Le mandat de gestion locative : ce que le contrat doit contenir, et pourquoi il est le seul acte qui puisse fonder un honoraire

Pourquoi le taux affiché ne dit-il pas ce que vous payez ?

Une agence de gestion locative se choisit sur un pourcentage. Sept virgule cinq, huit, parfois six sur un lot facile à louer. Ce nombre est exact et il est incomplet, parce qu’il ne porte que sur une prestation appelée « gestion courante », dont le contenu n’est défini par aucun texte.

Tout ce qui n’est pas la gestion courante se facture à part. La mise en location, le suivi des travaux, la régularisation annuelle des charges, la relance d’un impayé, parfois l’envoi d’un avis d’échéance sur papier. Chacune de ces lignes est légitime. Ensemble, sur une année où le locataire change et où un chantier a lieu, elles font passer un taux de 7,50 % à 12,30 % sur le dossier que ce guide chiffre. Sur une année calme, le même mandat revient à 7,74 %.

Il existe pourtant un article qui décide de tout cela en deux phrases, et presque personne ne le cite. L’article 66 du décret du 20 juillet 1972 fixe le rythme minimal auquel l’agence doit vous rendre des comptes, et interdit au mandataire de percevoir la moindre rémunération dont les conditions de détermination ne figurent pas dans le mandat.

Autrement dit : le mandat est le seul document qui peut créer un honoraire. Une ligne facturée qui n’y est pas décrite n’est pas due. Ce guide lit le mandat article par article, et chiffre ce que chaque clause coûte ou rapporte.

Il ne reprend pas l’arbitrage entre agence et gestion en direct, traité dans notre guide sur déléguer ou gérer soi-même. Il suppose la décision prise, et s’attaque au contrat qu’on vous tend.

Ce que le mandat doit contenir

Deux textes se superposent. Le premier est l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui vaut pour toutes les conventions signées avec un professionnel de l’immobilier. Le second est le chapitre du décret d’application propre à la gestion, les articles 64 à 71.

L’article 6 impose que la convention soit « rédigée par écrit » et précise trois choses : « les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent », « les modalités de la reddition de compte », et « les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge »¹.

Relisez la troisième. Le texte n’exige pas seulement un prix : il exige de dire qui paie. C’est la mention qu’on relit le moins, et son intérêt apparaîtra plus loin.

Le décret ajoute une condition propre à la gestion. Son article 64 dispose que le titulaire de la carte « Gestion immobilière » « doit détenir un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé »². Sans cette autorisation expresse, encaisser vos loyers n’est pas permis.

Le mandat est ensuite inscrit sur un registre chronologique, et « le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant »³. Le numéro sur votre exemplaire n’est pas décoratif : nous en avons détaillé la fonction dans notre guide sur le mandat de vente, où le même mécanisme empêche d’antidater.

Le dossier de Céline

Céline loue un T2. Le loyer est de 780 € hors charges, avec 60 € de provisions mensuelles. L’agence encaisse donc 840 € par mois pour son compte, soit 10 080 € sur l’année. Exemple construit, dont les tarifs sont des hypothèses déclarées.

Le mandat annonce 7,50 % toutes taxes comprises des sommes encaissées. Sur l’année, cela fait 756 €. C’est le nombre qu’elle a comparé aux concurrents, et c’est le seul qu’elle connaissait au moment de signer.

Aucun texte ne fixe ce pourcentage. L’article 66 dit même l’inverse : c’est le mandat qui détermine la rémunération, et rien d’autre. Un tarif n’est donc ni légal ni illégal ; il est écrit ou il ne l’est pas.

Ce qui suit reprend une année complète de facturation, ligne par ligne, telle qu’un relevé de gestion la présente. Les montants sont des hypothèses ; la méthode, elle, se refait sur votre propre relevé en une demi-heure.

Combien coûte réellement un mandat à 7,50 % ?

Voici l’année de Céline, avec un changement de locataire, un chantier de rafraîchissement et une relance.

Les six lignes s’additionnent bien à 1 240 €. Rapporté aux 10 080 € encaissés, cela donne 12,30 %, contre 7,50 % annoncés. L’écart est de 484 € et de 4,80 points.

Une précision d’honnêteté avant de continuer : cette année-là cumule une relocation, un chantier et une relance. Sur une année sans incident, le total retombe à 780 € et le taux à 7,74 %. L’écart entre les deux années est précisément ce que le mandat doit permettre d’anticiper.

Ce n’est pas un scandale. C’est une structure de prix : un pourcentage bas sur la ligne visible, des forfaits sur les lignes qui ne se comparent pas. Un gestionnaire honnête vous la détaillera sans difficulté si vous la demandez avant de signer plutôt qu’après.

Ce qui compte est ailleurs. Sur les six lignes, quatre ne figurent pas au mandat. Et là, le décret a quelque chose à dire.

Une ligne peut-elle être facturée si elle n’est pas au mandat ?

Non. La phrase du décret est sans réserve : « Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées »⁴.

Trois interdictions dans une seule phrase, et chacune sert.

Un mot sur la portée exacte. Le texte interdit de demander et de recevoir : il ne se contente pas d’écarter la réclamation, il vise l’encaissement lui-même. C’est ce qui permet de dire qu’un honoraire absent du mandat n’a pas de fondement. Ce que nous ne disons pas, en revanche, c’est ce que déciderait un tribunal sur un dossier donné : la démarche décrite ci-dessous est une demande écrite de fondement contractuel, pas un pronostic judiciaire.

Le texte n’exige d’ailleurs pas un montant : il exige que les « conditions de détermination » soient précisées. Un mandat qui écrit « 5 % du montant des travaux toutes taxes comprises » satisfait à la règle ; un mandat muet sur le suivi de travaux ne la satisfait pas, quel que soit l’usage de la profession.

Sur le dossier de Céline, les quatre lignes absentes du mandat pèsent 224 € par an. Sur une détention de neuf ans, 2 016 €. Retirées, le taux réellement payé retombe à 10,08 %.

La démarche n’a rien de contentieux : on reprend le mandat, on liste ce qu’il décrit, on compare au relevé, et on demande par écrit le fondement contractuel des lignes qui n’y sont pas. L’agence connaît ce texte. Le lui opposer par écrit place la discussion sur le seul terrain où elle se règle, celui du contrat.

À quelle fréquence l’agence doit-elle rendre des comptes ?

La réponse surprend. Une fois par an.

La première phrase de l’article 66 est celle-ci : « Le mandat précise les conditions de la reddition de comptes qui doit intervenir au moins tous les ans »⁴. Le décret pose un plancher annuel et renvoie au mandat pour le reste. Le relevé mensuel, quand on le reçoit, n’est donc pas un droit : c’est une clause, ou un usage.

La distinction devient concrète le jour où l’on change d’interlocuteur. Un bailleur qui réclame un état trimestriel des encaissements sans que le mandat le prévoie demande une faveur ; celui dont le mandat écrit « relevé mensuel adressé avant le 10 » exige l’exécution du contrat. Les deux phrases coûtent le même prix à faire écrire, et elles ne valent pas la même chose.

La loi Hoguet dit la même chose en amont, puisqu’elle range « les modalités de la reddition de compte » parmi les mentions obligatoires de la convention¹. Un mandat qui reste vague sur ce point est en défaut sur une mention imposée, et c’est un argument de renégociation plus solide qu’une insatisfaction de service.

Trois questions valent d’être posées avant de signer. À quelle fréquence le relevé arrive-t-il ? Contient-il le détail des encaissements et des décaissements, ou seulement un solde ? Et les justificatifs des dépenses engagées pour votre compte sont-ils joints, ou disponibles sur demande ? La troisième est celle qui sert le plus, notamment sur les interventions d’un artisan commandées sans devis préalable.

Encaissé ou quittancé : l’assiette change-t-elle grand-chose ?

Le pourcentage occupe toute l’attention. L’assiette sur laquelle il s’applique n’en reçoit aucune, et c’est elle qui décide de ce qui se passe quand les choses tournent mal.

Deux formulations circulent. « Des sommes encaissées » signifie que l’agence se rémunère sur l’argent réellement reçu. « Des loyers quittancés » signifie qu’elle se rémunère sur les loyers appelés, qu’ils rentrent ou non.

Cent vingt-six euros d’honoraires sur de l’argent que Céline n’a jamais reçu, au moment précis où sa trésorerie manque. Le montant est modeste ; le principe ne l’est pas, et il se retourne complètement selon le mot retenu.

Un mot sur la vacance, tant qu’on y est. Un mois vide coûte 840 € de loyer à Céline et fait économiser 63 € d’honoraires à l’agence. Le rapport est de treize contre un : le pourcentage aligne beaucoup moins les intérêts qu’on ne le croit, et c’est plutôt le délai de relocation qu’il faut inscrire au mandat.

Ce que le mandataire peut encaisser, et quand il doit vous prévenir

L’article 67 encadre les sommes reçues d’avance, et il fixe quatre bornes que peu de bailleurs connaissent.

La dernière ligne est la plus utile au quotidien. Le texte dispose qu’« avis des versements ou remises afférents à des locations nouvelles doit être donné au propriétaire ou au bailleur par lettre recommandée ou par un écrit remis contre un récépissé, au plus tard dans les huit jours de la remise des fonds »⁵. Un bailleur qui apprend l’entrée de son locataire par le relevé du mois suivant peut donc opposer un délai précis.

Une nuance, en revanche, sur le compte bancaire. On lit souvent que les fonds doivent être versés sous trois jours sur un compte ouvert au nom de chaque mandant. Le texte le dit, mais seulement dans un cas : l’article 71 vise l’hypothèse où « la garantie résulte d’une consignation », et impose alors que « toutes les sommes ou valeurs reçues […] doivent être versées dans les trois jours francs à ce compte »⁶. Lorsque la garantie financière est apportée par un garant — établissement de crédit ou entreprise d’assurance — plutôt que par une consignation, cette règle-là ne s’applique pas.

Nous préférons le dire plutôt que de laisser croire à une protection qui disparaît dès que la garantie ne résulte pas d’une consignation. Ce qui existe en revanche toujours, c’est la garantie financière elle-même : c’est elle qui couvre les fonds détenus pour votre compte, et son montant figure sur la carte professionnelle de l’agence.

Reste la sortie, que les mandats traitent en une ligne et les litiges en plusieurs mois. À la fin du mandat, l’agence détient trois choses qui vous appartiennent : le solde de trésorerie, le dépôt de garantie versé par le locataire, et le dossier — bail, état des lieux, diagnostics, quittances, historique des travaux. Le mandat doit dire dans quel délai ces éléments sont restitués et sous quelle forme. Un mandat muet sur ce point vous laisse négocier au moment le moins favorable, c’est-à-dire une fois la rupture annoncée.

Les quatre incidents qui reviennent

Le forfait apparu en cours de route. Une ligne nouvelle s’installe sur le relevé — frais de dossier, frais de gestion technique, participation aux frais postaux — sans avoir jamais été signée. Sur le dossier de Céline, ces lignes pèsent 224 € par an et 2 016 € sur neuf ans de détention.

La question à poser tient en une ligne : où, dans le mandat, figurent les conditions de détermination de cet honoraire ? L’article 66 ne laisse pas d’autre fondement possible, et poser la question par écrit oblige à y répondre par écrit.

Les honoraires sur travaux découverts après coup. Un chantier de 2 400 € génère 120 € de suivi que le bailleur ne voit qu’au moment du décompte. Le taux est banal. La base l’est moins : appliqué au montant toutes taxes comprises plutôt qu’au montant hors taxes, il ajoute vingt pour cent à l’assiette sans que personne l’ait dit.

Deux mots règlent la question au moment de la signature : le mandat doit indiquer le taux, la base hors taxes ou toutes taxes, et le seuil de travaux à partir duquel un devis vous est soumis. Sans seuil, un gestionnaire peut engager des dépenses courantes sans vous consulter, dans la limite des pouvoirs que le mandat lui donne.

L’assiette quittancée découverte au premier impayé. Le locataire cesse de payer, l’agence continue de facturer. Sur deux mois d’arriéré, cela représente 126 € prélevés sur de l’argent jamais reçu, et le bailleur découvre à ce moment-là un mot qu’il n’avait pas lu.

Le mot se change avant de signer, jamais après. C’est aussi le moment de regarder ce que le mandat prévoit en matière de recouvrement : jusqu’où va la relance amiable, à partir de quand le dossier part chez un commissaire de justice, et qui paie quoi.

La reconduction qu’on ne peut plus arrêter. Le mandat court un an, se reconduit tacitement, et la dénonciation doit intervenir trois mois avant l’échéance — un délai que le mandat fixe librement, aucun des textes cités ne l’imposant. Un bailleur qui s’en avise en novembre pour un mandat signé en janvier repart pour douze mois, soit 1 240 € au coût réel calculé plus haut.

La date de signature et le préavis se notent le jour même dans un agenda. Avec l’assiette, c’est la seule des quatre situations que rien, dans le décret, ne vient corriger après coup.

Les six lignes à vérifier avant de signer

Un mandat de gestion se relit en vingt minutes. Six points suffisent à couvrir l’essentiel de ce que les textes imposent.

Un. L’autorisation expresse de recevoir des fonds, exigée par l’article 64. Sans elle, encaisser vos loyers n’est pas permis, et sa présence se vérifie en cherchant les mots dans le corps du mandat.

Deux. Le numéro d’inscription au registre des mandats, reporté sur votre exemplaire. Un mandat sans numéro est un mandat qu’on peut dater après coup.

Trois. L’assiette de la rémunération, sommes encaissées ou loyers quittancés, et la mention de la partie qui en a la charge — la loi Hoguet exige les deux.

Quatre. La liste complète des prestations facturées hors gestion courante, avec leurs conditions de détermination. Tout ce qui n’y est pas ne sera pas dû, mais mieux vaut le régler avant que d’avoir à l’invoquer.

Cinq. La fréquence et le contenu de la reddition de comptes, sachant que le décret ne garantit qu’un rendez-vous annuel.

Six. La durée, les modalités de reconduction et le préavis de dénonciation, avec leur date de départ. C’est la clause la plus banale du contrat et la plus coûteuse à oublier.

Si le bien est en copropriété, ajoutez une septième vérification qui ne relève pas du mandat : qui, de vous ou de l’agence, reçoit les convocations du syndic et vote en assemblée. Notre guide sur la régularisation annuelle des charges détaille ce que la reddition de comptes doit permettre de contrôler à ce sujet.

Ces six points se vérifient sur le contrat qu’on vous tend, sans expertise particulière et sans rendez-vous. Si le mandat en traite deux ou trois de travers, la conversation à avoir n’est pas juridique : elle porte sur ce que l’agence accepte d’écrire. Nous répondons volontiers à une question sur un mandat en cours, y compris quand la réponse est qu’il n’y a rien à redire.

Ce qui se négocie, et ce qui ne se négocie pas

Trois choses ne se négocient pas, parce qu’elles sont imposées : l’écrit, l’autorisation expresse d’encaisser, et la reddition de comptes au moins annuelle. Les demander n’est pas une exigence, c’est un rappel.

Tout le reste se négocie, et se négocie mieux avant la signature qu’au premier relevé. Le taux, bien sûr, mais il est souvent le levier le plus faible : passer de 7,50 % à 7 % rapporte 50 € par an à Céline, quand ramener au mandat les quatre lignes non décrites en vaut 224.

Deux demandes rapportent davantage que le pourcentage. La première est l’assiette encaissée, qui aligne l’agence sur ce qui rentre réellement. La seconde est la liste exhaustive des honoraires annexes avec leur base de calcul, qui rend le devis comparable d’une agence à l’autre — un agent immobilier qui refuse de l’écrire vous renseigne par son refus.

Un dernier point sur la transparence, et il vaut d’être précis. Hagnéré Investissement accompagne des investisseurs, perçoit des honoraires publics figurant sur notre page tarifs, et oriente aussi vers des partenaires en gestion locative : nous ne sommes donc pas un tiers désintéressé sur ce sujet. Nos dossiers publiés montrent des opérations réelles. Ce guide s’utilise sans nous : les six textes cités sont accessibles à tous, et la seule chose à faire avec est de les comparer au contrat qu’on vous propose.

Les six textes ont été relus à leur page dans leur rédaction en vigueur au 27 août 2026. Un décret du 19 décembre 2025 a bien modifié le décret de 1972 à compter du 1^er janvier 2026, mais sur un article étranger à la gestion locative ; aucun des six ne signale de version postérieure.