Votre projet en détail
Le seuil de 8 % : à quelle condition nous vous recommandons un bien
Rechercher un équilibre entre prix d'achat, travaux, demande locative, charges et possibilité de revente. Chaque scénario est chiffré poste par poste, sur des hypothèses datées.
Notre méthode priorise la valeur créée : sélection du bien, budget travaux, ameublement et stratégie fiscale adaptée à votre profil. Les conditions financières de la mission sont précisées par écrit avant engagement.
Le seuil de 8 % s'applique à un rendement estimé selon notre méthode (loyer annuel estimé ÷ prix de revient), sur des hypothèses propres à chaque bien : ce rendement n'est ni un résultat obtenu ni une garantie, et l'investissement locatif comporte des risques, dont la perte en capital.
Comment nous choisissons les biens que nous vous proposons
Notre accompagnement est une prestation intellectuelle d’orchestration de votre projet, cadrée par une lettre de mission signée avant le début du projet. Elle définit votre cahier des charges, la façon dont nous chiffrons chaque bien étudié, et à quelle condition un bien vous est présenté.
Nous reconstituons le prix de revient
Pour chaque bien étudié, nous additionnons le prix d’achat négocié, les frais de notaire, le montant des travaux chiffré sur devis, et le mobilier lorsque le projet prévoit une location meublée. C’est ce total, et non le prix affiché dans l’annonce, qui sert de base à tous nos calculs.
Nous faisons estimer le loyer
Une agence immobilière avec laquelle nous travaillons régulièrement estime le loyer mensuel de marché du bien tel qu’il sera livré après travaux. Multiplié par douze, il donne le loyer annuel retenu. Ce n’est ni une moyenne de quartier, ni notre propre appréciation.
Nous appliquons le seuil
Nous divisons ce loyer annuel par le prix de revient. Si le résultat atteint 8 % brut, le bien entre dans votre cahier des charges et vous est proposé. S’il ne l’atteint pas, il ne vous est pas proposé, et l’étude se poursuit sur d’autres biens.
Nous nous engageons sur notre méthode de sélection : vous ne recevrez pas de dossier qui ne franchit pas ce seuil. Les 8 % sont une estimation (loyer estimé ÷ prix de revient), calculée sur des hypothèses propres à chaque bien : ce n’est ni un résultat obtenu ni une garantie de rendement. Le rendement net retire en plus la vacance, la taxe foncière, l’assurance, les charges non récupérables, la gestion et l’entretien, et ce qui reste après charges, crédit et impôt est toujours inférieur au brut. L’investissement locatif comporte des risques : le loyer réellement signé, la vacance, les impayés, des travaux imprévus, une fiscalité qui change ou une baisse de valeur peuvent réduire le rendement et aller jusqu’à une perte en capital. Le seuil de 8 % détermine ce que nous acceptons de vous soumettre, pas ce que produira l’exploitation.
Ce mode de sélection, la définition du prix de revient retenu et les postes qui le composent figurent dans la lettre de mission signée avant le début du projet. Voir la lettre de mission
Les questions qu'on nous pose
Le critère de 8 % brut est-il une garantie de rendement ?
Non. Les 8 % sont un critère de sélection appliqué avant qu’un bien ne vous soit présenté, calculé sur des estimations : ce n’est ni un résultat obtenu ni une garantie. Nous calculons le rapport entre le loyer annuel estimé par une agence immobilière avec laquelle nous travaillons régulièrement et le prix de revient complet du projet. Si ce rapport n’atteint pas 8 % brut, le bien ne vous est pas proposé. Une fois le bien exploité, le résultat dépend du loyer réellement signé, de la vacance, des charges, du crédit et de la fiscalité, et l’investissement locatif comporte des risques, dont la perte en capital.
Sur quelle base les 8 % sont-ils calculés ?
Sur le prix de revient complet, jamais sur le seul prix d’achat. Le prix de revient additionne le prix d’achat négocié, les frais de notaire, le montant des travaux chiffré sur devis et le mobilier lorsque la location est meublée. Rapporter un loyer au seul prix affiché dans l’annonce produit un taux plus flatteur, mais qui ne décrit pas le capital réellement mobilisé. Nos honoraires s’ajoutent à part à ce prix de revient et n’entrent pas dans le calcul.
Qui estime le loyer ?
Une agence immobilière avec laquelle nous travaillons régulièrement, sur le bien tel qu’il sera livré après travaux. Nous retenons son estimation de loyer mensuel de marché, multipliée par douze. Ce n’est ni une moyenne de quartier, ni notre propre appréciation.
Que se passe-t-il si aucun bien n’atteint le seuil ?
L’étude se poursuit sur d’autres biens. Un bien qui n’atteint pas 8 % brut sur son prix de revient n’entre pas dans le cahier des charges et ne vous est pas présenté. Le cadre de la mission, sa durée et ce qu’il advient si aucun bien ne franchit le seuil sont écrits dans la lettre de mission.
Comment nous créons la valeur
Une méthode écrite, appliquée de la même façon à chaque bien étudié.
Découvrez nos réalisations
Des projets concrets, chiffres à l’appui. Parcourez nos opérations passées.
Indicateurs clés
Ce que nous contrôlons sur chaque opération, et ce qui reste dépendant du marché.
Loyer annuel estimé rapporté au prix de revient complet : achat, frais de notaire, travaux sur devis, mobilier. La méthode en détail
La demande et le loyer sont vérifiés ; aucune occupation n’est garantie.
Postes, marges et arbitrages présentés avant validation.
Délai dépendant du bien, du loyer, de la saison et de la demande.
Démarrons votre investissement
Un court échange avec Quentin ou Clément pour définir la meilleure approche selon votre profil.