L'assemblée générale de copropriété vue du bailleur : pourquoi l'absence change de camp entre deux votes

La réponse en trente secondes. L’absence n’a pas le même sens aux deux tours. À la majorité de l’article 25, qui se compte sur les voix de tous les copropriétaires, ne pas venir revient à voter contre. Si le projet recueille au moins le tiers de ces voix, un second vote a lieu immédiatement à la majorité de l’article 24, comptée sur les seules voix exprimées² — et là, ne pas venir revient à laisser passer.

Le plan pluriannuel de travaux multiplie la cotisation obligatoire. Sans plan adopté, le fonds de travaux ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Avec un plan adopté, il faut y ajouter 2,5 % du montant des travaux prévus³. Sur le cas décrit, la cotisation passe de 101 € à 500 € par an.

Et la décision reste réversible deux mois. L’action en contestation appartient aux copropriétaires opposants et défaillants, dans les deux mois de la notification du procès-verbal ; sauf urgence, l’exécution des travaux est suspendue jusqu'à l’expiration de ce délai⁴.

Ce guide ne traite pas des autorisations nécessaires pour réaliser des travaux dans son propre lot, que notre guide sur les travaux en copropriété et leurs autorisations couvre. Il traite de l’assemblée elle-même : comment s’y vote ce que vous paierez, et ce qu’un bailleur y perd en n’y étant pas.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Ophélie, cas construit et non un dossier réel : un T3 détenu dans une copropriété de vingt-quatre lots, 42 tantièmes sur mille, loué 780 € par mois, dans un immeuble dont le budget prévisionnel annuel s'établit à 48 000 €. Les montants de travaux et la répartition des votes sont des hypothèses déclarées. Tout se recalcule sur votre immeuble.

Ce que la copropriété prélève avant le locataire

C’est le point de départ. Il est rarement posé dans le bon ordre.

Avec 42 tantièmes sur mille, Ophélie supporte 4,2 % du budget prévisionnel du syndicat, soit 2 016 € par an sur un budget de 48 000 €. Rapporté aux 9 360 € de loyer qu’elle encaisse, cela représente 21,5 % de sa recette — avant impôt, avant taxe foncière, avant assurance, avant tout le reste.

Une partie de ce montant est récupérable auprès du locataire, une autre ne l’est pas, et la frontière n’a rien d'évident : notre guide sur les charges récupérables et la régularisation annuelle la pose poste par poste. Ce qui compte ici est autre chose : ce budget n’est pas subi, il est voté. Chaque année, en assemblée, par des gens dont la plupart habitent l’immeuble et n’ont pas les mêmes intérêts qu’un bailleur.

La différence d’intérêt est réelle et vaut d'être nommée. Un occupant vote des dépenses dont il profite tous les jours : un hall refait, un digicode moderne, un gardien. Un bailleur paie ces dépenses sans en profiter, et ne les récupère qu’en partie sur le loyer. Ce n’est pas un conflit, c’est une asymétrie — et elle se règle en assemblée, pas après.

Quelle majorité pour quelle décision ?

Quatre régimes. Ce qui les distingue n’est pas le pourcentage exigé, comme on le croit presque toujours, mais l’assiette sur laquelle il se calcule — et cette différence d’assiette, invisible dans les tableaux qui résument les majorités, est exactement ce qui décide du sort d’un vote quand la salle est à moitié vide.

La majorité de l’article 24 est celle des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas, les absents non plus. Elle suffit pour les travaux de conservation de l’immeuble, l’approbation des comptes ou la décision de faire réaliser un diagnostic technique global¹.

La majorité de l’article 25 est celle des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. C’est une différence d’assiette, pas de seuil : sur mille tantièmes, il faut 501 voix quel que soit le nombre de présents. Elle vise notamment la désignation du syndic et les travaux de transformation¹.

La double majorité de l’article 26 exige la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix : deux conditions cumulatives, l’une en têtes, l’autre en tantièmes. Elle vise la modification du règlement de copropriété et les actes d’acquisition¹.

L'unanimité, enfin, reste requise pour les décisions les plus lourdes, dont la modification de la répartition des charges dans le cas général¹.

Retenez la hiérarchie des assiettes plutôt que celle des pourcentages : l’article 24 compte les présents, l’article 25 compte tout le monde. C’est de cet écart que naît le mécanisme suivant, qui est le vrai sujet de ce guide.

Pourquoi l’absence change de camp entre deux votes

Parce que la loi organise un second tour. Et son assiette n’est pas celle du premier.

La règle tient en une phrase. Lorsqu’un projet soumis à la majorité de l’article 25 ne l’obtient pas mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24². En dessous de ce tiers, le projet est rejeté — sauf pour certains travaux, qu’une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut adopter à cette même majorité².

Déroulons-le sur l’immeuble d’Ophélie. L’assemblée réunit 520 tantièmes présents ou représentés, soit 52 % ; 480 tantièmes sont absents et non représentés. Le ravalement recueille 380 voix favorables et 140 défavorables.

Premier vote, article 25. Il faut la majorité de tous les copropriétaires, soit 501 tantièmes. Le projet en obtient 380 : rejeté.

La passerelle. Le seuil de déclenchement est le tiers de toutes les voix, soit 333 tantièmes. Le projet en a 380 : le second vote a lieu immédiatement.

Second vote, article 24. L’assiette n’est plus que des voix exprimées, soit 520 tantièmes. Le projet en obtient 380, soit 73,1 % : adopté.

Le même projet, avec les mêmes votants, est donc rejeté puis adopté à quelques minutes d’intervalle. Ce n’est ni une anomalie ni un détournement : c’est le mécanisme voulu par le législateur pour éviter qu’une copropriété peu mobilisée ne soit paralysée. Mais il a une conséquence que les bailleurs absents ne mesurent pas : au premier tour, leur absence bloque ; au second, elle approuve.

Combien aurait-il fallu d’opposants pour bloquer au second tour ? Il aurait fallu que les défavorables égalent les favorables, soit 380 tantièmes contre les 140 présents : 240 tantièmes supplémentaires à mobiliser, c’est-à-dire la moitié exacte des absents. Les 42 tantièmes d’Ophélie n’y auraient rien changé.

C’est la conclusion honnête de ce calcul, et elle est moins morale qu’on ne l’attendrait : venir ne suffit pas à peser. Ce que venir change n’est pas le résultat du vote, c’est tout ce qui suit — savoir que la dépense arrive, pouvoir la contester, et disposer de trois mois pour trouver l’argent au lieu de le découvrir sur un appel de fonds.

Combien le plan pluriannuel coûte-t-il ?

Près de cinq fois la cotisation habituelle. Ce n’est pas négociable.

Le syndicat constitue un fonds de travaux destiné à financer l'élaboration du plan pluriannuel, les travaux qu’il prévoit, les travaux urgents et ceux nécessaires à la préservation de l’immeuble³. Sa cotisation annuelle obéit à deux planchers selon qu’un plan a été adopté ou non.

Sans plan adopté, la cotisation ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Sur les 48 000 € de l’immeuble d’Ophélie, cela fait 2 400 € pour le syndicat, dont 101 € pour elle.

Avec un plan adopté, il faut ajouter 2,5 % du montant des travaux qu’il prévoit³. Sur un plan portant 380 000 € de travaux, la cotisation passe à 11 900 € pour le syndicat — 2 400 € au titre du budget et 9 500 € au titre du plan —, soit 500 € par an pour Ophélie. Un rapport de 4,96 entre les deux situations, et 399 € de plus chaque année.

Trois remarques s’imposent sur ce mécanisme, parce qu’il est systématiquement présenté comme une contrainte alors qu’il est ambivalent.

La première : ces montants sont des planchers. L’assemblée peut décider davantage, à la majorité des voix de tous les copropriétaires³. Un vote sur le fonds de travaux mérite donc la même attention qu’un vote de travaux.

La deuxième : les sommes versées au fonds sont attachées au lot, pas au copropriétaire. Elles ne sont pas remboursées à la vente et bénéficient à l’acquéreur — ce qui se négocie dans le prix, à condition de le savoir. C’est un point que notre guide sur le choix d’un appartement locatif range parmi les vérifications à faire avant l’offre.

La troisième est la plus importante pour un bailleur : ce fonds est une épargne forcée qui réduit le choc du jour où les travaux tombent. Sans lui, la quote-part sort intégralement de la trésorerie.

Ce qu’un gros vote fait au rendement

Le chiffre qui compte n’est pas la quote-part. C’est ce qui reste à sortir.

Le ravalement voté représente 380 000 € pour l’immeuble, donc 15 960 € pour Ophélie. Si le fonds de travaux a fonctionné dix ans au régime du plan adopté, elle y a accumulé 4 998 € — soit 31 % de sa quote-part. Il lui reste 10 962 € à financer, l'équivalent de 14,1 mois de loyer.

Quatorze mois. C’est l’ordre de grandeur qu’il faut avoir en tête quand on évalue un immeuble ancien à ravalement proche, et c’est ce que la plupart des calculs de rendement ignorent — notre méthode de calcul du rendement locatif intègre ces dépenses au titre des gros travaux, mais encore faut-il les avoir anticipées à l’achat.

Deux consolations, et elles sont réelles. La première est fiscale : au régime réel, les travaux de ravalement sont des dépenses d’entretien déductibles des revenus fonciers, et lorsqu’elles excèdent les loyers, le déficit s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle prévue — mécanique que détaille notre guide sur l'imputation du déficit foncier. La seconde est patrimoniale : un immeuble ravalé se loue et se vend mieux qu’un immeuble qui ne l’est pas, et l'échéance ne fait que se déplacer si l’on refuse.

Ce qui reste sans consolation, en revanche, c’est le calendrier. Un appel de fonds ne se négocie pas et ne s'étale que si l’assemblée l’a prévu. C’est précisément l’information qu’on ne peut obtenir qu’en assemblée, ou dans le procès-verbal qui la suit.

Peut-on revenir sur une décision ?

Oui, pendant deux mois. Et l’absent y a droit alors que celui qui a voté pour ne l’a plus.

L’action en contestation des décisions d’assemblée doit, à peine de déchéance, être introduite par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal⁴. Le syndic doit procéder à cette notification dans le mois qui suit l’assemblée, et elle doit obligatoirement indiquer le délai de contestation⁴.

Le vocabulaire mérite d'être précisé, car il décide de qui peut agir. Est opposant celui qui a voté contre. Est défaillant celui qui était absent et non représenté. Celui qui s’est abstenu, celui qui a voté pour, et celui qui était représenté par un mandataire ayant voté pour ne peuvent pas contester. L’absence, qui affaiblit au vote, préserve donc le recours.

Une conséquence pratique change beaucoup de choses : sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés est suspendue jusqu'à l’expiration du délai de deux mois⁴. Une décision votée n’est donc pas immédiatement exécutable, et le bailleur qui découvre le procès-verbal dispose d’un vrai temps de réaction — au pire trois mois après l’assemblée, en cumulant le mois de notification et les deux mois de contestation.

Il faut dire la limite de ce recours. L’action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, la représentation par avocat y est obligatoire, et une contestation perdue laisse à la charge du demandeur ses frais et parfois ceux du syndicat. Ce n’est pas un outil de négociation : c’est un recours contre une irrégularité, et il suppose d’en avoir une à invoquer.

Comment se faire représenter ?

Par n’importe qui, sauf le syndic et ses proches. Dans une limite de trois.

Chaque copropriétaire peut confier son droit de vote à un mandataire, même si celui-ci n’appartient pas au syndicat⁵. C’est la solution évidente pour un bailleur qui ne peut pas se déplacer, et elle est très largement sous-utilisée.

Deux limites l’encadrent. Un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, à quelque titre que ce soit — sauf si le total des voix dont il dispose, les siennes comprises, n’excède pas 10 % des voix du syndicat⁵. Sur mille tantièmes, ce plafond représente 100 tantièmes.

Et certaines personnes ne peuvent ni recevoir de mandat ni présider l’assemblée : le syndic, son conjoint, concubin ou partenaire, leurs ascendants et descendants, ainsi que les préposés du syndic et leurs proches⁵. La règle protège l’impartialité du vote, et elle interdit le réflexe le plus courant — envoyer son pouvoir au syndic en blanc.

Reprenons le calcul du blocage à la lumière de cette limite. Il aurait fallu mobiliser 240 tantièmes supplémentaires. Aucun mandataire ne pouvant porter plus de 100 tantièmes sans se heurter à la règle des trois délégations, il aurait fallu au minimum trois mandataires distincts. Le blocage d’un vote en copropriété est donc une opération collective, jamais individuelle — ce qui explique pourquoi il est si rare.

Qui fait quoi dans le syndicat

Trois rôles distincts, souvent confondus. Et deux autres qu’on oublie.

Le syndic exécute les décisions et gère l’immeuble. Il ne décide de rien seul, hors urgence. C’est lui qui convoque, qui rédige le procès-verbal et qui le notifie dans le mois — délai dont dépend le point de départ de la contestation, et qu’il vaut donc la peine de vérifier.

Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic. Il n’a pas de pouvoir de décision, mais il voit les devis avant tout le monde. Pour un bailleur qui ne peut pas se déplacer, un contact au conseil syndical vaut souvent mieux qu’une présence annuelle.

L'artisan qui chiffre le ravalement produit le document sur lequel l’assemblée votera. La qualité de la mise en concurrence — combien de devis, sur quel cahier des charges — décide d’une part substantielle des 15 960 € que supportera Ophélie.

Le diagnostiqueur établit le diagnostic technique global lorsque l’assemblée en décide, et c’est lui qui alimente le plan pluriannuel dont on a vu qu’il multiplie la cotisation par cinq. Ce vote-là, apparemment technique, est en réalité budgétaire.

Le gestionnaire du bien, enfin, ne représente pas le propriétaire en assemblée sauf mandat exprès. Un mandat de gestion locative ne vaut pas pouvoir en assemblée générale : ce sont deux relations juridiques différentes, et il faut le demander.

Ce qui coûte cher aux bailleurs

Cinq erreurs. La première explique les quatre autres.

Ne pas ouvrir la convocation. Elle contient l’ordre du jour, donc la liste exhaustive de ce qui peut être décidé — rien d’autre ne peut l'être. C’est le seul document qui annonce, plusieurs semaines à l’avance, les 15 960 € de quote-part que l’assemblée s’apprête à voter.

Croire qu’une absence bloque. Elle bloque au premier tour et approuve au second. Sur le cas décrit, un projet à 380 tantièmes sur mille, soutenu par 38 % des voix du syndicat, est adopté à 73,1 % des voix exprimées — et coûte 15 960 € à qui n'était pas là.

Envoyer son pouvoir au syndic. C’est interdit : le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent recevoir de mandat. Un pouvoir irrégulier ne vaut rien, et le copropriétaire se retrouve défaillant sans le savoir — ce qui, au moins, lui conserve le droit de contester les 15 960 € votés en son absence.

Laisser passer le délai de deux mois. Il court à compter de la notification du procès-verbal et se prescrit à peine de déchéance. Passé ce délai, une décision même irrégulière devient définitive, et les 10 962 € restant à financer ne se discutent plus.

Voter le plan pluriannuel sans en chiffrer l’effet. Il fait passer la cotisation obligatoire de 101 € à 500 € par an, soit 399 € de plus chaque année pendant toute la durée du plan. C’est un engagement pluriannuel voté en une main levée.

Que faire avant, pendant et après ?

Six gestes, dont trois se font sans se déplacer.

Une remarque pour finir sur ce que ce sujet apprend. Un bailleur passe beaucoup de temps sur ce qu’il maîtrise — le loyer, le locataire, le financement — et presque aucun sur la seule dépense de son dossier qui soit décidée par d’autres. Les 2 016 € de charges annuelles et les 15 960 € de ravalement d’Ophélie n’ont pas été choisis par elle, et représentent pourtant, cumulés sur dix ans, davantage que tout ce qu’elle peut gagner en optimisant son régime fiscal.

L’assemblée générale dure trois heures une fois par an. C’est le seul moment où cette part-là du dossier se décide, et il est frappant de constater combien d’investisseurs qui passent des semaines à comparer des taux de crédit, à arbitrer entre micro et réel ou à négocier deux mille euros sur un prix d’achat laissent se voter sans eux, dans une salle où ils ne sont jamais allés, une dépense qui pèse davantage que les trois réunies.

Trois heures. Une fois par an.