Démembrement entre parent et enfant : la présomption fiscale qui peut annuler l'avantage au décès

La réponse en trente secondes. La règle est bien l’exonération. « Sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier »¹.

Mais une présomption la renverse entre proches. « Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers ou descendants d’eux »².

Et le texte nomme lui-même la sortie. « La preuve contraire peut notamment résulter d’une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine […] en vue de financer, plus de trois mois avant le décès, l’acquisition de tout ou partie de la nue-propriété d’un bien, sous réserve de justifier de l’origine des deniers dans l’acte en constatant l’emploi »².

Treize de nos guides traitent le démembrement — l’achat en nue-propriété, l’usufruit temporaire consenti à une société, la SCI familiale. Ils expliquent comment acheter en démembrement. Aucun ne disait ce qui peut annuler l’avantage au moment précis où il devait se réaliser.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Sixtine, 47 ans, radiologue à Perpignan, qui achète un immeuble de rapport 285 000 € avec sa mère Huguette, 80 ans. Huguette prend l’usufruit, Sixtine la nue-propriété. À son décès, l’immeuble vaudra 340 000 €. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?

Rien. C’est tout l’intérêt du montage, et c’est écrit noir sur blanc.

« Sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier »¹.

Trois éléments s’y détachent. « Aucun impôt ou taxe » : la formule est absolue, elle ne prévoit ni abattement ni taux réduit, mais l’absence pure et simple d’imposition. « Par l’expiration du temps fixé » : un usufruit à durée déterminée s’éteint de la même manière. Et « par le décès de l’usufruitier » : c’est le cas qui nous occupe.

La logique est celle de l’extinction et non de la transmission. Le nu-propriétaire ne reçoit rien du défunt : son droit s’étend par la disparition de la charge qui le grevait. Rien ne change de mains, donc rien ne se taxe.

Cet article date du 1er juillet 1979. Il est stable, il est court, et il fonde l’essentiel de l’intérêt fiscal du démembrement familial. Un investisseur qui s’arrête là a compris la règle — et manqué l’exception.

Ce que l’article 751 renverse

Une phrase de dix lignes, et l’exonération de l’article 1133 ne s’applique plus. Sa version en vigueur date du 7 juin 2013, comme celle de l’article 752 qui la suit.

« Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers ou descendants d’eux, même exclu par testament ou à ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu’il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n’est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès ou qu’il y ait eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l’article 669 »².

Décomposons, parce que la phrase est longue et que chacun de ses membres restreint ou élargit.

« Est réputé, au point de vue fiscal » : la présomption ne touche pas la propriété civile. Sixtine reste juridiquement nue-propriétaire ; c’est l’administration fiscale qui raisonne comme si le bien entier appartenait à la succession.

« Jusqu’à preuve contraire » : la présomption est simple, non irréfragable. Elle se combat, et la section 04 dit comment.

« À l’un de ses présomptifs héritiers ou descendants d’eux » : c’est le champ. Un démembrement entre étrangers n’est pas visé ; celui entre parent et enfant l’est de plein fouet. Le texte ajoute « même exclu par testament », ce qui ferme la tentative consistant à déshériter pour sortir du champ.

« Ou à des personnes interposées » : le troisième alinéa de l’article renvoie pour leur définition au deuxième alinéa de l’article 911 du code civil². Passer par un tiers proche ne suffit donc pas davantage.

Une présomption voisine mérite d’être signalée, parce qu’elle se rencontre dans les mêmes dossiers. L’article 752 répute faire partie de la succession, jusqu’à preuve contraire, les valeurs et créances « dont le défunt a eu la propriété ou a perçu les revenus ou à raison desquelles il a effectué une opération quelconque moins d’un an avant son décès »³. Elle vise les mouvements de dernière minute plutôt que le démembrement, et son délai est d’un an et non de trois mois. Un patrimoine détenu à travers une société civile comporte des parts sociales, que ce texte vise expressément.

Comment sortir de la présomption ?

Le texte nomme deux voies dans sa propre phrase, et une troisième dans son alinéa suivant.

La première est la donation régulière. Le texte écarte la présomption s’il « y a eu donation régulière et que cette donation, si elle n’est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès »². Deux conditions donc : la régularité de la donation, et son antériorité de plus de trois mois — sauf si elle figure dans un contrat de mariage, auquel cas le délai ne joue pas.

La seconde vise le démembrement lui-même, et elle est plus exigeante. La présomption est écartée s’il « y a eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l’article 669 »².

Quatre conditions cumulatives s’y lisent : à titre gratuit, plus de trois mois avant le décès, par acte authentique, et évalué au barème légal. L’exigence du barème est celle que l’on remarque le moins et qui piège le plus : une évaluation économique de la nue-propriété, même mieux fondée que le barème forfaitaire, ne remplit pas la condition.

Ces deux voies ont un point commun qui les rend inopérantes dans le cas de Sixtine : elles supposent une transmission à titre gratuit. Or Sixtine n’a rien reçu — elle a acheté sa nue-propriété. C’est pour ce cas que le deuxième alinéa existe.

La voie que le texte nomme lui-même

Voici l’alinéa que les commentaires citent le moins, et qui est pourtant le seul opératoire pour un achat en démembrement.

« La preuve contraire peut notamment résulter d’une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine, quel qu’en soit l’auteur, en vue de financer, plus de trois mois avant le décès, l’acquisition de tout ou partie de la nue-propriété d’un bien, sous réserve de justifier de l’origine des deniers dans l’acte en constatant l’emploi »².

Le mot « notamment » ouvre la liste : ce n’est pas la seule preuve contraire possible, c’est celle que le texte prend la peine de nommer. Trois conditions l’accompagnent, et elles se préparent à l’achat.

Un acte ayant date certaine, d’abord. La donation de deniers doit être constatée par un écrit dont la date ne se discute pas — ce que produit un acte notarié, et ce que ne produit pas un virement bancaire seul.

Plus de trois mois avant le décès, ensuite. Le même délai que pour les deux réserves du premier alinéa. Il est court, et il ne se rattrape jamais.

La justification de l’origine des deniers dans l’acte constatant l’emploi, enfin. C’est la condition la plus concrète et la plus oubliée : l’acte d’acquisition lui-même doit dire d’où vient l’argent. Une mention rédigée le jour de la signature, chez le notaire, et qui ne coûte rien de plus.

Notons la précision « quel qu’en soit l’auteur ». La donation de deniers n’a pas à venir de l’usufruitier : elle peut venir d’un autre parent, d’un grand-parent, de n’importe qui. Ce qui compte est de pouvoir montrer que le nu-propriétaire a financé sa part avec des fonds dont l’origine est établie.

Le dernier alinéa de l’article prévoit enfin une atténuation lorsque la présomption joue malgré tout : si la nue-propriété provient d’une vente ou d’une donation consentie par le défunt, « les droits de mutation acquittés par le nu-propriétaire et dont il est justifié sont imputés sur l’impôt de transmission par décès exigible à raison de l’incorporation des biens dans la succession »². Ce qui a déjà été payé ne se paie pas deux fois — à condition d’en justifier.

Combien vaut une nue-propriété ?

Un pourcentage qui dépend de l’âge de l’usufruitier, et de rien d’autre.

L’article 669 fixe ce barème⁴, et la seconde réserve de l’article 751 y renvoie expressément. Il vaut donc d’être lu en entier.

Le barème de l’article 669, par paliers de dix ans

Deux caractéristiques de ce barème méritent d’être relevées, parce qu’elles surprennent.

Il est forfaitaire et non actuariel. Il ne mesure pas une espérance de vie réelle, il applique une convention. Sa version en vigueur date du 31 décembre 2003 et procède de la loi de finances pour 2004, n° 2003-1311 du 30 décembre 2003, article 19 : il n’a pas été révisé depuis 23 ans. Un barème forfaitaire ne prétend pas suivre une réalité démographique, mais un forfait figé pendant plus de deux décennies mérite d’être su pour ce qu’il est.

Il procède par paliers de dix ans. Entre 71 et 80 ans révolus, la nue-propriété vaut invariablement 70 % ; à 81 ans, elle passe d’un coup à 80 %. C’est le point de la section suivante.

L’article prévoit encore un régime distinct pour l’usufruit constitué pour une durée fixe, évalué par période de dix ans et sans considération de l’âge du bénéficiaire⁴. Nous ne le détaillons pas ici : il concerne l’usufruit temporaire, que traite notre guide dédié.

Une année d’âge qui déplace 28 500 €

Huguette a 80 ans. Le barème lui applique 30 % d’usufruit et 70 % de nue-propriété.

Sur 285 000 €, cela donne 85 500 € pour l’usufruit d’Huguette et 199 500 € pour la nue-propriété de Sixtine. La nue-propriété vaut donc 2,3 fois l’usufruit — et c’est Sixtine qui apporte l’essentiel du financement.

Supposons maintenant qu’ils signent un an plus tard. Huguette a 81 ans, le barème bascule sur la tranche suivante : 20 % et 80 %. L’usufruit tombe à 57 000 € et la nue-propriété monte à 228 000 €.

L’écart est de 28 500 €, soit 10 % du prix. Une seule année d’âge, et un dixième du prix change de côté.

Ce n’est pas une coïncidence de ce dossier, et la règle vaut la peine d’être retenue : le barème progressant par tranches de dix points, tout franchissement de palier déplace exactement un dixième du prix, quel que soit le bien et quel que soit le palier. Sur 285 000 €, un dixième vaut 28 500 €. Sur un immeuble à 600 000 €, il vaudrait 60 000 €.

Cette mécanique joue dans les deux sens, et il faut le dire clairement pour ne pas induire un mauvais réflexe. Acheter avant le palier réduit ce que le nu-propriétaire décaisse, ce qui est agréable à court terme. Mais l’usufruitier a payé davantage, et c’est cette valeur d’usufruit qui s’éteint sans transmission. Le calcul complet dépend de qui dispose des liquidités et de ce que chacun cherche à transmettre — ce n’est pas une optimisation à faire seul.

Ce que la présomption met en jeu

Voici le dossier de Sixtine. Ligne à ligne.

Un immeuble acquis 285 000 €, valant 340 000 € au décès

La lecture est brutale et se fait en une ligne. Une présomption non combattue fait passer la base taxable de zéro à 340 000 €, soit 1,7 fois ce que Sixtine a effectivement déboursé pour sa part.

Les 199 500 € qu’elle a payés représentent 58,7 % de cette base. Ce n’est pas rien, et c’est précisément la matière de la preuve contraire : elle a financé sa nue-propriété, il lui reste à pouvoir en justifier l’origine — condition que le texte exige de faire figurer dans l’acte constatant l’emploi, c’est-à-dire dans l’acte d’achat lui-même.

Nous ne calculerons pas les droits de succession qui frapperaient cette base. Le barème des droits en ligne directe et les abattements applicables n’ont pas été vérifiés à leur source pour ce guide, et nous ne les inventerons pas. Ce que nous établissons suffit à décider : la différence entre les deux situations n’est pas une nuance de taux, c’est le passage d’une base nulle à une base pleine.

Il faut dire ici quelque chose qui ne sert pas notre propos commercial. Ce guide ne doit pas décourager le démembrement familial, qui reste un outil de transmission efficace et parfaitement légal — nos guides sur le sujet le décrivent et nous n’en retirons pas une ligne. La présomption de l’article 751 n’est pas un piège tendu aux familles : c’est une règle anti-abus, qui vise les montages où la nue-propriété est attribuée sans contrepartie réelle. Une famille qui achète vraiment, chacun sa part, avec des fonds dont l’origine est écrite dans l’acte, n’a rien à craindre. Ce que nous soutenons est étroit : cette écriture se fait chez le notaire le jour de la signature, et pas après.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun de ces quatre cas ne suppose une fraude. Ce sont des mentions absentes d’un acte.

L’origine des deniers non mentionnée. Le nu-propriétaire paie sa part par virement, l’acte ne dit rien de la provenance des fonds, et le notaire ne pose pas la question. Le texte exige de « justifier de l’origine des deniers dans l’acte en constatant l’emploi ». Coût : une base taxable de 340 000 € au lieu d’aucune.

La donation de deniers faite trop tard. Le parent aide l’enfant à financer sa nue-propriété, mais la donation intervient dans les trois mois précédant le décès. Le délai est le même dans les trois branches du texte, et il ne se rattrape pas. Coût : 199 500 € de financement qui ne servent pas de preuve contraire.

Le démembrement à titre gratuit évalué autrement qu’au barème. Les parties font évaluer la nue-propriété par un expert, plus finement que le barème forfaitaire. La seconde réserve du premier alinéa exige expressément le barème de l’article 669, et l’évaluation savante fait sortir de la condition. Coût : 28 500 € d’écart de valorisation, et la réserve perdue.

Les droits déjà payés non justifiés. La présomption joue, la nue-propriété provenait d’une vente consentie par le défunt, mais le nu-propriétaire ne retrouve pas la preuve des droits de mutation qu’il avait acquittés. L’imputation prévue par le dernier alinéa suppose qu’il en soit justifié. Coût : 85 500 € de valeur d’usufruit qui ne trouve aucune compensation.

Le point commun des quatre est un document. Trois de ces situations n’existent pas si l’acte d’acquisition contient les bonnes mentions.

Que faire au moment de l’achat ?

Six points. Cinq se règlent chez le notaire, le jour de la signature.

1. Dire au notaire que l’acquéreur de la nue-propriété est un présomptif héritier de l’usufruitier. C’est cette qualité qui déclenche l’article 751, et elle ne se déduit pas d’elle-même d’un acte d’achat.
2. Faire figurer l’origine des deniers dans l’acte d’acquisition. C’est la condition littérale de la preuve contraire : justifier de l’origine des deniers « dans l’acte en constatant l’emploi ». Épargne, prêt bancaire, donation : la source se nomme.
3. Si les fonds viennent d’une donation, la faire constater par acte ayant date certaine. Un virement seul n’a pas date certaine. Et le donateur peut être n’importe qui, le texte précisant « quel qu’en soit l’auteur ».
4. Compter les trois mois. Donation régulière, démembrement à titre gratuit, donation de deniers : les trois branches exigent le même délai avant le décès. Un montage fait dans l’urgence d’une santé qui décline ne remplit aucune condition.
5. Retenir le barème de l’article 669, pas une évaluation économique. Sur 285 000 € à 80 ans : 85 500 € et 199 500 €. La seconde réserve de l’article 751 exige ce barème et pas un autre.
6. Conserver les justificatifs de droits acquittés. Si la présomption devait jouer, l’imputation du dernier alinéa suppose que le nu-propriétaire justifie de ce qu’il a payé. Un expert-comptable ou un gestionnaire de patrimoine tiendra ce dossier vivant sur vingt ans mieux qu’un tiroir.

Un mot sur les professionnels. Le notaire est ici l’interlocuteur central, et c’est le seul : ni l’agent immobilier qui vend le bien ni le courtier qui monte le financement n’ont vocation à rédiger ces mentions. Elles s’obtiennent en le lui demandant explicitement, avant la signature.

Une dernière remarque sur l’âge des textes. Les quatre articles cités sont anciens et stables : 1979 pour l’exonération de la réunion, 2003 pour le barème, 2013 pour les deux articles de présomption. Aucun n’a bougé récemment, ce qui rend les commentaires anciens fiables sur ce sujet — configuration rare, et exactement l’inverse de celle que nous rencontrons d’ordinaire. Il reste que le barème de l’article 669 n’a pas été révisé depuis 23 ans : un chiffre stable n’est pas nécessairement un chiffre juste, et c’est une distinction que les dossiers que nous publions s’attachent à tenir.