La copropriété en difficulté vue du bailleur : le seuil qui déclenche la procédure, et l'assiette qui l'éloigne au pire moment

À partir de quand une copropriété est-elle « en difficulté » ?

À partir d’un pourcentage, et il n’est pas le même pour toutes.

La loi de 1965 ne laisse pas la question à l’appréciation du syndic ou du conseil syndical. Elle fixe un seuil, l’assortit d’un délai, et impose au syndic de saisir le juge quand il est franchi. La copropriété en difficulté n’est donc pas un état ressenti : c’est un ratio, calculé à la clôture des comptes.

Ce ratio vaut 25 % des sommes exigibles, et il tombe à 15 % au-delà de deux cents lots. Un second déclencheur existe, qui ne suppose aucun calcul : l’absence de vote d’approbation des comptes depuis au moins deux ans.

Pour un bailleur, l’enjeu n’est pas théorique. Sur l’immeuble de ce guide, 32 000 € d’impayés sur 136 000 € exigibles représentent 23,53 % — sous le seuil de 25 %, à 2 000 € près. Le même ratio dans un immeuble de plus de deux cents lots déclencherait la procédure, avec 11 600 € de marge.

Ce guide traite la procédure d’alerte et l’administration provisoire du point de vue d’un copropriétaire bailleur : quand elle se déclenche, qui peut la déclencher, combien de temps elle prend, et ce qu’elle change. Il ne traite ni l’état de carence, ni le plan de sauvegarde, ni les dispositifs d’aide publique, qui relèvent d’autres articles que nous n’avons pas relus.

Deux seuils, et une taille qui les départage

Le premier alinéa de l’article 29-1 A contient tout le mécanisme, et il vaut la peine d’être lu lentement.

« Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 % »¹.

Le tableau se vérifie à la main : 136 000 € multipliés par 25 % font 34 000 €, et par 15 % font 20 400 €. La différence entre les deux seuils est de dix points, ce qui représente 13 600 € sur ce dossier.

Trois précisions du texte méritent d’être retenues. Le calcul se fait « à la clôture des comptes », pas en cours d’exercice. L’assiette est celle des sommes exigibles « en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 », c’est-à-dire le budget prévisionnel et le fonds de travaux. Et le verbe est à l’indicatif : le syndic « saisit » le juge, il n’en a pas la faculté.

Une conséquence de cette assiette mérite d’être posée dès maintenant, parce qu’elle décide de tout le reste : le seuil se calcule sur ce que le syndicat a appelé, et non sur ce dont il a besoin. Une copropriété qui n’appelle plus rien — faute d’assemblée, faute de budget voté — voit son assiette fondre et son ratio grimper mécaniquement.

Le second déclencheur est plus radical encore, puisqu’il ne suppose aucun impayé. Deux exercices sans vote d’approbation des comptes suffisent, et cette situation se rencontre dans les copropriétés où les assemblées ne se tiennent plus.

Qui peut saisir le juge ?

Le syndic d’abord, puis cinq autres si le syndic ne fait rien.

Le texte ouvre la seconde voie « en l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, en l’absence de syndic ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans »¹. Le délai d’un mois est le point de bascule.

La ligne du président du conseil syndical est la plus utile à connaître. Le texte le cite au même rang que les copropriétaires détenant 15 % des voix, sans lui imposer de seuil : « des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ou le président du conseil syndical »¹.

La ligne du créancier mérite un mot également, parce qu’elle explique bien des dossiers. Un fournisseur d’énergie impayé depuis six mois et muni d’un commandement resté sans effet peut mettre la copropriété sous surveillance judiciaire sans qu’aucun copropriétaire ait rien demandé.

Enfin, le texte impose l’information des autorités locales dans les principaux cas : préfet, maire et président de l’intercommunalité « sont informés de la saisine par le ou les demandeurs »¹. La procédure n’est donc pas confidentielle.

L’immeuble de Régine

Régine détient 1 200 tantièmes sur 10 000 dans une copropriété de 48 lots. Le budget prévisionnel appelé sur l’exercice s’établit à 96 000 €, auxquels s’ajoutent 40 000 € de travaux, soit 136 000 € exigibles. À la clôture, les impayés atteignent 32 000 €. Exemple construit, dont les montants et les tantièmes sont des hypothèses déclarées.

Le ratio ressort à 23,53 %. Avec 48 lots, le seuil applicable est de 25 % : la saisine obligatoire du syndic n’est pas déclenchée, et il s’en faut de 2 000 € d’impayés supplémentaires.

Régine détient 12 % des voix. Pour saisir elle-même le juge, il lui en faudrait 15 %, soit 1 500 tantièmes : il lui manque 300 tantièmes, c’est-à-dire l’accord d’au moins un autre copropriétaire.

Sa quote-part dans les impayés du syndicat s’élève de son côté à 3 840 €, à comparer aux 11 520 € qu’elle appelle chaque année au titre du budget. C’est cet écart-là qui rend la question concrète pour elle.

Le ratio se calcule-t-il sur le budget ou sur les exigibles ?

Sur les sommes exigibles, ce qui n’est pas la même chose et change le résultat.

Le texte vise « les sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 »¹, c’est-à-dire le budget prévisionnel et les cotisations au fonds de travaux. Sur l’immeuble de Régine, cela porte l’assiette de 96 000 € à 136 000 € une fois les travaux appelés inclus.

L’effet sur le ratio est mécanique et va dans un seul sens. Les mêmes 32 000 € d’impayés représentent 33,33 % du seul budget prévisionnel, mais 23,53 % des sommes exigibles. Sur la première base, le seuil serait franchi ; sur la seconde, il ne l’est pas.

Cette différence n’est pas une subtilité de comptable. Une année de gros travaux gonfle l’assiette et éloigne mécaniquement le déclenchement, alors même que la trésorerie du syndicat est plus tendue que jamais.

Un gestionnaire locatif ou un copropriétaire attentif suit donc les deux nombres plutôt qu’un seul : le ratio légal, qui décide de la procédure, et le ratio rapporté au budget courant, qui décrit mieux la santé réelle de la copropriété.

Notre guide sur le choix d’un appartement locatif retient d’ailleurs ce second ratio comme critère de sélection, à un niveau bien inférieur au seuil légal — parce qu’attendre le seuil, c’est arriver après la bascule.

Ce que fait le mandataire ad hoc

Il regarde, il négocie, il propose — et il peut passer la main à plus lourd que lui.

Sa mission est définie par le juge, qui « détermine la mission et la rémunération »² et le texte ajoute qu’il « précise et motive spécialement dans sa décision l’imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et les autres parties à la procédure »². Le coût n’est donc pas automatiquement pour le syndicat.

Le cœur de son travail est un rapport. « Dans un délai de trois mois renouvelable une fois », il adresse au président du tribunal « un rapport présentant l’analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l’état de l’immeuble, les préconisations faites pour rétablir l’équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il aura éventuellement menées »².

Le syndic, de son côté, n’a pas le choix de coopérer : il « est tenu de fournir au mandataire ad hoc tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission dans un délai de quinze jours »².

Le rapport ne reste pas entre le juge et le syndicat. Le greffe l’adresse « au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l’immeuble, au président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, ainsi qu’au représentant de l’État dans le département »².

Et il peut déboucher sur autre chose. « Lorsqu’il constate d’importantes difficultés financières ou de gestion, il saisit le président du tribunal judiciaire »², et cette saisine tend à la désignation d’un administrateur provisoire — c’est l’objet du chapitre 08.

Combien de temps entre la clôture et l’assemblée ?

Entre sept et treize mois, selon que le rapport est renouvelé et selon qu’il préconise des mesures d’urgence.

Le cumul le plus long atteint 13 mois, et le plus court 7 : un rapport rendu dans son premier délai de trois mois, suivi d’une assemblée convoquée dans les trois mois parce que le rapport « préconise des mesures d’urgence »². Six mois séparent les deux chemins.

Le texte encadre en effet l’assemblée de mise en œuvre. « Le syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport. Si la prochaine assemblée générale n’intervient pas dans les six mois à compter de la remise du rapport, le syndic convoque une assemblée générale spécialement à cet effet »².

Et il prévoit ce qui arrive si rien ne bouge. À défaut de notification du procès-verbal dans le délai de six mois, le mandataire ou les auteurs de la saisine peuvent demander au juge « d’obtenir un jugement enjoignant au syndic de convoquer sans délai l’assemblée générale » ou la désignation d’un administrateur provisoire².

Ces délais sont des maxima, pas des durées observées. Le texte fixe des bornes au-delà desquelles une partie peut saisir le juge ; rien n’interdit qu’un rapport soit rendu en six semaines ou qu’une assemblée se tienne dans le mois. Ce qu’ils garantissent, c’est l’existence d’un terme — ce qui, dans une copropriété bloquée, vaut mieux qu’une bonne volonté.

Pour un bailleur, la lecture utile de ce calendrier est celle du point de départ. Tout court de la clôture des comptes, pas de la date à laquelle on découvre le problème — et treize mois représentent, sur l’immeuble de Régine, plus d’une année de charges appelées.

Quand l’administrateur provisoire remplace tout le monde

La condition est double, et le texte l’énonce en une phrase.

« Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble », le président du tribunal judiciaire « peut désigner un administrateur provisoire »³. Deux hypothèses alternatives, l’une financière, l’autre matérielle.

Ce qui suit est plus lourd de conséquences que la désignation elle-même. L’administrateur reçoit « tous les pouvoirs du syndic » ainsi que « tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 »³.

Lisez cette phrase du point de vue d’un copropriétaire. L’assemblée générale, qui est l’organe par lequel il exerce ses droits, peut se voir retirer tout ou partie de ses pouvoirs. Deux matières restent hors d’atteinte, celles des a et b de l’article 26, mais le reste passe entre les mains d’un tiers désigné par le juge.

La liste de ceux qui peuvent demander cette désignation recoupe largement celle de la procédure d’alerte : des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, le syndic, le maire, le président de l’intercommunalité, le préfet, le procureur, ou le mandataire ad hoc lui-même. Nous la donnons ici en résumé, et non entre guillemets : c’est la seule partie de l’article 29-1 que nous n’avons pas reproduite mot pour mot.

Un copropriétaire bailleur n’a donc pas la main sur cette étape, mais il a la main sur la précédente. C’est la raison pour laquelle la question de savoir s’il faut déclencher soi-même mérite d’être posée, et c’est l’objet du dernier chapitre.

Les quatre incidents qui reviennent

Le seuil frôlé sans être franchi. Les impayés atteignent 23,53 % des sommes exigibles, personne n’est tenu de saisir, et la situation se dégrade encore un exercice. Sur l’immeuble de Régine, il manque 2 000 € d’impayés pour que le syndic soit obligé d’agir — autant dire que la protection légale ne joue pas.

La parade tient au second ratio : rapporté au seul budget prévisionnel, le même impayé pèse un tiers, et c’est ce nombre-là qui alerte utilement.

L’année de travaux qui masque tout. Un appel de 40 000 € de travaux gonfle l’assiette de 96 000 € à 136 000 € et fait tomber le ratio de 33,33 % à 23,53 % sans qu’un seul euro d’impayé ait été recouvré. Le seuil s’éloigne au moment précis où la trésorerie se tend.

Le calcul se refait donc sur les deux assiettes à chaque clôture, et l’écart entre les deux se lit comme un indicateur en soi.

Le syndic qui ne saisit pas. Le seuil est franchi, le mois s’écoule, et rien ne se passe. La voie s’ouvre alors aux copropriétaires réunissant 15 % des voix — 1 500 tantièmes sur ce dossier — ou au président du conseil syndical, qui peut agir seul.

C’est le moment où un bailleur détenant 12 % des voix découvre qu’il lui manque 300 tantièmes, et qu’il aurait fallu s’en préoccuper avant. Pendant ce temps, sa quote-part dans les 32 000 € d’impayés du syndicat, soit 3 840 €, reste à la charge de ceux qui paient.

Le rapport remis puis oublié. Le mandataire ad hoc rend ses préconisations, le syndic n’inscrit rien à l’ordre du jour, et six mois passent. Le texte prévoit alors la saisine du juge pour enjoindre la convocation, mais on est déjà à 13 mois de la clôture des comptes — soit, sur cet immeuble, plus de 11 520 € de charges appelées à Régine depuis le début de la procédure.

La date de remise du rapport se note, comme celle de la clôture. Notre guide sur l’assemblée générale de copropriété détaille comment faire inscrire une question à l’ordre du jour.

Ce qu’un acquéreur doit vérifier

Six documents, tous exigibles avant la signature, et tous parlants.

Un. Le montant des impayés à la dernière clôture, et le montant des sommes exigibles. Les deux donnent le ratio légal.

Deux. Le nombre de lots du syndicat, qui décide du seuil applicable : 25 % ou 15 %.

Trois. Les dates des deux dernières assemblées ayant approuvé les comptes. Deux exercices sans vote suffisent à déclencher la procédure, indépendamment de tout impayé.

Quatre. L’existence d’une procédure en cours : mandataire ad hoc désigné, rapport remis, administrateur provisoire nommé. Un notaire l’obtient du syndic dans l’état daté.

Cinq. Le procès-verbal de l’assemblée ayant statué sur un éventuel rapport de mandataire, qui dit ce que la copropriété a accepté de faire.

Six. Le montant des travaux votés et non encore appelés, qui pèsera sur les exercices suivants et qu’un agent immobilier ne mentionne pas toujours spontanément.

Ces six lectures prennent une heure et se font avant l’offre plutôt qu’entre le compromis et l’acte. Nous répondons volontiers à une question sur une copropriété en cours d’acquisition.

Faut-il déclencher soi-même ?

La question se pose rarement et se tranche vite quand elle se pose.

Déclencher n’est pas un acte hostile : c’est demander la désignation d’un tiers chargé d’analyser, de négocier et de proposer. Le rapport est adressé au maire, au préfet et à l’intercommunalité, ce qui ouvre l’accès aux dispositifs publics que ce guide ne traite pas.

Trois situations penchent nettement d’un côté. Un syndic inerte après le franchissement du seuil appelle une saisine, et le président du conseil syndical peut la porter seul. Deux exercices sans approbation des comptes appellent la même chose, sans qu’il faille calculer quoi que ce soit. Et un immeuble dont la conservation n’est plus assurée relève déjà de l’article 29-1, avec ou sans procédure d’alerte préalable.

À l’inverse, un ratio de 23,53 % dans une copropriété qui vote ses comptes et engage ses travaux ne justifie pas de saisir un juge. Il justifie de suivre le second ratio, de participer aux assemblées et, le cas échéant, de se préoccuper du financement — notre guide sur l’emprunt collectif décrit l’outil que les copropriétés en tension utilisent le plus.

Un mot sur la transparence, pour finir. Hagnéré Investissement accompagne des investisseurs et perçoit des honoraires publics, détaillés sur notre page tarifs ; nos dossiers publiés montrent des opérations réelles. Nous n’intervenons dans aucune procédure de copropriété, et ce guide se lit avec les trois textes cités.

Ces trois textes ont été relus à leur page dans leur rédaction en vigueur au 27 août 2026. Les articles 29-1 A et 29-1 y figurent dans leur version du 11 avril 2024, issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, et l’article 29-1 B dans celle du 1^er janvier 2020 ; aucun des trois ne signale de version postérieure.