Travaux dans un logement occupé : quinze jours ouvrés, pas vingt et un

La réponse en trente secondes. Le locataire ne peut pas refuser les travaux. Il doit souffrir les réparations urgentes qui ne peuvent être différées, quelque incommodité qu’elles lui causent¹, et laisser exécuter l’entretien, l’amélioration énergétique et la mise en conformité².

Mais il obtient une réduction au-delà de vingt et un jours, proportionnelle au temps et à la partie du logement dont il est privé¹. En dessous, rien ; au-dessus, elle porte sur toute la période.

Et il peut faire résilier le bail si les travaux rendent inhabitable ce qui est nécessaire à son logement¹. Sur le cas décrit, ce départ coûte 6,5 fois la réduction qu’on cherchait à éviter.

Ce guide ne traite pas de l’autorisation des travaux, que notre guide des autorisations en copropriété chiffre du vote à la purge. Il traite de ce qui vient après : le chantier se déroule dans un logement occupé, et cette occupation a un prix, un calendrier et des conditions.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Léa, cas construit et non un dossier réel : elle fait rénover la cuisine et la salle de bains d’un appartement loué 571 € hors charges, dont le locataire reste sur place. La part du logement dont il est privé — 40 % — ainsi que les durées de chantier sont des hypothèses déclarées ; le seuil, les conditions de notification et les recours sont ceux des textes. Tout se recalcule sur le vôtre.

Que le locataire doit-il accepter ?

Beaucoup. Et cela surprend souvent les deux parties.

Le code civil pose la règle depuis 1804 dans des termes qui n’ont pas vieilli : si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quand bien même il serait privé d’une partie de la chose pendant qu’elles se font¹.

La loi de 1989 élargit cette obligation bien au-delà de l’urgence. Le locataire doit laisser exécuter les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble, ceux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, ceux d’amélioration de la performance énergétique, et ceux qui permettent au logement de satisfaire aux obligations de décence².

Autrement dit, presque tout ce qu’un bailleur peut vouloir entreprendre entre dans le champ. La question n’est donc jamais de savoir si le locataire peut refuser — il ne peut pas — mais à quelles conditions le chantier se déroule et ce qu’il coûte.

Comment la notification doit-elle être faite ?

Par écrit, avant, et avec trois informations. Les manquer expose à un arrêt du chantier.

Le bailleur doit notifier au locataire, par remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception, un avis préalable indiquant la nature des travaux et leurs modalités d’exécution². La fiche officielle précise le contenu attendu : la nature des travaux, la date de début, la durée prévue et la nécessité d’accéder au logement³.

Une restriction s’ajoute, et elle commande tout le calendrier : aucun travail ne peut être effectué les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire².

Le juge peut enfin interdire ou interrompre les travaux dans trois cas² : s’ils présentent un caractère abusif ou vexatoire, si les conditions de leur réalisation ne respectent pas la notification préalable, ou si leur exécution rend le logement inutilisable ou dangereux. Un chantier suspendu trente jours coûte 647 € de portage sur ce dossier, et il reprend au début du calendrier, notification comprise — la forme n’est donc pas une politesse administrative, c’est ce qui protège la continuité du chantier.

Vingt et un jours, mais lesquels ?

Calendaires. Ce qui en laisse quinze pour travailler.

Le seuil de vingt et un jours du code civil ne distingue pas les jours ouvrés des autres : il compte des jours de calendrier. Or l’interdiction du samedi, du dimanche et des jours fériés retire six jours de toute fenêtre de trois semaines. Un chantier dispose donc de quinze jours ouvrés avant de franchir le seuil, pas de vingt et un.

La conséquence est directe et elle piège les plannings établis en jours d’intervention. L’artisan de Léa annonce dix-huit jours de travail, durée banale pour une cuisine et une salle de bains, et il dépasse le seuil avant même d’avoir commencé, puisque ces dix-huit jours ouvrés s'étalent sur près de quatre semaines calendaires.

Deux corollaires méritent d'être posés. Le premier est qu’un jour férié tombant dans la période resserre encore la fenêtre, et qu’un chantier de mai ou de novembre n’a pas le même calendrier utile qu’un chantier de mars. Le second est que l’accord exprès du locataire pour travailler un samedi rend deux jours par semaine — il se demande, il se négocie, et il change le calcul.

Ce que coûte le vingt-deuxième jour

Cent soixante-sept euros. Pour une journée qui en vaut huit.

Le mécanisme mérite d'être lu lentement, parce qu’il n’est pas celui qu’on suppose. Le texte ne dit pas que la réduction porte sur les jours excédant vingt et un : il dit que si les réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le preneur aura été privé¹. La période de privation, c’est le chantier entier.

Ce que la durée fait à la réduction

Le passage de vingt et un à vingt-deux jours coûte donc 167 € d’un seul coup, quand la journée supplémentaire vaut en elle-même 8 € — un rapport de vingt-deux fois. C’est le seul endroit de tout le parcours locatif où une journée de retard se paie autant.

Deux conduites en découlent, et elles sont opposées selon l’endroit où l’on se situe. En dessous du seuil, chaque jour gagné vaut son pesant : un chantier prévu à dix-neuf jours calendaires mérite qu’on y mette les moyens pour ne pas glisser. Au-dessus, en revanche, la falaise est franchie et le raisonnement s’inverse — un chantier déjà à vingt-cinq jours n’a plus rien à gagner à courir, et mieux vaut le faire bien qu’un jour plus tôt.

De quoi le locataire est-il privé, exactement ?

La réduction est double : proportionnelle au temps, et à la partie du logement.

C’est la seconde moitié du texte, et elle est aussi souvent oubliée que la première est mal lue. Un locataire privé de sa cuisine et de sa salle de bains pendant quarante-cinq jours ne perd pas l’usage de son logement entier : la réduction se calcule sur la part dont il est effectivement privé.

Quarante-cinq jours de chantier, selon l’ampleur de la privation

Cette proportion se discute, et c’est là que la documentation du chantier prend sa valeur. Un état des lieux photographique daté avant le début des travaux, un planning écrit indiquant quelles pièces sont neutralisées et quand, et un constat de remise en service à mesure que les pièces reviennent : trois pièces qui transforment une négociation d’impression en calcul. Sans elles, la part invoquée par le locataire est aussi défendable que celle du bailleur.

Un point pratique s’y ajoute, souvent décisif dans les rénovations de salle d’eau : une pièce reste utilisable ou ne l’est pas, il n’y a pas de demi-mesure crédible. Prévoir une douche provisoire ou libérer la pièce le soir change réellement la part invoquée, et cela coûte beaucoup moins que la réduction correspondante.

Quand le locataire peut-il partir ?

Quand les travaux rendent inhabitable ce qui lui est nécessaire. Et c’est l’issue la plus coûteuse de toutes.

Le dernier alinéa du texte est bref et sans condition de durée : si les réparations sont de nature à rendre inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail¹. Il n’est pas question ici de réduction mais de départ.

Le calcul de Léa change alors complètement d'échelle. Une rotation coûte 1 258 € — honoraires de mise en location et un mois de vacance, comme le chiffre notre comparatif des trois types de baux — à quoi s’ajoute la vacance du temps des travaux, 971 € sur une durée d’un mois et demi. Soit 2 229 €, contre 343 € pour la réduction qu’on cherchait à éviter : faire partir le locataire coûte 6,5 fois plus cher que de lui accorder ce que la loi lui donne.

C’est l’enseignement le plus contre-intuitif de ce guide, et il vaut d'être formulé sans détour. Le réflexe du bailleur pressé — comprimer le chantier, refuser la réduction, laisser le locataire se débrouiller — produit très exactement le résultat qu’il voulait éviter. Accorder la réduction, aménager le logement pour qu’il reste habitable et tenir le locataire informé coûte quelques centaines d’euros ; le pousser dehors en coûte plusieurs milliers, et laisse un logement vide au milieu d’un chantier.

Un cas particulier mérite d'être traité, parce qu’il concerne une part croissante des chantiers en site occupé : la rénovation énergétique imposée par le calendrier des passoires thermiques. Elle relève pleinement du point e), le locataire ne peut donc pas s’y opposer — mais elle est aussi, par nature, la plus longue et la plus intrusive : isolation par l’intérieur, remplacement de menuiseries, reprise de la ventilation. Franchir le seuil y est la règle plutôt que l’exception, et le budget de l’opération doit intégrer la réduction dès le départ, au même titre que les devis. Notre guide des passoires thermiques chiffre le calendrier réglementaire qui rend ces chantiers difficiles à reporter.

Une remarque de méthode s’impose ici. Un chantier en site occupé se pilote comme une réception de travaux, avec des dates écrites et des constats à chaque étape — la discipline que détaille notre guide de la réception de chantier vaut ici dès le premier jour, et non seulement à la fin. La différence est qu’un chantier sur logement vide ne coûte que du portage quand il glisse, là où un chantier occupé fait glisser un seuil légal et déclenche une réduction rétroactive.

Qui tient le calendrier, et qui le fait déraper

Un chantier occupé n'échoue presque jamais sur la technique. Il échoue sur la coordination.

L'artisan raisonne en jours d’intervention et non en jours calendaires : c’est la source première de l'écart. Lui demander un planning en dates, week-ends exclus, plutôt qu’en durée, révèle immédiatement si le seuil sera franchi — et cette question se pose au devis, pas au démarrage.

Le gestionnaire locatif, quand il y en a un, porte la notification préalable et le suivi. C’est aussi lui qui recueillera l’accord exprès pour un samedi travaillé, négociation qui se mène bien mieux avant le chantier qu’au milieu — et notre comparatif de la gestion en agence ou en direct range précisément ce type de délai parmi ce qu’un mandat achète réellement.

Le syndic apparaît dès que les parties communes sont touchées, avec son propre calendrier d’assemblée, sans commune mesure avec les vingt et un jours. Et un commissaire de justice intervient si la part de privation est contestée : son constat, dressé avant le chantier, vaut infiniment mieux qu’une série de photographies non datées.

Reste le locataire lui-même, qui n’est pas un obstacle mais la variable la plus utile du calendrier. Un locataire informé, à qui l’on a proposé un aménagement et demandé un accord pour les samedis, raccourcit un chantier plus sûrement que n’importe quelle pression sur l’artisan.

Ce qui coûte cher aux bailleurs

Quatre erreurs reviennent, et chacune se chiffre.

Planifier en jours ouvrés, 167 €. Un chantier de dix-huit jours d’intervention s'étale sur près de quatre semaines calendaires et franchit le seuil sans que personne l’ait vu venir. La conversion se fait au devis : quinze jours ouvrés, pas vingt et un.

Notifier tardivement ou incomplètement, 647 €. Le juge peut interrompre les travaux si les conditions de réalisation ne respectent pas la notification préalable. Un chantier suspendu trente jours coûte le portage correspondant, et il reprend au début du calendrier.

Ne pas documenter la part de privation, 514 €. Sans planning écrit ni constat, la part invoquée par le locataire vaut celle du bailleur. L'écart entre 40 % et 60 % de privation représente 171 € sur quarante-cinq jours, et il se joue sur des pièces qui coûtent quelques dizaines d’euros à constituer.

Provoquer le départ pour éviter la réduction, 2 229 €. C’est l’erreur la plus chère du guide et la plus fréquente, parce qu’elle procède d’un raisonnement qui semble économe. Elle coûte 6,5 fois ce qu’elle prétend éviter.

Ce qu’il faut faire, et dans quel ordre

Le calendrier se décide au devis, pas au démarrage.

Un dernier point, qui résume l’esprit de la démarche. Un chantier dans un logement occupé met en présence deux calendriers qui s’ignorent : celui de l’artisan, compté en jours d’intervention, et celui du droit, compté en jours de calendrier. Toute la difficulté du sujet tient dans cet écart, et il se referme au moment du devis avec une seule question — non pas « combien de jours de travail », mais « quelle date de fin, samedis exclus ». Poser cette question coûte trente secondes et fait basculer, ou non, du bon côté d’une falaise à cent soixante-sept euros.

Quinze jours ouvrés. Pas vingt et un.