Rendement brut, net, net-net : un rapport de un à quatre

La réponse en trente secondes. Brut = loyers annuels ÷ prix de revient. Il sert à éliminer vite, pas à décider.

Net = (loyers − charges) ÷ prix de revient. Les charges représentent couramment 40 à 47 % des loyers. Sur notre exemple, le rendement passe de 7,43 % à 3,94 %.

Net-net = (loyers − charges − impôt) ÷ prix de revient. C'est le seul chiffre qui compte, et il dépend autant de votre feuille d'imposition que du bien : de 3,94 % au régime réel à 1,72 % au micro-BIC pour un contribuable à 41 % de tranche marginale.

Avant tout cela, une seule erreur de dénominateur suffit à tout fausser. Sur un immeuble réel que nous avons publié, le même loyer donne 24,29 % sur le prix d'achat et 9,15 % sur le prix de revient : quinze points d'écart.

Une précision de vocabulaire, parce qu'elle sépare deux questions qu'on confond en permanence. Le rendement mesure ce que le bien produit rapporté à ce qu'il a coûté, en ignorant votre crédit, tandis que le cash-flow mesure ce qui reste réellement sur votre compte chaque mois, une fois la mensualité passée. Un bien peut donc afficher un rendement tout à fait correct et un cash-flow franchement négatif — c'est même le cas le plus fréquent sur un achat sans apport — et notre guide sur le calcul du cash-flow traite cette autre moitié de la question.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Damien, 41 ans, technicien, qui compare deux annonces. Son projet : un T2 revenant à 105 000 € tout compris — prix, travaux, frais de notaire et 3 000 € d'ameublement — pour un loyer de 650 € par mois. Il est imposé dans la tranche à 30 %. Exemple construit à partir des fourchettes de marché citées dans ce guide — ce n'est pas un dossier client.

Sur quel prix faut-il calculer un rendement ?

C'est la première erreur, la plus lourde, et elle survient avant tout calcul. Un rendement se divise par le prix de revient — tout ce que l'opération vous coûte — et non par le prix affiché dans l'annonce.

Le prix de revient additionne le prix d'achat, les frais de notaire, les travaux, l'ameublement et les honoraires éventuels d'accompagnement, si bien que sur un bien avec chantier il dépasse couramment de 50 à 150 % le seul prix affiché dans l'annonce.

Un exemple réel vaut mieux qu'une démonstration. Sur un immeuble que nous avons publié à Bavilliers, l'opération se décompose ainsi : 145 000 € d'achat, 12 800 € de frais d'acte, 220 000 € de travaux et 7 200 € d'ameublement, soit 385 000 € de prix de revient, pour 35 220 € de loyers annuels.

Le même bien, le même loyer, deux dénominateurs

Quinze points. Aucune subtilité de calcul ne produit un tel écart : seul le choix du dénominateur le fait. Quand une annonce ou une plaquette annonce un rendement à deux chiffres sur un bien à rénover, la première question à poser est donc : sur quelle base ?

Le rendement brut : à quoi il sert vraiment

La formule est simple : loyers annuels ÷ prix de revient × 100. Chez Damien, 7 800 € divisés par 105 000 € donnent 7,43 %.

Ce chiffre a une seule utilité, et elle est réelle : trier vite. Il se calcule de tête, il se compare d'une annonce à l'autre à condition que la base soit la même, et il se retourne facilement pour obtenir un prix plafond. Sur vingt annonces, il en élimine quinze en dix minutes. Il permet aussi de calculer un prix plafond avant de visiter, ce que nous détaillons dans notre guide sur le choix d'un appartement locatif.

Trois interlocuteurs détiennent les chiffres qui entrent dans ce calcul, et il vaut toujours mieux les leur demander que les estimer soi-même, parce qu'une estimation fausse au dénominateur fausse tout le reste. Le syndic détient le montant réel des charges de copropriété et leur part non récupérable. Le gestionnaire locatif connaît le loyer effectivement pratiqué dans la rue et la durée moyenne de vacance. Le notaire confirme le montant exact des frais d'acquisition à intégrer au prix de revient, et le diagnostiqueur signale les travaux à venir qui pèseront sur le net des années suivantes.

Ce qu'il ne dit pas, en revanche, est considérable : rien sur les charges, rien sur la vacance, rien sur la fiscalité, rien sur les travaux à venir votés en copropriété. Deux biens affichant 7,43 % peuvent produire des net-net écartés du simple au double selon la taxe foncière de leur commune et le régime fiscal de leur propriétaire.

Le rendement net : quelles charges retirer ?

Le net retranche tout ce qui sort de votre poche hors crédit et hors impôt. Voici le décompte complet chez Damien.

Les huit charges qui séparent le brut du net

Il reste 4 133 €, soit un rendement net de 3,94 %. Le brut a perdu 3,49 points en une seule opération.

Deux lignes méritent discussion. La vacance peut sembler pessimiste sur un bien bien placé, mais elle couvre aussi les périodes de remise en état entre locataires. L'entretien ne se voit pas la première année et se rattrape la cinquième, quand le chauffe-eau lâche : le provisionner évite de découvrir que le rendement affiché n'a jamais existé.

Si vous autogérez, retirez la gestion et l'expert-comptable — mais ajoutez alors votre temps, et le risque de relouer plus lentement.

Le piège symétrique : loyer charges comprises ou hors charges

Le dénominateur n'est pas le seul endroit où un rendement se fausse. Le numérateur a son propre piège, plus discret et presque aussi coûteux.

Une annonce locative affiche souvent un loyer charges comprises. Or les charges récupérables — eau froide, entretien des parties communes, ordures ménagères — ne sont pas un revenu : vous les encaissez pour les reverser au syndic. Un logement annoncé à 700 € charges comprises avec 100 € de provisions rapporte réellement 600 €.

Sur le calcul de Damien, retenir 700 € au lieu de 650 € porterait le brut de 7,43 % à 8,00 % — 0,57 point de rendement qui n'existe pas. L'erreur est d'autant plus insidieuse qu'elle vient d'un chiffre exact, simplement mal qualifié.

Deux autres écarts guettent le numérateur. Le loyer théorique n'est pas le loyer encaissé : douze mois de loyer supposent zéro vacance et zéro impayé, ce qui n'arrive pas tous les ans. Et le loyer espéré n'est pas le loyer de marché : vérifiez-le sur des annonces comparables du même quartier, jamais sur l'estimation du vendeur, qui a intérêt à la gonfler.

La règle en une phrase. Un rendement se calcule avec un loyer hors charges, constaté sur le marché, minoré d'un mois de vacance, divisé par un prix de revient complet. Toute autre combinaison produit un chiffre qui ne se compare à rien — y compris à votre propre calcul de l'an dernier.

Pourquoi les charges d'un immeuble ne se comparent pas à celles d'un appartement

La structure de charges change radicalement selon que vous achetez un lot en copropriété ou un immeuble entier, et cela déplace le rendement net de plusieurs points.

Sur l'immeuble de Bavilliers, les charges publiées se limitent à trois lignes : 2 150 € de taxe foncière, 720 € d'assurance propriétaire non occupant et 2 642 € de gestion locative, soit 5 512 € pour 35 220 € de loyers — 15,7 %. Sur un appartement en copropriété, notre exemple atteint 47 % des loyers.

L'écart tient à trois différences structurelles. Un immeuble entier supprime la ligne copropriété et les honoraires de syndic, puisqu'il n'y a aucun collectif à financer, et il mutualise la vacance : sur quatre logements, le départ d'un locataire retire un quart des loyers au lieu de la totalité. Et il permet d'amortir la gestion sur plusieurs lots.

En contrepartie, deux charges disparaissent de la ligne pour réapparaître ailleurs. La toiture, la façade, les colonnes et les parties communes ne sont plus votées en assemblée : elles sont entièrement à votre charge, au moment que le bâtiment décide. Et l'entretien courant, qu'un syndic organiserait, revient à vous ou à votre gestionnaire locatif.

Conséquence pratique pour le calcul : sur un immeuble, provisionnez une ligne « gros entretien » supérieure aux 5 % habituels — 8 à 10 % des loyers est un ordre de grandeur plus prudent, précisément parce qu'aucun fonds de travaux ne se constitue à votre place.

Le rendement net-net : combien l'impôt vous laisse-t-il ?

C'est le seul chiffre comparable à un placement financier, et le seul sur lequel décider. Il dépend de deux choses que le bien ignore complètement : votre tranche marginale et le régime fiscal retenu.

En location meublée, le régime réel permet de déduire charges, intérêts d'emprunt et amortissements. Chez Damien, ces déductions dépassent les loyers : la base imposable tombe à zéro, et le net-net reste à 3,94 %. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 à 2028, laissant 3 900 € imposables, avec des prélèvements sociaux à 18,6 %.³

Ce que l'impôt retire au rendement

Damien, imposé à 30 %, passe de 2,13 % à 3,94 % en optant pour le régime réel : 1,81 point de rendement, pour un expert-comptable facturé 400 €. C'est l'arbitrage le plus rentable de tout le dossier, et il ne dépend pas du bien.

Encore faut-il savoir d'où vient ce chiffre, car c'est le seul du calcul qu'on ne peut pas vérifier de tête. L'amortissement se construit en trois temps.

La base. On additionne prix d'achat, frais de notaire et travaux, puis on retire la quote-part terrain, qui ne s'amortit jamais et représente couramment 10 à 20 % de la valeur selon la localisation, ce qui suffit à écarter plusieurs milliers d'euros de l'assiette avant même le premier calcul.⁴ Sur une base de 102 000 € avec 15 % de terrain, il reste 86 700 € de bâti amortissable.

La ventilation. Le bâti ne s'amortit pas d'un bloc. Il se décompose par composant, chacun avec sa durée : le gros œuvre pèse environ 35 % et s'amortit sur 50 à 80 ans, les aménagements intérieurs 35 % sur douze à quinze ans, les réseaux 20 % sur vingt à trente ans, l'étanchéité et la façade 10 % sur quinze à trente ans. Le mobilier suit à part, sur 5 à 10 ans. Sur notre exemple, cela donne 3 987 € de dotation la première année.

Le plafond. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : il ne s'impute que dans la limite du résultat après charges et intérêts. Chez Damien, cela laisse quelques centaines d'euros la première année, et le solde se reporte sans limite de durée. C'est pourquoi l'impôt reste nul plusieurs années d'affilée alors que le stock d'amortissement s'accumule.

L'année où le net-net se retourne. La dotation n'est pas constante. Le mobilier s'amortit en sept ans, les agencements et la façade en quinze. À la fin de la quinzième année, la dotation annuelle chute de 3 558 € à 957 € d'un seul coup. L'impôt réapparaît alors mécaniquement, et le rendement net-net baisse sans que rien n'ait changé au bien ni au loyer. Un rendement net-net calculé sur l'année 1 n'est pas celui de l'année 16.

Et à la revente, une partie repart. Depuis le 15 février 2025, les amortissements effectivement déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent réduire le prix d'acquisition retenu.³ Sur une revente à quinze ans, l'avantage net réellement conservé tourne autour de 55 % de l'avantage facial. Le régime réel reste largement gagnant, mais il l'est un peu moins que ne le suggère le rendement net-net de la première année. Le mécanisme complet — plafond de l'article 39 C, reports, calcul de la sortie — figure dans notre guide dédié à la fiscalité de la location meublée.

Le rendement se calcule-t-il pareil en nu et en meublé ?

La formule ne change pas, mais trois lignes bougent, et l'écart final peut atteindre un point et demi.

Le loyer, d'abord. À surface égale, un meublé se loue couramment 10 à 20 % plus cher. Sur le T2 de Damien, cela représente 65 à 130 € par mois, soit 0,74 à 1,49 point de rendement brut supplémentaire.

L'investissement initial, ensuite. L'ameublement représente 2 000 à 5 000 € qui entrent au prix de revient — donc au dénominateur. Sur 105 000 €, 3 000 € de mobilier retirent environ 0,21 point au brut. L'effet reste largement favorable au meublé, mais il faut le compter.

La rotation, enfin, et c'est la ligne qui inverse parfois le classement. Un meublé se libère plus souvent : là où le nu bénéficie d'un bail de trois ans, le meublé travaille sur des baux d'un an, voire neuf mois en location étudiante. Chaque rotation coûte environ un mois et demi de loyer et quelques centaines d'euros de remise en état.

Le régime fiscal, lui, joue dans le même sens que le loyer. En meublé, le régime réel autorise l'amortissement du bien et du mobilier, ce qui annule souvent l'impôt les premières années. En nu, le régime réel des revenus fonciers permet la déduction des charges et des travaux, avec le mécanisme du déficit foncier — que nous détaillons dans notre guide sur le bien à rénover ou déjà rénové.

En pratique, le meublé l'emporte sur le rendement net-net dans la plupart des configurations avec travaux, à condition que la rotation reste raisonnable. Le nu l'emporte quand la stabilité locative prime et que le bien n'exige pas de chantier.

Quel rendement brut faut-il viser ?

La question se pose à l'envers de l'habitude : partez du net-net que vous voulez atteindre, et remontez au brut correspondant. Sur le projet de Damien :

Le brut nécessaire pour un net-net donné

Un troisième chiffre mérite d'entrer dans ce tableau : celui du cash-flow. Atteindre l'équilibre de trésorerie sur un projet financé à 100 % demande environ 11 % de rendement brut — soit exactement le niveau qu'il faut pour obtenir 4 % net-net au micro-BIC. Ce n'est pas une coïncidence : les deux exigences buttent sur les mêmes charges. Un investisseur qui vise à la fois le cash-flow positif et un net-net supérieur à 4 % cherche donc le même bien, dans les mêmes marchés à prix bas.

Deux enseignements. D'abord, un rendement brut de 5 % ne permet pas de battre l'inflation au micro-BIC : ce n'est pas un mauvais investissement, c'est un investissement dont la performance repose sur autre chose que le rendement — l'effet de levier du crédit et la constitution de capital. Ensuite, l'écart entre les deux colonnes montre que le régime fiscal vaut, en points de rendement, autant qu'un très bon achat.

Un dernier repère avant les erreurs à éviter. Ces seuils supposent un bien loué toute l'année à un locataire solvable, dans un logement qui reste conforme aux exigences énergétiques. Un logement classé F devenant interdit à la location en 2028 voit son rendement passer à zéro le jour où le bail se termine, quel que soit le calcul fait à l'achat. Le rendement se calcule sur un bien louable ; vérifiez d'abord qu'il le restera.

Les trois erreurs de calcul les plus coûteuses

Calculer sur le prix d'achat. Damien compare une annonce annonçant 12 % brut à une autre annonçant 7 %. La première calcule sur le prix d'achat d'un bien nécessitant 40 000 € de travaux ; ramenée au prix de revient, elle tombe à 7,1 %. Sur l'exemple réel de Bavilliers, l'écart entre les deux bases atteint 15,14 points. Aucune autre erreur de calcul ne produit une distorsion de cette ampleur.

Oublier la taxe foncière et l'entretien. Ces deux lignes représentent 1 290 € par an chez Damien, soit 1,23 point de rendement. Elles sont absentes de la quasi-totalité des simulateurs en ligne, et la taxe foncière varie du simple au double selon la commune — un écart de 750 € par an entre deux villes, comme le détaille notre guide sur l'investissement locatif à distance.

Retenir un loyer charges comprises. Damien reprend les 700 € affichés dans l'annonce sans retirer les 100 € de provisions de charges. Son brut passe de 7,43 % à 8,00 %, soit 0,57 point — et son net-net, calculé sur la même base gonflée, surestime de 600 € par an ce que le bien lui rapportera réellement. L'écart se découvre à la première régularisation de charges.

Comparer un brut à un net. C'est l'erreur la plus fréquente entre deux offres. Un vendeur annonçant 9 % brut et un autre 5 % net décrivent peut-être exactement la même performance : sur un prix de revient de 105 000 €, l'écart apparent de quatre points représente 4 200 € de loyers annuels, alors que la différence réelle peut être nulle une fois les charges retirées des deux côtés. Ramenez systématiquement les deux au même niveau avant de conclure — et demandez, dans les deux cas, quelles charges ont été retirées.

Le point commun des trois. Aucune n'est une erreur d'arithmétique : ce sont trois erreurs de périmètre. Le rendement n'est pas un chiffre, c'est un rapport entre deux grandeurs qu'il faut définir avant de diviser. Notez toujours, à côté de votre pourcentage, ce que contient le numérateur et ce que contient le dénominateur.

Une méthode simple pour ne plus se tromper : notez systématiquement votre pourcentage suivi de trois mentions entre parenthèses — la base de calcul, le traitement du loyer, et le régime fiscal retenu. « 7,43 % brut (prix de revient, loyer HC, hors impôt) » se compare ; « 7,43 % » ne se compare à rien. Cette discipline de notation coûte dix secondes et supprime à elle seule les trois erreurs décrites plus haut.

Une dernière distinction, parce qu'elle revient sans cesse. Le rendement ignore le crédit : il mesure la performance du bien. Le cash-flow l'intègre et mesure ce que le montage vous coûte chaque mois. L'enrichissement, enfin, ajoute au cash-flow le capital remboursé chaque année — c'est le seul des trois qui dise si vous vous appauvrissez ou non. Un bien peut afficher 3,94 % de rendement net-net, un cash-flow de −258 € par mois et un enrichissement positif dès la première année : les trois chiffres sont exacts et ne disent pas la même chose.

Sur la comparaison entre rendement, cash-flow et taux de rentabilité interne, notre guide sur les trois indicateurs comparés précise lequel utiliser selon la décision à prendre.