Investir à Héricourt : prix maximal d’un T2 (2026)

Décision

Héricourt peut fonctionner si le prix absorbe le chantier et supporte un loyer soutenable

Cas fictif : 42 977 € au repère OLL de 438 € HC, 44 654 € à 450 € HC.

Héricourt combine emplois locaux, prix d’entrée mesurés et parc ancien où la rénovation change l’usage. Avec 45,0 % de résidences principales louées, dont 28,9 % en HLM loué vide, le privé rénové se distingue par le plan et le confort — si les comparables confirment le loyer.

Quand nous poursuivons l’étude

chercher un T2 de 40 à 55 m² avec une vraie chambre et un trajet crédible vers la gare
calculer le prix maximal depuis le loyer HC, les devis, les honoraires et une réserve
étudier l’OPAH-RU sans inscrire une aide au budget avant accord écrit

Quand le projet demande trop au marché

annoncer 8 % en divisant le loyer meublé le plus haut par le prix affiché
appliquer la médiane DVF ou un loyer d’annonce à n’importe quelle rue
choisir le meublé pour le seul amortissement, en oubliant mobilier, CFE et revente

Transformer les chiffres en stratégie

Emplois locaux et prix d’entrée mesurés : ce que le marché d’Héricourt permet

Héricourt accueille 4 408 emplois pour 3 995 actifs occupés résidents — concentration 110,3 : la commune a une activité propre. Mais 67,1 % de ses actifs travaillent ailleurs : le locataire visé est salarié local ou navetteur.

La vacance communale de 6,1 % en 2023 porte sur tout le parc et ne garantit pas qu’un T2 privé à 520 € meublé se louera vite. Le social pèse, avec 28,9 % de HLM loués vides. Niveau de vie médian 23 480 €, pauvreté 19 %, chômage 13,8 % au recensement : loyer soutenable et prix maîtrisé.

4 408 emplois locaux
Ce qu’il permet d’envisager
Demande non réduite aux navetteurs.
Ce qu’il faut encore prouver
Employeur, bail, trajet visé.
6,1 % de vacance communale
Ce qu’il permet d’envisager
Un parc globalement occupé.
Ce qu’il faut encore prouver
Délai de relocation de la gamme.
41,0 % de ménages seuls
Ce qu’il permet d’envisager
Un public possible pour le T2.
Ce qu’il faut encore prouver
Concurrence, solvabilité, loyer HC.
45,0 % de locataires
Ce qu’il permet d’envisager
Une culture locative réelle.
Ce qu’il faut encore prouver
Part du privé comparable au rénové.

Les forces et leurs conditions
Signal	Ce qu’il permet d’envisager	Ce qu’il faut encore prouver
4 408 emplois locaux	Demande non réduite aux navetteurs.	Employeur, bail, trajet visé.
6,1 % de vacance communale	Un parc globalement occupé.	Délai de relocation de la gamme.
41,0 % de ménages seuls	Un public possible pour le T2.	Concurrence, solvabilité, loyer HC.
45,0 % de locataires	Une culture locative réelle.	Part du privé comparable au rénové.

À retenir : une force ne compte que reliée au produit et à l’adresse.

Insee Insee

Construire le loyer

Quel loyer pour un T2 à Héricourt ? 438 € au repère OLL, 450 € et 520 € dans le cas fictif

L’Observatoire local des loyers mesure le parc privé vide, y compris le stock 2024 de l’axe Héricourt–Montbéliard–Audincourt ; la carte ANIL modélise des loyers d’annonce charges comprises. Chaque repère a son périmètre : le tableau en donne le millésime et la limite, et ils ne se moyennent pas.

Le 22 juillet 2026, un T2 de 57,7 m² avenue du Mont-Vaudois demandait 450 € HC et 480 € CC sur SeLoger, DPE D : l’écart HC/CC se lit là, pas le loyer d’un 45 m². Leboncoin, le même jour, mêlait social, vide, meublé et doublons : un nombre d’annonces ne mesure ni vacance ni demande. Nous retenons 450 € HC en nu et rejouons le plafond à 438 € HC.

438 € HC
Périmètre
T2 vide moyen, OLL 2025, 19 communes.
Usage correct
Cadrer le nu, stresser le plafond.
Limite
Ni médiane communale, ni meublé.
7,8 €/m² HC
Périmètre
Stock privé vide 2024 de l’axe local.
Usage correct
Tester la cohérence territoriale.
Limite
Typologies et états hétérogènes.
9,86 €/m² CC
Périmètre
Modèle ANIL 2025, type de 52 m².
Usage correct
Comparer le flux, mesurer l’écart.
Limite
Charges comprises, intervalle large.
450 € HC
Périmètre
Scénario central du T2 fictif rénové.
Usage correct
Calculer le prix maximal du cas.
Limite
À valider par comparables écrits.
520 € HC
Périmètre
Hypothèse meublée du cas.
Usage correct
Tester une branche haute.
Limite
Aucune statistique OLL meublée.

Cinq repères de loyer, cinq périmètres
Repère	Périmètre	Usage correct	Limite
438 € HC	T2 vide moyen, OLL 2025, 19 communes.	Cadrer le nu, stresser le plafond.	Ni médiane communale, ni meublé.
7,8 €/m² HC	Stock privé vide 2024 de l’axe local.	Tester la cohérence territoriale.	Typologies et états hétérogènes.
9,86 €/m² CC	Modèle ANIL 2025, type de 52 m².	Comparer le flux, mesurer l’écart.	Charges comprises, intervalle large.
450 € HC	Scénario central du T2 fictif rénové.	Calculer le prix maximal du cas.	À valider par comparables écrits.
520 € HC	Hypothèse meublée du cas.	Tester une branche haute.	Aucune statistique OLL meublée.

À retenir : un loyer OLL ne devient pas communal parce qu’il est officiel.

Comparer le marché voisin de Belfort Comparer le marché voisin de Montbéliard

Observatoires locaux des loyers Observatoires locaux des loyers / ADIL 25 ANIL / ministère chargé du logement / data.gouv.fr Leboncoin SeLoger

Le locataire avant la décoration

Le T2 à créer doit rendre la semaine plus simple, pas seulement paraître neuf

Sur 45 m², la chambre doit recevoir un lit et un rangement, la pièce de vie une table et un canapé ; la rénovation commence par ce qui ne se photographie pas — chaleur, ventilation, acoustique, eau chaude.

À Héricourt, 87,5 % des ménages ont au moins une voiture : le stationnement retire un motif de refus, surtout loin de la gare.

Notre définition du haut de gamme local

Un logement compréhensible et soigné, à un loyer que le marché absorbe.

Insee Service-Public.fr

Le résultat, pas la démonstration

Quel prix maximal pour un T2 à Héricourt ? 42 977 € à 44 654 € dans le cas fictif

Le cas fictif part de 45 000 € d’achat, 3 600 € de frais d’acquisition, 18 000 € de travaux, 3 996 € d’honoraires (6 % de l’achat, des frais et des travaux, mobilier exclu) et 1 800 € de réserve : l’enveloppe atteint 72 396 €, où 5 400 € de loyer annuel pèsent 7,46 %, contre 12 % du prix affiché.

Deux assiettes cohabitent. Le prix de revient — achat, frais d’acquisition, travaux, plus le mobilier en meublé — vaut ici 66 600 €, la branche nue étant sans mobilier : les 5 400 € y pèsent 8,11 %. Notre règle : un bien n’est proposé que si son loyer estimé atteint 8 % brut de son prix de revient. Honoraires et réserve ajoutés, le coût complet retombe à 7,46 %.

Le calcul à rebours inverse la négociation : la contrainte est posée, le prix devient la variable. À 7,5 % brut sur le coût complet, 450 € HC plafonnent l’achat à 44 654 €, 438 € HC à 42 977 €. Chaque euro de prix entraîne 8 % de frais d’acquisition puis 6 % d’honoraires assis sur le prix et ces frais : coefficient 1,1448.

Nu au repère OLL sectoriel
Loyer HC
438 €
Contrainte choisie
7,5 % brut sur coût complet
Prix maximal
42 977 €
Nu central rénové à confirmer
Loyer HC
450 €
Contrainte choisie
7,5 % brut sur coût complet
Prix maximal
44 654 €
Nu central, exigence renforcée
Loyer HC
450 €
Contrainte choisie
8,0 % brut sur coût complet
Prix maximal
40 723 €
Nu haut à documenter
Loyer HC
475 €
Contrainte choisie
7,5 % brut sur coût complet
Prix maximal
48 148 €
Meublé à documenter
Loyer HC
520 €
Contrainte choisie
7,5 % brut sur coût complet
Prix maximal
50 943 €

Prix maximal dans cinq scénarios pédagogiques
Scénario	Loyer HC	Contrainte choisie	Prix maximal
Nu au repère OLL sectoriel	438 €	7,5 % brut sur coût complet	42 977 €
Nu central rénové à confirmer	450 €	7,5 % brut sur coût complet	44 654 €
Nu central, exigence renforcée	450 €	8,0 % brut sur coût complet	40 723 €
Nu haut à documenter	475 €	7,5 % brut sur coût complet	48 148 €
Meublé à documenter	520 €	7,5 % brut sur coût complet	50 943 €

Contraintes choisies pour l’exercice, jamais des rendements futurs.

Lire la méthode complète du prix de revient et du calcul à rebours Lire notre critère de sélection

Observatoires locaux des loyers / ADIL 25 Hagnéré Investissement

Avant la visite

Faire calculer le prix maximal d’une annonce à Héricourt

Envoyez le lien, le plan, le DPE, les charges et le budget travaux : nous vérifions le loyer et l’enveloppe.

Faire auditer mon annonce Voir les honoraires

Décider à l’adresse

Quels quartiers à Héricourt ? Centre, gare, Tuileries et Chenevières

Le centre ancien et le périmètre OPAH-RU offrent de la matière à rénover ; toiture, façade, humidité et contraintes architecturales décident du budget. Rue Rochet ou avenue Jean-Jaurès, les constats publics de vacance ou d’habitat dégradé ne condamnent aucun immeuble : ils rendent le diagnostic obligatoire.

Autour de la gare et de l’axe Mont-Vaudois, les départs TER vers Belfort, Montbéliard et Besançon élargissent les usages. Les horaires changent : nous chronométrons le porte-à-quai au lieu de promettre une durée.

Les Tuileries rapprochent le centre d’un espace économique requalifié. Aux Chenevières, le quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) n’est ni un classement de sécurité ni une interdiction d’investir : il impose une lecture fine de la cage, de la concurrence HLM et de la revente.

Centre / OPAH-RU
Stratégie possible
T2 ou petit immeuble ancien rénové.
Contrôle décisif
Structure, toiture, humidité, aide avant travaux.
Gare / Mont-Vaudois
Stratégie possible
T2 fonctionnel pour actif ou couple.
Contrôle décisif
Porte-à-quai, horaires, bruit, DPE.
Tuileries / centre proche
Stratégie possible
Logement qualitatif pour actifs locaux.
Contrôle décisif
Loyer soutenable, stationnement, accès.
Chenevières
Stratégie possible
Familial ou T2 si l’immeuble passe l’audit.
Contrôle décisif
Communs, charges, vacance, revente.

La bonne question selon le contexte
Contexte	Stratégie possible	Contrôle décisif
Centre / OPAH-RU	T2 ou petit immeuble ancien rénové.	Structure, toiture, humidité, aide avant travaux.
Gare / Mont-Vaudois	T2 fonctionnel pour actif ou couple.	Porte-à-quai, horaires, bruit, DPE.
Tuileries / centre proche	Logement qualitatif pour actifs locaux.	Loyer soutenable, stationnement, accès.
Chenevières	Familial ou T2 si l’immeuble passe l’audit.	Communs, charges, vacance, revente.

À retenir : le secteur déclenche des contrôles, pas un jugement.

SNCF TER Bourgogne-Franche-Comté Communauté de communes du Pays d’Héricourt Communauté de communes du Pays d’Héricourt Système d’information géographique de la politique de la ville Géorisques

Travaux sous conditions

L’OPAH-RU peut améliorer une opération qui tient déjà sans subvention

Le centre d’Héricourt bénéficie d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat et de renouvellement urbain (OPAH-RU) portée par la communauté de communes. Le projet de convention mis à disposition du public ouvre les demandes de subvention du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2029, sur plus de 1 000 logements, pour des bailleurs éligibles selon l’adresse.

Elle n’entre pas dans notre cas de base : le logement doit tenir avec 18 000 € de travaux et sans subvention, et commencer le chantier avant le dépôt peut faire perdre l’aide. L’ordre ne change pas — humidité, ventilation, chauffage, électricité, plomberie et parties communes d’abord, finitions ensuite. Dans un parc où 73,6 % des résidences principales antérieures à 2021 datent d’avant 1991, il protège le loyer.

Règle de prudence

Une aide non accordée vaut 0 €. Le logement doit fonctionner avant elle.

Comprendre le pilotage des travaux

Insee Communauté de communes du Pays d’Héricourt Communauté de communes du Pays d’Héricourt Communauté de communes du Pays d’Héricourt Service-Public.fr Hagnéré Investissement

Avant de démarrer

Vérifier le chantier et l’ordre des démarches

Adresse, copropriété, devis, DPE, autorisations et éventuelle OPAH-RU se réconcilient avant le premier acompte.

Voir l’ordre des travaux Présenter le bien

Faits observés

Six données locales qui cadrent le projet sans remplacer la visite

L’adresse et les devis décident ; chaque donnée garde sa limite.

Habitants
10 621
Population 2023
Population stable depuis 2017 ; ce niveau ne prédit pas la demande du T2.
Insee
Logements vacants
6,1 %
326 logements, recensement 2023
Tout le parc communal, en baisse depuis 2017 : ni délai de relocation, ni vacance du privé rénové.
Insee
Emplois dans la commune
4 408
Pour 3 995 actifs occupés résidents, 2023
Base d’emplois propre, reliée aux pôles voisins.
Insee
Ménages d’une personne
41,0 %
Recensement 2023
Indice cohérent avec le T2, sans prouver le loyer.
Insee
Résidences principales louées
45,0 %
Dont 28,9 % en HLM loué vide, 2023
Parc locatif important mais hétérogène ; le rénové doit se distinguer.
Insee
Repère sectoriel du T2 vide
438 € HC
9,3 €/m², OLL au 1er janvier 2025
Dix-neuf communes dont Héricourt ; ni loyer communal, ni meublé.
Observatoires locaux des loyers / ADIL 25

Des actes signés, pas une cote

DVF 2025 : 26 transactions qualifiées, mais aucun prix automatique pour votre lot

Ventes 2025, fichier de la Direction générale des Finances publiques publié en avril 2026

Appartements — 26 transactions strictes
Médiane calculée
1 197 €/m²
Lecture utile
Q1 827 €, Q3 1 404 €/m² ; surface médiane 62,5 m², valeur foncière médiane 79 500 €.
T2 — 10 mutations strictes
Médiane calculée
1 238 €/m²
Lecture utile
Q1 680 €, Q3 1 443 €/m² ; surface médiane 54 m², valeur médiane 58 000 €.
T3 — 9 mutations strictes
Médiane calculée
1 296 €/m²
Lecture utile
Q1 933 €, Q3 1 522 €/m² ; surface médiane 69 m², valeur médiane 80 000 €.
T4 et plus — 6 transactions strictes
Médiane calculée
977 €/m²
Lecture utile
Q1 600 €, Q3 1 237 €/m² ; surface médiane 94,5 m², valeur médiane 94 800 € ; non comparable au T2.

DVF 2025 : 26 transactions qualifiées, mais aucun prix automatique pour votre lot — Ventes 2025, fichier de la Direction générale des Finances publiques publié en avril 2026
Échantillon strict rejoué	Médiane calculée	Lecture utile
Appartements — 26 transactions strictes	1 197 €/m²	Q1 827 €, Q3 1 404 €/m² ; surface médiane 62,5 m², valeur foncière médiane 79 500 €.
T2 — 10 mutations strictes	1 238 €/m²	Q1 680 €, Q3 1 443 €/m² ; surface médiane 54 m², valeur médiane 58 000 €.
T3 — 9 mutations strictes	1 296 €/m²	Q1 933 €, Q3 1 522 €/m² ; surface médiane 69 m², valeur médiane 80 000 €.
T4 et plus — 6 transactions strictes	977 €/m²	Q1 600 €, Q3 1 237 €/m² ; surface médiane 94,5 m², valeur médiane 94 800 € ; non comparable au T2.

La médiane de 1 197 €/m² encadre un marché très dispersé. Le cas fictif à 1 000 €/m² passe dessous sans prouver de décote : étage, copropriété, chauffage, DPE et chantier expliquent des écarts.

Retraitement du fichier DVF 2025 de la commune 70285 : ventes d’exactement un appartement, sans maison ni autre local bâti, dépendances autorisées, 9 à 200 m², 200 à 5 000 €/m². Les lignes de même date, valeur foncière, disposition et parcelle sont regroupées pour écarter une vente multi-appartements. Médiane non pondérée, quartiles au rang le plus proche ; adresses non publiées. Les trois segments publiés totalisent 25 des 26 ventes : l’unique mutation T1 n’est pas isolée.

Direction générale des Finances publiques / data.gouv.fr

Protéger le projet avant l’offre

Le prix d’achat se décide après un mois vacant et les coûts simulés, pas avant

Le cas fictif ne se juge pas à ses 7,46 % brut : après un mois vacant, 650 € de taxe foncière, 600 € de copropriété, 120 € de PNO, 450 € d’entretien et 7 % de gestion ramènent la location nue à 2 783,50 €, soit 3,84 % de l’enveloppe avant crédit et impôt — un taux qui n’est plus un brut.

Location nue
Enveloppe
72 396 €
Encaissement après 1 mois vacant
4 950 €
Résultat avant crédit et impôt
2 783,50 € — 3,84 %
Location meublée
Enveloppe
76 396 €
Encaissement après 1 mois vacant
5 720 €
Résultat avant crédit et impôt
3 499,60 € — 4,58 %, avant CFE

Du brut au scénario d’exploitation
Branche	Enveloppe	Encaissement après 1 mois vacant	Résultat avant crédit et impôt
Location nue	72 396 €	4 950 €	2 783,50 € — 3,84 %
Location meublée	76 396 €	5 720 €	3 499,60 € — 4,58 %, avant CFE

Ces montants sont des hypothèses ; les avis les remplacent.

Hagnéré Investissement

Comparer le même T2

Louer nu ou meublé à Héricourt : le produit et la sortie avant l’avantage fiscal

Le nu utilise 450 € HC et évite 4 000 € de mobilier ; le meublé à 520 € HC suppose un inventaire et des comparables. Les 70 € d’écart mensuel ne prouvent rien après rotation, mobilier, comptabilité et CFE.

En nu, les 18 000 € de travaux ne sont pas automatiquement déductibles, et l’année du paiement compte. Au réel meublé sous hypothèse LMNP, le terrain n’est pas amortissable et l’article 39 C plafonne l’amortissement déductible.

Le test qui tranche

Sans 520 € HC documentés, un impôt plus faible ne rend pas le meublé cohérent.

Distinguer l’étude du bien d’un bilan patrimonial global

Légifrance BOFiP-Impôts BOFiP-Impôts BOFiP-Impôts BOFiP-Impôts BOFiP-Impôts Direction générale des Finances publiques Direction générale des Finances publiques

Étude de cas fiscale

Simulation pédagogique d’un T2 à Héricourt : location nue ou meublée non professionnelle (LMNP)

T2 fictif de 45 m² acheté 45 000 € et rénové ; ni annonce ni bien réel est testé en location nue et en location meublée longue durée. Le loueur devient professionnel seulement si les deux conditions de l’article 155, IV, 2 du CGI sont réunies au niveau du foyer : plus de 23 000 € de recettes annuelles de location meublée, et des recettes supérieures aux autres revenus du foyer (traitements et salaires de l’article 79, pensions, BIC hors meublé, bénéfices agricoles, BNC, article 62). Le cas retient l’hypothèse non professionnelle. Les montants publics du projet sont distingués des hypothèses ajoutées pour la simulation.

Droit et taux vérifiés au 22 juillet 2026. L’estimation d’impôt applique une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30,0 % au résultat : elle ne reconstitue ni le barème complet du foyer, ni la contribution sociale généralisée (CSG) déductible, ni une éventuelle contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) ou contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR). Validation par un expert-comptable et, pour la revente, par le notaire.

Prix retenu
Hypothèse
45 000,00 €
1 000,00 €/m²
Frais d’acquisition
Hypothèse
3 600,00 €
8,0 % du prix, immobilisés
Travaux immobilisés
Hypothèse
18 000,00 €
Ventilation pédagogique distincte du bâti acquis
Coût du projet nu
Calcul
66 600,00 €
Prix, frais et travaux immobilisés
Mobilier
Hypothèse meublée, inventaire à construire
4 000,00 €
Enveloppe fictive de mobilier ; chaque facture, date de mise en service et durée se suit séparément.
Coût du projet meublé
Calcul
70 600,00 €
Avant financement ; les honoraires du barème s’y ajoutent
Honoraires simulés : 6 % de l’achat, des frais d’acquisition et des travaux, mobilier exclu
Barème publié
3 996,00 €
6 % de 66 600,00 € — prix d’achat + frais de notaire + travaux. Le mobilier compte dans le prix de revient, jamais dans cette assiette. Affichés séparément : ni déduits ni amortis automatiquement.
Total des composantes connues
Calcul
74 596,00 €
3 996 € appliquent le barème à 45 000 € + 3 600 € + 18 000 € ; les 4 000 € de mobilier restent hors assiette tout en pesant dans le prix de revient. Hypothèse économique ; la lettre de mission prévaut.
Loyer nu mensuel simulé, hors charges
Hypothèse
450,00 €/mois
450 € HC valent 10 €/m², au-dessus de la moyenne sectorielle OLL parce que le cas suppose un logement rénové. À 438 € HC, le plafond d’achat à 7,5 % descend à 42 977 €.
Recette meublée mensuelle simulée
Hypothèse
520,00 €/mois
520 € HC valent 11,56 €/m². L’OLL ne couvre pas le meublé : plan, inventaire, DPE et comparables doivent le confirmer.

Ce que cette étude démontre

Le régime réel n’est pas une promesse
L’avantage dépend des charges, du financement, du plan comptable et du résultat disponible avant amortissement.
La CFE se vérifie
Elle peut être nulle sous une exonération — notamment à 5 000 € de recettes ou moins — puis dépend de la situation et de l’avis ; aucun forfait national ne la remplace.
La sortie se calcule dès l’achat
Depuis le 15 février 2025, les amortissements concernés peuvent augmenter la plus-value immobilière dans la branche « Meublé réel — hypothèse LMNP à la vente » par minoration du prix d’acquisition.

Une année stabilisée : quatre régimes, quatre bases imposables

Le calcul porte sur le résultat fiscal annuel, pas sur le cash-flow : le remboursement du capital de l’emprunt n’est pas une charge fiscale et n’apparaît donc pas ici.

Location nue — micro-foncier
abattement forfaitaire de 30 % ; TMI 30,0 % + prélèvements sociaux (PS) 17,2 %
Loyers annuels5 400,00 €
Charges ou abattement− 1 620,00 €
Résultat avant amortissement3 780,00 €
Base imposable estimée3 780,00 €
Impôt sur le revenu (IR) + prélèvements sociaux estimés
1 784,16 €
Location nue — régime réel
charges réelles ; TMI 30,0 % + PS 17,2 %
Loyers annuels5 400,00 €
Charges ou abattement− 2 218,00 €
Résultat avant amortissement3 182,00 €
Base imposable estimée3 182,00 €
Impôt sur le revenu (IR) + prélèvements sociaux estimés
1 501,90 €
Meublé longue durée — micro-BIC, hypothèse LMNP
abattement forfaitaire de 50 % ; TMI 30,0 % + PS 18,6 %
Loyers annuels6 240,00 €
Charges ou abattement− 3 120,00 €
Résultat avant amortissement3 120,00 €
Base imposable estimée3 120,00 €
Impôt sur le revenu (IR) + prélèvements sociaux estimés
1 516,32 €
Meublé longue durée — réel, hypothèse LMNP
charges + amortissement plafonné ; TMI 30,0 % + PS 18,6 %
Loyers annuels6 240,00 €
Charges hors amortissement− 3 056,80 €
Résultat avant amortissement3 183,20 €
Dotation théorique2 925,85 €
Plafond article 39 C3 338,87 €
Comptabilité hors plafond 39 C ; CFE hors plafond par convention du modèle800,00 €
Amortissement admis cette année− 2 925,85 €
Amortissement reporté0,00 €
Résultat BIC après amortissement257,35 €
Impôt sur le revenu (IR) + prélèvements sociaux estimés
125,07 €

Sans financement ni vacance, le réel meublé conserve 257,35 € de base imposable et environ 125,07 € d’impôt et prélèvements marginaux, plus 300 € de CFE décaissée. Ni devis comptable, ni économie garantie.

Avec 5 400 € de loyers annuels supposés, le micro-foncier peut s’appliquer sous réserve des revenus fonciers du foyer, du mode de détention et des exclusions. Au réel, les 18 000 € de travaux ne se déduisent pas en bloc : entretien, réparation, amélioration, reconstruction et agrandissement diffèrent.

Au 22 juillet 2026, la branche meublée simulée applique le micro-BIC : abattement de 50 %, seuil de 83 600 €, sous réserve des recettes de référence et de leur agrégation au foyer.

Charges réelles communes retenues : Taxe foncière non récupérable simulée 650 €, copropriété non récupérable 600 €, assurance propriétaire non occupant (PNO) 120 €, entretien 450 €, intérêts et assurance emprunteur 0 €, gestion 7,0 %. La location nue au réel ajoute 20 € de forfait fiscal par local pour les autres frais de gestion ; ce montant ne représente pas une dépense supplémentaire. La branche meublée ajoute 500 € de comptabilité et retient 300 € de cotisation foncière des entreprises (CFE). Provision stabilisée fictive, jamais une estimation de la CFE à Héricourt. L’année de création peut être exonérée ; ensuite l’avis, la base minimum, le taux et les exonérations décident. La situation, les exonérations applicables et l’avis réel de CFE priment sur cette hypothèse.

La fiscalité annuelle utilise 5 400 € de loyer nu et 6 240 € de recettes meublées HC, sans vacance ni financement. En micro-BIC, les recettes déclarées peuvent inclure les charges refacturées. Charges, gestion, comptabilité et CFE retenues sont fictives.

Le paragraphe 50 du BOFiP sur l’article 39 C ne retient, quand des biens amortissables et non amortissables sont loués ensemble, que la part des loyers correspondant aux premiers : ici 89,6742 % des recettes, soit 63 310 € sur 70 600 € d’actifs loués, terrain compris. Convention pédagogique, pas un forfait légal : l’acte, le bail et l’expert-comptable doivent la remplacer. Le classement des 500 € de comptabilité et des 300 € de CFE hors plafond reste à valider. La limite calculée ressort à 3 338,87 €. Le résultat BIC après amortissement reste de 257,35 €. La qualification de chaque poste doit être validée sur le dossier réel.

Plan d’amortissement par composants

Les frais d’acquisition sont immobilisés dans cet exemple. La quote-part terrain de 15,0 % est une hypothèse de travail, jamais un forfait opposable. Les travaux immobilisés et le mobilier sont ventilés séparément. Les durées doivent refléter l’état, les factures et l’utilisation attendue de chaque composant.

Tableau détaillé : faites glisser horizontalement pour voir toutes les colonnes.

Ventilation et dotation annuelle théorique du plan d’amortissement
Composant	Base	Durée	Dotation/an	Ce que couvre l’hypothèse
Terrain (non amortissable)	7 290,00 €	—	0,00 €	Quote-part foncière à documenter pour le bien réel
Structure et gros œuvre acquis	28 917,00 €	80 ans	361,46 €	Ventilation inspirée d’un exemple du BOFiP.
Toiture et couverture acquises	4 131,00 €	25 ans	165,24 €	Quote-part hypothétique du bâti acquis.
Installations électriques acquises	2 065,50 €	25 ans	82,62 €	Réseaux incorporés existants.
Étanchéité acquise	2 065,50 €	15 ans	137,70 €	Composant retenu seulement s’il est identifiable.
Agencements intérieurs existants	4 131,00 €	15 ans	275,40 €	Cloisons, revêtements et équipements incorporés.
Travaux techniques	7 200,00 €	20 ans	360,00 €	40 % des 18 000 € simulés.
Intérieurs, cuisine et salle d’eau	9 000,00 €	10 ans	900,00 €	50 % du budget simulé.
Enveloppe, fenêtres ou toiture	1 800,00 €	25 ans	72,00 €	10 % du budget simulé ; autorisations de copropriété à vérifier.
Mobilier et équipements	4 000,00 €	7 ans	571,43 €	Inventaire séparé ; durée à adapter équipement par équipement
Dotation théorique totale			2 925,85 €	2 925,85 € admis dans l’année, dans la limite calculée à partir des loyers et des charges afférentes aux biens ; 0,00 € reste suivi séparément.

Le plan pédagogique produit 2 925,85 € d’amortissement annuel, à reconstruire avec l’acte et les factures. À la vente fictive de 85 000 €, la fiscalité ressort à 8 687,95 € en nu et 15 534,84 € sous hypothèse LMNP, où 23 544,23 € d’amortissements immobiliers admis sont repris.

Grand livre fiscal simplifié sur 10 ans

Pour rendre le cumul contrôlable, le scénario garde chaque année le même loyer et les mêmes charges. Il admet d’abord la dotation courante, au prorata des lignes actives entre bâti acquis, travaux immobilisés et mobilier. S’il reste une capacité de déduction, le modèle reprend les amortissements reportés, des plus anciens aux plus récents. Ce choix pédagogique n’anticipe pas le grand livre réel de l’expert-comptable.

Niveau avancé : faites glisser horizontalement pour suivre les 10 années.

Suivi annuel des amortissements théoriques, admis et reportés
Année	Dotation créée	Admis dans l’année	Cumul immobilier admis
1	2 925,85 €	2 925,85 €	2 354,42 €
2	2 925,85 €	2 925,85 €	4 708,84 €
3	2 925,85 €	2 925,85 €	7 063,27 €
4	2 925,85 €	2 925,85 €	9 417,69 €
5	2 925,85 €	2 925,85 €	11 772,11 €
6	2 925,85 €	2 925,85 €	14 126,53 €
7	2 925,85 €	2 925,85 €	16 480,96 €
8	2 354,42 €	2 354,42 €	18 835,38 €
9	2 354,42 €	2 354,42 €	21 189,80 €
10	2 354,42 €	2 354,42 €	23 544,23 €

Pourquoi la valeur du terrain change tout

À ventilation et durées identiques, augmenter la part non amortissable réduit mécaniquement la dotation. Cette sensibilité n’autorise pas à choisir le taux le plus favorable : comparables fonciers, tantièmes, valeur du bâti et documentation comptable doivent l’étayer.

Terrain 10,0 %
2 985,99 €/an
Terrain 15,0 %
2 925,85 €/an
Scénario central
Terrain 20,0 %
2 865,71 €/an
Terrain 25,0 %
2 805,57 €/an

Revente après 10 ans : l’amortissement n’a pas disparu

Le scénario suppose une vente à 85 000,00 € et 0,00 € de frais de cession, soit 85 000,00 € nets.

Pour la plus-value, les frais d’acquisition sont retenus au forfait de 7,5 %, soit 3 375,00 €. Les 8,0 % du coût d’entrée ne seraient utilisables qu’avec les justificatifs admis.

Après plus de cinq ans, l’article 150 VB permet, sous conditions, une majoration forfaitaire pour travaux de 15,0 % du prix d’acquisition lorsqu’ils ne sont pas justifiés. Elle représente ici 6 750,00 €.

Dans la branche « Meublé réel — hypothèse LMNP à la vente », le scénario minore ensuite ce prix de 23 544,23 € d’amortissements immobiliers supposés admis. Comme il utilise le forfait travaux, ce cumul prudent comprend le bâti acquis et les travaux immobilisés ; le mobilier en est exclu.

Les dépenses réelles de travaux justifiées et le forfait de 15,0 % sont deux méthodes exclusives : elles ne se cumulent jamais. Le notaire doit confirmer la méthode disponible et l’absence de double compte.

Sans majoration forfaitaire pour travaux
Lecture volontairement défavorable si aucune dépense réelle n’est ajoutée au prix d’acquisition.
Location nue
IR
4 871,13 €
PS
5 779,79 €
Surtaxe
0,00 €
Total
10 650,92 €
Meublé réel — hypothèse LMNP à la vente
IR
8 002,51 €
PS
9 495,31 €
Surtaxe
0,00 €
Total
17 497,81 €
Avec forfait travaux de 15,0 %
Central
Scénario central du tableau ci-dessous ; éligibilité et non-double-compte à confirmer par le notaire.
Location nue
IR
3 973,38 €
PS
4 714,57 €
Surtaxe
0,00 €
Total
8 687,95 €
Meublé réel — hypothèse LMNP à la vente
IR
7 104,76 €
PS
8 430,09 €
Surtaxe
0,00 €
Total
15 534,84 €

Comparaison détaillée : faites glisser horizontalement pour voir les deux régimes.

Comparaison de la plus-value et de son imposition en location nue et Meublé réel — hypothèse LMNP à la vente
Étape	Location nue	Meublé réel — hypothèse LMNP à la vente
Prix d’acquisition + frais forfaitaires de 7,5 %	48 375,00 €	48 375,00 €
Forfait travaux de 15,0 %	6 750,00 €	6 750,00 €
Amortissements immobiliers admis (bâti + travaux)	0,00 €	− 23 544,23 €
Plus-value brute estimée	29 875,00 €	53 419,23 €
Base d’impôt sur le revenu (IR) après abattement de 30,0 %	20 912,50 €	37 393,46 €
Base de prélèvements sociaux (PS) après abattement de 8,25 %	27 410,31 €	49 012,14 €
Impôt sur le revenu (IR) à 19 %	3 973,38 €	7 104,76 €
Prélèvements sociaux (PS) à 17,2 %	4 714,57 €	8 430,09 €
Surtaxe sur les plus-values élevées	0,00 €	0,00 €
Total estimé, surtaxe comprise	8 687,95 €	15 534,84 €

La vente de l’immeuble seul à 85 000 € après dix annuités pleines est un stress test, pas un avis de valeur ; aucun prix n’est affecté au mobilier. Vendeur unique, toujours LMNP, 7,5 % de frais d’acquisition, 15 % de forfait travaux ; honoraires et chantier réel ne majorent pas automatiquement la base.

La réintégration modélisée suppose un vendeur relevant encore du régime de plus-value du LMNP ; mobilier et amortissements non admis sont exclus. L’article 150 VB III du CGI prévoit une exception pour certains amortissements de travaux ajoutés au prix d’acquisition ; le notaire recalcule au droit du jour.

Le régime fiscal ne compense ni un loyer fragile ni une copropriété sous-auditée.

Ne pas forcer le dossier

À la fin, le T2 reçoit une décision claire : étudier, négocier, redessiner ou refuser

Nous étudions quand 450 € HC tient et que 438 € laisse encore un prix négociable ; nous négocions quand le coût dépasse le plafond ; nous redessinons quand le plan, le DPE ou le devis gaspillent la marge ; nous refusons quand l’équilibre exige 520 € sans comparable.

Héricourt offre une échelle plus lisible que Belfort ou Montbéliard ; refuser un lot n’est pas renoncer à la commune.

Comprendre l’accompagnement clé en main Voir les opérations publiées

Direction générale des Finances publiques / data.gouv.fr Hagnéré Investissement Hagnéré Investissement Hagnéré Investissement

Décider sur pièces

Recevoir un avis clair : étudier, négocier, redessiner ou refuser

La première réponse porte sur l’adresse, le coût complet et les hypothèses fragiles, sans rendement garanti.

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Avant de signer

Checklist Héricourt avant de faire une offre

1
Comparer les mutations DVF du même type de lot et expliquer chaque écart à la médiane.
2
Relever trois comparables locatifs homogènes : surface, état, bail, DPE, annexes, HC ou CC.
3
Obtenir règlement, trois derniers procès-verbaux, budget, fonds travaux et impayés.
4
Ventiler les charges entre récupérable, non récupérable, chauffage, eau et syndic.
5
Contrôler le titre du stationnement, puis observer la rue le soir et le week-end.
6
Chronométrer le porte-à-quai ou le trajet vers l’employeur, aux horaires utiles.
7
Vérifier le DPE et son numéro, la ventilation, le chauffage et la décence énergétique.
8
Consulter Géorisques et l’état des risques à la parcelle, notamment près de la Lizaine.
9
Faire dessiner le plan meublé, puis obtenir devis et autorisations de copropriété.
10
Pour l’OPAH-RU, confirmer périmètre, plafonds et accord écrit avant tout chantier.
11
Rejouer prix, vacance, charges, financement, fiscalité et vente en scénario bas, central, dégradé.

Transparence

Méthodologie et limites

Données arrêtées au 22 juillet 2026. L’Insee est communal : ni une rue, ni un délai de location.
DVF 2025 suit le filtre détaillé sous le tableau des prix : état, DPE, charges et copropriété manquent.
OLL 2025 (dix-neuf communes, parc privé vide), carte OLL 2024 (stock) et carte ANIL 2025 (annonces CC) ne se fusionnent pas.
Leboncoin et SeLoger, observés le 22 juillet 2026 : une annonce ne prouve ni bail ni demande.
Le T2 de 45 m², les 45 000 €, les travaux, les loyers et la vente à 85 000 € sont fictifs.
Les contraintes de 7,5 % et 8 % calculent un plafond d’offre sur le coût complet, jamais un rendement promis.
L’OPAH-RU et toute aide valent 0 € jusqu’à confirmation écrite ; les enveloppes évoluent.
La fiscalité est marginale, sans financement ni vacance : recettes du foyer, statut LMNP ou LMP et factures prévalent.
Amortissement, terrain, composants, durées et CFE dans l’article 39 C sont pédagogiques ; l’expert-comptable reprend le dossier.
La revente à dix ans est un stress test en droit constant au 22 juillet 2026 ; le notaire recalcule à l’acte.
Héricourt figure dans la zone d’étude publiée ; la lettre de mission fixe l’accompagnement exécutable.

Prochaine revue réglementaire prévue avant le 31 octobre 2026.

Réponses directes

Questions fréquentes

Est-il encore intéressant d’investir à Héricourt en 2026 ?

4 408 emplois et 6,1 % de vacance au recensement 2023, dans un parc ancien : l’intérêt vient du prix, pas de la ville.

Quel rendement peut-on viser à Héricourt ?

Aucun rendement n’est garanti par ville. Dans le cas fictif, 7,46 % brut sur 72 396 € ; après un mois vacant, 3,84 %, qui n’est plus un brut.

Quel prix maximal payer pour un T2 de 45 m² à Héricourt ?

Dans le seul cas pédagogique, 7,5 % brut sur le coût complet donne 44 654 € à 450 € HC, 42 977 € à 438 € HC.

Quels sont les loyers d’un T2 à Héricourt ?

L’OLL relève au 1er janvier 2025 un T2 vide moyen à 438 € HC, soit 9,3 €/m², sur dix-neuf communes dont Héricourt.

Faut-il préférer le centre ou la gare d’Héricourt ?

Aucun secteur n’est meilleur d’office : au centre, structure, façade et humidité ; près de la gare, porte-à-quai, bruit et DPE.

Les Chenevières sont-elles à éviter pour investir ?

Non : un statut QPV n’est ni une note de sécurité ni une interdiction d’investir, mais une analyse adresse par adresse.

Peut-on bénéficier des aides de l’OPAH-RU à Héricourt ?

Des bailleurs peuvent être concernés selon le périmètre, les travaux et les plafonds ; l’aide vaut 0 € tant qu’elle n’est pas écrite.

Location nue ou meublée pour un T2 à Héricourt ?

Le nu du cas utilise 450 € HC sans mobilier ; le meublé à 520 € HC exige un inventaire et des comparables homogènes.

Quelle fiscalité tester pour ce T2 à Héricourt ?

Au réel meublé, le terrain n’est pas amortissable, l’article 39 C plafonne la déduction, et les amortissements admis peuvent gonfler la plus-value brute.

Hagnéré Investissement peut-il accompagner un projet à Héricourt ?

Héricourt est dans notre zone d’étude : nous analysons annonce, prix, loyer, DPE et travaux. Aucun rendement n’est garanti.

Traçabilité

Sources contrôlées

Les liens ci-dessous permettent de vérifier le chiffre, sa période et son périmètre. Les moyennes ne remplacent pas les données du bien étudié.

Héricourt peut fonctionner si le prix absorbe le chantier et supporte un loyer soutenable

Emplois locaux et prix d’entrée mesurés : ce que le marché d’Héricourt permet

4 408 emplois locaux

6,1 % de vacance communale

41,0 % de ménages seuls

45,0 % de locataires

Quel loyer pour un T2 à Héricourt ? 438 € au repère OLL, 450 € et 520 € dans le cas fictif

438 € HC

7,8 €/m² HC

9,86 €/m² CC

450 € HC

520 € HC

Le T2 à créer doit rendre la semaine plus simple, pas seulement paraître neuf

Quel prix maximal pour un T2 à Héricourt ? 42 977 € à 44 654 € dans le cas fictif

Nu au repère OLL sectoriel

Nu central rénové à confirmer

Nu central, exigence renforcée

Nu haut à documenter

Meublé à documenter

Quels quartiers à Héricourt ? Centre, gare, Tuileries et Chenevières

Centre / OPAH-RU

Gare / Mont-Vaudois

Tuileries / centre proche

Chenevières