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Diagnostics obligatoires : lesquels, jusqu'à quand, et ce que coûte l'oubli

Réalisés par un diagnostiqueur certifié indépendant

Dix documents peuvent être exigés d’un vendeur, sept d’un bailleur, et chacun a sa propre durée de vie. Voici lesquels s’appliquent à votre bien, combien de temps ils valent, ce qu’ils coûtent et ce que vous risquez s’il en manque un. Nous ne réalisons pas ces diagnostics : nous missionnons le diagnostiqueur, nous lisons son rapport, et nous en tirons les conséquences sur votre prix d’achat et votre programme de travaux.

Vente et location
Durées de validité
Sources officielles
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Le cadre

Ce que la loi impose, bien par bien

Aucun bien ne réclame les dix diagnostics. Un T2 de 1985 en copropriété, raccordé au tout-à-l’égout, hors zone à risque, sans gaz et avec un tableau électrique refait en 2015, n’en demande que deux : le DPE et le mesurage Carrez. Un immeuble de 1930 en Territoire de Belfort en demandera cinq ou six. Les deux tableaux ci-dessous se lisent de la même manière : la deuxième colonne dit si le diagnostic vous concerne, la troisième combien de temps il tiendra.

Vous achetez ou vous revendez

Diagnostics obligatoires en cas de vente
DiagnosticDans quel casValidité
DPETout logement, sauf surface de plancher inférieure à 50 m² et monuments historiques10 ans
Audit énergétiqueMaison individuelle ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G. F et G depuis le 1ᵉʳ avril 2023, E depuis le 1ᵉʳ janvier 20255 ans
AmiantePermis de construire délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997Illimitée si le constat date du 1ᵉʳ avril 2013 ou d'après ; à refaire s'il est antérieur
Plomb (CREP)Logement construit avant le 1ᵉʳ janvier 1949Illimitée si le constat est négatif (moins de 1 mg/cm²) ; 1 an s'il est positif
GazInstallation intérieure de plus de 15 ans3 ans
ÉlectricitéInstallation intérieure de plus de 15 ans3 ans
État des risquesBien situé en zone à risque naturel, minier, technologique, sismique ou radon6 mois
TermitesZone délimitée par arrêté préfectoral6 mois
Assainissement non collectifLogement non raccordé au réseau public3 ans
Surface CarrezVente d'un lot de copropriétéAucune durée fixée : le mesurage doit refléter la surface réelle au jour de la vente

Deux compléments selon l’implantation : en zone d’exposition au bruit d’un aérodrome, un état des nuisances sonores aériennes s’ajoute au dossier ; en zone de mérule délimitée par arrêté préfectoral, le risque doit être mentionné dans la promesse ou l’acte.

Vous mettez en location

Diagnostics à fournir au locataire
DiagnosticDans quel casValidité
DPETout logement, sauf occupation de moins de 4 mois par an, maison individuelle de moins de 50 m² de surface de plancher, monument historique10 ans
Plomb (CREP)Logement construit avant le 1ᵉʳ janvier 1949Illimitée si le constat est négatif ; 6 ans s'il est positif
GazInstallation intérieure de plus de 15 ans6 ans
ÉlectricitéInstallation intérieure de plus de 15 ans6 ans
État des risquesBien situé en zone à risque naturel, minier, technologique, sismique ou radon6 mois
AmiantePermis de construire délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997N'est pas annexé au bail : le bailleur le tient à disposition du locataire, qui peut le demander
Surface habitable (loi Boutin)Mention obligatoire dans le bailAucune durée fixée : la surface annoncée doit être la surface réelle

Un diagnostic de vente ne vaut pas automatiquement pour la location, et l’inverse est encore moins vrai : le gaz et l’électricité tiennent 6 ans pour un bail contre 3 ans pour une vente, et un CREP positif tient 6 ans pour un bail contre 1 an pour une vente. Un investisseur qui achète pour louer refait donc rarement toute la série — mais il vérifie les dates avant de signer le bail.

Le DPE ne vous informe pas : il vous autorise

Les autres diagnostics décrivent un état de fait. Le DPE, lui, ouvre ou ferme un droit. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G est considéré comme indécent et ne peut plus être mis en location en France métropolitaine ; la classe F sera concernée au 1ᵉʳ janvier 2028, la classe E au 1ᵉʳ janvier 2034. L’interdiction s’applique aux nouveaux baux, et aux baux en cours lors de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite.

Deux conséquences pratiques. D’abord, l’étiquette d’un bien que vous visitez n’est pas une information de confort : c’est la question de savoir si vous pourrez l’exploiter, et jusqu’à quand. Ensuite, si le vendeur vous présente un DPE établi entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021, il ne vaut plus rien : ces DPE sont caducs depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 et doivent être refaits. Un DPE en règle a donc moins de 10 ans et a été établi après le 1ᵉʳ juillet 2021.

C’est là que la lecture du rapport devient un travail d’investisseur plutôt que de diagnostiqueur. Une étiquette F ou G n’est pas un motif de renoncer : elle déplace une part du prix vers les travaux, et c’est un arbitrage que nous chiffrons avec vous avant l’offre, pas après. À la revente, une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G réclamera en plus un audit énergétique, valable 5 ans, dont les scénarios de travaux serviront de base de discussion à votre acquéreur.

Les angles morts

Trois obligations qui ne figurent pas dans le DDT

Le dossier remis par le vendeur couvre la transaction. Il ne couvre ni le chantier qui suit, ni l’immeuble autour du lot. Ces trois-là arrivent après la signature, et c’est précisément pour cela qu’elles surprennent.

Le repérage amiante avant travaux

L’article R. 4412-97 du code du travail met cette recherche à la charge du donneur d’ordre, du maître d’ouvrage ou du propriétaire qui décide d’une opération exposant des travailleurs à l’amiante. Autrement dit : vous, pas l’entreprise de travaux. Le repérage est adapté au périmètre du chantier que vous définissez, et il précède le chantier — un constat de vente ne le remplace pas.

Le DPE collectif de la copropriété

Il ne concerne plus seulement les grands ensembles : obligatoire depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 au-delà de 200 lots, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 entre 50 et 200 lots, il l’est depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 pour les copropriétés d’au plus 50 lots dont le permis a été déposé avant le 1ᵉʳ janvier 2013. Il se renouvelle tous les 10 ans, sauf classement A, B ou C.

Le plan pluriannuel de travaux

Toute copropriété de plus de 15 ans doit faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux, l’obligation s’étendant aux copropriétés d’au plus 50 lots depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. C’est le document à réclamer avant d’acheter : il chiffre les appels de fonds que vous n’avez pas encore vus passer.

Budget

Ce que coûte un dossier de diagnostics

Les tarifs des diagnostics immobiliers ne sont pas réglementés : chaque professionnel fixe librement ses prix, ce qui explique des écarts importants d’un devis à l’autre pour un bien identique. Les ordres de grandeur ci-dessous sont indicatifs et n’engagent personne — seul un devis chiffré fait foi.

Ordres de grandeur indicatifs
Tarifs libres, devis obligatoire
Le prix dépend de la surface, du nombre de diagnostics et du déplacement
  • DPE seul100 à 250 €
  • Dossier complet, appartement type T2-T3300 à 500 €
  • Dossier complet, maison350 à 700 €

Ces fourchettes sont des observations de marché, pas un barème. La seule règle certaine est celle rappelée par l’administration : le coût du DPE n’est pas réglementé et varie selon le professionnel. Un devis coûte moins cher qu’une moyenne.

Faire le point sur votre dossier

Les sanctions

Ce qui se passe s’il en manque un

L’amende est rarement le vrai sujet. Le vrai sujet, c’est que le diagnostic manquant vous prive d’une protection que vous croyiez avoir — et la donne à l’autre partie.

La garantie des vices cachés retombe sur le vendeur

Un vendeur qui ne fournit pas l’état de l’installation électrique ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante : l’acquéreur peut demander en justice l’annulation de la vente ou une réduction du prix. La logique vaut pour les autres diagnostics du DDT. Lu depuis la place de l’acheteur, un dossier incomplet n’est donc pas seulement un défaut de forme : c’est un levier.

Un diagnostiqueur non certifié coûte plus qu’il ne fait gagner

Faire appel à un professionnel non certifié est puni de 1 500 € d’amende, portés à 3 000 € en cas de récidive. Sur le DPE, l’administration rappelle en outre que la mise en avant d’informations erronées peut être poursuivie comme pratique commerciale trompeuse, jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Un DPE valable porte un numéro délivré après transmission à l’Ademe : c’est vérifiable en une minute.

Une surface Carrez surévaluée se paie au prorata

Si la surface réelle d’un lot de copropriété est inférieure de plus d’un vingtième — 5 % — à celle annoncée dans l’acte, l’acquéreur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle à l’écart. L’action se prescrit par un an à compter de l’acte authentique. Faire mesurer avant de signer coûte quelques dizaines d’euros ; le découvrir après vous rend créancier d’un vendeur qui n’a plus votre argent.

Une surface habitable surévaluée fait baisser le loyer

Le mécanisme est symétrique côté bail : si la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle. Sans accord dans les deux mois suivant sa demande, il peut saisir le juge dans les quatre mois. Une annonce généreuse de deux mètres carrés se retourne ainsi en baisse de loyer pérenne.

Notre rôle

Qui réalise les diagnostics, et ce que nous faisons du rapport

Un diagnostic n’est valable que s’il est établi par un professionnel certifié, couvert par une assurance et indépendant du vendeur comme des entreprises qui réaliseront les travaux. Nous ne réalisons pas ces diagnostics et nous ne prétendons pas les réaliser : nous missionnons un diagnostiqueur certifié pour votre bien, nous vérifions que le dossier reçu est complet et à jour, et nous vous en restituons la lecture qui compte pour vous.

Sur nos opérations du Territoire de Belfort et du Pays de Montbéliard, ce diagnostiqueur est TEK DIAG, établi au 41 rue du Général de Gaulle à Châtenois-les-Forges. C’est lui qui engage sa certification et son assurance sur le rapport ; nous n’y ajoutons ni ne retirons rien. Selon la localisation du bien et les délais, nous pouvons missionner un autre professionnel certifié : ce qui ne change pas, c’est que le diagnostic est établi par un tiers indépendant de nous comme des entreprises de travaux.

Cette lecture, c’est la partie que vous nous confiez. Une étiquette F change votre plan de travaux ; une amiante repérée dans une colle de carrelage change votre budget de démolition ; un CREP positif change vos obligations de bailleur ; un plan pluriannuel de travaux voté change votre trésorerie sur cinq ans. Nous en tirons un chiffrage, puis un arbitrage : renégocier, adapter le programme, ou passer notre chemin.

C’est Quentin qui pilote ce point avec vous, comme le reste du projet. Vous avez un seul interlocuteur du premier rendez-vous à la mise en location.

En parler avec Quentin

Questions fréquentes

FAQ — Diagnostics immobiliers

Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre un logement ?Q1
Cela dépend du bien, pas d'une liste unique. Le DPE est dû pour presque tout logement. S'y ajoutent le constat plomb si la construction est antérieure au 1ᵉʳ janvier 1949, l'état d'amiante si le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997, les états gaz et électricité si les installations ont plus de quinze ans, l'état des risques en zone concernée, le mesurage Carrez pour un lot de copropriété, et selon la situation les termites, l'assainissement non collectif et l'audit énergétique. Le tableau de cette page détaille chaque cas.
Et pour une mise en location, que faut-il fournir ?Q2
Le DPE, le constat plomb pour un logement d'avant 1949, les états gaz et électricité pour des installations de plus de quinze ans, l'état des risques en zone concernée, et la mention de la surface habitable dans le bail. L'état d'amiante fait partie du dossier technique mais n'est pas annexé au bail : le bailleur le tient à disposition du locataire, qui peut le demander.
Combien de temps un diagnostic reste-t-il valable ?Q3
Le DPE vaut 10 ans. Les états gaz et électricité valent 3 ans pour une vente et 6 ans pour une location. L'état des risques ne vaut que 6 mois. Le constat plomb est de durée illimitée s'il est négatif, sinon 1 an pour une vente et 6 ans pour une location. L'état d'amiante est de durée illimitée s'il a été établi le 1ᵉʳ avril 2013 ou après ; établi avant, il doit être refait.
Un DPE de 2019 est-il encore valable ?Q4
Non. Les DPE établis entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont caducs depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 et doivent être refaits. Un DPE opposable aujourd'hui a été établi après le 1ᵉʳ juillet 2021 et a moins de 10 ans.
Puis-je encore louer un logement classé G ?Q5
Non en France métropolitaine : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G est considéré comme énergétiquement indécent et ne peut plus être proposé à la location. L'interdiction vise les nouveaux baux, ainsi que les baux en cours au moment de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite. La classe F suivra au 1ᵉʳ janvier 2028, la classe E au 1ᵉʳ janvier 2034.
Quand faut-il un audit énergétique en plus du DPE ?Q6
À la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G. L'obligation vise les classes F et G depuis le 1ᵉʳ avril 2023 et la classe E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. L'audit est valable 5 ans et propose des scénarios de travaux chiffrés.
Le diagnostic amiante du vendeur suffit-il avant de lancer des travaux ?Q7
Non. Le repérage amiante avant travaux est une obligation distincte, prévue par l'article R. 4412-97 du code du travail, et elle pèse sur le donneur d'ordre — c'est-à-dire sur vous en tant que maître d'ouvrage, pas sur l'entreprise. Il est adapté au périmètre exact du chantier que vous définissez, et il doit précéder l'intervention.
Combien coûte un dossier de diagnostics ?Q8
Les tarifs sont libres et non réglementés, ce qui explique des écarts notables entre professionnels pour un même bien. En ordre de grandeur, comptez environ 100 à 250 € pour un DPE seul, et 300 à 700 € pour un dossier complet selon qu'il s'agit d'un appartement ou d'une maison et selon la surface. Seul un devis fait foi.
Que se passe-t-il si un diagnostic manque au dossier ?Q9
Le vendeur perd le bénéfice de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés pour le point concerné : l'acquéreur peut demander en justice l'annulation de la vente ou une réduction du prix. Recourir à un professionnel non certifié expose par ailleurs à 1 500 € d'amende, 3 000 € en cas de récidive.
Mon lot fait deux mètres carrés de moins que l'acte : que puis-je faire ?Q10
Si l'écart dépasse un vingtième de la surface annoncée, soit 5 %, vous pouvez obtenir une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action doit être engagée dans l'année qui suit l'acte authentique, à peine de déchéance. Le même mécanisme existe côté bail sur la surface habitable, sous forme de diminution de loyer.
Ma copropriété est-elle concernée par le DPE collectif ?Q11
Aujourd'hui, oui dans la quasi-totalité des cas. L'obligation vise les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, celles de 50 à 200 lots depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, et celles d'au plus 50 lots depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, dès lors que le permis de construire a été déposé avant le 1ᵉʳ janvier 2013. Le DPE collectif se renouvelle tous les 10 ans, sauf classement A, B ou C.
Réalisez-vous vous-mêmes les diagnostics ?Q12
Non. Les diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié, assuré et indépendant du vendeur comme des entreprises de travaux. Notre travail est de missionner ce professionnel, de vérifier que le dossier est complet et à jour, puis d'en tirer les conséquences sur le prix d'achat, le programme de travaux et la stratégie locative.
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Sources — obligations, durées de validité et sanctions

Page vérifiée le 24 août 2026. Les obligations et durées citées proviennent des fiches officielles ci-dessous. La réglementation évolue : en cas d’écart entre cette page et sa source, c’est la source qui fait foi.

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