Bien sans copropriété ou charges faibles
• Fiscalité neutre : LMNP pour ne pas payer d'impôts

Objectif Hagnéré Investissement : Minimum 8% brut net d'impôts garanti.

Faut-il privilégier le neuf ou l'ancien à Nantes ?

L'ancien rénové offre généralement une bien meilleure rentabilité que le neuf.

Avantages de l'ancien rénové :

• **Prix d'achat inférieur : 20 à 40% moins cher que le neuf à surface égale
• Rendement supérieur : 7-10% brut vs 3-5% dans le neuf
• Fiscalité LMNP** : Amortissements très avantageux après travaux
• Emplacement central : Souvent mieux situé (centre-ville, proximité commerces)
• Cachet : Charme de l'ancien (moulures, parquet, hauteur sous plafond)

Inconvénients du neuf :

• Prix élevé : Marges promoteurs intégrées
• **Rendement faible : Rarement >4-5% brut
• Revente difficile** : Décote à la revente (bien n'est plus neuf)

Notre recommandation : Ancien rénové en location meublée LMNP pour maximiser rendement et fiscalité.

Quels sont les risques d'investir à Nantes ?

Comme tout investissement, l'immobilier locatif comporte des risques qu'il faut anticiper et minimiser :

Risque 1 : Vacance locative

Solution : Bien situé, prix marché, bon état, réactivité → vacance <1 mois/an

Risque 2 : Impayés de loyers

Solution : Sélection locataire rigoureuse + GLI (Garantie Loyers Impayés) ou garant solide

Risque 3 : Travaux imprévus

Solution : Diagnostic initial sérieux, provisions travaux (1-2% valeur bien/an)

Risque 4 : Baisse des prix immobiliers

Solution : Investir pour le rendement locatif (pas la plus-value), vision long terme 10-15 ans

Risque 5 : Hausse des taux d'emprunt

Solution : Taux fixe sur 15-25 ans (sécurise la mensualité)

Avec un accompagnement professionnel, ces risques sont largement maîtrisés.

Comment limiter la vacance locative à Nantes ?

La vacance locative (période sans locataire) impacte directement votre rentabilité. Voici comment la limiter :

1. Bien choisir l'emplacement :

• Proximité transports, commerces, bassins d'emploi
• Quartiers demandés (étudiants, actifs, familles)

2. Prix de marché ajusté :

• Loyer cohérent avec le marché local
• Pas de surenchère (rallonge le délai de location)

3. Bon état général :

• Rénovation soignée, décoration moderne
• Équipements fonctionnels (cuisine, salle de bain)

4. Réactivité :

• Publier l'annonce 1 mois avant la fin du bail précédent
• Répondre rapidement aux demandes de visite

5. Gestion professionnelle :

• Agence locale réactive et bien implantée
• Multidiffusion des annonces

Objectif réaliste : Vacance <3-4%/an soit environ 1 mois tous les 2-3 ans.

Quel délai pour acquérir un bien à Nantes ?

Le délai total varie selon la complexité du projet, mais voici une timeline moyenne :

1. Recherche du bien : 2 à 6 semaines

• Définition critères, visites, négociation

2. Offre d'achat et compromis : 1 à 2 semaines

• Offre acceptée → signature compromis de vente

3. Montage crédit bancaire : 3 à 6 semaines

• Constitution dossier, demande crédit, accord de principe, offre de prêt

4. Délai légal et notaire : 3 mois (délai réglementaire entre compromis et acte authentique)

• Délai de rétractation (10 jours)
• Condition suspensive crédit (45 jours)
• Signature acte authentique chez notaire

Total : 3 à 5 mois entre la première visite et la remise des clés.

Avec Hagnéré Investissement : Processus accéléré grâce à nos partenaires bancaires et notaires. Nous trouvons votre bien en 2-4 semaines et gérons l'ensemble du parcours.

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Rejoignez les investisseurs accompagnés par Hagnéré Investissement

Chaque semaine, nous aidons de nouveaux investisseurs à réaliser des projets rentables, durables et sans gestion.

Notre approche est simple : vous définissez vos objectifs, nous nous occupons du reste.

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