Investir à Neuilly-sur-Seine : guide complet pour réussir son investissement immobilier locatif

Investir à Neuilly-sur-Seine en 2025 : rendements limités, sécurité maximale

Investir à Neuilly-sur-Seine en 2025 pose une question simple: comment concilier des prix élevés et un rendement acceptable sans sacrifier la sécurité? À la lisière de Paris, desservie par la ligne 1 et à deux stations de La Défense, la ville offre un marché locatif solvable et profond. Les chiffres clés parlent d’eux-mêmes: prix médian à 10871 €/m², rendement brut indicatif entre 3,3-4,2%, loyers estimés autour de 28-36 €/m² en nu et 30-40 €/m² en meublé.

Ce guide complet et data-driven vous montre comment investir à Neuilly-sur-Seine avec méthode: prix et loyers, micro-localisations, exemples de calcul, fiscalité et financement. Objectif: réussir votre investissement locatif Neuilly-sur-Seine en 2025 malgré des rendements modestes, grâce à des stratégies concrètes et chiffrées. Données consultées le 16 octobre 2025.

Astuce: Investir à Neuilly-sur-Seine vise la sécurité locative, la liquidité et la solidité patrimoniale. Le rendement Neuilly-sur-Seine se travaille via la micro-localisation, l’optimisation du produit et le bon régime fiscal.

Pourquoi investir à Neuilly-sur-Seine en 2025 ?

Localisation prime et accessibilité immédiate

Adossée à Paris, Neuilly-sur-Seine cumule la ligne 1 (stations Les Sablons et Pont de Neuilly) et la proximité directe de La Défense. Cette position premium soutient durablement la demande locative et la liquidité à la revente, deux piliers pour investir à Neuilly-sur-Seine avec un risque locatif réduit.

• **Connexion: accès direct aux pôles d’emplois et de loisirs par la ligne 1.
• Flux locatif**: profils cadres, dirigeants, professions libérales, expatriés.
• **Segmentation: petites et moyennes surfaces très recherchées pour l’investissement locatif Neuilly-sur-Seine.

Marché 2025 en chiffres

La dynamique des prix conforte la thèse patrimoniale. L’indice FNAIM relayé par Capital indique un prix moyen à 11251 €/m² au 01/10/2025**, en hausse de +1,5% sur 3 mois et +6,4% sur 12 mois. Les prix au m² de Neuilly sont environ 42% au-dessus de la moyenne départementale, signe d’une prime d’attractivité.

• **Prix moyen (FNAIM): 11251 €/m² (+1,5%/3 mois ; +6,4%/12 mois).
• Prix médian (Le Figaro): 10871 €/m².
• Fourchette communale: 8861–14559 €/m².
• Prime vs département**: +42%.

Source: Capital d’après FNAIM (10/2025), Le Figaro Immobilier (09/2025).

Contexte emploi et financement

Entre Paris QCA et La Défense, Neuilly-sur-Seine bénéficie d’un des plus grands bassins d’emplois d’Europe. En 2025, la stabilisation des taux directeurs améliore graduellement les conditions de financement et soutient les investissements bien localisés.

• **Macro: stabilisation des taux directeurs en 2025.
• Bureau/tertiaire**: demande soutenue pour les actifs performants.
• **Résidentiel prime: résilience et solvabilité locative élevées.

Source: Cushman & Wakefield (2025).

Points forts et vigilances

• Points forts:

  • +6,4% sur 1 an au 01/10/2025**: signal patrimonial positif.
  • +42% vs moyenne départementale: rareté et attractivité.
  • Ligne 1 et proximité La Défense: vacance faible et marché profond.

• Points de vigilance:

  • Rendement brut local limité (3,3-4,2%) vs 5,4% en moyenne régionale Île-de-France.
  • Sensibilité aux taux et au coût des travaux.
  • Sélectivité accrue: qualité d’immeuble, DPE, adresse précise déterminants pour la rentabilité Neuilly-sur-Seine.

Point de vigilance: Les données publiques quartier par quartier ne sont pas disponibles dans les sources exploitées. Calibrez vos estimations à l’aide de la fourchette communale 8861–14559 €/m² et des prix par typologie.

Prix, loyers et rendements à Neuilly-sur-Seine

Prix au m² à l’échelle de la commune

Les baromètres 2025 livrent des repères robustes pour estimer un bien et positionner une offre.

• Fourchette communale:

  • **Prix bas: 8861 €/m²
  • Prix médian: 10871 €/m²
  • Prix haut: 14559 €/m²
  • Source: Le Figaro Immobilier (09/2025)

• Prix moyen tous biens (FNAIM): 11251 €/m² (+1,5%/3 mois ; +6,4%/12 mois)

  • Source: Capital, d’après FNAIM (10/2025)

• Par type de bien (FNAIM)**:

  • **Appartements (moyenne): 11138 €/m²
  • Maisons (moyenne): 15525 €/m²
  • Source: Capital, d’après FNAIM (10/2025)

• Indicateurs complémentaires**:

  • MeilleursAgents (tous biens au 01/09/2025): 10369 €/m² (appartements 7566–14410 €/m²)
  • **Immobilier neuf (Le Figaro): médian 12757 €/m² au 01/09/2025

Astuce estimation: Positionnez votre bien par rapport aux bornes 8861–14559 €/m² et affinez avec l’état, l’adresse précise, le DPE et les prestations.

Détails par typologie (FNAIM)

• Appartement T1: 10605 €/m²
• Appartement T2: 10650 €/m²
• Appartement T3: 11034 €/m²
• Appartement T4 et +: 11493 €/m²
• Maison T3: 16604 €/m²
• Maison T4: 15592 €/m²
• Maison T5: 15212 €/m²
• Maison T6 et +: 15306 €/m²

Source: Capital, d’après FNAIM (10/2025).

Loyers et marché locatif

Faute de séries publiques détaillant les loyers m² par typologie pour Neuilly-sur-Seine dans les extraits accessibles, les fourchettes ci-dessous résultent d’un calcul indicatif à partir du prix médian 10871 €/m² et d’un rendement cible cohérent avec l’ouest parisien, inférieur à la moyenne régionale 5,4% (Le Revenu).

• Hypothèse de rendement brut local**: 3,3-4,2% (estimation)
• **Base de prix: 10871 €/m² (Le Figaro, 09/2025)

Fourchettes indicatives mensuelles par typologie (à confronter aux loyers réels lors de la mise en location):

• Studio**

  • **Nu: 30-40 €/m²
  • Meublé: 32-42 €/m²
  • Méthodologie**: estimation à partir des prix et d’un rendement cible 3,3-4,2%

• T2

  • **Nu: 28-36 €/m²
  • Meublé: 30-38 €/m²
  • Méthodologie**: estimation identique

• T3+

  • **Nu: 27-34 €/m²
  • Meublé: 29-36 €/m²
  • Méthodologie: estimation identique

Sources mobilisées: prix (Le Figaro 09/2025, Capital/FNAIM 10/2025) et rentabilité moyenne Île-de-France 5,4% (Le Revenu, 05/2025).

Point de vigilance: Dans un marché prime, de petites variations de qualité (étage, plan, lumière, extérieur, DPE) peuvent déplacer un bien d’une fourchette à l’autre. Vérifiez toujours bien par bien.

Rendements observés et lecture des chiffres

• Rendement brut local (indicatif)**: 3,3-4,2% (calculs à partir du prix médian 10871 €/m² et des loyers estimés)

  • **Exemple: (34 €/m² × 12) / 10871 €/m² = 3,75%

• Rendement net estimé (avant impôts)**: 2,6-3,4% en retenant 20% de charges courantes (estimation)

• Par typologie (tendances usuelles zones prime):

  • Studios/T1: 3,8-4,5% brut (estimation)
  • T2/T3: 3,3-4,0% brut (estimation)
  • T4+ / Maisons: 2,8-3,5% brut (estimation)

Astuce: Pour tendre vers le haut de la fourchette, privilégiez les surfaces optimisées (T1/T2), la location meublée et des biens à charges de copropriété contenues.

Où investir à Neuilly-sur-Seine : quartiers et secteurs

En l’absence de séries chiffrées par quartier, appuyez-vous sur la fourchette communale 8861–14559 €/m² et les prix par typologie. Chaque quartier Neuilly-sur-Seine ci-dessous est décrit par son usage, sa cible locative et les points d’attention.

Les Sablons (entre Porte Maillot et centre)

Profil locataire

• Cadres, professions libérales
• Couples et petites familles (T2/T3)
• Expatriés et salariés Paris QCA/La Défense

Marché immobilier

• **Prix/m²: proche du médian à haut (références 10871 €/m² médian ; 14559 €/m² haut)
• Loyers: vers le haut de fourchette sur T2/T3 soignés

Avantages

• Desserte ligne 1, commerces, forte liquidité
• Plans efficaces, immeubles de qualité

Points de vigilance

• DPE, charges, performance énergétique
• Nuisances selon axes et emplacements

Centre – Avenue Charles de Gaulle / Le Roule

Profil locataire

• Dirigeants, cadres supérieurs
• Demande T2-T3 optimisés et surfaces familiales

Marché immobilier

• Prix/m²**: médian/haut selon l’adresse
• Loyers: haut de fourchette en meublé soigné

Avantages

• Adresse cœur de ville, image patrimoniale
• Revente fluide pour biens standards et bien présentés

Points de vigilance

• Qualité des copropriétés et parties communes
• Nuisances routières ponctuelles

Île de la Jatte

Profil locataire

• Couples actifs, jeunes familles
• Profils internationaux appréciant cadre et accès La Défense

Marché immobilier

• **Prix/m²: hétérogènes, à comparer au médian 10871 €/m² et à la plage 8861–14559 €/m²
• Loyers**: prime pour vues/terrasses et bon DPE

Avantages

• Cadre résidentiel recherché, qualité de vie
• Demande stable sur biens bien exposés

Points de vigilance

• Sélection rigoureuse immeuble par immeuble
• Accès/temps de trajet selon le point de l’île

Saint-James / Bagatelle (bord du Bois de Boulogne)

Profil locataire

• Familles établies, cadres dirigeants
• Grandes surfaces et prestations supérieures

Marché immobilier

• **Prix/m²: proche des niveaux hauts (réf. 14559 €/m²)
• Loyers**: prime sur biens familiaux rénovés

Avantages

• Adresses très valorisées à long terme
• Environnement qualitatif

Points de vigilance

• Rendement Neuilly-sur-Seine plus faible sur grandes surfaces
• Travaux potentiellement coûteux

Pont de Neuilly / Berges de Seine

Profil locataire

• Jeunes actifs, couples
• Cadres travaillant à La Défense

Marché immobilier

• Prix/m²: souvent autour du médian selon l’immeuble
• **Loyers: bonne dynamique sur T1/T2 optimisés

Avantages

• Accessibilité optimale (ligne 1), vacance limitée
• Biens liquides si bien positionnés

Points de vigilance

• Qualité phonique, vis-à-vis selon la rue
• Suivi des charges de copropriété

Astuce prospection: Visez les rues calmes proches des stations de la ligne 1, dans des copropriétés bien tenues, avec plans sans perte de surface et un DPE performant.

Comment calculer le rendement locatif à Neuilly-sur-Seine

Maîtriser les formules vous aide à objectiver la rentabilité Neuilly-sur-Seine.

• Rendement brut = (loyer annuel / prix d’achat) × 100
• Rendement net = [(loyer annuel − charges) / prix d’achat] × 100
• Rendement net-net** = rendement net après impôts (selon régime fiscal)

Charges à intégrer

• Taxe foncière
• Assurance PNO
• **Gestion locative: 6-8% TTC des loyers
• Entretien / réparations / copropriété**
• Vacance technique: 3-4%/an selon stratégie

Exemple de calcul sur Neuilly-sur-Seine (T245 m²)

Hypothèses de départ

• **Typologie: T2 de 45 m²
• Prix d’achat**: 501210 € (soit 11138 €/m² pour un appartement)
• Loyer mensuel meublé estimé: 1575 € (soit 35 €/m²)
• **Financement: 20 ans à taux fixe (hypothèse qualitative)

Sources: Capital d’après FNAIM (10/2025), Le Figaro (09/2025), contexte macro Cushman & Wakefield (2025).

Rendement brut

• Loyer annuel**: 1575 € × 12 = 18900 €
• Prix total (hors frais): 501210 €
• Rendement brut: (18900 € / 501210 €) × 100 = 3,77% (estimation)

Charges annuelles estimées

• Taxe foncière: 1000-1500 € (estimation)
• Assurance PNO: 120-180 € (estimation)
• Gestion locative (7%): 1323 € (sur 18900 €)
• Entretien / copropriété: 1000-1500 € (estimation)
• Vacance (4%): 756 € (sur 18900 €)
• Total charges: 4200-5300 €/an (estimation)

Rendement net (avant impôts)

• Revenu net: 18900 € − 4800 € (milieu de fourchette) = 14100 €
• Rendement net: (14100 € / 501210 €) × 100 = 2,81% (estimation)

Cash-flow mensuel (indicatif)

• Loyer: +1575 €
• Charges mensuelles (moyenne): −400 € (estimation)
• Mensualité de crédit: dépend du taux/durée/apport (non chiffrée)
• Cash-flow net: variable, proche de l’équilibre avec une durée longue et un régime meublé adapté

Astuce fiscalité: Le régime **LMNP au réel (voir section fiscalité) peut neutraliser l’imposition pendant 5-15 ans selon les cas grâce aux amortissements.

Financement et cash-flow à Neuilly-sur-Seine

Contexte 2025 et taux

En 2025, la stabilisation des taux directeurs améliore la lisibilité des financements, après 2023-2024 plus volatiles. Pour investir à Neuilly-sur-Seine, cette visibilité aide à calibrer l’apport, la durée et la mensualité, des paramètres critiques lorsque le rendement brut est contenu.

• Contexte**: stabilisation des taux et sélectivité accrue des banques
• Effet levier: stratégique compte tenu des rendements 3,3-4,2%
• **Apport: à ajuster selon profil et banque

Source: Cushman & Wakefield (2025).

Stratégies de financement

• Prêt bancaire classique**

  • **Apport cible 10-20% selon profils
  • Durée** optimisée pour lisser la mensualité

• Prêt sans apport

  • Conditionné aux revenus/épargne résiduelle
  • Impact cash-flow à modéliser finement

• Crédit relais

  • Pertinent en stratégie patrimoniale avec arbitrage d’actifs

• Prêts aidés

  • Selon éligibilité et nature du projet (principalement hors investissement locatif classique)

Charges à prévoir

• Mensuelles

  • Crédit (taux/durée)
  • **Gestion locative: 6-8% TTC

• Annuelles**

  • Taxe foncière
  • Assurance PNO/GLI
  • Entretien / petites réparations
  • Vacance technique: 3-4%/an
  • **Charges de copropriété (ascenseur, gardien, chauffage, travaux)

Exemple de cash-flow (rappel T245 m²)

• Loyer brut mensuel estimé (meublé)**: 1575 €
• Charges mensuelles (moyenne): ≈ 400 €
• Mensualité de crédit: dépend du montage
• Cash-flow net: variable; optimisation via LMNP, durée allongée et maîtrise des charges

Point de vigilance: L’impact des charges de copropriété (gardien, chauffage collectif, travaux) est décisif. Privilégiez les copropriétés bien tenues, avec provisions et plans pluriannuels clairs.

Fiscalité de l’investissement immobilier à Neuilly-sur-Seine

La fiscalité est un levier majeur pour améliorer la rentabilité Neuilly-sur-Seine malgré des rendements bruts limités.

LMNP (loueur meublé non professionnel)

• Micro-BIC

  • **Abattement forfaitaire de 50%
  • Plafond de recettes**: 77700 €

• Régime réel

  • Amortissements (bien + mobilier)
  • Objectif: 0 € d’impôts pendant 5-15 ans (hors CSG/CRDS) si le résultat comptable est nul ou négatif

Déficit foncier (location nue avec travaux)

• Principe

  • Imputation sur le revenu global dans la limite de 10700 €/an (hors intérêts d’emprunt)
  • Report de l’excédent sur les revenus fonciers

• Intérêt

  • Réduire la pression fiscale en phase de travaux
  • Aligner avec une stratégie patrimoniale long terme

Investir via société (SCI IS/IR)

• SCI à l’IR

  • Transparence fiscale, revenus fonciers imposés chez les associés

• SCI à l’IS

  • Amortissement comptable du bien
  • Capitalisation facilitée mais régime de plus-value à l’IS moins favorable selon la durée

Astuce structuration: Le choix du régime dépend du DPE, du plan de travaux, de la durée de détention et de l’objectif de cash-flow. Faites valider vos options par un professionnel.

Prix, loyers et rendements à Neuilly-sur-Seine — repères à retenir

• Prix médian (€/m²): 10871 (Le Figaro Immobilier, 01/09/2025)
• Prix moyen (€/m²): 11251 (+1,5%/3 mois ; +6,4%/12 mois) (Capital, d’après FNAIM, 01/10/2025)
• Plage prix (€/m²): 8861–14559 (Le Figaro Immobilier, 01/09/2025)
• Appartements (€/m², moyenne): 11138 (Capital, d’après FNAIM, 01/10/2025)
• Maisons (€/m², moyenne): 15525 (Capital, d’après FNAIM, 01/10/2025)
• **Rendement Île-de-France (brut): 5,4% (Le Revenu, 05/2025)
• Rendement brut local (indicatif)**: 3,3-4,2% (estimation)
• **Loyers indicatifs (€/m²/mois): 28-36 (nu), 30-40 (meublé) (estimation)

Point méthodo: Les loyers et rendements locaux sont estimés via (loyer annuel/m²) / (prix/m²) avec une cible de rendement inférieure à la moyenne régionale, cohérente avec un marché prime. Toujours vérifier bien par bien.

Pourquoi investir à Neuilly-sur-Seine peut encore faire sens en 2025

Investir à Neuilly-sur-Seine n’est pas une stratégie de rendement “haut” mais une stratégie de sécurité et de liquidité. Le triptyque gagnant en 2025 repose sur:

• Sécurité locative**: base de locataires solvables, risque d’impayés réduit.
• Liquidité à la revente: rareté et tension soutiennent les sorties.
• Préservation de valeur: hausse de +6,4% sur 12 mois au 01/10/2025 (non garantie sur le futur).

Les investisseurs visant un rendement Neuilly-sur-Seine dans le haut de fourchette privilégieront:

• Micro-localisation qualitative (calme, lumière, étage, extérieur).
• **Produit optimisé (T1/T2 sans perte de surface, DPE optimisé).
• Régime fiscal adapté** (LMNP au réel, ou déficit foncier si travaux).
• **Maîtrise des charges (copropriétés bien gérées, frais optimisés).

À retenir: Investir à Neuilly-sur-Seine en 2025, c’est accepter un rendement brut 3,3-4,2%** pour capter une prime de sécurité et de liquidité rare en Île-de-France. Les leviers d’optimisation permettent d’atteindre une rentabilité nette compétitive au regard du risque.

---

Neuilly-sur-Seine : et si vous investissiez ailleurs pour plus de rentabilité ?

Bordeaux, Lyon, Paris... ces métropoles séduisent les investisseurs depuis longtemps. Mais les tarifs au m² ont explosé, la pression fiscale s'est renforcée, et les rendements atteignent difficilement 3 à 6% bruts.

**Conséquence : ces investissements demandent souvent beaucoup de temps pour devenir rentables, et la moindre période sans locataire fait chuter drastiquement les performances.

À Neuilly-sur-Seine, comme dans la plupart des villes de taille comparable, il est compliqué d'atteindre des rendements bruts au-delà de 8%, 9% voire 10% pour les plus gros immeubles de rapport. La question que tous les investisseurs se posent reste donc la même : Où placer son argent concrètement ?**

Voilà pourquoi un nombre croissant d'investisseurs éclairés font le choix de la diversification géographique, en ciblant des territoires offrant forte rentabilité et risque maîtrisé, comme la Franche-Comté et notamment les agglomérations de Montbéliard ou Belfort.

Cette région reste relativement discrète auprès du grand public (même si les investisseurs lyonnais, suisses et parisiens la découvrent progressivement), avec des loyers qui demeurent attractifs, une demande locative constante grâce aux pôles d'emploi industriels comme Peugeot (Stellantis), et des prix d'acquisition nettement plus abordables.

Un placement y dégage fréquemment une rentabilité nette deux fois plus élevée que dans les grandes agglomérations, sans compromettre la sécurité ni la qualité du locataire.

---

Ce qui fait d'Hagnéré Investissement le choix des investisseurs exigeants

Hagnéré Investissement accompagne les particuliers et expatriés souhaitant investir en toute sérénité dans l'immobilier locatif performant, en s'affranchissant de toute contrainte de gestion.

Notre zone d'intervention exclusive est la **Franche-Comté, un territoire que nous maîtrisons parfaitement, et où nous avons développé un réseau complet de partenaires fiables.

Notre engagement : 8% de rendement brut minimum, fiscalité neutre

Nous ne présentons à nos clients que des opportunités garantissant au minimum 8% de rendement brut net d'impôts.**

Un projet qui ne satisfait pas ce critère n'est tout simplement pas proposé. Si nous ne parvenons pas à identifier des projets rentables correspondant à vos attentes (ce qui ne s'est jamais produit), vous ne payez rien et la mission est annulée.

Cet engagement est formalisé par une lettre de mission officielle qui fait office de contrat.

**Notre rôle : identifier, rénover, louer et gérer des biens à forte rentabilité, en garantissant une transparence complète sur chaque phase du projet.

Hagnéré Patrimoine

Optimisez votre patrimoine avec nos experts. Bénéficiez d'un bilan patrimonial complet et personnalisé de 45 minutes, totalement gratuit.

360°

Bilan complet

45 min

Gratuites

100%

Personnalisé

Prendre rendez-vousDécouvrir nos services

lmnp.ai

Gérez votre comptabilité LMNP en toute simplicité. Solution conforme aux normes fiscales, accessible en autonomie ou accompagné d'un expert-comptable.

179€

Autonomie

249€

Expert-comptable

100%

Conforme

Découvrir lmnp.aiVoir les tarifs

---

Le déroulement d'un projet clé en main avec Hagnéré Investissement

1. Identification du bien idéal

Nos équipes réalisent votre étude patrimoniale et évaluent votre budget ou votre capacité d'emprunt. Par la suite, une lettre de mission officielle encadrant la prestation et garantissant des rendements minimums supérieurs à 8% nets d'impôts est signée. Cette lettre vous assure que vous ne supporterez aucun frais si nous échouons à vous proposer des appartements ou immeubles de rapport respectant ces rendements et cette fiscalité optimisée.

Nous analysons chaque opportunité selon :**

• La tension locative effective
• Le potentiel de revalorisation du secteur
• La fiscalité applicable (LMNP, déficit foncier, SCI à l'IS, **Denormandie)
• La plus-value envisageable grâce à la rénovation.

2. Rénovation et équipement

Dès l'acquisition du bien, nous orchestrons l'ensemble des travaux avec nos entreprises partenaires locales (artisans, architectes, décorateurs).

L'ensemble est optimisé pour la rentabilité et la pérennité** : matériaux résistants, finitions soignées, décoration contemporaine adaptée à la clientèle locataire.

Nous livrons un bien **prêt à être loué, conforme aux exigences énergétiques et attractif dès la première visite.

3. Mise en location et gestion globale

Grâce à notre collaboration avec plusieurs agences locales et une plateforme de gestion digitale, le bien est proposé à la location immédiatement** après rénovation.

Nous prenons en charge :

• La rédaction de l'annonce
• La sélection des candidats locataires
• La signature du contrat de bail
• Le suivi administratif complet

Nos clients reçoivent **mensuellement un reporting précis et transparent indiquant le montant des loyers perçus et les charges éventuelles.

4. Accompagnement fiscal, comptable et patrimonial

Pour nos clients investisseurs (résidents ou expatriés), nous proposons aussi une prise en charge comptable et fiscale** via nos partenaires certifiés.

Nous offrons également un accompagnement sur-mesure pour vos déclarations fiscales et comptables.

**Si vous le désirez, nous pouvons assurer un suivi en tant que gestionnaire de patrimoine via Hagnéré Patrimoine pour une vision d'ensemble de votre patrimoine.

---

Projets concrétisés

Studio Montbéliard - Marie - 41060€

• Rendement brut : 22,97% (location courte durée)
• Rendement net : 15,44%
• Surface : 12 m²
• Loyer mensuel : 786€ (Airbnb/Booking)
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 8 ans
• **Statut : Loué et performant

T2 Seloncourt - Aymen - 83985€

• Rendement brut : 8,72%
• Rendement net : 6,86%
• Surface : 41 m²
• Loyer mensuel : 610€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 14 ans
• Avantage : Parking fermé inclus
• **Statut : Loué en quelques jours

Immeuble Beaucourt - Jérôme - 523125€

• Rendement brut : 9,86%
• Rendement net : 8,50%
• Surface : 300 m² (3 lots)
• Loyers mensuels : 4300€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 9 ans
• **Localisation : À 10 min de la Suisse
• Statut : 100% loué

Immeuble Bavilliers - Justine - 385000€

• Rendement brut : 9,15%
• Rendement net : 7,72%
• Surface : 220 m² (4 appartements)
• Loyers mensuels : 2935€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 12 ans
• Quartier : Résidentiel calme
• **Statut : Gestion simplifiée, 100% loué

Immeuble Audincourt - Adrien - 229006€

• Rendement brut : 8,33%
• Rendement net : 7,06%
• Surface : 105 m² (3 lots + 3 garages)
• Loyers mensuels : 1590€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 16 ans
• **Avantage : 3 garages fermés inclus
• Statut : Projet achevé, 100% loué

---

Témoignages de nos clients

"Suivi impeccable du début à la fin. L'équipe Hagnéré m'a déniché un immeuble à 8,2% de rendement net**, entièrement rénové et loué en 4 mois." — David, Paris

"Transparence totale, réactivité exemplaire, et aucune prise de tête. Je n'avais jamais investi hors de ma région, et aujourd'hui mes loyers tombent chaque mois sans que je lève le petit doigt." — Sophie, Lyon

"Ils m'ont permis de diversifier mon patrimoine avec une vraie rentabilité et des biens qualitatifs. Le suivi est sans faille." — Marc, Strasbourg

"En tant qu'expatrié, je voulais un placement sûr et rentable en France. Hagnéré a géré toute la partie administrative, fiscale et locative. Mes loyers arrivent tous les mois sans aucune intervention de ma part." — Laurent, Singapour

---

Pourquoi miser sur le Nord Franche-Comté : Montbéliard, Belfort et leurs agglomérations

Un territoire stratégique et performant pour l'investissement

Le Nord Franche-Comté, notamment le Pays de Montbéliard et l'Aire Urbaine de Belfort, représente une zone d'investissement immobilier remarquable, encore largement méconnue des investisseurs parisiens et lyonnais.

Indicateurs clés du territoire :

• Prix au m² : entre 1200 et 1800 €/m² (jusqu'à 3 fois moins cher qu'à Paris ou Lyon)
• Rentabilité moyenne : 8 à 12% de rendement brut (vs 3-4% dans les grandes métropoles)
• Loyers : 8 à 12 €/m² selon les secteurs
• Taux de vacance : très faible grâce à la forte demande locative

Une localisation géographique privilégiée

Au cœur du croissant européen : Situation stratégique entre France, Suisse et Allemagne. Carrefour économique majeur au centre de l'Europe.

Accessibilité exceptionnelle :

• Frontière Suisse à 15 min : accès direct au marché du travail suisse (salaires élevés)
• Allemagne à 1h : proximité avec l'économie allemande dynamique
• Aéroport de Bâle à 1h : vols directs Europe et monde (EuroAirport)
• TGV direct Paris : Gare TGV Belfort-Montbéliard → Paris en 2h30
• Grandes villes à 2h : Lyon, Dijon, Strasbourg accessibles facilement
• A36 - Autoroute Europe : axe autoroutier majeur du croissant européen

Qualité de vie et attractivité :

• Ballon d'Alsace à 15 min : station 4 saisons (ski, randonnée, VTT)
• EuroVélo 6 : véloroute européenne Nantes-Roumanie traverse la région
• Gastronomie renommée : Comté, Morbier, charcuteries... patrimoine culinaire fort
• Shopping frontalier : proximité Suisse et Allemagne pour loisirs

Un bassin d'emploi solide et dynamique

Acteurs industriels majeurs :

• Stellantis Peugeot (Sochaux) : berceau historique de Peugeot, 1er employeur régional, écosystème industriel complet avec des milliers de salariés
• Flex N Gate : 2ème employeur régional, géant américain de l'équipement automobile
• Alstom, General Electric, McPhy Energy : acteurs majeurs de l'énergie et de la mobilité
• Pôle micro-technique : excellence en micro-mécanique, sous-traitance de pointe pour l'industrie mondiale
• Bassin horloger : tradition horlogère, sous-traitants des grandes marques suisses
• Filière bois : exploitations forestières et industries du bois dynamiques

Secteur santé :

• HNFC : Plus grand hôpital régional moderne près de la gare TGV, milliers d'emplois stables (médecins, infirmiers, personnel administratif)

Économie transfrontalière unique :

• Plus de 10000 travailleurs frontaliers suisses habitent la région
• Salaire moyen des frontaliers : supérieur à 4000€/mois
• Proximité de l'Allemagne : bassin d'emploi élargi et dynamique
• Forte capacité locative : locataires solvables et stables

Attractivité touristique et étudiante

Événements majeurs :

• Marché de Noël de Montbéliard : 2ème de France après Strasbourg, attractivité touristique forte
• Tourisme d'affaires : déplacements professionnels générateurs de locations longue durée stables

Enseignement supérieur :

• UTBM : Université de Technologie classée parmi les 7% meilleures universités mondiales
• **IUT, écoles d'ingénieurs : forte attraction étudiante

Les agglomérations les plus intéressantes pour investir

Belfort (50000 habitants)

Secteurs stratégiques :**

• Centre-ville / Vieille Ville : proximité commerces, restaurants, fort attrait touristique
• Quartier de la Gare : idéal pour actifs et frontaliers (TGV Paris-Mulhouse)
• Secteur UTBM : forte demande étudiante (Université de Technologie)

**Atouts :

• Prix : 1200-1600 €/m²
• Ville dynamique avec Lion de Belfort (attrait touristique)
• Infrastructures complètes (transports, commerces, santé)
• Marché locatif tendu

Montbéliard (25000 habitants)

Secteurs stratégiques :**

• Centre historique : architecture préservée, commerces de proximité, 2ème marché de Noël de France (après Strasbourg)
• **Quartier de la Gare : connexion TGV directe Paris-Montbéliard (2h30)
• Secteurs résidentiels** : proximité immédiate Stellantis Sochaux

**Atouts :

• Prix : 1300-1800 €/m²
• Capitale du Pays de Montbéliard (120000 habitants)
• Berceau historique de Peugeot** (Stellantis Sochaux)
• Frontière Suisse à 15 min : nombreux frontaliers (10000+)

Communes périphériques à fort potentiel

**Sochaux, Audincourt, Valentigney, Bethoncourt, Seloncourt, Beaucourt, Delle :

• Prix encore plus accessibles : 900-1400 €/m²
• Rendements bruts : 9-12%
• Proximité directe des bassins d'emploi
• Demande locative soutenue (ouvriers, frontaliers, familles)
• Idéal pour immeubles de rapport

Un marché locatif varié et robuste

Profils locataires variés :**

• Étudiants : UTBM Belfort, IUT, écoles d'ingénieurs
• Jeunes actifs : industries, services, santé
• Familles : salariés Stellantis et sous-traitants
• **Ouvriers qualifiés : forte demande de T1/T2 meublés
• Frontaliers suisses et allemands** : pouvoir d'achat élevé, locataires très solvables

Demande locative constante :

• Taux de vacance très faible
• Rotation locative maîtrisée
• Loyers encaissés régulièrement
• Marché "sous le radar" donc peu de concurrence entre investisseurs

---

Budget d'entrée et accessibilité

Nos projets sont accessibles dès 50000€ pour des petites surfaces type studios.

Nous proposons aussi des projets plus conséquents (T2, T3, immeubles) offrant des rendements attractifs après rénovation.

Exemples de budgets :

• Studios : à partir de 30000 - 50000€
• T2 : 50000 - 80000€
• Immeubles 3-4 lots : 120000 - 200000€

---

Foire aux questions sur l'investissement locatif à Neuilly-sur-Seine

Quels dispositifs fiscaux sont disponibles pour investir à Neuilly-sur-Seine ?

Investir en locatif à Neuilly-sur-Seine permet d'accéder à plusieurs dispositifs fiscaux performants :

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Le régime le plus répandu pour l'immobilier meublé. Les amortissements comptables permettent de ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant 10 à 20 ans selon votre projet.

Déficit foncier : En location nue, les travaux de rénovation sont déductibles de vos revenus fonciers et peuvent générer un déficit imputable sur votre revenu global (jusqu'à 10700€/an).

SCI à l'IS : Pour les projets d'envergure (immeubles), la Société Civile à l'Impôt sur les Sociétés optimise la fiscalité et facilite la transmission.

Denormandie : En cas de rénovation d'un bien ancien dans une commune éligible, réduction d'impôt de 12 à 21% du prix du bien.

Est-il possible d'investir à Neuilly-sur-Seine sans payer d'impôts ?

Oui, c'est parfaitement faisable via le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

En location meublée, vous pouvez déduire fiscalement les amortissements du bien (immeuble, mobilier, travaux) de vos revenus locatifs. Résultat : 0€ d'impôts pendant 10 à 20 ans selon le montant des travaux et du mobilier.

**Cas concret : Pour un appartement de 80000€ générant 7000€ de loyers annuels, les amortissements comptables peuvent neutraliser totalement l'imposition pendant 12 à 16 ans.

C'est l'un des principaux atouts de l'investissement locatif clé-en-main : rendement net + fiscalité optimisée = 0€ d'impôts**.

Quel montant d'apport personnel faut-il pour investir dans l'immobilier à Neuilly-sur-Seine ?

L'apport requis varie selon votre profil et votre projet :

Profil salarié stable avec revenus confortables : Les banques demandent généralement 10 à 20% d'apport pour couvrir les frais de notaire et une partie du bien.

Primo-accédant ou jeune investisseur : Certaines banques acceptent des financements à 110% (bien + frais) si vous avez une capacité d'épargne régulière et un taux d'endettement <35%.

Sans apport : C'est possible si vous avez un CDI, de bons revenus et un reste à vivre suffisant. Le taux sera légèrement supérieur mais cela permet de conserver votre épargne.

Budget minimum : Nos projets sont accessibles dès 50000€ (studios, T1) avec environ 5000 à 10000€ d'apport personnel.

Les banques financent-elles aisément les investissements locatifs à Neuilly-sur-Seine ?

Oui, les banques financent volontiers les investissements locatifs rentables, à condition de respecter certains critères :

Critères bancaires principaux :

• **Taux d'endettement : maximum 35% (revenus + loyers futurs)
• Reste à vivre** : au moins 800-1200€/mois après mensualités
• **Apport personnel : 10-20% recommandé (ou capacité d'épargne régulière)
• Revenus stables** : CDI, profession libérale, fonctionnaire

Taux d'intérêt actuels : Entre 3,5% et 4,5% selon profil et durée (15-25 ans).

Astuce : Un projet bien structuré avec rendement >8% et fiscalité optimisée facilite grandement l'obtention du crédit. Les banques apprécient les investissements sérieux avec de vraies marges de sécurité.

Est-il nécessaire d'habiter près de Neuilly-sur-Seine pour y investir ?

Non, absolument pas. L'investissement locatif à distance est tout à fait possible et même courant.

Gestion à distance 100% possible :

• Vous n'avez pas besoin d'habiter à Neuilly-sur-Seine pour y investir
• La gestion locative est déléguée à des agences locales professionnelles
• Les visites, état des lieux, relances locataires sont gérés par l'agence
• Vous recevez vos loyers par virement chaque mois

Accompagnement clé-en-main : Avec Hagnéré Investissement, nous gérons l'intégralité du projet (recherche, travaux, ameublement, location, gestion) même si vous êtes à Paris, Lyon, en Suisse ou à Dubaï.

Avantage : Investir dans une zone à fort rendement sans contrainte géographique.

Comment trouver des locataires fiables à Neuilly-sur-Seine ?

Trouver des locataires sérieux passe par plusieurs étapes clés :

1. Annonce optimisée : Photos professionnelles, description détaillée, prix de marché ajusté.

2. Diffusion multi-canaux : Leboncoin, PAP, SeLoger, réseaux sociaux, agences locales.

3. Sélection rigoureuse : Vérification des revenus (3x le loyer minimum), CDI ou CDD longue durée, pas d'incidents bancaires.

4. Garanties : Caution solidaire, garant physique ou GLI (Garantie Loyers Impayés).

Avec une agence partenaire : L'agence s'occupe de tout (annonce, visites, sélection, signature bail). Vous validez simplement le dossier locataire proposé.

Délai moyen de location : Entre quelques jours et 3 semaines pour un bien bien situé, en bon état et au prix du marché.

Qui s'occupe des travaux et rénovations à Neuilly-sur-Seine ?

Dans le cadre d'un projet clé-en-main avec Hagnéré Investissement, nous coordonnons l'intégralité des travaux avec nos artisans partenaires locaux.

**Processus de gestion des travaux :

1. Diagnostic initial : État des lieux, travaux nécessaires, budget prévisionnel
2. Coordination chantier : Suivi hebdomadaire, contrôle qualité, respect délais
3. Entreprises partenaires : Artisans locaux de confiance (plombier, électricien, peintre, etc.)
4. Ameublement : Mobilier choisi selon cible locataire (étudiant, actif, famille)
5. Livraison clé-en-main** : Bien prêt à louer, conforme normes DPE

Vous n'avez rien à gérer : Pas de chantier à suivre, pas d'artisans à chercher. Nous livrons un bien rénové, meublé et loué.

Quelle rentabilité peut-on espérer en investissant à Neuilly-sur-Seine ?

Le rendement dépend de plusieurs facteurs : prix d'achat, loyers du marché, charges, fiscalité.

Fourchettes de rendement observées :

• Rendement brut : 6 à 10% selon quartier et typologie
• Rendement net de charges : 5 à 8% après déduction taxe foncière, gestion, assurance
• Rendement net/net : 5 à 8% après optimisation fiscale (LMNP avec 0€ d'impôts)

Facteurs de rentabilité :

• Prix d'achat maîtrisé : Négociation + bien à rénover = meilleur rendement
• Loyers optimisés : Location meublée + prix marché
• Charges limitées : Bien sans copropriété ou charges faibles
• Fiscalité neutre : LMNP pour ne pas payer d'impôts

Objectif Hagnéré Investissement : Minimum 8% brut net d'impôts garanti.

Faut-il privilégier le neuf ou l'ancien à Neuilly-sur-Seine ?

L'ancien rénové offre généralement une bien meilleure rentabilité que le neuf.

Avantages de l'ancien rénové :

• **Prix d'achat inférieur : 20 à 40% moins cher que le neuf à surface égale
• Rendement supérieur : 7-10% brut vs 3-5% dans le neuf
• Fiscalité LMNP** : Amortissements très avantageux après travaux
• Emplacement central : Souvent mieux situé (centre-ville, proximité commerces)
• Cachet : Charme de l'ancien (moulures, parquet, hauteur sous plafond)

Inconvénients du neuf :

• Prix élevé : Marges promoteurs intégrées
• **Rendement faible : Rarement >4-5% brut
• Revente difficile** : Décote à la revente (bien n'est plus neuf)

Notre recommandation : Ancien rénové en location meublée LMNP pour maximiser rendement et fiscalité.

Quels sont les risques d'investir à Neuilly-sur-Seine ?

Comme tout investissement, l'immobilier locatif comporte des risques qu'il faut anticiper et minimiser :

Risque 1 : Vacance locative

Solution : Bien situé, prix marché, bon état, réactivité → vacance <1 mois/an

Risque 2 : Impayés de loyers

Solution : Sélection locataire rigoureuse + GLI (Garantie Loyers Impayés) ou garant solide

Risque 3 : Travaux imprévus

Solution : Diagnostic initial sérieux, provisions travaux (1-2% valeur bien/an)

Risque 4 : Baisse des prix immobiliers

Solution : Investir pour le rendement locatif (pas la plus-value), vision long terme 10-15 ans

Risque 5 : Hausse des taux d'emprunt

Solution : Taux fixe sur 15-25 ans (sécurise la mensualité)

Avec un accompagnement professionnel, ces risques sont largement maîtrisés.

Comment limiter la vacance locative à Neuilly-sur-Seine ?

La vacance locative (période sans locataire) impacte directement votre rentabilité. Voici comment la limiter :

1. Bien choisir l'emplacement :

• Proximité transports, commerces, bassins d'emploi
• Quartiers demandés (étudiants, actifs, familles)

2. Prix de marché ajusté :

• Loyer cohérent avec le marché local
• Pas de surenchère (rallonge le délai de location)

3. Bon état général :

• Rénovation soignée, décoration moderne
• Équipements fonctionnels (cuisine, salle de bain)

4. Réactivité :

• Publier l'annonce 1 mois avant la fin du bail précédent
• Répondre rapidement aux demandes de visite

5. Gestion professionnelle :

• Agence locale réactive et bien implantée
• Multidiffusion des annonces

Objectif réaliste : Vacance <3-4%/an soit environ 1 mois tous les 2-3 ans.

Quel délai pour acquérir un bien à Neuilly-sur-Seine ?

Le délai total varie selon la complexité du projet, mais voici une timeline moyenne :

1. Recherche du bien : 2 à 6 semaines

• Définition critères, visites, négociation

2. Offre d'achat et compromis : 1 à 2 semaines

• Offre acceptée → signature compromis de vente

3. Montage crédit bancaire : 3 à 6 semaines

• Constitution dossier, demande crédit, accord de principe, offre de prêt

4. Délai légal et notaire : 3 mois (délai réglementaire entre compromis et acte authentique)

• Délai de rétractation (10 jours)
• Condition suspensive crédit (45 jours)
• Signature acte authentique chez notaire

Total : 3 à 5 mois entre la première visite et la remise des clés.

Avec Hagnéré Investissement : Processus accéléré grâce à nos partenaires bancaires et notaires. Nous trouvons votre bien en 2-4 semaines et gérons l'ensemble du parcours.

---

Rejoignez les investisseurs accompagnés par Hagnéré Investissement

Chaque semaine, nous aidons de nouveaux investisseurs à réaliser des projets rentables, durables et sans gestion.

Notre approche est simple : vous définissez vos objectifs, nous nous occupons du reste.

Prenez rendez-vous gratuit avec nos experts →

Étude personnalisée en 24h • Projets à 8-9% • 100% clé-en-main