Investir à Tours : guide complet pour réussir son investissement immobilier locatif

Investir à Tours en 2025 séduit ceux qui fuient les prix surchauffés des métropoles tout en recherchant un marché locatif dynamique. Pourquoi ? Parce que les prix restent accessibles autour de 3500 €/m², les loyers se situent entre 16–21 €/m², et les rendements bruts tournent autour de 5,8–6,3% selon la typologie. Autrement dit, investir à Tours combine potentiel de valorisation et flux locatifs réguliers, sans les niveaux de risque de vacance des micro-marchés excentrés.

Ce guide vous montre, chiffres à l’appui, comment investir à Tours avec méthode. Vous y trouverez des comparaisons par quartier, des exemples chiffrés, des calculs de rendement reproductibles et des leviers concrets pour optimiser votre investissement locatif Tours. Prix, loyers, rendements, quartiers, financement : tout ce qu’il faut pour cadrer un investissement locatif à Tours en 2025 et choisir le bon secteur.

Objectif: rester factuel, orienté données, tout en gardant un œil sur la rentabilité réelle et la trésorerie. Découvrez ci-dessous où et comment investir à Tours efficacement dès 2025.

Pourquoi investir à Tours en 2025 ?

Investir à Tours coche plusieurs cases clés en 2025 : prix encore raisonnables, tension locative positive, bassin d’emploi solide et mobilité performante (TGV, autoroutes, tram). Pour l’investisseur, la question n’est pas “faut-il investir à Tours ?” mais “dans quel quartier de Tours et avec quelle stratégie ?”

Contexte démographique et parc de logements

Tours est une grande ville de l’ouest, capitale ligérienne attractive et pôle universitaire régional.

• **Population communale : 136000 habitants environ (INSEE, 2021–2023)
• Aire métropolitaine (Tours Métropole Val de Loire) : plus de 300000 habitants, 22 communes
• Parc de logements** : appartements majoritaires en cœur de ville; maisons plus fréquentes en périphérie

Pour l’investissement locatif Tours, cela signifie un stock conséquent d’appartements adaptés au meublé (LMNP), à la location étudiante et aux jeunes actifs, avec des loyers au m² soutenus sur les petites surfaces.

Bassin d’emploi et attractivité locale

La demande locative à Tours s’appuie sur des piliers structurels.

• CHU de Tours : premier pôle hospitalier régional, gros pourvoyeur d’emplois
• Université de Tours : flux étudiants important, locomotive des petites surfaces
• TGV (gare Saint-Pierre-des-Corps) : Paris en 55–70 min selon les trains
• Autoroutes A10 et A85 : accès rapide aux principaux axes régionaux
• Projet de tram T2 : amélioration des mobilités et de l’attractivité urbaine

À l’échelle d’un plan à 5–10 ans, ces fondamentaux soutiennent la stabilité des loyers, limitent la vacance et sécurisent le rendement à Tours en cas de conjoncture neutre.

Atouts et points de vigilance

Points forts à Tours:

• **Prix au m² plus abordables que dans les grandes métropoles : médian 3500 €/m²
• Tension immobilière** positive : +34% (Trackstone, 2025)
• Demande étudiante et jeunes actifs constante
• **Mobilités performantes : TGV, autoroutes, tramway (T2 en projet)

Points de vigilance à Tours:

• Rendement** variable selon le quartier Tours et l’état des copropriétés
• Décence énergétique : calendrier “passoires thermiques” (classes G puis F) à anticiper
• **Fiscalité locale et charges : taxe foncière et copropriété à intégrer dans vos calculs

Prix, loyers et rendements à Tours

Pour piloter un investissement locatif Tours, il faut d’abord croiser trois étages d’informations : prix au m² par quartier Tours, loyers par typologie et rendements bruts puis nets avec hypothèses réalistes.

Prix au m² par quartier à Tours

Références indicatives (baromètres d’octobre 2025) à affiner via une étude d’annonces comparables.

• Lakanal–Strasbourg : 3912 €/m²; loyer 17 €/m²
• Grammont : 3683 €/m²; loyer 18 €/m²
• Rabelais–Tonnellé : 3583 €/m²; loyer 18 €/m²
• Europe : 3524 €/m²; loyer 14 €/m²
• Centre : 3500 €/m²; loyer 18 €/m²
• Giraudeau : 3492 €/m²; loyer 16 €/m²
• Lamartine : 3443 €/m²; loyer 18 €/m²
• La Bergeonnerie : 3369 €/m²; loyer 22 €/m²
• Cathédrale : 3362 €/m²; loyer 19 €/m²
• Douets–Milletière : 3297 €/m²; loyer 14 €/m²
• Sainte-Radegonde : 3276 €/m²; loyer 15 €/m²

Prix moyen selon nombre de pièces (ancien vs neuf) à Tours:

• 1 pièce : 3483 €/m² (ancien); 4014 €/m² (neuf)
• 2 pièces : 3085 €/m² (ancien); 4086 €/m² (neuf)
• 3 pièces : 2855 €/m² (ancien); 3718 €/m² (neuf)
• 4 pièces : 2426 €/m² (ancien); 3340 €/m² (neuf)
• 5 pièces : 2688 €/m² (ancien); 4580 €/m² (neuf)

Astuce: ciblez un écart de -5 à -10%** sous la médiane dans un quartier Tours tendu pour sécuriser votre entrée de prix sans sacrifier la demande locative.

Loyers au m² et tension locative à Tours

Ordres de grandeur loyers appart’ (Ymanci, septembre 2025) :

• Studio / 1 pièce : 21 €/m²
• T2 : 16 €/m²
• T3 : 13 €/m²
• T4 : 12 €/m²
• T5 : 11 €/m²

Loyers maisons (repères au m²) à Tours:

• 1 pièce : 23 €/m²
• 2 pièces : 19 €/m²
• 3 pièces : 14 €/m²
• 4 pièces : 13 €/m²
• 5 pièces : 12 €/m²

Autres repères utiles à Tours:

• Tension immobilière : +34% (Trackstone, 2025)
• Meublé vs nu : majoration souvent +8 à +12% en zones étudiantes (à vérifier par quartier Tours)

Rendements observés à Tours

À partir des niveaux de prix et loyers, voici des rendements indicatifs à Tours (calculs au 09/10/2025) :

• **Rendement brut moyen ville : environ 6,2%
  • Calcul type : (18 × 12) / 3500 = 216 / 3500 ≈ 6,2%
• Rendement net estimé (après 20% de charges courantes) : ≈ 4,9%

Par typologie (ancien, appart’) à Tours:

• Studios / 1 pièce : ≈ 7,2% brut
  • (21 × 12) / 3483 = 252 / 3483 ≈ 7,2%
• T2 : ≈ 6,2% brut
  • (16 × 12) / 3085 = 192 / 3085 ≈ 6,2%
• T3 : ≈ 5,5% brut
  • (13 × 12) / 2855 = 156 / 2855 ≈ 5,5%
• T4 : ≈ 5,9% brut
  • (12 × 12) / 2426 = 144 / 2426 ≈ 5,9%
• T5+ : ≈ 4,9% brut
  • (11 × 12) / 2688 = 132 / 2688 ≈ 4,9%

Point de vigilance: ces rendements moyens à Tours ne dispensent pas de vérifier bien par bien le DPE, les procès-verbaux d’AG, les charges non récupérables et la taxe foncière. Les micro-emplacements font varier de ±0,5 à ±1,0 point votre rendement Tours.

Où investir à Tours : quartiers et secteurs

Investir à Tours efficace = choisir le bon quartier Tours en fonction de votre cible locative, de votre stratégie (meublé/nu) et de votre horizon (5–10 ans). Voici les secteurs clés et leurs paramètres pratiques.

Centre-ville et hypercentre

Le cœur de Tours entre la gare, Jean-Jaurès, Halles et Cathédrale concentre commerces, services et vie culturelle.

• Profil locataire** : étudiants fin de cycle, jeunes actifs, cadres en mobilité
• **Prix / loyers : Centre ≈ 3500 €/m²; Cathédrale ≈ 3362 €/m²; loyers 18–19 €/m²
• Avantages** : centralité, demande continue, vacance faible pour un bien en bon état
• **Vigilance : copropriétés anciennes (DPE, travaux), bruit sur axes et lieux de vie

Astuce: privilégiez les rues calmes à 2–5 minutes des pôles de vie pour capter la demande sans nuisances sonores.

Quartier Gare / Grammont / Lakanal–Strasbourg

Secteurs plug-and-play pour navetteurs TGV, jeunes actifs et séjours courts.

• Profil locataire** : étudiants, actifs en déplacement, cadres débutants
• **Prix / loyers : Grammont 3683 €/m²; Lakanal–Strasbourg 3912 €/m²; loyers 17–18 €/m²
• Avantages** : accessibilité TGV, tension locative soutenue à Tours (+34% ville)
• Vigilance : prix d’entrée plus élevés; vérifier isolation phonique et qualité des huisseries

Secteurs étudiants (Rabelais–Tonnellé, Grandmont / Bergeonnerie)

L’ADN universitaire de Tours soutient la demande en petites surfaces et colocation.

• Profil locataire : étudiants, internes, jeunes chercheurs
• **Prix / loyers : Rabelais–Tonnellé 3583 €/m²; La Bergeonnerie 3369 €/m²; loyer possible jusqu’à 22 €/m²
• Avantages** : stratégie meublée (LMNP) pertinente, rotation maîtrisée
• Vigilance : vacance estivale, nécessité d’un ameublement durable et fonctionnel

Bon à savoir: en meublé qualitatif, l’écart de loyer de +8 à +12% à Tours couvre souvent une partie des charges et compense la rotation annuelle.

Rive droite (Sainte-Radegonde) et quartiers nord (Douets–Milletière, Europe)

Des secteurs familiaux à l’équilibre entre prix d’achat et loyers.

• Profil locataire : familles, jeunes ménages, salariés locaux
• **Prix / loyers : Sainte-Radegonde 3276 €/m² (loyer 15 €/m²); Douets–Milletière 3297 €/m² (loyer 14 €/m²); Europe 3524 €/m² (loyer 14 €/m²)
• Avantages** : surfaces plus grandes, prix contenus
• Vigilance : loyers au m² plus bas; vérifier desserte, commerces, écoles

Conseils pratiques d’achat à Tours

Avant de valider une offre, sécurisez votre investissement locatif Tours par une due diligence complète.

• Visite technique : structure, toiture, façades, parties communes, ventilation, chauffage, isolation, menuiseries, luminosité, exposition
• **Copropriété : PV d’AG 3 ans, impayés, fonds travaux (ALUR), travaux votés ou à voter
• Urbanisme** : PLU, stationnement, projet tram T2, servitudes
• Travaux : devis contradictoires, priorité énergétique (chauffage, isolation), délais et budgets
• **Locatif : comparables loyers 6–12 mois, vacance 3–4%, GLI si profil locataire à risque

Comment calculer le rendement locatif à Tours

Investir à Tours demande des calculs lisibles, du brut au net-net (après impôts). L’objectif: transformer un prix d’annonce en rendement Tours réel, comparable à d’autres opportunités.

Formules de base à Tours

• Rendement brut = (loyer annuel / prix d’achat total) × 100
• Rendement net = [(loyer annuel − charges annuelles) / prix d’achat total] × 100
• Rendement net-net** = rendement net après impôts et prélèvements selon régime fiscal choisi

Charges à intégrer dans vos calculs à Tours

• Taxe foncière : à vérifier bien par bien
• Assurance PNO : propriétaire non occupant
• **Gestion locative : 6–8% TTC des loyers encaissés si délégation
• Entretien / réparations** : charges non récupérables, maintenance
• Vacance technique : 3–4%/an (selon tension locale +34%)

Exemple 1 à Tours: T2 de 45 m² (location nue)

Hypothèses (sources au 09/10/2025):

• **Typologie : T2 45 m²
• Prix d’achat** (ancien) : 139000 € (3085 €/m² × 45 m²)
• Loyer mensuel nu : 720 € (16 €/m² × 45 m²)
• Frais d’acquisition estimés : 10000 € (à affiner)
• Prix total (PAM) : 149000 €
• **Taux indicatif sur 20 ans : 3,7% TAEG (à confirmer en banque)

Calculs:

• Loyer annuel** : 8640 € (720 € × 12)
• Rendement brut : 8640 € / 149000 € × 100 ≈ 5,8%
• Charges annuelles (estimations) :
  • Taxe foncière : 1000 €
  • PNO : 80 €
  • Gestion 7% : 605 €
  • Entretien / copro : 600 €
  • Vacance 4% : 346 €
  • Total charges : 2631 €
• Revenu net (avant impôts) : 8640 € − 2631 € = 6009 €
• Rendement net : 6009 € / 149000 € × 100 ≈ 4,0%
• Mensualité (indicative) : ≈ 880 €
• Cash-flow net : +720 € − 219 € − 880 € = −379 €/mois

Lecture: à ce niveau de prix, l’équilibre se travaille via négociation (−5 à −10%), passage en meublé (+8 à +12% de loyer), optimisation de la durée (20–25 ans) et du taux (−0,2 à −0,4 point), ou via travaux créateurs de valeur.

Exemple 2 à Tours: Studio de 20 m² (meublé)

Hypothèses (marché étudiant à Tours):

• **Typologie : studio 20 m²
• Prix au m² (ancien, 1 pièce) : 3483 €/m²
• Prix d’achat** estimé : 69660 € (3483 × 20)
• Frais d’acquisition (ancien 7–8%) : ≈ 5200 €
• Prix total (PAM) : ≈ 74860 €
• Loyer meublé (majoration +10% sur 21 €/m²) : ≈ 23,1 €/m²
• Loyer mensuel : ≈ 462 € (23,1 × 20)

Calculs:

• Loyer annuel : ≈ 5544 € (462 × 12)
• Rendement brut : ≈ 5544 € / 74860 € × 100 ≈ 7,4%
• Charges (meublé, hypothèses) :
  • Taxe foncière : ≈ 700 €
  • PNO : ≈ 70 €
  • Gestion 7% : ≈ 388 €
  • Entretien / copro : ≈ 420 €
  • Vacance 4% : ≈ 222 €
  • Total charges : ≈ 1800 €
• Rendement net : (5544 € − 1800 €) / 74860 € × 100 ≈ 5,0%
• **Effet LMNP au réel : amortissements susceptibles de neutraliser l’impôt pendant 5–10 ans (selon profil)

Morale à Tours: le couple “studio + meublé” en quartier étudiant peut doper le rendement Tours tout en maîtrisant la vacance, à condition d’un ameublement soigné, d’un standing homogène et d’un calendrier de relocation calé sur la rentrée.

Financement et cash-flow à Tours

Le cash-flow à Tours dépend autant du prix d’achat et du loyer que du financement et de la fiscalité. L’objectif: sécuriser un cash-flow au moins neutre à 12–24 mois, puis positif après optimisations.

Taux, apport et durée en 2025

• Taux observés à l’automne 2025 : 3,3–4,0% sur 20 ans (selon profil)
• Apport usuel : 10–20% (frais + sécurité pour la banque)
• Durée : allonger de 20 à 25 ans peut améliorer le cash-flow, mais augmente le coût global

Astuce négociation: un gain de −0,20 à −0,30 point** sur le taux ou de −0,10% sur l’assurance emprunteur peut représenter +30 à +60 € de cash-flow par mois à Tours sur un ticket de 150000–200000 €.

Charges à prévoir à Tours

Mensuelles:

• Crédit immobilier (taux, durée, assurance)
• **Gestion locative : 6–8%
• Provisions de charges** (copropriété)

Annuelles:

• Taxe foncière
• Assurance PNO / GLI
• Entretien courant et petits travaux
• **Vacance locative : 3–4%
• Travaux exceptionnels** (ravalement, toiture, ascenseur)

Point de vigilance: anticipez les travaux DPE pour éviter la bascule en classe F/G (interdictions progressives de mise en location). À Tours, un plan travaux priorisant isolation, ventilation et chauffage se valorise à la relocation.

Optimiser le cash-flow à Tours

• Négocier le prix : cible −5 à −10% sous médiane selon l’état et la vitesse de rotation
• Passer en meublé si la cible le justifie : +8 à +12% de loyer vs nu sur zones étudiantes
• **Adapter la durée : 20–25 ans pour lisser la mensualité
• Optimiser fiscalité** : LMNP au réel (amortissements), déficit foncier pour biens à travaux
• Réduire les coûts : assurances, garanties, gestion; pilotage fin des charges non récupérables

Fiscalité de l’investissement locatif à Tours

La fiscalité est un levier majeur de la rentabilité nette à Tours. Bien choisie, elle peut créer +1 à +2 points de rendement net-net sur 5–10 ans.

LMNP à Tours: micro-BIC ou réel

• Micro-BIC : abattement 50% sur loyers (plafond 77700 €); simple mais pas de déduction fine
• Réel : amortissement du bien (hors terrain) + mobilier; déduction des charges réelles; souvent 0 € d’impôt sur 5–15 ans selon profil

À Tours, le meublé en secteurs étudiants (Rabelais–Tonnellé, Bergeonnerie) cadre bien avec le LMNP réel pour neutraliser l’imposition tout en maximisant le rendement Tours.

Déficit foncier à Tours (location nue)

• Principe : imputer jusqu’à 10700 €/an de travaux (hors intérêts) sur le revenu global; solde reportable
• Pour qui ? Biens anciens à rénover à Tours; stratégie pertinente pour améliorer DPE et loyers cibles

Investir via une société (SCI IR / IS)

• SCI à l’IR : transparence fiscale; adapté aux détentions familiales simples
• SCI à l’IS : amortissements comptables; prudence sur plus-values et distribution de dividendes

Conseil: arbitrez entre LMNP réel (cash-flow et fiscalité immédiate) et déficit foncier (valorisation patrimoniale + travaux) selon votre quartier Tours, le DPE et l’horizon de détention.

Stratégies d’achat et check-list avant d’investir à Tours

Maintenant que vous avez la carte des prix, loyers et rendements à Tours, passons aux actions concrètes pour sécuriser votre investissement locatif Tours.

Choisir la bonne stratégie à Tours

• **Cash-flow d’abord : studio/T2 meublé près universités (Rabelais–Tonnellé, Bergeonnerie)
• Équilibre rendement / vacance : T2/T3 près de la gare, Grammont, Lakanal–Strasbourg
• Patrimonial** : hypercentre, Cathédrale, rues calmes autour de Jean-Jaurès
• **Familial : Sainte-Radegonde, Douets–Milletière, Europe (T3/T4), parking inclus si possible

Diligences essentielles à Tours

• Comparables : 10–15 annonces similaires, loyers 6–12 mois
• Diagnostics** : DPE, élec, gaz; coût et calendrier des travaux
• **Copropriété : PV 3 ans, fonds travaux, impayés, procédures
• Urbanisme** : PLU, stationnement, projet tram T2
• Fiscalité : simulation LMNP réel vs micro-BIC vs déficit foncier
• **Financement : 2–3 banques + 1 courtier; taux, assurance, garantie, modularité

Exemple récapitulatif express à Tours

Bien : T245 m² (ancien)
Prix : 139000 € (+ 10000 € frais) = 149000 €
Loyer nu : 720 €/mois → 8640 €/an
Charges totales : 2631 €/an
Rendement brut : 5,8%
Rendement net : 4,0%
Mensualité (20 ans, 3,7%) : ≈ 880 €/mois
Cash-flow : ≈ −379 €/mois (leviers : meublé, durée, négociation)

Bien : Studio 20 m² (meublé)
Prix : ≈ 69660 € (+ ≈ 5200 € frais) = ≈ 74860 €
Loyer : ≈ 462 €/mois → ≈ 5544 €/an
Charges : ≈ 1800 €/an
Rendement brut : ≈ 7,4%
Rendement net : ≈ 5,0% (LMNP réel souvent optimal)

Micro-marchés à surveiller à Tours

• Autour des stations tram actuelles** et du futur T2 : effet d’accessibilité
• **Rues calmes à 2–5 minutes des Halles / Cathédrale : vacance réduite
• Proximité CHU / facs** : demande pérenne en petites surfaces
• **Quartiers en requalification : potentiel de revalorisation à 5–10 ans

Erreurs fréquentes à éviter à Tours

• Sous-estimer la taxe foncière** et les charges non récupérables
• Négliger le DPE et le calendrier “passoires” (G, puis F)
• Acheter au prix d’affichage sans plan de négociation
• **Oublier la vacance (3–4%) dans les calculs de rendement Tours
• Mésestimer le coût réel du crédit (assurances, garanties, frais annexes)

À retenir: investir à Tours en 2025, c’est cibler un quartier Tours cohérent avec votre cible locative, sécuriser un prix d’entrée compétitif, optimiser le financement et choisir une fiscalité qui transforme la rentabilité brute en rendement net durable.

Synthèse opérationnelle: investir à Tours avec méthode

• Marché : médiane 3500 €/m²; loyers 16–21 €/m²; tension +34%**; rendements bruts 5,8–7,2%
• Quartiers : Centre / Cathédrale (patrimonial), Gare / Grammont / Lakanal–Strasbourg (mobilité), Rabelais–Tonnellé & Bergeonnerie (étudiants), Sainte-Radegonde / Douets–Milletière / Europe (familial)
• Stratégies : meublé LMNP en petites surfaces; déficit foncier pour biens anciens à rénover; négociation −5 à −10%; financement optimisé
• **Objectif : un investissement locatif Tours qui conjugue rendement, trésorerie maîtrisée et visibilité à 5–10 ans

Prochaines étapes: identifiez 2–3 quartiers cibles à Tours, paramétrez vos hypothèses (prix, loyer, charges), simulez 2 régimes fiscaux et interrogez 2–3 banques. Vous avez maintenant la grille de lecture pour investir à Tours avec une approche rationnelle, orientée rendement réel et sécurisation du cash-flow.

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Tours : et si vous investissiez ailleurs pour plus de rentabilité ?

Bordeaux, Lyon, Paris... ces métropoles séduisent les investisseurs depuis longtemps. Mais les tarifs au m² ont explosé, la pression fiscale s'est renforcée, et les rendements atteignent difficilement 3 à 6% bruts**.

**Conséquence : ces investissements demandent souvent beaucoup de temps pour devenir rentables, et la moindre période sans locataire fait chuter drastiquement les performances.

À Tours, comme dans la plupart des villes de taille comparable, il est compliqué d'atteindre des rendements bruts au-delà de 8%, 9% voire 10% pour les plus gros immeubles de rapport. La question que tous les investisseurs se posent reste donc la même : Où placer son argent concrètement ?**

Voilà pourquoi un nombre croissant d'investisseurs éclairés font le choix de la diversification géographique, en ciblant des territoires offrant forte rentabilité et risque maîtrisé, comme la Franche-Comté et notamment les agglomérations de Montbéliard ou Belfort.

Cette région reste relativement discrète auprès du grand public (même si les investisseurs lyonnais, suisses et parisiens la découvrent progressivement), avec des loyers qui demeurent attractifs, une demande locative constante grâce aux pôles d'emploi industriels comme Peugeot (Stellantis), et des prix d'acquisition nettement plus abordables.

Un placement y dégage fréquemment une rentabilité nette deux fois plus élevée que dans les grandes agglomérations, sans compromettre la sécurité ni la qualité du locataire.

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Ce qui fait d'Hagnéré Investissement le choix des investisseurs exigeants

Hagnéré Investissement accompagne les particuliers et expatriés souhaitant investir en toute sérénité dans l'immobilier locatif performant, en s'affranchissant de toute contrainte de gestion.

Notre zone d'intervention exclusive est la **Franche-Comté, un territoire que nous maîtrisons parfaitement, et où nous avons développé un réseau complet de partenaires fiables.

Notre engagement : 8% de rendement brut minimum, fiscalité neutre

Nous ne présentons à nos clients que des opportunités garantissant au minimum 8% de rendement brut net d'impôts.**

Un projet qui ne satisfait pas ce critère n'est tout simplement pas proposé. Si nous ne parvenons pas à identifier des projets rentables correspondant à vos attentes (ce qui ne s'est jamais produit), vous ne payez rien et la mission est annulée.

Cet engagement est formalisé par une lettre de mission officielle qui fait office de contrat.

**Notre rôle : identifier, rénover, louer et gérer des biens à forte rentabilité, en garantissant une transparence complète sur chaque phase du projet.

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Le déroulement d'un projet clé en main avec Hagnéré Investissement

1. Identification du bien idéal

Nos équipes réalisent votre étude patrimoniale et évaluent votre budget ou votre capacité d'emprunt. Par la suite, une lettre de mission officielle encadrant la prestation et garantissant des rendements minimums supérieurs à 8% nets d'impôts est signée. Cette lettre vous assure que vous ne supporterez aucun frais si nous échouons à vous proposer des appartements ou immeubles de rapport respectant ces rendements et cette fiscalité optimisée.

Nous analysons chaque opportunité selon :**

• La tension locative effective
• Le potentiel de revalorisation du secteur
• La fiscalité applicable (LMNP, déficit foncier, SCI à l'IS, **Denormandie)
• La plus-value envisageable grâce à la rénovation.

2. Rénovation et équipement

Dès l'acquisition du bien, nous orchestrons l'ensemble des travaux avec nos entreprises partenaires locales (artisans, architectes, décorateurs).

L'ensemble est optimisé pour la rentabilité et la pérennité** : matériaux résistants, finitions soignées, décoration contemporaine adaptée à la clientèle locataire.

Nous livrons un bien **prêt à être loué, conforme aux exigences énergétiques et attractif dès la première visite.

3. Mise en location et gestion globale

Grâce à notre collaboration avec plusieurs agences locales et une plateforme de gestion digitale, le bien est proposé à la location immédiatement** après rénovation.

Nous prenons en charge :

• La rédaction de l'annonce
• La sélection des candidats locataires
• La signature du contrat de bail
• Le suivi administratif complet

Nos clients reçoivent **mensuellement un reporting précis et transparent indiquant le montant des loyers perçus et les charges éventuelles.

4. Accompagnement fiscal, comptable et patrimonial

Pour nos clients investisseurs (résidents ou expatriés), nous proposons aussi une prise en charge comptable et fiscale** via nos partenaires certifiés.

Nous offrons également un accompagnement sur-mesure pour vos déclarations fiscales et comptables.

**Si vous le désirez, nous pouvons assurer un suivi en tant que gestionnaire de patrimoine via Hagnéré Patrimoine pour une vision d'ensemble de votre patrimoine.

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Projets concrétisés

Studio Montbéliard - Marie - 41060€

• Rendement brut : 22,97% (location courte durée)
• Rendement net : 15,44%
• Surface : 12 m²
• Loyer mensuel : 786€ (Airbnb/Booking)
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 8 ans
• **Statut : Loué et performant

T2 Seloncourt - Aymen - 83985€

• Rendement brut : 8,72%
• Rendement net : 6,86%
• Surface : 41 m²
• Loyer mensuel : 610€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 14 ans
• Avantage : Parking fermé inclus
• **Statut : Loué en quelques jours

Immeuble Beaucourt - Jérôme - 523125€

• Rendement brut : 9,86%
• Rendement net : 8,50%
• Surface : 300 m² (3 lots)
• Loyers mensuels : 4300€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 9 ans
• **Localisation : À 10 min de la Suisse
• Statut : 100% loué

Immeuble Bavilliers - Justine - 385000€

• Rendement brut : 9,15%
• Rendement net : 7,72%
• Surface : 220 m² (4 appartements)
• Loyers mensuels : 2935€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 12 ans
• Quartier : Résidentiel calme
• **Statut : Gestion simplifiée, 100% loué

Immeuble Audincourt - Adrien - 229006€

• Rendement brut : 8,33%
• Rendement net : 7,06%
• Surface : 105 m² (3 lots + 3 garages)
• Loyers mensuels : 1590€
• Fiscalité** : LMNP - 0€ d'impôts pendant 16 ans
• **Avantage : 3 garages fermés inclus
• Statut : Projet achevé, 100% loué

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Témoignages de nos clients

"Suivi impeccable du début à la fin. L'équipe Hagnéré m'a déniché un immeuble à 8,2% de rendement net**, entièrement rénové et loué en 4 mois." — David, Paris

"Transparence totale, réactivité exemplaire, et aucune prise de tête. Je n'avais jamais investi hors de ma région, et aujourd'hui mes loyers tombent chaque mois sans que je lève le petit doigt." — Sophie, Lyon

"Ils m'ont permis de diversifier mon patrimoine avec une vraie rentabilité et des biens qualitatifs. Le suivi est sans faille." — Marc, Strasbourg

"En tant qu'expatrié, je voulais un placement sûr et rentable en France. Hagnéré a géré toute la partie administrative, fiscale et locative. Mes loyers arrivent tous les mois sans aucune intervention de ma part." — Laurent, Singapour

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Pourquoi miser sur le Nord Franche-Comté : Montbéliard, Belfort et leurs agglomérations

Un territoire stratégique et performant pour l'investissement

Le Nord Franche-Comté, notamment le Pays de Montbéliard et l'Aire Urbaine de Belfort, représente une zone d'investissement immobilier remarquable, encore largement méconnue des investisseurs parisiens et lyonnais.

Indicateurs clés du territoire :

• Prix au m² : entre 1200 et 1800 €/m² (jusqu'à 3 fois moins cher qu'à Paris ou Lyon)
• Rentabilité moyenne : 8 à 12% de rendement brut (vs 3-4% dans les grandes métropoles)
• Loyers : 8 à 12 €/m² selon les secteurs
• Taux de vacance : très faible grâce à la forte demande locative

Une localisation géographique privilégiée

Au cœur du croissant européen : Situation stratégique entre France, Suisse et Allemagne. Carrefour économique majeur au centre de l'Europe.

Accessibilité exceptionnelle :

• Frontière Suisse à 15 min : accès direct au marché du travail suisse (salaires élevés)
• Allemagne à 1h : proximité avec l'économie allemande dynamique
• Aéroport de Bâle à 1h : vols directs Europe et monde (EuroAirport)
• TGV direct Paris : Gare TGV Belfort-Montbéliard → Paris en 2h30
• Grandes villes à 2h : Lyon, Dijon, Strasbourg accessibles facilement
• A36 - Autoroute Europe : axe autoroutier majeur du croissant européen

Qualité de vie et attractivité :

• Ballon d'Alsace à 15 min : station 4 saisons (ski, randonnée, VTT)
• EuroVélo 6 : véloroute européenne Nantes-Roumanie traverse la région
• Gastronomie renommée : Comté, Morbier, charcuteries... patrimoine culinaire fort
• Shopping frontalier : proximité Suisse et Allemagne pour loisirs

Un bassin d'emploi solide et dynamique

Acteurs industriels majeurs :

• Stellantis Peugeot (Sochaux) : berceau historique de Peugeot, 1er employeur régional, écosystème industriel complet avec des milliers de salariés
• Flex N Gate : 2ème employeur régional, géant américain de l'équipement automobile
• Alstom, General Electric, McPhy Energy : acteurs majeurs de l'énergie et de la mobilité
• Pôle micro-technique : excellence en micro-mécanique, sous-traitance de pointe pour l'industrie mondiale
• Bassin horloger : tradition horlogère, sous-traitants des grandes marques suisses
• Filière bois : exploitations forestières et industries du bois dynamiques

Secteur santé :

• HNFC : Plus grand hôpital régional moderne près de la gare TGV, milliers d'emplois stables (médecins, infirmiers, personnel administratif)

Économie transfrontalière unique :

• Plus de 10000 travailleurs frontaliers suisses habitent la région
• Salaire moyen des frontaliers : supérieur à 4000€/mois
• Proximité de l'Allemagne : bassin d'emploi élargi et dynamique
• Forte capacité locative : locataires solvables et stables

Attractivité touristique et étudiante

Événements majeurs :

• Marché de Noël de Montbéliard : 2ème de France après Strasbourg, attractivité touristique forte
• Tourisme d'affaires : déplacements professionnels générateurs de locations longue durée stables

Enseignement supérieur :

• UTBM : Université de Technologie classée parmi les 7% meilleures universités mondiales
• **IUT, écoles d'ingénieurs : forte attraction étudiante

Les agglomérations les plus intéressantes pour investir

Belfort (50000 habitants)

Secteurs stratégiques :**

• Centre-ville / Vieille Ville : proximité commerces, restaurants, fort attrait touristique
• Quartier de la Gare : idéal pour actifs et frontaliers (TGV Paris-Mulhouse)
• Secteur UTBM : forte demande étudiante (Université de Technologie)

**Atouts :

• Prix : 1200-1600 €/m²
• Ville dynamique avec Lion de Belfort (attrait touristique)
• Infrastructures complètes (transports, commerces, santé)
• Marché locatif tendu

Montbéliard (25000 habitants)

Secteurs stratégiques :**

• Centre historique : architecture préservée, commerces de proximité, 2ème marché de Noël de France (après Strasbourg)
• **Quartier de la Gare : connexion TGV directe Paris-Montbéliard (2h30)
• Secteurs résidentiels** : proximité immédiate Stellantis Sochaux

**Atouts :

• Prix : 1300-1800 €/m²
• Capitale du Pays de Montbéliard (120000 habitants)
• Berceau historique de Peugeot** (Stellantis Sochaux)
• Frontière Suisse à 15 min : nombreux frontaliers (10000+)

Communes périphériques à fort potentiel

**Sochaux, Audincourt, Valentigney, Bethoncourt, Seloncourt, Beaucourt, Delle :

• Prix encore plus accessibles : 900-1400 €/m²
• Rendements bruts : 9-12%
• Proximité directe des bassins d'emploi
• Demande locative soutenue (ouvriers, frontaliers, familles)
• Idéal pour immeubles de rapport

Un marché locatif varié et robuste

Profils locataires variés :**

• Étudiants : UTBM Belfort, IUT, écoles d'ingénieurs
• Jeunes actifs : industries, services, santé
• Familles : salariés Stellantis et sous-traitants
• **Ouvriers qualifiés : forte demande de T1/T2 meublés
• Frontaliers suisses et allemands** : pouvoir d'achat élevé, locataires très solvables

Demande locative constante :

• Taux de vacance très faible
• Rotation locative maîtrisée
• Loyers encaissés régulièrement
• Marché "sous le radar" donc peu de concurrence entre investisseurs

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Budget d'entrée et accessibilité

Nos projets sont accessibles dès 50000€ pour des petites surfaces type studios.

Nous proposons aussi des projets plus conséquents (T2, T3, immeubles) offrant des rendements attractifs après rénovation.

Exemples de budgets :

• Studios : à partir de 30000 - 50000€
• T2 : 50000 - 80000€
• Immeubles 3-4 lots : 120000 - 200000€

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Foire aux questions sur l'investissement locatif à Tours

Quels dispositifs fiscaux sont disponibles pour investir à Tours ?

Investir en locatif à Tours permet d'accéder à plusieurs dispositifs fiscaux performants :

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Le régime le plus répandu pour l'immobilier meublé. Les amortissements comptables permettent de ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant 10 à 20 ans selon votre projet.

Déficit foncier : En location nue, les travaux de rénovation sont déductibles de vos revenus fonciers et peuvent générer un déficit imputable sur votre revenu global (jusqu'à 10700€/an).

SCI à l'IS : Pour les projets d'envergure (immeubles), la Société Civile à l'Impôt sur les Sociétés optimise la fiscalité et facilite la transmission.

Denormandie : En cas de rénovation d'un bien ancien dans une commune éligible, réduction d'impôt de 12 à 21% du prix du bien.

Est-il possible d'investir à Tours sans payer d'impôts ?

Oui, c'est parfaitement faisable via le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

En location meublée, vous pouvez déduire fiscalement les amortissements du bien (immeuble, mobilier, travaux) de vos revenus locatifs. Résultat : 0€ d'impôts pendant 10 à 20 ans selon le montant des travaux et du mobilier.

**Cas concret : Pour un appartement de 80000€ générant 7000€ de loyers annuels, les amortissements comptables peuvent neutraliser totalement l'imposition pendant 12 à 16 ans.

C'est l'un des principaux atouts de l'investissement locatif clé-en-main : rendement net + fiscalité optimisée = 0€ d'impôts**.

Quel montant d'apport personnel faut-il pour investir dans l'immobilier à Tours ?

L'apport requis varie selon votre profil et votre projet :

Profil salarié stable avec revenus confortables : Les banques demandent généralement 10 à 20% d'apport pour couvrir les frais de notaire et une partie du bien.

Primo-accédant ou jeune investisseur : Certaines banques acceptent des financements à 110% (bien + frais) si vous avez une capacité d'épargne régulière et un taux d'endettement <35%.

Sans apport : C'est possible si vous avez un CDI, de bons revenus et un reste à vivre suffisant. Le taux sera légèrement supérieur mais cela permet de conserver votre épargne.

Budget minimum : Nos projets sont accessibles dès 50000€ (studios, T1) avec environ 5000 à 10000€ d'apport personnel.

Les banques financent-elles aisément les investissements locatifs à Tours ?

Oui, les banques financent volontiers les investissements locatifs rentables, à condition de respecter certains critères :

Critères bancaires principaux :

• **Taux d'endettement : maximum 35% (revenus + loyers futurs)
• Reste à vivre** : au moins 800-1200€/mois après mensualités
• **Apport personnel : 10-20% recommandé (ou capacité d'épargne régulière)
• Revenus stables** : CDI, profession libérale, fonctionnaire

Taux d'intérêt actuels : Entre 3,5% et 4,5% selon profil et durée (15-25 ans).

Astuce : Un projet bien structuré avec rendement >8% et fiscalité optimisée facilite grandement l'obtention du crédit. Les banques apprécient les investissements sérieux avec de vraies marges de sécurité.

Est-il nécessaire d'habiter près de Tours pour y investir ?

Non, absolument pas. L'investissement locatif à distance est tout à fait possible et même courant.

Gestion à distance 100% possible :

• Vous n'avez pas besoin d'habiter à Tours pour y investir
• La gestion locative est déléguée à des agences locales professionnelles
• Les visites, état des lieux, relances locataires sont gérés par l'agence
• Vous recevez vos loyers par virement chaque mois

Accompagnement clé-en-main : Avec Hagnéré Investissement, nous gérons l'intégralité du projet (recherche, travaux, ameublement, location, gestion) même si vous êtes à Paris, Lyon, en Suisse ou à Dubaï.

Avantage : Investir dans une zone à fort rendement sans contrainte géographique.

Comment trouver des locataires fiables à Tours ?

Trouver des locataires sérieux passe par plusieurs étapes clés :

1. Annonce optimisée : Photos professionnelles, description détaillée, prix de marché ajusté.

2. Diffusion multi-canaux : Leboncoin, PAP, SeLoger, réseaux sociaux, agences locales.

3. Sélection rigoureuse : Vérification des revenus (3x le loyer minimum), CDI ou CDD longue durée, pas d'incidents bancaires.

4. Garanties : Caution solidaire, garant physique ou GLI (Garantie Loyers Impayés).

Avec une agence partenaire : L'agence s'occupe de tout (annonce, visites, sélection, signature bail). Vous validez simplement le dossier locataire proposé.

Délai moyen de location : Entre quelques jours et 3 semaines pour un bien bien situé, en bon état et au prix du marché.

Qui s'occupe des travaux et rénovations à Tours ?

Dans le cadre d'un projet clé-en-main avec Hagnéré Investissement, nous coordonnons l'intégralité des travaux avec nos artisans partenaires locaux.

**Processus de gestion des travaux :

1. Diagnostic initial : État des lieux, travaux nécessaires, budget prévisionnel
2. Coordination chantier : Suivi hebdomadaire, contrôle qualité, respect délais
3. Entreprises partenaires : Artisans locaux de confiance (plombier, électricien, peintre, etc.)
4. Ameublement : Mobilier choisi selon cible locataire (étudiant, actif, famille)
5. Livraison clé-en-main** : Bien prêt à louer, conforme normes DPE

Vous n'avez rien à gérer : Pas de chantier à suivre, pas d'artisans à chercher. Nous livrons un bien rénové, meublé et loué.

Quelle rentabilité peut-on espérer en investissant à Tours ?

Le rendement dépend de plusieurs facteurs : prix d'achat, loyers du marché, charges, fiscalité.

Fourchettes de rendement observées :

• Rendement brut : 6 à 10% selon quartier et typologie
• Rendement net de charges : 5 à 8% après déduction taxe foncière, gestion, assurance
• Rendement net/net : 5 à 8% après optimisation fiscale (LMNP avec 0€ d'impôts)

Facteurs de rentabilité :

• Prix d'achat maîtrisé : Négociation + bien à rénover = meilleur rendement
• Loyers optimisés : Location meublée + prix marché
• Charges limitées : Bien sans copropriété ou charges faibles
• Fiscalité neutre : LMNP pour ne pas payer d'impôts

Objectif Hagnéré Investissement : Minimum 8% brut net d'impôts garanti.

Faut-il privilégier le neuf ou l'ancien à Tours ?

L'ancien rénové offre généralement une bien meilleure rentabilité que le neuf.

Avantages de l'ancien rénové :

• **Prix d'achat inférieur : 20 à 40% moins cher que le neuf à surface égale
• Rendement supérieur : 7-10% brut vs 3-5% dans le neuf
• Fiscalité LMNP** : Amortissements très avantageux après travaux
• Emplacement central : Souvent mieux situé (centre-ville, proximité commerces)
• Cachet : Charme de l'ancien (moulures, parquet, hauteur sous plafond)

Inconvénients du neuf :

• Prix élevé : Marges promoteurs intégrées
• **Rendement faible : Rarement >4-5% brut
• Revente difficile** : Décote à la revente (bien n'est plus neuf)

Notre recommandation : Ancien rénové en location meublée LMNP pour maximiser rendement et fiscalité.

Quels sont les risques d'investir à Tours ?

Comme tout investissement, l'immobilier locatif comporte des risques qu'il faut anticiper et minimiser :

Risque 1 : Vacance locative

Solution : Bien situé, prix marché, bon état, réactivité → vacance <1 mois/an

Risque 2 : Impayés de loyers

Solution : Sélection locataire rigoureuse + GLI (Garantie Loyers Impayés) ou garant solide

Risque 3 : Travaux imprévus

Solution : Diagnostic initial sérieux, provisions travaux (1-2% valeur bien/an)

Risque 4 : Baisse des prix immobiliers

Solution : Investir pour le rendement locatif (pas la plus-value), vision long terme 10-15 ans

Risque 5 : Hausse des taux d'emprunt

Solution : Taux fixe sur 15-25 ans (sécurise la mensualité)

Avec un accompagnement professionnel, ces risques sont largement maîtrisés.

Comment limiter la vacance locative à Tours ?

La vacance locative (période sans locataire) impacte directement votre rentabilité. Voici comment la limiter :

1. Bien choisir l'emplacement :

• Proximité transports, commerces, bassins d'emploi
• Quartiers demandés (étudiants, actifs, familles)

2. Prix de marché ajusté :

• Loyer cohérent avec le marché local
• Pas de surenchère (rallonge le délai de location)

3. Bon état général :

• Rénovation soignée, décoration moderne
• Équipements fonctionnels (cuisine, salle de bain)

4. Réactivité :

• Publier l'annonce 1 mois avant la fin du bail précédent
• Répondre rapidement aux demandes de visite

5. Gestion professionnelle :

• Agence locale réactive et bien implantée
• Multidiffusion des annonces

Objectif réaliste : Vacance <3-4%/an soit environ 1 mois tous les 2-3 ans.

Quel délai pour acquérir un bien à Tours ?

Le délai total varie selon la complexité du projet, mais voici une timeline moyenne :

1. Recherche du bien : 2 à 6 semaines

• Définition critères, visites, négociation

2. Offre d'achat et compromis : 1 à 2 semaines

• Offre acceptée → signature compromis de vente

3. Montage crédit bancaire : 3 à 6 semaines

• Constitution dossier, demande crédit, accord de principe, offre de prêt

4. Délai légal et notaire : 3 mois (délai réglementaire entre compromis et acte authentique)

• Délai de rétractation (10 jours)
• Condition suspensive crédit (45 jours)
• Signature acte authentique chez notaire

Total : 3 à 5 mois entre la première visite et la remise des clés.

Avec Hagnéré Investissement : Processus accéléré grâce à nos partenaires bancaires et notaires. Nous trouvons votre bien en 2-4 semaines et gérons l'ensemble du parcours.

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Chaque semaine, nous aidons de nouveaux investisseurs à réaliser des projets rentables, durables et sans gestion.

Notre approche est simple : vous définissez vos objectifs, nous nous occupons du reste.

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