Le prix de revient d’un investissement locatif

Comment reconstituer le prix de revient, poste par poste ?

Quatre postes, et rien d’autre. Chacun se documente : un compromis pour le prix, un décompte notarié pour les frais, des devis d’entreprise pour les travaux, un devis d’ameublement pour le mobilier. Aucun ne se remplace par un pourcentage.

Ce qui n’entre pas dans le prix de revient

Trois catégories de dépenses se paient sans appartenir au prix de revient, et les confondre fausse la comparaison entre deux dossiers.

• Les frais bancaires. Frais de dossier, garantie ou hypothèque, assurance emprunteur : ils dépendent de votre montage, de votre âge et de votre banque, pas du bien. Deux acquéreurs qui achètent le même appartement n’ont pas les mêmes. Les ranger dans le prix de revient rendrait les deux dossiers incomparables.
• Les honoraires de conseil. Ils s’ajoutent au prix de revient, ils n’y entrent pas. C’est la distinction la plus mal comprise du sujet ; elle a sa section.
• La trésorerie de démarrage. Le premier appel de charges, la taxe foncière de l’année, l’assurance propriétaire non occupant, les deux ou trois mois de loyer qui manqueront avant la première quittance. Ce sont des charges d’exploitation, pas du capital immobilisé. Il faut les provisionner, mais elles ne vont pas au dénominateur.

1. 1

   Partez du prix que vous comptez offrir

   Pas du prix affiché. Et refaites le calcul à chaque palier de négociation : un millier d’euros de plus déplace aussi les frais de notaire et les honoraires qui les suivent.

2. 2

   Calculez les frais au barème, jamais au forfait

   Relevez le taux de publicité foncière voté par le département visé, appliquez les émoluments tranche par tranche, puis ajoutez les débours. Un pourcentage moyen se trompe de plus de mille euros sous 80 000 €.

3. 3

   Faites chiffrer les travaux avant l’offre, pas après

   Un devis d’entreprise sur le programme réellement prévu, lot par lot. La provision pour aléas s’annonce à part : fondue dans le devis, elle disparaît au premier arbitrage.

4. 4

   Chiffrez le mobilier sur inventaire

   Si la location est meublée, listez les pièces et retenez le devis livré et monté. Une enveloppe ronde posée au jugé se retrouve dépassée de plusieurs centaines d’euros.

5. 5

   Faites estimer le loyer sur le bien livré

   Par une agence locative, sur le logement tel qu’il sortira du chantier — pas sur son état actuel, pas sur une moyenne de quartier. C’est le numérateur, et il ne s’invente pas.

6. 6

   Divisez, puis décidez

   Loyer mensuel multiplié par douze, divisé par le prix de revient. Sous le seuil que vous vous êtes fixé, on ne corrige pas le tableur : on négocie le prix, ou on passe au dossier suivant.

Pourquoi deux annonces ne se classent pas dans le même ordre ?

Sarah hésite entre deux T2, tous deux à Montbéliard, tous deux estimés par la même agence locative. Le premier est affiché 62 000 € et demande un chantier complet. Le second est affiché 78 000 € et a été rénové il y a six ans : il ne réclame qu’un rafraîchissement. Sur le prix de l’annonce, le premier écrase le second. Sur le prix de revient, c’est l’inverse.

Le classement s’inverse. Sur le prix affiché, A donne 11,42 % contre 9,54 % à B : presque deux points d’avance. Sur le prix de revient, A tombe à 7,32 % et B à 7,76 % : B reprend quarante-quatre centièmes de point. L’explication tient en une ligne : les 16 000 € que B coûte de plus à l’achat sont plus que compensés par les 18 000 € de travaux qu’il évite, et le loyer estimé y est supérieur de 30 € parce que le logement est déjà en état.

Il faut lire la dernière ligne jusqu’au bout. Aucune des deux annonces n’atteint 8 % brut sur son prix de revient. Ni l’une ni l’autre ne serait proposée à Sarah. Le calcul ne désigne pas un gagnant : il élimine les deux, et c’est exactement à cela qu’il sert. Un taux calculé sur le prix affiché aurait donné 11,42 % et laissé croire à une affaire.

Pourquoi les frais de notaire pèsent-ils 11 % sur un petit prix ?

Parce que la note réunit trois natures de coût qui ne réagissent pas de la même façon au prix. Les taxes sont strictement proportionnelles : elles prennent le même pourcentage sur un studio et sur un hôtel particulier. Les émoluments du notaire sont dégressifs par tranches. Et les débours — les sommes que le notaire avance pour votre compte⁶ — ne bougent presque pas : le document d’urbanisme, l’état hypothécaire et les pièces réclamées au syndic coûtent la même chose sur un bien à 40 000 € et sur un bien à 400 000 €.

Le barème des émoluments compte quatre tranches, et chacune ne s’applique qu’à la part du prix qu’elle couvre : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà¹. Plus le prix monte, plus la part traitée au taux le plus bas domine, et plus le taux moyen s’écrase.

Sur les 62 000 € du T2, le décompte se refait à la main. Les 6 500 premiers euros à 3,870 % : 251,55 €. Les 10 500 suivants à 1,596 % : 167,58 €. Les 43 000 € de la troisième tranche à 1,064 % : 457,52 €. Les 2 000 € qui dépassent 60 000 € à 0,799 % : 15,98 €. Total : 892,63 € hors taxes, arrondis à 893 €, soit 1 071 € une fois la taxe sur la valeur ajoutée ajoutée au taux de 20 %.

Chaque ligne renvoie à un texte que vous pouvez ouvrir. Le barème des émoluments vient de l’article A444-91 du code de commerce¹. La taxe départementale est fixée par l’article 1594 D du code général des impôts, la taxe communale de 1,20 % par l’article 1584⁴, et le prélèvement de l’État pour frais d’assiette par le V de l’article 1647, qui le fixe à 2,37 % du droit départemental⁸. La contribution de sécurité immobilière est liquidée au taux unique de 0,10 % de la valeur publiée, en application de l’article 881 K⁵. Seuls les débours échappent à un barème : ils sont refacturés à l’euro, sur justificatif.

Depuis le 1^er avril 2025, les départements peuvent porter leur taux de publicité foncière de 4,50 à 5,00 % au plus, pour les actes passés jusqu’au 31 mars 2028². Chacun délibère pour son compte : le taux n’est pas national, et il se vérifie auprès du notaire ou du conseil départemental avant de chiffrer. L’exonération existe, mais elle vise le primo-accédant qui achète sa résidence principale : un investisseur locatif en est exclu par construction³.

Une idée reçue à écarter au passage : l’acheteur d’Île-de-France paierait en plus une taxe régionale de 0,6 %. Elle existe, mais l’article 1599 sexies ne la fait porter que sur les locaux visés à l’article L. 520-1 du code de l’urbanisme — bureaux, commerces et locaux de stockage². Sur un logement, aucune taxe régionale ne s’ajoute, en Île-de-France comme ailleurs.

Lisez la colonne des débours de haut en bas. Les mêmes 1 200 € pèsent 3,00 points de taux sur un achat à 40 000 € et 0,48 point sur un achat à 250 000 €. Voilà d’où vient l’écart : il n’y a aucune anomalie, aucun notaire qui s’enrichit sur les petits dossiers, seulement une part fixe rapportée à un dénominateur plus petit. Sous 80 000 €, le taux ne descend pas sous 9,4 %, et il franchit 10 % dès que le prix passe sous 64 000 €. C’est attendu, pas suspect.

Honoraires de conseil : deux assiettes qu’il ne faut pas confondre

Nos honoraires représentent 6 % du prix d’achat, des frais de notaire et du montant des travaux. Le mobilier n’entre pas dans cette assiette.

Le prix de revient qui sert au test des 8 % réunit le prix d’achat, les frais de notaire, les travaux et le mobilier. Nos honoraires de conseil s’ajoutent à ce montant et sont facturés séparément : ils rémunèrent la recherche, la négociation et la coordination du projet, non le bien lui-même.

Deux totaux coexistent donc sur le même dossier, et ils ne contiennent pas les mêmes lignes. Le mobilier est dans l’un et pas dans l’autre. C’est la subtilité que la plupart des lecteurs ratent, et elle joue dans leur sens.

Les honoraires valent donc 6 % de 92 251 €, soit 5 535 €. Si le mobilier était compté dans l’assiette, ils vaudraient 5 805 € : les 4 500 € de canapé, de literie et de vaisselle ne déclenchent pas les 270 € d’honoraires qu’ils déclencheraient ailleurs. Ce n’est pas une faveur, c’est le périmètre du barème — nous ne cherchons pas le mobilier, nous le commandons.

Reste la question qui fâche, et qu’un prospect a le droit de poser : puisque les honoraires sortent bien de votre poche, pourquoi ne sont-ils pas au dénominateur du test ? Réponse honnête : parce qu’ils rémunèrent une prestation, pas un actif, et parce que le test doit rester comparable entre un bien que vous trouvez seul et un bien que nous vous présentons. Mais rien ne vous empêche de faire les deux calculs. Sur le dossier de Sarah, les voici tous les trois.

Hagnéré Investissement fournit une prestation de conseil et de mise en relation avec ses fournisseurs. Elle n’intervient ni comme agent immobilier, ni comme mandataire dans la transaction : l’achat se conclut directement entre vous et le vendeur, devant notaire. Le détail du barème, ce qu’il couvre et ce qu’il ne couvre pas, figure sur la page des tarifs.

Comment déduire le prix d’achat maximal d’un loyer ?

Jusqu’ici nous avons calculé dans le sens de la lecture : un prix, des postes, un taux. La négociation demande l’inverse. Vous connaissez le loyer que l’agence accepte de défendre, vous connaissez le montant des devis, vous savez quel rendement vous exigez. Ce qui reste inconnu, c’est le prix que vous pouvez payer. Il se déduit.

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   Le loyer annuel

   590 € par mois, estimés par l’agence locative sur le bien tel qu’il sera livré après travaux. Multipliés par douze : 7 080 € par an. Pas onze mois, pas dix : le rendement brut se calcule sur douze mois de loyer théorique. La vacance se traite ailleurs, et un taux calculé après vacance n’est plus un brut.

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   L’enveloppe maximale

   7 080 € divisés par les 8 % exigés : 88 500 €. C’est le prix de revient à ne pas dépasser. Au-delà, le dossier ne franchit pas le critère.

3. 3

   Ce qui ne dépend pas du prix d’achat

   Les travaux et le mobilier valent la même chose que le vendeur demande 55 000 € ou 70 000 € : 24 000 € plus 4 500 €, soit 28 500 €. Retirés de l’enveloppe, il reste 60 000 € pour financer le prix d’achat et ses frais de notaire.

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   Le prix, une fois ses frais déduits

   Ces 60 000 € doivent couvrir le prix et les frais qu’il déclenche. À ce niveau de prix, les frais pèsent 10,43 % : le prix maximal ressort à 54 333 €, et ses frais à 5 667 €. Somme des deux : 60 000 €.

D’où vient le coefficient 1,1448 ?

Un euro de plus sur le prix d’achat ne coûte pas un euro au projet. Il coûte davantage, et la raison mérite d’être posée noir sur blanc, parce que c’est elle qui rend le calcul à rebours contre-intuitif.

Ce coefficient ne sert que si les honoraires sont dans le dénominateur. Notre test des 8 % les en exclut : le coefficient s’y réduit à 1 + f.

Ce que le raccourci coûte sur un petit prix

Le coefficient 1,1448 suppose 8 % de frais. Appliqué tel quel au second test, il donne un prix maximal de 51 153 € au lieu des 49 918 € exacts : 1 235 € de trop. En reprenant le coefficient avec 10 % de frais — 1,10 × 1,06 = 1,1660 — l’écart tombe à 305 €. Le raccourci n’est donc pas faux, il est calibré pour des prix moyens. Au-dessus d’environ 80 000 €, il suffit largement. En dessous, recalculez les frais au barème, sinon vous vous autorisez un prix que le dossier ne supporte pas.

Trois façons de faire remonter le taux, et ce qu’elles valent

Sarah est à 7,32 %. Il lui manque soixante-huit centièmes de point. Le réflexe est de chercher où rogner. Le tableau ci-dessous chiffre les trois leviers que l’on nous propose le plus souvent, et deux d’entre eux font pire que ne rien faire.

Réduire les travaux fait baisser le prix de revient de 4 000 €, ce qui semble aller dans le bon sens. Mais l’agence ne défend plus le même loyer sur un logement moins bien livré : 40 € de moins par mois, soit 480 € par an, et le taux recule à 7,12 %. Renoncer au mobilier produit le même effet en pire. Le seul levier qui déplace le résultat est le prix d’achat, parce qu’il est le seul à baisser le dénominateur sans toucher au numérateur.

Il existe un quatrième levier, celui dont on parle le moins : ne pas acheter ce bien-là. Ce n’est pas un échec de la méthode, c’en est le produit. Sur le dossier de Sarah, la négociation s’arrête à 59 500 € et le vendeur ne descend pas. À ce prix, le prix de revient s’établit à 94 065 € et le même loyer donne 7,53 % : mieux qu’au départ, toujours sous le seuil. Un demi-point qui manque le jour de la signature ne se rattrape pas ensuite.

Le prix de revient ne sert pas qu’à l’achat

Vous le calculez pour décider d’acheter ou de passer. Il resservira deux fois : chaque année en location meublée, puis le jour de la revente.

En location meublée, la base amortissable se construit sur lui : prix d’achat, frais d’acquisition et travaux, moins la quote-part du terrain, qui ne s’amortit jamais. Le mobilier s’amortit à part, sur une durée plus courte que le bâti. Un prix de revient reconstitué à la va-vite ne coûte pas seulement une décision d’achat discutable : il coûte une dotation sous-évaluée chaque année, pendant vingt ans. Le choix du régime et la ventilation par composant relèvent de votre stratégie fiscale.

À la revente, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value se majore des frais d’acquisition et des travaux réalisés par une entreprise. Le vendeur a le choix : les montants réels sur justificatifs, ou des forfaits — 7,5 % du prix d’acquisition pour les frais, et 15 % pour les travaux lorsque le bien est cédé plus de cinq ans après son achat⁷. Sur le dossier de Sarah, les frais réels de 6 251 € dépassent le forfait de 4 650 € de 1 601 €, et les travaux de 24 000 € dépassent le forfait de 9 300 € de 14 700 €. Seize mille euros de majoration qui se perdent si les factures ont disparu. Rangez-les le jour où vous les recevez.

Ce qui rate, et ce que ça coûte

Quatre erreurs reviennent, toujours les mêmes, et aucune ne se voit dans un simulateur. Chacune se chiffre.

Les 8 %, c’est un critère de sélection

Tout ce qui précède sert à une décision, et une seule : vous présenter un dossier, ou ne pas vous le présenter. Le loyer annuel estimé par une agence locative partenaire est rapporté au prix de revient complet. Sous 8 % brut, le bien n’entre pas dans votre cahier des charges et vous n’en entendez pas parler.

Questions fréquentes

Sources

Chaque page a été ouverte et lue avant d’être citée, puis rouverte une par une le 24 août 2026 pour vérifier qu’elle porte bien le chiffre qu’on lui prête.

1. 1.

   Article A444-91 du code de commerce — émoluments proportionnels du notaire

   Légifrance — Numéro 54, vente ou cession de gré à gré : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, 0,799 % au-delà. Version en vigueur depuis le 1ᵉʳ mars 2020.

   https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041684370
2. 2.

   BOI-ENR-DMTOI-10-20 — mutations de propriété à titre onéreux d’immeubles, régime de droit commun

   BOFiP — doctrine fiscale — Composition des droits : taxe départementale de publicité foncière (article 1594 D), taxe communale additionnelle (article 1584), prélèvement de l’État pour frais d’assiette égal à un pourcentage du droit départemental que la page ne chiffre pas (article 1647 ; voir la source 8). Hausse du plafond départemental au-delà de 4,50 % et dans la limite de 5 % pour les actes passés entre le 1ᵉʳ avril 2025 et le 31 mars 2028. Taxe additionnelle de 0,6 % au profit de l’Île-de-France (article 1599 sexies) : elle ne vise que les locaux de l’article L. 520-1 du code de l’urbanisme — bureaux, commerces, stockage — jamais un logement. Version du 17 juin 2026.

   https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3311-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTOI-10-20-20260617
3. 3.

   Hausse des droits de mutation à titre onéreux dans certains départements

   service-public.gouv.fr — La loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever le plafond des droits de mutation de 0,5 point, soit 5 % du prix de vente, sur délibération de chaque département ; la fiche renvoie au notaire ou au conseil départemental pour connaître le taux applicable. L’exonération de la hausse est réservée au primo-accédant qui achète sa résidence principale : elle ne bénéficie pas à l’investisseur locatif. Réserve : la fiche borne la mesure au 30 avril 2028, quand l’article 116 de la loi et le BOFiP retiennent le 31 mars 2028 — c’est cette dernière date que la page reprend.

   https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A18183
4. 4.

   Article 1584 du code général des impôts — taxe communale additionnelle

   Légifrance — Taux de 1,20 % au profit des communes de plus de 5 000 habitants et des communes classées station de tourisme.

   https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044073354
5. 5.

   Article 881 K du code général des impôts — contribution de sécurité immobilière

   Légifrance — Contribution liquidée au taux unique de 0,10 % sur la valeur des immeubles ou droits faisant l’objet de la publication.

   https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000022335727
6. 6.

   Frais de notaire : de quoi s’agit-il ?

   service-public.gouv.fr, fiche F17701 — Composition des frais : émoluments réglementés, honoraires libres, débours avancés par le notaire, droits et taxes versés à l’État et aux collectivités.

   https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F17701
7. 7.

   Article 150 VB du code général des impôts — majoration du prix d’acquisition

   Légifrance — Le prix d’acquisition se majore des frais d’acquisition, retenus pour leur montant réel ou, sur option, pour un forfait de 7,5 %, et des dépenses de travaux réalisées par une entreprise, retenues pour leur montant réel ou pour un forfait de 15 % lorsque le bien est cédé plus de cinq ans après son acquisition. Version en vigueur depuis le 21 février 2026.

   https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051202577
8. 8.

   Article 1647 du code général des impôts — prélèvement de l’État pour frais d’assiette et de recouvrement

   Légifrance — V, a : « 2,37 % en sus du montant de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement perçus au profit des départements en application de l’article 1594 A ». Le b du même V vise le taux réduit de 0,70 % et retient 2,14 %. Version en vigueur depuis le 1ᵉʳ juillet 2026.

   https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053562192