Votre projet en détail
LMNP, déficit foncier ou SCI à l'IS : lequel selon votre tranche
Nous simulons toutes les stratégies fiscales possibles pour votre projet : LMNP au réel, déficit foncier, SCI à l'IS. Chaque option est chiffrée précisément pour vous présenter un comparatif clair et vous permettre de choisir la solution la plus rentable selon votre situation.
Notre approche : modéliser l'impact de chaque montage sur votre rendement net après impôts. Location nue, meublée ou structure IS, nous projetons les cash-flows sur 20 ans pour que vous puissiez arbitrer en toute connaissance. Le choix final vous appartient, notre rôle est de vous éclairer avec des simulations concrètes.
Trois leviers fiscaux, et lequel s'applique à vous
Meublé au réel (LMNP), déficit foncier en nu et structuration en société. Nous chiffrons les trois sur votre projet et vous montrons ce que chacun donne après impôt, y compris à la revente. Le choix vous revient.
LMNP au réel
Amortissements et charges pour neutraliser l'impôt sur les loyers meublés. Pertinent si la revente est envisagée à court/moyen terme ou pour lisser les flux.
Déficit foncier
Pour des opérations avec travaux importants: loyers nets d'impôts 7 à 12 ans en moyenne si l'objectif n'est pas la revente rapide. Attention à l'impact sur la plus‑value.
SCI à l'IS
Structuration en société pour maîtriser l'IS et les flux. Vigilance sur le calcul de plus‑value (valeur nette comptable) et la récupération de capital.
Une stratégie conforme, personnalisée et réévaluée dans le temps
La fiscalité des revenus immobiliers peut être très importante et avoir de lourdes conséquences sur le rendement final des opérations. Notre cœur de métier: étudier votre profil et vous proposer des investissements maîtrisés et sur‑mesure.
Déficit foncier
Des travaux éligibles peuvent générer un déficit foncier imputable dans les limites et conditions prévues par la réglementation. L’effet dépend de la nature des dépenses, de vos revenus fonciers, de votre revenu global et de la durée de conservation du bien.
À noter : Les travaux imputés en déficit foncier sont pris en compte et réinjectés dans le calcul de la plus-value. Ainsi si vous comptez revendre à court ou moyen terme la mise en location meublée directe est à privilégier.
Passage en LMNP
Un passage en location meublée peut ouvrir l’accès au régime réel et à des amortissements, sous réserve des règles applicables lors du changement d’usage. Un expert-comptable doit valider la valeur amortissable, les composants, les durées et les conséquences à la revente.
Revente à une société
Une détention via une société ou une cession à une structure contrôlée peut avoir des conséquences importantes : plus-value, droits de mutation, financement, impôt sur les sociétés et fiscalité des distributions. Ce type de montage n’est envisagé qu’après une étude chiffrée avec les conseils juridiques et fiscaux compétents.
Démembrement & donation
Le démembrement de parts peut faciliter une transmission, mais la valorisation, les abattements, les droits et les pouvoirs de l’usufruitier dépendent du dossier. Toute opération doit être documentée et validée avec un notaire afin d’éviter une sous-évaluation ou un abus de droit.
Démarrons votre investissement
Un court échange avec Quentin ou Clément pour définir la meilleure approche selon votre profil.