Arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité : le loyer qui s'arrête seul, l'astreinte qui dépasse le chantier, et les quinze jours qui décident de tout

La réponse en trente secondes. Le loyer s’arrête tout seul. Pour un local visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, le loyer cesse d'être dû au premier jour du mois qui suit la notification, et jusqu’au premier jour du mois qui suit la mainlevée⁶. Les sommes perçues entre-temps sont restituées.

L’astreinte court vite. Jusqu'à 1 000 € par jour de retard, liquidée par trimestre échu, plafonnée au montant de l’amende pénale² — soit 50 000 €, atteints en cinquante jours au tarif maximal.

Et le relogement reste à votre charge. Hébergement décent en cas d’interdiction temporaire, relogement et trois mois de loyer en cas d’interdiction définitive⁷. Si la collectivité s’en charge à votre place, l’indemnité passe à un an de loyer prévisionnel⁸.

Ce guide ne traite pas de l’humidité ni des désordres qui se règlent entre bailleur et locataire, que notre guide sur l'humidité en logement locatif couvre. Il traite de ce qui se passe quand l’administration prend la main.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Firmin. Exemple construit, et non un dossier réel : un T3 loué 640 € par mois hors charges, financé par une échéance de 780 €, dans un immeuble ancien. Un arrêté de mise en sécurité lui est notifié le 14 septembre, avec interdiction temporaire d’habiter et un délai de quatre mois. Le devis de travaux, le montant de l’astreinte fixé par l’arrêté et le coût d’hébergement sont des hypothèses déclarées.

De quoi parle-t-on exactement ?

D’une police administrative, et non d’un litige. La nuance décide de tout le reste.

Depuis le 1^er janvier 2021, une ordonnance a fusionné en une police unique les procédures qui portaient jusque-là des noms différents — péril, insalubrité, sécurité des équipements communs⁹. Le mot « péril » a disparu des textes ; il reste dans les conversations. Ce qui existe désormais est l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.

Le champ couvre quatre situations : la solidité des bâtiments, les équipements défectueux, l’entreposage de matières dangereuses et l’insalubrité¹. L’autorité compétente est le maire pour les trois premières, le représentant de l'État dans le département pour la quatrième¹. En pratique, un bailleur reçoit un courrier de la mairie ou de la préfecture, pas une assignation.

Le volume est loin d'être anecdotique : plus de cinq mille arrêtés sont pris chaque année en France⁹. Ce n’est pas une procédure exceptionnelle réservée aux marchands de sommeil.

Le régime s’est durci en avril 2024. Une loi consacrée à la rénovation de l’habitat dégradé a retouché coup sur coup l’astreinte, le recouvrement des frais avancés par l’autorité, l’indemnité due par le propriétaire défaillant et les obligations d’hébergement¹⁰. Les commentaires antérieurs à cette date, encore nombreux en ligne, décrivent donc un droit qui n’est plus tout à fait le droit applicable.

Décence et insalubrité ne sont pas la même chose

Beaucoup de bailleurs croient jouer la même partie. Ils en jouent deux, devant deux arbitres différents.

La décence est une obligation contractuelle du bail. Le locataire qui l’invoque saisit le juge des contentieux de la protection, lequel peut ordonner des travaux sous astreinte, réduire le loyer ou le suspendre le temps du chantier — mais la procédure prend des mois, la charge de la preuve pèse sur celui qui la déclenche, et l’affaire s'éteint le jour où le locataire s’en va.

L'arrêté est un acte de police. Il n’a pas besoin du locataire pour exister, il survit à son départ, il s’attache au local et suit l’immeuble en cas de vente. Personne ne le « conteste » utilement au sens où on discute une facture : il se conteste devant le juge administratif, dans les délais du recours, et pendant ce temps ses effets courent.

La conséquence financière est nette. Un juge civil peut réduire un loyer ; un arrêté le supprime, sans juge, à une date connue d’avance. Pour Firmin, notifié le 14 septembre, la coupure tombe le 1^er octobre.

Comment un arrêté arrive-t-il ?

Presque toujours par un signalement, et presque jamais sans avertissement.

Le point de départ est ordinairement une plainte d’occupant, un rapport des services communaux d’hygiène et de santé, une visite de l’agence régionale de santé, ou le signalement d’un syndic après un désordre constaté sur les parties communes, et il est suivi d’une visite technique puis d’un rapport que le propriétaire découvre presque toujours plus tard qu’il ne le devrait. Une seule chose compte alors : la date.

Vient ensuite l'étape qui compte, et que beaucoup de propriétaires traversent sans la voir : la procédure contradictoire¹. Avant de prendre l’arrêté, l’autorité informe le propriétaire et les titulaires de droits réels, leur communique les constats et leur laisse présenter leurs observations. C’est là qu’un devis déjà signé, un planning de chantier ou une contestation technique documentée pèsent le plus lourd. Une fois l’arrêté pris, la discussion change de nature.

Une exception existe. En cas de danger imminent, l’autorité ordonne par arrêté, sans contradictoire préalable, les mesures indispensables pour écarter le danger dans un délai qu’elle fixe⁴. La démolition complète n’intervient qu’en dernier recours, après autorisation judiciaire donnée selon une procédure accélérée. Un courrier annonçant une visite ne doit donc jamais être traité comme une formalité.

Le loyer cesse d'être dû, sans juge

C’est le poste le plus lourd, et le moins anticipé.

Le texte est mécanique : pour les locaux visés par un arrêté, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou son affichage, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée⁶. Aucune demande n’est nécessaire. Aucune décision de justice non plus.

Deux précisions changent l’ordre de grandeur. D’abord, les sommes indûment perçues sont restituées à l’occupant ou déduites des loyers dont il redevient redevable⁶ : un bailleur qui continue d’encaisser pendant la procédure ne fait que différer une dette. Ensuite, la reprise ne se déclenche pas à la fin des travaux mais au premier jour du mois suivant la mainlevée¹, laquelle suppose une constatation par l’autorité. Entre la fin du chantier et l’arrêté de mainlevée, il s'écoule des semaines pendant lesquelles le loyer ne court toujours pas.

Sur le dossier de Firmin, le crédit continue pendant ce temps. Le loyer perdu s'élève à 640 € par mois, l'échéance à 780 € : le creux de trésorerie est de 1 420 € par mois. Quatre mois font 5 680 €, douze mois font 17 040 €.

Qui héberge le locataire ?

Le propriétaire. C’est la réponse courte, et elle surprend souvent.

En cas d'interdiction temporaire d’habiter, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins⁷. Ce n’est pas une aide, c’est une obligation, et elle ne s'éteint pas parce que le loyer a cessé d'être dû. Firmin ne perçoit plus rien et doit loger son locataire : 950 € par mois d’hébergement, soit 3 800 € sur quatre mois.

En cas d'interdiction définitive, l’obligation devient un relogement : proposer un logement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant, et verser une indemnité égale à trois mois de son nouveau loyer pour couvrir ses frais de réinstallation⁷. Sur un relogement à 700 €, cela fait 2 100 €.

Et si le propriétaire ne le fait pas, la collectivité le fait à sa place — puis lui adresse la facture. L’indemnité due est alors égale à un an du loyer prévisionnel⁸, recouvrée comme en matière de contributions directes. Soit 8 400 € au lieu de 2 100 € : la défaillance multiplie l’indemnité par quatre, et transforme une obligation civile en créance publique.

L’astreinte peut-elle dépasser le chantier ?

Oui, et plus vite qu’on ne l’imagine. Trois mois suffisent.

L’astreinte n’est pas dans l’arrêté initial. Elle vient après : lorsque les mesures prescrites n’ont pas été exécutées dans le délai fixé, la personne tenue de les exécuter en devient redevable, et son montant est fixé par un arrêté distinct de l’autorité compétente, dans la limite de 1 000 € par jour de retard². Ce montant tient compte de l’ampleur des travaux prescrits et des conséquences de leur inexécution : il n’est pas systématiquement au plafond.

Trois caractéristiques comptent. L’astreinte court à compter de la date de notification de l’arrêté la prononçant et jusqu'à la complète exécution des mesures². Son recouvrement est engagé par trimestre échu² : la première facture tombe donc au bout d’un trimestre, pas à l’achèvement du chantier. Et son montant cumulé ne peut dépasser celui de l’amende du I de l’article L. 511-22², soit 50 000 €.

Ce plafond n’est pas une protection. Au tarif maximal de 1 000 € par jour, il est atteint en cinquante jours. L’arrêté d’astreinte notifié à Firmin la fixe à 200 € par jour : le plafond arriverait au deux cent cinquantième jour, et le premier trimestre échu représente déjà 18 200 €.

Une astreinte à 200 € par jour, comparée au devis de travaux de 18 500 €

Une nuance, et elle vaut d'être demandée. L’autorité peut, lors de la liquidation trimestrielle, consentir une exonération partielle ou totale si le redevable établit que la non-exécution est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait². Un artisan défaillant documenté, une autorisation d’urbanisme en attente, un refus d’accès de l’occupant : cela se plaide, mais cela se plaide à chaque trimestre, pièces à l’appui.

Ce que l’exécution d’office coûte

Le chantier finit par se faire. La seule variable est qui le commande.

À défaut d’exécution dans le délai, l’autorité fait exécuter d’office les mesures aux frais du propriétaire¹. Le montant de l’astreinte s’ajoute au coût des travaux ainsi exécutés² — les deux ne se compensent pas.

Le recouvrement est ensuite celui d’une créance publique. Les frais de toute nature avancés par l’autorité sont recouvrés comme en matière de créances étrangères à l’impôt et au domaine, et portent intérêt au taux légal à compter de la notification³. Autrement dit : pas de discussion commerciale, pas d'échéancier négocié entre professionnels, un titre de perception.

Le surcoût est mécanique. Un chantier commandé par une collectivité passe par ses propres procédures d’achat, ses délais et son encadrement : sur le devis de 18 500 € obtenu par Firmin, l’exécution d’office ressort à 24 975 € dans notre hypothèse, soit 6 475 € de plus. Le propriétaire paie le même chantier, en ayant perdu la maîtrise du calendrier et du prestataire.

Combien coûtent huit mois d’inaction ?

Mettons les deux scénarios côte à côte, sur le même arrêté et le même immeuble.

Le même arrêté, conduit de deux façons

L'écart est de 67 795 €, et le rapport de 3,73. Mais le chiffre qui frappe le plus n’est pas celui-là : dans la colonne de droite, le chantier ne pèse plus que 27 % du total. Tout le reste est du temps.

Ramené au mois, un arrêté non levé coûte 640 € de loyer perdu, 950 € d’hébergement et 6 000 € d’astreinte, soit 7 590 € par mois — l'équivalent de 11,9 mois de loyer pour trente jours de retard. Aucun arbitrage financier ne résiste à ce rapport, et c’est précisément ce qui rend la décision simple.

Un dernier repère pour situer le moment de bascule. À 200 € par jour, l’astreinte égale le devis de travaux au quatre-vingt-treizième jour. Trois mois de retard, et le chantier a été payé deux fois.

Ce que le pénal ajoute

Il ne s’agit plus d’argent seulement. Il s’agit du droit de rester propriétaire.

Le refus délibéré et sans motif légitime d’exécuter les travaux prescrits est puni d’un an d’emprisonnement et de 50 000 € d’amende, portés à deux ans et 75 000 € lorsque l’occupant est vulnérable⁵. Dégrader les locaux pour en faire partir les occupants, ou méconnaître une interdiction d’habiter, expose à trois ans et 100 000 €, portés à cinq ans et 150 000 € dans le même cas⁵.

Les peines complémentaires méritent une lecture attentive de la part d’un investisseur : confiscation du bien, interdiction d’exercer une activité professionnelle pour cinq ans au plus, et interdiction d’acheter un bien immobilier pour dix ans au plus⁵. Une stratégie patrimoniale s’arrête là.

Le mot qui commande est « délibéré ». Un propriétaire qui répond aux courriers, produit des devis datés, sollicite des délais motivés et documente les obstacles qu’il rencontre ne se trouve pas dans la même situation que celui dont le dossier ne contient rien — et la différence entre les deux ne tient presque jamais au résultat obtenu sur le chantier, mais à l'épaisseur de la trace écrite. Elle se constitue au fil de l’eau, ou pas du tout.

Quand l’arrêté vise les parties communes

Le cas est fréquent, et il déplace le problème sans le supprimer.

Un arrêté portant sur la structure, un escalier ou un équipement commun s’adresse au syndicat des copropriétaires. Les frais avancés par l’autorité sont alors recouvrés auprès de chaque copropriétaire pour la fraction de créance dont il est redevable³. Un bailleur détenant deux lots sur vingt paie sa quote-part, que son propre logement soit concerné ou non.

Deux réflexes suivent. Le premier consiste à obtenir du syndic la copie de l’arrêté et le calendrier réel des travaux, car c’est de lui que dépendra la mainlevée, donc la reprise du loyer. Notre guide sur le syndic vu du bailleur détaille ce que l’on peut exiger et sous quel délai. Le second consiste à faire inscrire la question à l’ordre du jour plutôt que d’attendre l’assemblée suivante : les autorisations de travaux en copropriété ont leurs propres délais, qui s’ajoutent à ceux de l’arrêté.

Une remarque enfin sur la vente. L’arrêté vise le local et non son propriétaire du moment : il continue de produire ses effets après une mutation, y compris la suspension du loyer, et le prix s’en ressent d’autant plus que la procédure est engagée depuis longtemps. Vendre pour échapper à un arrêté ne fonctionne pas ; cela transforme seulement une dépense de travaux en décote de prix, généralement plus lourde.

Qui fait quoi

Quatre acteurs, et celui qui décide du calendrier n’est aucun des trois autres.

L'architecte ou le bureau d'études établit le diagnostic technique qui répond au rapport de l’administration. Sur un désordre de structure, c’est la seule pièce qui permette de discuter le contenu des prescriptions pendant la phase contradictoire.

L'artisan exécute, mais surtout il date. Un devis signé et un planning écrit sont les deux documents qui transforment une intention en preuve, et qui servent ensuite à demander l’exonération trimestrielle d’astreinte. Notre guide sur la réception de chantier rappelle ce qui doit être formalisé à la fin.

Le syndic porte le dossier lorsque les parties communes sont visées, et lui seul peut engager les travaux au nom du syndicat. Sa réactivité conditionne la date de mainlevée, donc la date à laquelle le loyer recommence à courir.

Le gestionnaire, enfin, organise l’hébergement de l’occupant et conserve les justificatifs. Cette obligation est chronophage et se prépare mal dans l’urgence : la gestion locative déléguée prend ici tout son sens.

Ce qui coûte cher aux bailleurs

Cinq erreurs, et la première se commet avant même l’arrêté.

Ne pas répondre pendant la phase contradictoire. C’est le seul moment où le contenu des prescriptions et le délai se discutent. Le silence conduit à un arrêté rédigé sans vous, dont le délai de quatre mois peut se révéler intenable — et chaque mois de dépassement coûte 7 590 €.

Continuer à encaisser le loyer. Les sommes perçues après la coupure sont restituées ou déduites. Sur douze mois, ce sont 7 680 € qu’il faudra rendre, en plus d’un dossier qui devient difficile à défendre.

Laisser passer le premier trimestre. L’astreinte est liquidée par trimestre échu : le premier titre représente 18 200 € au tarif retenu. Beaucoup de propriétaires découvrent le mécanisme à cette facture-là, alors que la demande d’exonération se prépare avant.

Ne pas organiser l’hébergement. Si la collectivité s’en charge, l’indemnité passe de 2 100 € à 8 400 €, et devient une créance recouvrée comme un impôt. C’est le poste dont le multiplicateur est le plus élevé de tout le dossier.

Attendre la fin des travaux pour demander la mainlevée. Le loyer ne redevient dû qu’au premier jour du mois suivant la mainlevée, pas la fin du chantier. Un mois de décalage administratif coûte 640 € de loyer et 950 € d’hébergement.

Que faire dans les quinze jours qui suivent ?

Sept gestes, et les trois premiers se font la même semaine.

Une remarque pour finir sur la nature de ce sujet. Un arrêté de mise en sécurité se lit comme une sanction, et il est souvent reçu comme tel. Le calcul montre qu’il fonctionne en réalité comme une horloge : le coût ne dépend presque pas de la gravité du désordre, il dépend du nombre de mois pendant lesquels rien ne bouge. Dans le scénario long, les travaux ne représentent plus que 27 % de la facture.

Ce qui reste, une fois cette mécanique comprise, tient en une phrase. Le seul arbitrage qui compte est celui du calendrier, et il se joue dans les quinze premiers jours.