Humidité en location : le décret n’exige pas des murs secs, et la peinture coûte 8 330 € de plus

La réponse en trente secondes. Le décret décence n’exige pas des murs secs. Le mot « humidité » n’y figure qu’une fois, et dans le sens inverse de celui qu’on lui prête : le logement doit comporter des dispositifs permettant « une évacuation de l’humidité »¹. Le texte porte sur des dispositifs et leur état, pas sur un résultat mesuré.

La ligne de partage tient dans quatre mots. Sont à la charge du locataire les travaux d’entretien courant « consécutifs à l’usage normal » des locaux². Une dégradation qui procède d’un défaut du bâti n’est pas consécutive à l’usage normal : elle sort du champ, même quand l’objet abîmé figure dans la liste des réparations locatives.

Traiter la tache est le choix le plus cher. Un traitement de surface récidive, et chaque récidive rouvre le même litige. Sur dix ans, la voie « peinture » revient à 12 862 € contre 4 532 € pour la voie « cause ».

Ce guide est un guide de contentieux locatif, pas un guide de travaux. Il ne compare pas des devis d’artisans et ne recommande aucun produit : il dit qui doit payer, sur quelles pièces cela se démontre, et pourquoi l’arbitrage économique se joue à un endroit que les devis ne montrent pas.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Marion, cas construit et non un dossier réel. Elle loue un trois-pièces 720 € hors charges avec 70 € de charges récupérables ; son locataire signale des moisissures dans la chambre exposée au nord au retour du premier hiver. Les coûts de traitement, la réduction de loyer et la durée de vie des traitements sont des hypothèses déclarées. Tous les montants se recalculent sur le vôtre.

Que dit vraiment le décret décence ?

Beaucoup moins que ce qu’on lui fait dire. Et cela joue dans les deux sens.

Le décret du 30 janvier 2002 énonce sept conditions, et son chapeau les rattache toutes à un seul critère : la sécurité physique et la santé des locataires¹. Ce cadrage est un critère de qualification à part entière, presque toujours omis : le texte ne décrit pas un standard de confort, il décrit un seuil sanitaire. C’est pourquoi il parle d'états et de dispositifs, jamais de sensations.

Deux des sept points concernent l’eau et l’air.

Le premier impose que le logement assure le clos et le couvert : le gros œuvre « protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau », tandis que « les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau »¹. Deux ouvrages distincts, deux obligations distinctes : un guide qui les fusionne en une exigence unique déforme le texte, et une mise en demeure qui vise le mauvais ouvrage se répond en une ligne.

Le sixième porte sur l’aération : « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements »¹.

Quatre choses se lisent dans cette phrase, et chacune démonte une affirmation courante.

L’obligation porte sur des dispositifs, pas sur un résultat. Le texte exige qu’ils soient en bon état et qu’ils permettent ; il n’exige nulle part un air sec ni un taux d’hygrométrie donné. Le mot « éventuels » n’est pas décoratif : le décret n’impose pas d’installer une ventilation mécanique, il impose que celle qui existe fonctionne — écrire qu’une VMC est obligatoire au titre de la décence excède le texte. Le standard est relatif, indexé sur « une occupation normale » et sur le fonctionnement des équipements, et non absolu. Et aucun débit n’y figure : celui qui annonce un chiffre en s’appuyant sur ce point l’invente.

Reste la formule que l’on croise partout, y compris sous la plume de professionnels : le décret imposerait « l’absence d’humidité des murs ». Elle n’y est pas. Le mot « humidité » apparaît exactement une fois dans l’intégralité du décret, au sixième point, et pour désigner ce que les dispositifs doivent permettre d'évacuer. La nuance décide de l’issue d’un litige : la formule inventée ferait de tout mur humide un logement indécent de plein droit ; le texte réel renvoie à l'état et à la capacité des ouvrants et de la ventilation. Un mur humide relève, selon son origine, du premier point — défaut de protection contre l’eau — ou du quatrième, qui vise les matériaux présentant un risque manifeste pour la santé. Jamais d’une exigence de sécheresse qui n’existe pas.

Qui doit payer, du bailleur ou du locataire ?

La réponse tient dans quatre mots d’un décret de 1987.

Le texte qui fixe les réparations à la charge du locataire ouvre ainsi : « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif »². Trois conditions se cumulent, et la deuxième est un filtre autonome que presque personne n’oppose.

Une grille d’aération encrassée par la cuisine quotidienne est consécutive à l’usage normal : son nettoyage incombe au locataire. Une bouche de VMC qui ne tire plus parce que le caisson d’extraction est hors service ne l’est pas : aucun usage, même intensif, ne met un moteur en panne au sens du décret. La liste annexée énumère bien des menues réparations sur les dispositifs d’aération, mais elle ne s’applique qu'à ce qui a franchi le filtre. Un objet peut figurer dans la liste et rester à la charge du bailleur, si la cause du désordre est le bâti et non l’usage.

La ligne de partage, poste par poste

La dernière ligne mérite un mot, parce qu’elle est la seule vraie défense du bailleur et qu’elle s’use vite. Le standard du décret décence est indexé sur une « occupation normale » ; un logement occupé par six personnes quand il en accueillait deux, ou un séchage de linge quotidien en intérieur sans ouvrir, sortent de ce cadre. Mais l’argument ne vaut que documenté : sans état des lieux d’entrée précis ni constat du nombre d’occupants, il reste une opinion, et une opinion ne renverse pas une présomption de fait tirée de traces visibles. C’est exactement pourquoi le soin apporté au dossier du locataire et à l'état des lieux se paie deux ans plus tard, dans un litige que personne n’avait anticipé.

Encore faut-il mesurer ce que « normale » veut dire, parce que le mot fait tout le travail. Le décret n'énonce aucun seuil d’occupants et ne renvoie à aucune surface par personne : l’appréciation est concrète et se fait sur le logement tel qu’il est. Trois éléments la nourrissent en pratique — le nombre de personnes déclaré au bail comparé au nombre constaté, la présence d'équipements producteurs de vapeur non prévus, et le comportement d’aération dans un logement qui, lui, dispose de dispositifs en bon état. Aucun n’est décisif seul. Ensemble et datés, ils construisent une défense ; épars et affirmés, ils ne pèsent rien face à des traces photographiées.

Trois causes, trois signatures, trois débiteurs

On ne traite pas « l’humidité ». On traite une cause, et il y en a trois.

Les confondre est l’erreur qui coûte le plus cher, parce qu’elle fait acheter le mauvais chantier : un déshumidificateur contre une infiltration, une injection de résine contre de la condensation, une ventilation neuve contre une gouttière percée. Chacune laisse le désordre intact et le litige ouvert, avec la facture en prime. Or les trois se distinguent à l'œil et au relevé, avant tout devis.

La condensation se lit en partie haute et sur les points froids : angles de plafond, tableaux de fenêtre, arrière des meubles plaqués contre un mur exposé. Les taches sont noires, veloutées, parfois piquetées ; elles apparaissent en hiver et régressent en été, et le mur gratté reste sec en profondeur. Elle procède d’un excès de vapeur d’eau que l’air n'évacue pas — soit parce que la ventilation ne remplit pas son office, soit parce que la production de vapeur excède ce qu’une occupation normale suppose. C’est la seule des trois où la ligne de partage peut basculer côté locataire, et c’est pourquoi elle se documente le plus soigneusement.

L’infiltration se lit là où l’eau entre : sous une fenêtre, en sous-toiture, le long d’un conduit, autour d’une menuiserie mal calfeutrée. Elle est localisée, souvent auréolée, avec un contour net et un cœur plus foncé. Surtout, elle est corrélée aux épisodes de pluie — une trace qui s'étend après trois jours de vent d’ouest et se stabilise ensuite ne doit rien à la respiration des occupants. Elle relève du premier point du décret décence, qui met la protection contre les infiltrations à la charge des menuiseries extérieures et de la couverture.

La remontée d’eau se lit en pied de mur, jamais au plafond. Elle dessine une frange horizontale à hauteur à peu près constante, souvent accompagnée d’un dépôt blanchâtre — le salpêtre — et d’un enduit qui cloque puis se pulvérise. Elle concerne les rez-de-chaussée, les sous-sols et les constructions anciennes sans coupure de capillarité. Elle relève elle aussi du premier point, mais par son autre branche : celle qui met le gros œuvre à la charge du bailleur.

Reconnaître la cause avant d’acheter le chantier

Une précision utile aux dossiers mixtes, qui sont les plus fréquents. Rien n’interdit qu’une infiltration ancienne ait saturé une paroi que la ventilation insuffisante empêche ensuite de sécher : on a alors deux causes, deux traitements et un seul débiteur. Le réflexe d’attribuer l’ensemble au locataire dès qu’un facteur d’usage apparaît est le plus mauvais possible — il suffit qu’une seule des causes relève du bâti pour que le bailleur doive agir, et son inaction s’apprécie alors sur le tout.

Comment se prouve un défaut de ventilation ?

Par une mesure, confrontée à un référentiel. Et le référentiel n’est pas celui qu’on croit.

Le décret décence ne chiffre rien. Les débits, eux, sont fixés par un arrêté du 24 mars 1982 toujours en vigueur, dont un seul article a été modifié depuis — quarante-trois ans sans retouche³. Il faut le lire avec précaution, parce qu’il contient deux tables que l’on confond systématiquement.

L’article 3 donne les débits pièce par pièce, selon le nombre de pièces principales du logement. En cuisine : 75 m³/h pour une pièce principale, 90 pour deux, 105 pour trois, 120 pour quatre, 135 au-delà. En salle de bains ou de douches : 15 m³/h jusqu'à deux pièces principales, 30 ensuite. En autre salle d’eau : 15 m³/h quel que soit le logement³. L’exigence porte sur un débit que l’installation « doit pouvoir atteindre, simultanément ou non » : c’est une capacité, pas un régime permanent.

L’article 4 donne une table différente, celle des débits totaux — 35, 60, 75, 90, 105, 120 et 135 m³/h pour un à sept pièces principales³. Elle ne s’applique pas partout : c’est le plancher retenu quand l’installation comporte des dispositifs individuels de réglage permettant de réduire les débits de l’article 3. Le référentiel de base reste l’article 3, et confondre les deux fait produire des rapports qui concluent à l’inverse de ce qu’ils devraient.

Trois précautions valent d'être posées avant d’opposer ces chiffres à quiconque.

D’abord, l’arrêté fixe des exigences de conception de l’installation ; il n’institue aucune obligation de contrôle périodique et ne désigne pas le bailleur comme débiteur d’une mesure. Écrire « la loi impose de mesurer » serait faux — la mesure est un moyen de preuve, pas une obligation réglementaire. Ensuite, un débit insuffisant n’est pas nécessairement imputable au groupe d’extraction : l’arrêté fait porter sur les entrées d’air, complétées par la perméabilité des ouvrants, l’obligation d’atteindre les débits³. Des entrées d’air obturées expliquent un mauvais résultat sans qu’aucun équipement soit en cause — et l’obturation, elle, se discute sur le terrain de l’usage. Enfin, les logements anciens n’ont pas tous été conçus sous cet arrêté : l’absence de ventilation mécanique dans un immeuble d’avant 1982 ne constitue pas en soi un manquement, ce qui compte étant l’aération suffisante du sixième point.

Deux repères aident à situer un relevé. Un logement occupé normalement se tient entre 40 et 60 % d’humidité relative ; au-delà de 70 % durablement, la condensation devient probable sur les points froids, et c’est cet écart-là qu’un relevé daté objective. Côté débits, un contrôle qui mesure 40 m³/h en cuisine dans un trois-pièces alors que l’article 3 en attend 105 ne laisse guère de place à la discussion : l’installation est à 38 % de sa capacité exigible. À l’inverse, une cuisine mesurée à 100 m³/h pour 105 attendus signale un encrassement, pas une panne — et l’encrassement, lui, se discute sur le terrain de l’entretien courant.

Concrètement, un technicien de maintenance en ventilation ou un diagnostiqueur mesure les débits à l’anémomètre, bouche par bouche, et remet un rapport daté. Sur le dossier de Marion, ce contrôle coûte 180 € — la dépense la plus rentable de tout le litige, parce qu’elle transforme une conviction en pièce.

Le dossier qui tient devant un juge

Cinq pièces, constituées dans l’ordre. Aucune ne se fabrique après coup.

1. L'état des lieux d’entrée, décrivant les parois pièce par pièce. C’est la seule pièce qui date le point zéro, et elle ne se reconstitue jamais.
2. Le signalement du locataire et sa date : c’est lui qui fait courir la connaissance du désordre par le bailleur, donc le délai à partir duquel l’inaction devient reprochable.
3. Le rapport de mesure des débits, daté, bouche par bouche, confronté aux valeurs de l’arrêté.
4. Des relevés d’hygrométrie datés, sur plusieurs semaines et dans plusieurs pièces, pour distinguer un défaut permanent d’un épisode de vie.
5. La mise en demeure par lettre recommandée, visant les textes et non l’agacement, avec un délai de reprise chiffré.

Quand le désordre est grave ou que la partie adverse conteste tout, un commissaire de justice dresse un constat opposable : c’est plus cher qu’une photo et c’est sans commune mesure en valeur probante. Et si l’immeuble est en cause plutôt que le logement — une colonne d’extraction commune hors service, une façade qui prend l’eau —, le dossier change d'échelle et rejoint le calendrier d’assemblée générale que détaille notre guide des autorisations de travaux en copropriété.

Un obstacle pratique bloque des dossiers entiers et mérite d'être anticipé : le locataire qui refuse l’accès aux travaux. La loi lui impose de laisser exécuter les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux, mais un refus se surmonte devant le juge, pas à la porte — et pendant ce temps le désordre s’aggrave, tandis que le compteur de dix-huit mois de l’allocation continue de tourner. La parade est en amont : annoncer les dates par écrit, proposer plusieurs créneaux, indiquer la durée et la nature des interventions. Un refus opposé à une proposition précise se plaide ; un refus opposé à un appel téléphonique de la veille ne se prouve même pas.

Sur les recours ouverts au locataire, ce guide ne refait pas ce qui est déjà écrit : la cascade de l’article 20-1 — demande de mise en conformité, commission départementale de conciliation à deux mois, puis juge pouvant réduire ou suspendre le loyer — est développée dans notre guide des passoires thermiques, et elle s’applique ici à l’identique.

Un mécanisme mérite en revanche d'être connu du bailleur, parce qu’il agit sans juge et sans qu’on le prévienne. Lorsque le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence, l’organisme payeur conserve l’allocation de logement⁴, pendant un délai de mise en conformité fixé à dix-huit mois par la voie réglementaire⁶. Si le logement est mis en conformité dans ce délai, les sommes sont versées ; sinon elles sont définitivement perdues, et — c’est le second volet, systématiquement oublié — le bailleur ne peut pas se retourner vers le locataire pour la part de loyer correspondante⁵. Sur un dossier où l’allocation représente 250 € par mois, ce sont 2 000 € de trésorerie gelés le temps du litige, et perdus si rien n’est fait.

Quand la cause est commune, le dossier change de nature et de rythme. Une colonne d’extraction hors service, une façade qui prend l’eau, une toiture percée : le bailleur n’est plus maître de la décision, et pourtant il reste seul débiteur de la décence à l'égard de son locataire. Les deux calendriers ne se ressemblent pas — le locataire raisonne en semaines, l’assemblée générale en trimestres. La conduite à tenir est double et se mène de front : saisir le syndic par écrit, en demandant l’inscription à l’ordre du jour et en conservant l’accusé de réception, et traiter sans attendre ce qui relève du seul logement, une bouche, une entrée d’air, un calfeutrement. Montrer qu’on a fait sa part est ce qui distingue, devant un juge, le bailleur empêché du bailleur inerte.

Un mot enfin sur le tempo, parce qu’il est la variable que les bailleurs sous-estiment le plus. Un signalement d’humidité vit trois âges. Pendant quelques semaines, c’est une question d’entretien qui se règle par une visite et deux devis. Passé le premier hiver sans réponse, il devient un grief, documenté par le locataire et souvent par une association. Passé le second, c’est un dossier de décence, avec l’allocation conservée, une réduction de loyer plausible et un juge. Rien dans les faits n’a changé entre le premier âge et le troisième : c’est le silence du bailleur qui a fait passer d’un âge à l’autre, et il n’existe aucun moyen de revenir en arrière.

Faut-il traiter la cause ou le symptôme ?

Le devis dit une chose. Le dossier en dit une autre, et c’est elle qui compte.

Marion a deux propositions. Nettoyer au fongicide et repeindre avec une peinture spécifique : 850 €, une journée de chantier, la tache disparaît. Ou diagnostiquer puis traiter la cause — remplacement du groupe d’extraction et reprise du pont thermique en tableau de fenêtre : 3 200 €, plus les 180 € du contrôle de débit. Sur le devis, l'écart est de 2 570 € et il désigne clairement le moins cher.

Le devis que lit Marion ne voit pas le temps. Un traitement de surface appliqué sur une paroi dont la cause persiste laisse les moisissures revenir : posons dix-huit mois par hypothèse déclarée. Sur dix ans, cela fait sept interventions, 5 950 € de peinture au lieu de 850. L'écart se réduit déjà, mais ce n’est pas encore le vrai sujet.

Le vrai sujet est que chaque récidive rouvre le même litige. Le locataire qui voit revenir ce qu’on lui avait dit réglé ne recommence pas au début : il recommence plus vite, mieux documenté, et souvent devant un juge cette fois. Chaque épisode expose à une réduction de loyer — posons 20 % pendant huit mois, soit 1 152 € — et il y a six réouvertures dans les dix ans, la première intervention ayant réglé le premier signalement.

Le calcul de la réduction de loyer mérite d'être posé, parce qu’il fixe l’enjeu. Un juge qui retient 20 % sur un loyer de 720 € prononce 144 € par mois ; sur huit mois de procédure et de travaux, cela fait les 1 152 € du tableau. Des décisions retiennent davantage lorsque une pièce devient inhabitable — la chambre d’un trois-pièces, c’est un tiers de la surface utile —, et la suspension totale existe pour les logements les plus dégradés. Le bailleur qui raisonne en « quelques centaines d’euros de peinture » compare donc 850 € à un risque qui se compte en milliers.

Les deux voies, une fois le litige compté

L'écart réel est de 8 330 €, quand la comparaison des devis n’en montrait que 2 570 : 3,2 fois plus. Et il est prudent, puisqu’il ne compte ni le départ anticipé du locataire — deux mois de vacance et un mois d’honoraires, 2 300 € sur ce dossier, au coût incrémental que détaille notre guide de la vacance locative — ni l’allocation définitivement perdue, ni le temps passé.

Ramené au mois, l’arbitrage devient limpide. Les 3 380 € de la voie « cause » représentent 4,7 mois de loyer hors charges pour Marion, payés une fois ; les 12 862 € de la voie « symptôme » en représentent 17,9, étalés sur dix ans mais assortis d’un logement qui se reloue mal et d’un dossier qui s’alourdit. Rapporté à un loyer annuel de 8 640 €, le surcoût de 8 330 € équivaut à 11,6 mois de loyer perdus — presque une année d’exploitation, pour avoir choisi le devis le moins cher six fois de suite. Et l’ordre de grandeur ne dépend pas des hypothèses retenues : il suffit qu’un traitement de surface récidive une seule fois de plus que prévu pour que l'écart se creuse encore.

La leçon dépasse l’humidité. Quand un arbitrage paraît serré sur l’axe que l’on mesure, c’est souvent qu’on mesure le mauvais axe.

Ce qui coûte cher aux bailleurs

Quatre erreurs reviennent, et chacune se chiffre.

Repeindre sur un mur dont la cause persiste, 850 €. La dépense n’est pas seulement inutile : elle est jetée à chaque cycle, et elle affaiblit la position du bailleur, qui a montré qu’il connaissait le désordre sans le traiter. Sept fois 850 € en dix ans, et le litige toujours ouvert.

Répondre « il faut aérer » sans aucune pièce, 1 152 €. L’argument de l’usage anormal est recevable, mais il se démontre : sans relevés datés, sans état des lieux précis, sans constat du nombre d’occupants, il ne renverse rien. Une réduction de loyer de 20 % sur huit mois devient alors indéfendable.

Ignorer la conservation de l’allocation, 2 000 €. Elle ne se plaide pas et ne se négocie pas : l’organisme payeur l’applique. Dix-huit mois pour se mettre en conformité, faute de quoi les sommes sont perdues sans recours contre le locataire.

Laisser partir le locataire, 2 300 €. Deux mois de portage et un mois d’honoraires de relocation, pour un logement qui présente encore le désordre au candidat suivant — et qu’il faudra donc traiter quand même, avec un mois de loyer en moins.

Ce qu’il faut faire, et dans quel ordre

L’ordre compte plus que la vitesse. Une pièce constituée trop tard ne vaut rien.

1. Répondez par écrit au premier signalement, en annonçant une visite datée. Le silence est la seule faute que le bailleur commet toujours seul.
2. Faites mesurer les débits avant de conclure quoi que ce soit : 180 € transforment une conviction en pièce, et parfois innocentent l’installation.
3. Qualifiez la cause avant de choisir le traitement — condensation, infiltration, remontée d’eau ou usage — parce que les quatre n’appellent ni les mêmes travaux ni le même débiteur.
4. Traitez la cause, jamais la tache seule, et faites-le constater à la reprise comme on lève une réserve de chantier, méthode détaillée dans notre guide de la réception de travaux.
5. Documentez au fil de l’eau : relevés datés, courriers recommandés, factures et rapports dans un même dossier, tenu comme s’il devait être lu par un tiers — parce qu’il le sera.
6. Rouvrez la question du loyer une fois le désordre traité : un logement assaini se reloue à sa valeur, que notre guide sur la manière de fixer un loyer apprend à situer.

Un dernier point, qui résume l’esprit de la démarche. L’humidité paraît un sujet de confort, traité comme tel par les deux parties tant qu’il reste supportable — puis il devient un sujet de décence, c’est-à-dire un sujet de loyer, d’allocation et de juge, et il change alors d’ordre de grandeur en quelques semaines. Le bailleur qui l’a traité comme un contentieux dès le premier signalement a fait mesurer, écrit et daté ; celui qui l’a traité comme une tache a repeint. Six mois plus tard, ils n’ont pas le même dossier, et ils n’ont pas le même bilan.

Huit mille trois cent trente euros. C’est ce que sépare une peinture d’un diagnostic.