L'emprunt collectif en copropriété : trois régimes dans un seul article, et un silence qui vaut acceptation

Peut-on emprunter au nom de la copropriété ?

Oui, et de trois façons différentes qui n’exigent pas la même majorité. C’est tout l’objet de l’article 26-4 de la loi de 1965, et c’est ce qui rend le sujet illisible quand on ne distingue pas les trois.

La première voie exige l’unanimité. Les deux autres se votent à la majorité des travaux qu’elles financent, et la différence entre elles tient à un mot : dans un cas, seuls participent ceux qui le décident ; dans l’autre, chacun est réputé avoir accepté sauf à refuser dans les formes et dans les délais.

Ce dernier régime est le plus mal connu et le plus lourd de conséquences. Un copropriétaire qui ne fait rien après une assemblée est dans l’emprunt. Pour en sortir, il lui faut deux actes distincts, dans deux délais différents, et le second consiste à payer sa quote-part en totalité.

Sur le dossier de ce guide, cela représente 30 600 € à sortir en six mois, ou 313 € par mois pendant dix ans pour un coût de crédit de 6 960 €. Le choix est réel, mais il ne reste ouvert que deux mois.

Ce guide traite l’emprunt lui-même. Il suppose les travaux déjà votés et renvoie leur programmation à notre guide sur le plan pluriannuel de travaux, dont il reprend le montant restant à financer. Il ne traite ni les subventions publiques et leur préfinancement, qui obéissent à un régime particulier au sein du même article, ni les prêts souscrits individuellement par un copropriétaire auprès de sa propre banque.

Trois régimes dans un seul article

Le I, le II et le III de l’article 26-4 ne se lisent pas ensemble. Voici ce qui les sépare.

Le I pose le principe : « L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix des copropriétaires, décider la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires »¹ pour financer des travaux ou des acquisitions régulièrement votés. L’unanimité y est rarement réunie, et c’est précisément ce qui explique l’existence des deux dérogations qui suivent.

Le II ouvre la première dérogation, et elle est volontaire. L’assemblée peut voter, à la majorité des travaux, « la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer »¹. Ceux qui veulent en être doivent se manifester : « à peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale ».

Le III ouvre la seconde, et elle est par défaut. Elle vise les travaux « prévus aux a à e du II de l’article 24 et au f de l’article 25 », et son mécanisme est inverse du précédent — c’est l’objet du chapitre suivant.

Une remarque sur le champ du III avant de passer à la suite. Il ne s’applique pas à n’importe quels travaux : le texte renvoie à une liste précise, celle des a à e du II de l’article 24 et du f de l’article 25. Hors de cette liste, la présomption ne joue pas, et c’est la première chose à vérifier sur une convocation qui annonce un emprunt.

Retenez la ligne de partage. Sous le II, on entre dans l’emprunt en le disant. Sous le III, on y est déjà.

Êtes-vous dans l’emprunt sans l’avoir voulu ?

Sous le régime du III, oui — sauf à en sortir vous-même.

La phrase est courte et elle décide de tout : « À moins qu’il ne s’y oppose dans les conditions fixées au troisième alinéa du présent III, chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à ce mode de financement des travaux »¹.

Les conditions du troisième alinéa sont cumulatives, et c’est ce qui les rend exigeantes. « Tout copropriétaire peut refuser de participer à l’emprunt sous réserve de notifier au syndic son refus dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale et de verser la totalité de la quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de six mois à compter de la notification de ce procès-verbal »¹.

Deux actes, donc, et deux délais. Notifier ne suffit pas ; payer sans avoir notifié non plus. Et le texte conclut sans laisser d’échappatoire : « À défaut, le copropriétaire est tenu par l’emprunt ».

Un investisseur qui reçoit un procès-verbal en juillet, le classe et le rouvre en octobre a donc perdu la possibilité de refuser. Ce n’est pas une sanction : c’est le fonctionnement normal du texte.

La conséquence pratique est un réflexe de calendrier. À la réception de tout procès-verbal comportant un vote d’emprunt, deux dates se notent avant même la lecture du détail — deux mois pour la notification, six mois pour le versement.

La quote-part d’Élodie

Élodie détient 12 % des tantièmes d’une copropriété dont l’assemblée vient de voter un programme de travaux à financer de 255 000 €. Sa quote-part s’élève donc à 30 600 €. Exemple construit, dont le montant des travaux, la quote-part, le taux et la durée sont des hypothèses déclarées.

L’assemblée a voté, dans la foulée, la souscription d’un emprunt au nom du syndicat sur le fondement du III. Le procès-verbal lui a été notifié le 10 juin ; ses deux échéances tombent donc le 10 août et le 10 décembre.

Le prêt s’établit sur dix ans à 4,20 %. Élodie n’a pas 30 600 € disponibles, mais elle possède trois autres lots dans d’autres immeubles et pourrait mobiliser cette somme en vendant des titres.

Sa question n’est donc pas « puis-je payer » mais « dois-je payer ». Les deux chapitres suivants chiffrent la réponse et rappellent les délais dans lesquels elle doit être donnée.

Emprunter ou payer comptant ?

Six mille neuf cent soixante euros séparent les deux, et c’est le coût du crédit.

Les 313 € multipliés par 120 mois font bien 37 560 €, et la soustraction donne 6 960 € — soit 22,7 % de la quote-part initiale. Ce n’est ni cher ni bon marché dans l’absolu : c’est ce que coûte dix ans de crédit à 4,20 %.

Le taux et la durée changent évidemment le résultat. À 3 % sur dix ans, le coût du crédit tombe à 4 800 € ; à 5,50 % sur quinze ans, il monte à 14 400 €. La durée pèse davantage que le taux, ce qui est la règle habituelle du crédit amortissable.

Une comparaison plus utile encore est celle des flux. Refuser suppose de sortir 30 600 € en six mois, soit 5 100 € par mois si l’on étale l’effort — seize fois la mensualité de l’emprunt. Pour un investisseur dont la trésorerie sert à d’autres opérations, l’arbitrage se joue autant sur ce rapport que sur le coût total.

Un ordre de grandeur pour situer l’enjeu. Sur un lot dont la quote-part atteint 30 600 €, la mensualité de 313 € représente ce qu’un studio bien placé encaisse en une demi-quinzaine : ce n’est pas une charge qui met une opération en péril, mais c’est une ligne de dix ans qui n’existait pas dans le plan de trésorerie initial, et qui s’ajoute aux charges courantes déjà appelées.

Une dernière observation qui n’a rien de fiscal. L’article 26-6 fait contribuer les participants « au paiement au syndicat des intérêts, des frais et des honoraires y afférents » : les intérêts remontent donc par les appels du syndic, et notre guide sur l’assemblée générale de copropriété détaille ce que le bailleur y retrouve. Le traitement en revenus fonciers relève d’un autre sujet que ce guide ne calcule pas.

Les deux délais du refus

Ils courent de la même date et n’ont pas la même durée.

Les deux dates se calculent depuis un seul événement : la notification du procès-verbal. Ce n’est ni la date de l’assemblée, ni celle de la réception du premier appel de fonds, et cette précision suffit à faire perdre quelques semaines à qui la néglige.

Le régime du II fonctionne à l’envers mais retient le même délai de deux mois, cette fois pour se déclarer participant, et le texte l’assortit d’une formule sans appel : « à peine de forclusion »¹. Un copropriétaire qui voulait participer et s’est manifesté trop tard ne participe pas.

Un syndic diligent rappelle ces échéances dans la lettre de notification. Rien ne l’y oblige, et l’expérience d’un gestionnaire locatif est qu’un procès-verbal arrive rarement accompagné d’un calendrier.

Les deux délais ne se rattrapent pas davantage l’un que l’autre. Le texte les exprime en mois pleins à compter d’une notification unique, sans prévoir de prorogation, de mise en demeure préalable ni de régularisation tardive — ce qui les rapproche davantage d’une forclusion que d’un simple délai de procédure.

La parade tient en une ligne d’agenda. À réception du procès-verbal, on note la date de notification, on ajoute deux mois, puis six, et l’on décide dans le premier intervalle plutôt que dans le second.

Le cautionnement solidaire, et ce qu’il garantit

Il protège le syndicat, pas le copropriétaire — et la nuance vaut d’être posée.

L’article 26-7 est net : « Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire après constat de la défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt »³. En totalité, sans franchise, sans carence : trois précisions qui font de cette garantie un mécanisme immédiat.

La caution ne peut venir de n’importe qui. Le texte l’enferme dans une liste : « une entreprise d’assurance spécialement agréée, […] un établissement de crédit, une société de financement, le Trésor public, la Caisse des dépôts et consignations ou La Poste »³.

Ce que le copropriétaire doit comprendre est la suite. « Après mise en œuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l’exercice de l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires »³, et le texte assimile au préalable les sommes de l’emprunt « au paiement des charges et travaux » pour l’application de cette hypothèque.

Autrement dit, la défaillance ne fait pas disparaître la dette : elle change de créancier, et le nouveau dispose de la même sûreté sur le lot. Un copropriétaire qui cesse de payer sa part d’emprunt collectif se retrouve donc face à un organisme financier muni d’une hypothèque légale.

Une exception figure au même article, et elle ne concerne qu’un cas : le cautionnement « est facultatif lorsque le prêt souscrit par le syndicat a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques »³, les décisions attributives devant alors être communiquées au prêteur.

La banque peut-elle prélever sur votre compte ?

Oui, si l’assemblée l’a autorisé — et elle peut aussi recouvrer.

Le dernier alinéa de l’article 26-6 le prévoit expressément : « L’assemblée générale peut autoriser le syndic […] à déléguer à l’établissement prêteur la faculté de prélever les sommes dues au titre du remboursement de l’emprunt collectif et du paiement des accessoires directement sur les comptes bancaires des copropriétaires y participant, ainsi qu’à mettre en œuvre les voies de recouvrement en cas d’impayé »².

Deux facultés distinctes se cachent dans cette phrase. Le prélèvement direct, d’abord, qui court-circuite le syndic pour cette ligne. Le recouvrement ensuite, qui met le prêteur en position d’agir sans passer par le syndicat.

C’est une résolution qui se lit à l’ordre du jour, parce qu’elle change la relation. Un copropriétaire dont le lot est en gestion découvre autrement, plusieurs mois plus tard, un prélèvement qu’aucun de ses documents ne mentionnait.

Le même article 26-6 rappelle aussi qui contribue sous le régime du II : « Seuls les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus de contribuer » au remboursement et « au paiement des accessoires »², chacun à hauteur de sa participation et selon la grille de répartition applicable.

Et il plafonne l’opération : le montant de l’emprunt du II « ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d’y participer »². La copropriété n’emprunte pas plus que ce que ses participants doivent.

Les quatre incidents qui reviennent

Le procès-verbal classé sans le lire. Le vote d’emprunt figure en fin d’ordre du jour, le procès-verbal arrive en juillet, et le copropriétaire le rouvre à l’automne. Les deux mois sont passés, la présomption a joué, et il est engagé pour 37 560 € sur dix ans sans avoir rien décidé.

La lecture du procès-verbal se fait dans la semaine de sa réception, et la seule chose à y chercher d’abord est un vote portant sur un emprunt.

Le refus notifié mais non payé. Le copropriétaire écrit au syndic dans les deux mois, se croit sorti, et ne verse pas les 30 600 € dans les six mois. Le texte exige les deux : « à défaut, le copropriétaire est tenu par l’emprunt ».

Notifier est un acte gratuit et rapide ; payer est un acte de trésorerie qui se prépare. Faire le premier sans pouvoir faire le second ne sert à rien.

Le calcul fait sur le taux et pas sur les flux. Un bailleur compare 6 960 € de coût de crédit à zéro et conclut qu’il vaut mieux payer comptant. Il oublie que payer comptant suppose 5 100 € par mois pendant six mois, soit seize fois la mensualité de l’emprunt.

Les deux options ne se comparent qu’en regardant les deux dimensions : le coût total d’un côté, le profil de décaissement de l’autre. Un courtier raisonne d’ailleurs toujours ainsi.

La délégation de prélèvement votée sans être vue. L’assemblée autorise le prêteur à prélever directement et à recouvrer. Le copropriétaire l’apprend au premier prélèvement, sur une somme qui, à 313 € par mois, ne passe pas inaperçue.

La résolution se repère à l’ordre du jour, avant l’assemblée, et se discute à ce moment-là. Après le vote, elle s’applique.

Ce qu’il faut lire dans la convocation

Six points, tous présents dans les documents que le syndic doit joindre.

Un. Le fondement de la résolution : I, II ou III de l’article 26-4. Il commande la majorité et, surtout, le sens du silence.

Deux. La nature des travaux financés. Le III ne vise que ceux des a à e du II de l’article 24 et du f de l’article 25.

Trois. Le montant total emprunté et la clé de répartition retenue, qui donnent la quote-part individuelle.

Quatre. La durée et le taux, qui donnent la mensualité — 313 € pour 30 600 € sur dix ans à 4,20 % dans notre exemple.

Cinq. L’existence d’une résolution de délégation du prélèvement au prêteur, distincte de la résolution d’emprunt.

Six. L’organisme de cautionnement retenu, qui doit figurer dans la liste fermée de l’article 26-7.

Si l’immeuble comporte des logements classés F ou G, une lecture supplémentaire s’impose : le calendrier des travaux financés et celui des interdictions de location ne coïncident pas nécessairement, et notre guide sur les passoires thermiques montre comment les rapprocher.

Si le lot est destiné à être vendu dans les années qui viennent, ajoutez une septième lecture : l’emprunt en cours et l’hypothèque légale qui le garantit entrent dans la conversation avec l’acquéreur, et un notaire les fera apparaître de toute façon. Nous répondons volontiers à une question sur une résolution en cours.

Faut-il participer ?

Trois situations se distinguent, et une seule demande vraiment de réfléchir.

La trésorerie n’existe pas. La question est tranchée : rester dans l’emprunt est la seule option, et les 6 960 € de coût de crédit sont le prix de l’étalement. Refuser sans pouvoir payer dans les six mois revient au même résultat, en plus désordonné.

La trésorerie existe et ne sert à rien. Payer comptant économise 6 960 € sur dix ans. Attention à la façon de lire ce chiffre : il ne s’agit pas d’un rendement de 22,7 %, qui n’est que le cumul rapporté au capital de départ. Économiser des intérêts revient à placer son argent au taux de l’emprunt, soit 4,20 % par an sur les sommes restant à rembourser — c’est à ce taux-là qu’il faut comparer un emploi alternatif.

La trésorerie existe et sert à une opération. C’est le seul vrai arbitrage, et il ne se tranche pas sur le coût du crédit mais sur le rendement de l’emploi alternatif. Un investisseur qui prépare une acquisition n’a pas de raison de sortir 30 600 € en six mois pour économiser 6 960 € sur dix ans.

Un dernier repère chiffré avant de conclure. Sur les trois durées testées, la mensualité varie de 566 € sur cinq ans à 229 € sur quinze ans, pour un coût de crédit qui passe de 3 360 € à 10 620 € : c’est la durée, et non le taux, qui commande l’essentiel de l’écart. Un copropriétaire qui négocie l’un et pas l’autre se trompe de levier.

Une dernière remarque de méthode. L’emprunt collectif est souvent présenté comme subi, et le régime du III y contribue. Il reste que ses conditions sont votées, que son organisme de caution est nommé, et que la mensualité se calcule avant de décider — ce qui en fait un financement comme un autre, à ceci près qu’il faut agir pour ne pas y entrer.

Un mot sur la transparence, pour finir. Hagnéré Investissement accompagne des investisseurs et perçoit des honoraires publics, détaillés sur notre page tarifs ; nos dossiers publiés montrent des opérations réelles. Nous ne distribuons aucun crédit, et ce guide se lit avec les trois textes cités.

Ces trois textes ont été relus à leur page dans leur rédaction en vigueur au 27 août 2026. Les articles 26-4, 26-6 et 26-7 y figurent tous trois dans leur version du 11 avril 2024, issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 ; aucun ne signale de version postérieure.