Assurance dommages-ouvrage : l'obligation qui pèse sur l'investisseur, pas sur l'artisan, et ce que l'oublier coûte huit ans plus tard

La réponse en trente secondes. C’est le maître de l’ouvrage qui souscrit. Toute personne qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier une assurance de dommages¹. Pas après, pas pendant : avant.

Elle paie sans chercher qui a tort. Elle garantit en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs¹. C’est là tout son intérêt : elle préfinance, et se retourne ensuite contre qui de droit.

Et l’exception ne couvre pas un bailleur. La dispense de sanction pénale vise la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint⁴. Un logement destiné à la location n’y entre pas.

Ce guide ne traite pas de la réception de chantier, que notre guide sur les réserves et garanties couvre. Il traite d’un contrat que presque personne ne souscrit sur une rénovation locative, et de ce que cette omission coûte quand elle se paie.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Anselme. Exemple construit, et non un dossier réel : un immeuble de rapport de quatre lots payé 218 000 €, 96 000 € de travaux touchant la charpente, la couverture et les réseaux encastrés, 2 480 € de loyers mensuels. Les taux de prime, les honoraires, les durées de procédure et la décote de revente sont des hypothèses déclarées. Les délais, les durées de garantie et les sanctions sont ceux des textes.

Qui doit souscrire, et à quel moment ?

Celui qui commande les travaux, avant que la première benne n’arrive.

Le texte ne laisse aucune marge d’interprétation sur la personne. L’obligation vise toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction¹. Un investisseur qui commande une rénovation lourde est propriétaire de l’ouvrage, et il est donc débiteur de l’obligation quel que soit le nombre d’entreprises qui interviennent sur le chantier, quelle que soit la qualité de leurs propres polices, et quand bien même il n’aurait jamais tenu une truelle de sa vie. La qualité qui l’oblige est celle de commanditaire. Pas celle de bâtisseur.

Il n’en laisse pas davantage sur le moment : la souscription intervient avant l’ouverture du chantier¹. Ce point est le plus mal compris de tout le dispositif. Un assureur saisi après le démarrage refuse presque toujours le risque, faute de pouvoir constater l'état initial ; quand il accepte, c’est au prix d’un constat d’huissier et d’une surprime, et jamais pour ce qui a déjà été exécuté. La porte ne se referme donc pas d’un coup. Elle se rétrécit à partir du premier jour de chantier.

Enfin, la police ne protège pas seulement celui qui la paie. Elle est souscrite pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs¹. Autrement dit, elle s’attache à l’immeuble et suit les mutations — ce qui explique, on le verra, qu’un acquéreur la réclame.

Quels travaux déclenchent l’obligation ?

Ceux qui exposent le constructeur à la présomption décennale, et eux seuls.

La dommages-ouvrage couvre les dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs¹ : sa frontière est donc celle de l’article 1792 du code civil. Or ce texte vise les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination⁵.

Deux critères, donc, et une seule question à poser devant chaque poste de devis : ce désordre, s’il survenait, compromettrait-il la solidité de l’ouvrage, ou rendrait-il le logement impropre à l’habitation ? Le test est binaire. Une charpente reprise, une couverture refaite, un plancher renforcé, un réseau encastré dans une dalle répondent oui. Un rafraîchissement de peintures, un changement de robinetterie, une pose de meubles répondent non.

Sur le chantier d’Anselme — charpente, couverture, réseaux encastrés —, la réponse est massivement oui, et c’est le cas de la plupart des rénovations lourdes d’immeubles de rapport. Notre guide sur la décote de bloc rappelle d’ailleurs qu’un immeuble se rachète souvent parce qu’il demande précisément ce genre de travaux.

Le constructeur, de son côté, porte sa propre obligation : toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance². Les deux polices ne se remplacent pas : l’une couvre le constructeur contre sa responsabilité, l’autre paie le maître de l’ouvrage sans attendre qu’on l'établisse.

Ce que l’assurance paie, et ce qu’elle ne paie pas

Elle paie la réparation. Elle ne paie ni le retard, ni le loyer perdu, ni le désordre esthétique.

L’objet du contrat est précis : le paiement de la totalité des travaux de réparation¹. La totalité, sans plafond de reprise, et sans que l’assuré ait à démontrer la faute de quiconque — ni à identifier laquelle des entreprises intervenues sur le chantier a manqué à ses obligations, ce qui, quatre ans après la réception d’un lot tous corps d'état, relève souvent de l’enquête. C’est un préfinancement, ce qui explique que l’assureur se retourne ensuite contre le constructeur ou son assureur de responsabilité.

Ce qu’elle ne couvre pas mérite d'être dit aussi nettement. Les désordres qui n’affectent ni la solidité ni la destination restent hors champ : ils relèvent de la garantie de parfait achèvement pendant un an, puis du droit commun. Les pertes d’exploitation — chez un bailleur, les loyers suspendus — ne font pas partie de la garantie obligatoire, et ne s’obtiennent que par une extension négociée à la souscription.

C’est une nuance qui coûte cher dans les faits. Sur le dossier d’Anselme, les loyers perdus pèsent 6 250 € même dans la trajectoire la mieux couverte : cinq mois de suspension sur deux lots à 1 250 € par mois. L’assurance raccourcit ce délai, elle ne le supprime pas.

Un an, puis neuf : la chronologie des garanties

Trois garanties se succèdent, et la dommages-ouvrage n’entre en scène qu'à la deuxième.

La première année après la réception relève de la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception et qui s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement⁷. À défaut d’exécution dans le délai convenu, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant⁷.

La dommages-ouvrage, elle, prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement¹. Elle couvre donc les années deux à dix, la responsabilité décennale s'éteignant après dix ans à compter de la réception des travaux⁶.

Cette architecture a une conséquence pratique que les plannings ignorent : le procès-verbal de réception est le document qui date tout le reste. Sans réception écrite et datée, on ne sait ni quand la première année s’achève, ni quand la dixième s’ouvre, ni contre qui la garantie se déclenche.

L’exception profite-t-elle au bailleur ?

Non, et c’est la confusion la plus répandue sur ce sujet.

Le code prévoit bien une exception, mais elle est étroitement rédigée. La sanction pénale ne s’applique pas à la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint⁴. Trois conditions s’y lisent : une personne physique, un logement, et une occupation par soi ou par un cercle familial limitativement énuméré.

Un investisseur qui rénove pour louer ne remplit pas la troisième. Une société civile immobilière ne remplit pas non plus la première. Le bailleur reste donc dans le champ de la sanction, et l’idée répandue selon laquelle « les particuliers en sont dispensés » confond le particulier qui se loge et le particulier qui investit.

Il faut ajouter une précision que la lecture rapide manque. L’exception porte sur la sanction pénale, pas sur l’obligation elle-même. Même celui qui en bénéficie reste tenu de souscrire ; il n’encourt simplement pas les peines. La différence se révèle à la revente, quand l’absence d’assurance se discute non plus devant un tribunal correctionnel mais devant un notaire.

Combien coûte une dommages-ouvrage ?

Quelques points du montant des travaux, et beaucoup moins qu’un mois de procédure.

Sur le chantier d’Anselme, au taux retenu de 3,1 % du montant des travaux, la prime ressort à 2 976 €, auxquels s’ajoutent 450 € de frais de dossier : 3 426 € au total. Rapporté aux 96 000 € de travaux, cela fait 3,6 % ; rapporté au prix de revient de l’opération — 330 350 €, frais d’acquisition de 16 350 € compris —, cela fait 1,0 %.

Ce que représente la prime dans l'économie de l’opération

Une autre façon de le dire, plus parlante quand on hésite : la souscription coûte l'équivalent de 2,7 mois de loyer des deux lots susceptibles d'être touchés. Le sinistre décrit plus bas en suspend cinq dans le meilleur des cas, vingt-six dans l’autre.

Reste que ce coût se négocie. Le montant de la prime dépend de la nature des ouvrages, de la présence d’un maître d'œuvre, de la qualité des attestations d’assurance recueillies auprès des artisans, et de l’intervention ou non d’un architecte. Un courtier spécialisé en assurance construction obtient des écarts substantiels sur un même dossier, à condition d'être saisi avant l’ouverture du chantier — c’est-à-dire au moment où le dossier est encore assurable.

Le même sinistre, avec et sans

Quatre ans après la réception, la couverture reprise laisse passer l’eau. Deux lots deviennent inhabitables.

Le désordre relève sans discussion de l’article 1792 : l’infiltration rend deux logements impropres à leur destination. La reprise est chiffrée à 34 000 €. À partir de là, tout dépend de ce qui a été signé avant le chantier.

Le même désordre, selon qu’une dommages-ouvrage a été souscrite ou non

L'écart atteint 33 124 €, soit 9,67 € de risque pour chaque euro d'économie apparente. Et il ne tient pas à la reprise elle-même : les 34 000 € sont dus dans les deux cas. Il tient au temps. Vingt et un mois de plus, c’est 26 250 € de loyers supplémentaires perdus, auxquels s’ajoutent les frais qu’il faut engager pour faire établir une responsabilité que l’assurance de dommages n’aurait pas eu besoin de chercher.

Une réserve honnête doit être posée. Dans la trajectoire non couverte, Anselme finit par récupérer les 34 000 € si le constructeur est assuré et solvable. Le chiffre de 42 800 € ne compte donc que ce qui ne revient jamais : les frais de procédure et les loyers. Si l’entreprise a disparu entre-temps — hypothèse banale à quatre ans —, la reprise s’ajoute et l'écart monte à 67 124 €.

Soixante jours, quatre-vingt-dix jours, quinze jours

Le texte enferme l’assureur dans un calendrier, et arme l’assuré quand il le dépasse.

L’assureur dispose d’un délai maximal de soixante jours pour notifier sa décision sur le principe de la mise en jeu des garanties, et de quatre-vingt-dix jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour présenter une offre d’indemnité¹. Si l’assuré accepte cette offre, le règlement intervient dans les quinze jours¹.

La sanction du dépassement est ce qui rend ce calendrier crédible. À défaut de respect de ces délais, ou en cas d’offre manifestement insuffisante, l’assuré peut, après notification à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation ; l’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal¹.

Trois mots méritent d'être retenus de cette phrase. De plein droit : la majoration ne se demande pas, elle est acquise. Après notification : elle suppose d’avoir prévenu, ce qui se fait par écrit et se garde. Et manifestement insuffisante : une offre basse n’est pas nécessairement une offre manifestement insuffisante, la nuance se joue sur des devis contradictoires que l’on a intérêt à faire établir tôt.

Que se passe-t-il à la revente ?

L’attestation est réclamée, son absence se voit, et elle se négocie.

Le code impose que les personnes soumises aux obligations prévues par les articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code doivent justifier qu’elles ont satisfait auxdites obligations³. Et il précise comment. Lorsqu’un acte intervenant avant l’expiration du délai de dix ans prévu à l’article 1792-4-1 du code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l’exception toutefois des baux à loyer, mention doit être faite dans le corps de l’acte ou en annexe de l’existence ou de l’absence des assurances³.

Trois mots de cette phrase méritent qu’on s’y arrête. Avant l’expiration du délai de dix ans : passé la décennale, l’obligation de mention tombe, et c’est bien pour cela qu’une revente en année six est le pire moment pour n’avoir rien souscrit. À l’exception des baux à loyer : louer ne déclenche rien, vendre déclenche tout. Et surtout de l’existence ou de l’absence : le texte n’oblige pas à produire une attestation, il oblige à dire s’il y en a une. L’absence est donc écrite, en toutes lettres, dans un acte que l’acquéreur relit.

Le notaire pose donc la question, et la réponse figure dans l’acte — un acquéreur qui lit son compromis y trouve, noir sur blanc, l’aveu qu’aucune assurance de dommages n’a été souscrite sur des travaux dont il reste plusieurs années de garantie décennale à courir. Un acquéreur informé sait ce que cela signifie : sur un immeuble rénové six ans plus tôt, il lui reste quatre années de décennale sans le préfinancement qui va avec, et il devra, en cas de désordre, mener la procédure qu’Anselme aurait menée.

Cela se paie. Sur une revente envisagée à 285 000 €, une décote négociée de 2,5 % représente 7 125 € — et c’est une hypothèse prudente, la discussion se durcissant à mesure que les travaux ont été lourds. Ajoutée à l'écart du sinistre, la facture du non-souscrit atteint 40 249 € : 11,7 fois la prime que l’on avait cru éviter, et 12,2 % du prix de revient de l’opération.

Ce que l’on risque à ne pas souscrire

Une peine, rarement prononcée, et une exposition civile qui l’est bien davantage.

Le texte pénal est sec : quiconque contrevient aux dispositions des articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code sera puni d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement⁴. Rapportée à la prime d’Anselme, l’amende encourue représente vingt-deux fois le coût de la souscription. Vingt-deux fois.

Il faut cependant être exact sur la portée pratique : les poursuites de ce chef sont rares, et un investisseur qui ne souscrit pas ne se retrouve pas mécaniquement devant un juge pénal. Le vrai risque n’est pas là. Il est dans les 33 124 € du sinistre non couvert et dans les 7 125 € de la revente — deux montants qui, eux, se réalisent sans qu’aucun procureur ait à s’en mêler.

Une dernière exposition mérite d'être mentionnée : celle du vendeur qui revend en ayant fait les travaux lui-même. Le texte vise expressément la personne agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire¹. Notre guide sur les vices cachés montre ce qui se passe quand un vendeur ayant conduit des travaux se retranche derrière une clause d’exclusion.

Qui fait quoi

Quatre acteurs, et l’un d’eux doit être saisi avant tous les autres.

Le courtier en assurance construction monte le dossier et met les compagnies en concurrence. C’est lui qu’il faut saisir en premier, parce qu’il a besoin des devis, des attestations des entreprises et du descriptif des ouvrages — et parce qu’il ne peut plus rien une fois le chantier ouvert.

L'artisan fournit son attestation de responsabilité décennale, en cours de validité et couvrant l’activité exacte qu’il exécute. Une attestation d'électricien ne couvre pas une reprise de charpente : c’est le contrôle le plus rentable de toute la chaîne, et il prend cinq minutes par entreprise.

L'architecte ou le maître d'œuvre, lorsqu’il intervient, change le profil de risque du dossier et donc le tarif. Sa présence rassure l’assureur pour la même raison qu’elle rassure le maître de l’ouvrage : quelqu’un a conçu avant qu’on ne construise.

Le notaire, enfin, constate à la revente. Il pose la question de l’assurance, la mention figure dans l’acte, et c’est à ce moment-là que l’omission cesse d'être théorique. Le pilotage du chantier lui-même relève d’une autre logistique, que notre guide sur les travaux en site occupé détaille.

Ce qui coûte cher aux investisseurs

Cinq erreurs, et la première est simplement d’arriver trop tard.

Souscrire après l’ouverture du chantier. Le contrat se signe avant. Un assureur qui découvre un chantier déjà commencé refuse. Sur ce dossier, la porte se referme sur 3 426 € de prime et laisse ouverts 33 124 € d'écart en cas de sinistre.

Croire que l’assurance de l’artisan suffit. Elle couvre le constructeur contre sa responsabilité, elle ne préfinance pas la réparation. La différence se chiffre en délai : 5 mois contre 26, soit 26 250 € de loyers supplémentaires perdus.

Se croire dispensé parce qu’on est un particulier. L’exception vise le particulier qui se loge ou loge sa famille, pas celui qui loue. La sanction encourue reste de 75 000 € d’amende, et surtout l’exposition civile demeure entière.

Ne pas vérifier les attestations des entreprises. Une décennale périmée ou couvrant une autre activité laisse le recours de l’assureur — et le vôtre — sans destinataire solvable. Dans ce cas, les 34 000 € de reprise s’ajoutent au reste au lieu d'être récupérés.

Négliger le procès-verbal de réception. C’est lui qui date la première année, puis les neuf suivantes. Sans lui, les 3 800 € d’expertise judiciaire commencent par établir une date que personne n’a écrite.

Comment souscrire sans se tromper ?

Sept étapes, et les trois premières se tiennent avant la signature du premier devis.

Une remarque pour finir sur la façon dont ce sujet est habituellement présenté. On dit de la dommages-ouvrage qu’elle est chère, et elle l’est : 3 426 € sur un chantier de 96 000 €, prélevés au moment où la trésorerie est la plus tendue de toute l’opération. La comparaison honnête ne se fait pourtant pas entre cette somme et zéro, mais entre cette somme et l’espérance de ce qu’elle évite.

Sur le dossier décrit, cette espérance vaut 33 124 € si un désordre survient, 7 125 € de plus à la revente, et rien du tout s’il ne se passe jamais rien. C’est exactement la définition d’une assurance — à ceci près que celle-ci n’est pas facultative, et que le législateur a pris la peine de le dire deux fois : dans l’obligation, puis dans la sanction.