Acheter en nue-propriété : la décote n’est pas un gain

La réponse en trente secondes. Acheter en nue-propriété, c’est acquérir un bien dont quelqu’un d’autre — souvent un bailleur social — détient l’usufruit pour une durée fixée. Pendant ce temps : aucun loyer, aucune charge courante, aucune taxe foncière, aucun impôt sur la fortune immobilière. Au terme, l’usufruit s'éteint et la pleine propriété se reconstitue sans aucun impôt ni taxe.

Sur le dossier de ce guide, 212 850 € engagés donnent 330 000 € de pleine propriété quinze ans plus tard, soit un taux interne de 4,00 % avec 1 % de croissance annuelle des prix.

Le seul concurrent sérieux est l’achat direct en meublé amorti. Il l’emporte au-delà de 8,34 % de rendement brut, et perd en dessous. C’est ce seuil, et non la décote, qui doit décider.

Ce guide fait trois choses que les pages sur la nue-propriété ne font pas. Il chiffre ce que la décote coûte, et non ce qu’elle affiche. Il calcule le taux de rendement interne de l’opération plutôt que d’annoncer un pourcentage de remise. Et il désigne le seuil au-delà duquel un achat locatif ordinaire fait mieux — un seuil qui existe vraiment sur le marché français, et qui trace une frontière géographique nette.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Sylvie, 52 ans, qui dispose de 212 850 € et à qui l’on propose la nue-propriété d’un appartement valant 330 000 € en pleine propriété, avec une décote de 40 % sur quinze ans. Exemple construit à partir des textes cités et d’une décote de marché posée en hypothèse — ce n’est pas un dossier client, et aucun barème n’impose ce taux de décote.

Qu’est-ce qu’acheter en nue-propriété ?

La propriété se coupe en deux droits qui vivent séparément pendant un temps convenu, et cette séparation, purement juridique, produit des conséquences économiques et fiscales que le vocabulaire courant ne laisse pas deviner.

L'usufruitier a l’usage du bien et en perçoit les fruits : il l’occupe ou le loue et encaisse les loyers. Le nu-propriétaire détient le bien lui-même, sans pouvoir ni l’occuper ni le louer, jusqu'à l’extinction de l’usufruit.

Dans une opération d’investissement, le montage est presque toujours le même. Un promoteur vend l’usufruit temporaire — souvent quinze à dix-huit ans — à un bailleur social ou à un organisme agréé, et la nue-propriété à un particulier. Le bailleur social loue le logement pendant toute la période et en assume l’exploitation. Au terme, son droit s'éteint de plein droit, sans formalité et sans versement.

Deux conséquences fiscales découlent de cette extinction, et elles sont favorables.

La première : la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe lorsqu’elle a lieu par l’expiration du temps fixé ou par le décès de l’usufruitier¹. Sylvie ne paiera rien pour récupérer la pleine propriété.

La seconde : pendant le démembrement, les actifs grevés d’usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, sauf dans trois cas limitativement énumérés qui ne recouvrent pas ce montage². Le nu-propriétaire n’a donc rien à déclarer à l’impôt sur la fortune immobilière — et l’usufruitier, personne morale, n’y est pas assujetti.

Le barème fiscal ne fixe pas le prix

La confusion est constante. Elle conduit à croire qu’une décote est encadrée par un texte alors qu’elle se négocie librement, ce qui prive l’acheteur du seul repère gratuit dont il dispose pour juger de l’offre qu’on lui fait.

Le code général des impôts fixe un barème pour valoriser l’usufruit et la nue-propriété : il sert à liquider les droits d’enregistrement, pas à déterminer un prix de marché³.

Barème de l’article 669 du code général des impôts, usufruit viager

Pour un usufruit à durée fixe — le cas des opérations d’investissement — le barème retient 23 % de la valeur du bien par période de dix ans commencée. Un usufruit de quinze ans vaut donc fiscalement 46 %, et la nue-propriété 54 %.

Comparez maintenant avec l’offre faite à Sylvie. Fiscalement, sa nue-propriété vaut 178 200 €. Commercialement, on la lui vend 198 000 €, soit 19 800 € au-dessus de sa valeur fiscale. Ce n’est ni illégal ni anormal — le prix se négocie librement — mais cela signifie que la décote de 40 % annoncée est moins favorable que celle que le fisc reconnaîtrait. Demandez ce calcul au notaire qui recevra l’acte : il le fait en trente secondes.

À retenir : la décote se négocie. Le barème vous donne un point de repère gratuit, immédiatement calculable, pour savoir si l’on vous propose quelque chose de généreux ou de serré, et il est le seul élément objectif dont vous disposiez face à une plaquette commerciale.

Qui paie quoi pendant le démembrement ?

Le code civil répartit. Le contrat déplace souvent cette répartition, et c’est pourquoi il faut lire les deux avant de se réjouir des charges que l’on croit éviter pendant quinze ans.

En droit, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien ; les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit⁴.

Et la définition n’est pas laissée à l’appréciation : les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celles des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien⁴.

Ce que Sylvie évite pendant quinze ans se chiffre. La taxe foncière, estimée à 1 400 € par an, les charges de copropriété courantes à 1 800 € et l’assurance propriétaire non occupant à 150 € pèsent sur l’usufruitier, soit 50 250 € qu’elle ne décaisse pas.

Le point de vigilance. Les grosses réparations de l’article 606 restent, en droit civil, à la charge du nu-propriétaire. Dans les montages d’usufruit locatif social, le contrat les transfère généralement à l’usufruitier — mais c’est une clause, pas une règle. Lisez cette clause avant de signer, et faites-la relire par un notaire qui n’est pas celui du promoteur : sur un immeuble de quinze ans d'âge à la remise, une toiture à refaire ne relève pas de l’entretien, et le devis de l’artisan couvreur, et son coût n’a rien à voir avec les 50 250 € d'économies affichées.

La décote n’est pas un gain

Voici le calcul que les plaquettes commerciales ne font jamais. Il retourne la présentation.

Sylvie économise 132 000 € à l’achat : c’est la décote. Mais pendant quinze ans, elle ne perçoit aucun loyer sur un bien qui en produirait. À 5,5 % brut sur une valeur de 330 000 €, cela représente 18 150 € par an, soit 272 250 € de loyers abandonnés sur la période.

Le rapport est de 2,06 : les loyers auxquels elle renonce pèsent deux fois la décote qu’elle obtient. Formulé autrement, il faudrait une décote de 82,5 % pour compenser exactement quinze ans de loyers bruts.

Cette comparaison est volontairement brutale, et elle est incomplète — les loyers bruts ne sont pas des loyers nets, on le verra. Mais elle règle un point : la décote n’est pas un cadeau du vendeur, c’est la contrepartie d’un renoncement. Toute présentation qui la traite comme un gain immédiat vous fait compter une seule des deux colonnes.

Combien ça rapporte vraiment ?

La bonne mesure n’est pas la décote. C’est le taux de rendement interne, parce que l’opération n’a qu’un flux d’entrée et un flux de sortie, sans rien entre les deux — ce qui la rend d’ailleurs plus simple à évaluer que n’importe quel investissement locatif ordinaire.

Sylvie engage 212 850 € — 198 000 € de nue-propriété et 14 850 € de frais d’acquisition. Quinze ans plus tard, elle détient un bien en pleine propriété. Tout dépend donc de ce que ce bien vaudra.

Capital final et taux interne sur quinze ans, pour 212 850 € engagés

Première lecture : même avec des prix parfaitement stables pendant quinze ans, l’opération rapporte 2,97 % par an. Ce plancher vient uniquement de la décote, et il est net de tout — pas d’impôt, pas de charges, pas de gestion, pas de vacance.

Deuxième lecture : chaque point de croissance annuelle ajoute environ un point de rendement. C’est mécanique et cela concentre tout le risque sur une seule variable, le prix au terme — variable sur laquelle personne n’a de visibilité à quinze ans.

La décote obtenue déplace ce résultat de façon sensible. À 1 % de croissance annuelle, une décote de 30 % ne donne que 2,93 % de rendement, quand une décote de 45 % en donne 4,60 %. Près de deux points de rendement annuel se jouent à la négociation, sur un produit détenu quinze ans : cela vaut la peine de ne pas accepter la première proposition.

Le seuil qui décide vraiment

Reste la seule comparaison qui compte. Et si Sylvie achetait plutôt un bien en pleine propriété avec le même capital, pour le louer ?

Avec 212 850 €, elle acquerrait un bien de 198 000 € frais inclus. À 5,5 % de rendement brut, il produirait 10 890 € de loyers, ramenés à 7 623 € après 30 % de charges courantes.

Le sort de la comparaison dépend alors entièrement d’une seule chose : la fiscalité de ces loyers.

En location nue au régime réel, avec 30 % de taux marginal et 17,2 % de prélèvements sociaux, il ne reste que 4 025 € par an. Le seuil de bascule ressort à 12,15 % de rendement brut : autant dire que la location nue ne rattrape jamais la nue-propriété sur un bien d’habitation ordinaire.

En meublé amorti, l’amortissement réduit fortement l’impôt sans l’annuler. Sur ce dossier il vaut 6 011 € par an — les 90 161 € réintégrés à la revente, étalés sur quinze ans — pour un résultat avant amortissement de 7 623 €. Il reste donc 1 612 € imposables chaque année, soumis à 30 % de taux marginal et à 18,6 % de prélèvements sociaux, la location meublée relevant des bénéfices industriels et commerciaux⁸. Le cash annuel ressort à 6 839 €, et non à 7 623 €. Le seuil tombe alors à 8,34 % de rendement brut — et celui-là existe.

Capital final à quinze ans, 1 % de croissance annuelle, contre 383 120 € en nue-propriété

Ce seuil de 8,34 % trace une frontière que tout investisseur reconnaîtra. En dessous se trouvent Paris, Lyon, Bordeaux, la Côte d’Azur — les marchés tendus où le rendement brut dépasse rarement 4 %. Au-dessus se trouvent la plupart des villes moyennes, où 7 à 9 % de rendement brut se rencontrent couramment.

Autrement dit : la nue-propriété est un produit de marché cher. Elle a du sens là où la pierre ne rapporte pas de loyer, et perd son intérêt partout où elle en rapporte. Aucun gestionnaire, aucun agent immobilier ne rattrapera cet écart : il est structurel. Notre méthode de calcul du rendement permet de situer votre propre marché par rapport à ce seuil avant toute décision.

Une nuance en faveur de la nue-propriété doit être posée pour être complet. À la revente, le meublé amorti doit réintégrer ses amortissements au calcul de la plus-value — sur quinze ans, cela représente environ 90 161 € ajoutés à la base imposable⁷. La nue-propriété, elle, n’a rien à réintégrer. Le seuil réel se situe donc un peu au-dessus de 8,34 % ; l’ordre de grandeur, lui, ne bouge pas.

Que se passe-t-il au terme, et si l’on revend ?

Deux scénarios très différents. L’un des deux annule une bonne partie de l’avantage accumulé pendant quinze ans, et il est celui auquel on pense le moins au moment de signer.

Si Sylvie conserve le bien, l’usufruit s'éteint, elle récupère la pleine propriété sans verser un euro d’impôt ni de taxe, et elle peut alors louer, occuper ou transmettre. C’est le scénario pour lequel le produit est conçu.

Si elle revend aussitôt, elle bascule dans le régime des plus-values des particuliers, et le prix d’acquisition retenu est celui de la nue-propriété — 198 000 € — non celui de la pleine propriété. Sur une revente à 383 120 €, la plus-value brute atteint 185 120 €.

Quinze ans de détention donnent dix années au-delà de la cinquième, soit 60 % d’abattement à l’impôt sur le revenu et 16,50 % aux prélèvements sociaux⁵. L’impôt sur le revenu ressort à 14 069 €, les prélèvements sociaux à 26 587 €. S’y ajoute une ligne qu’on oublie systématiquement : la plus-value imposable atteint 74 048 €, au-delà du seuil de 50 000 € qui déclenche la taxe sur les plus-values immobilières élevées, soit 1 481 € de plus⁹. Le total ressort à 42 137 €, soit 22,8 % de la plus-value brute.

Le calcul est net d’ambiguïté : revendre au terme coûte l'équivalent de plus de trois années de rendement de l’opération. La nue-propriété est un produit de détention longue, et quiconque envisage une revente rapide au terme devrait refaire son calcul avec cette ligne.

Peut-on emprunter pour acheter en nue-propriété ?

Oui. Et c’est un des rares cas de la fiscalité immobilière où un contribuable déduit des charges alors qu’il ne perçoit strictement aucun revenu du bien concerné.

En principe, un nu-propriétaire ne peut rien déduire, puisqu’il ne tire du bien aucun revenu imposable. Le code prévoit toutefois une dérogation : les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration d’un logement dont l’usufruit est détenu temporairement par un organisme de logement social, une société d'économie mixte ou un organisme agréé, sont déductibles des revenus fonciers du nu-propriétaire⁶.

La portée pratique de cette règle est étroite et il faut le dire. Elle ne vaut que si l’usufruit est détenu par l’un de ces organismes — donc dans un montage d’usufruit locatif social, pas dans un démembrement familial. Et elle suppose que Sylvie perçoive d’autre part des revenus fonciers sur lesquels imputer ces intérêts : sans autre bien loué nu, la déduction ne trouve rien à réduire et ne produit qu’un déficit reportable.

Vérifiez donc deux choses avant de bâtir un financement sur cet argument : la qualité de l’usufruitier, et l’existence d’une base foncière à réduire. Notre méthode de stress test permet de vérifier que la mensualité tient sans le moindre loyer en face, ce qui est précisément la situation d’un nu-propriétaire pendant quinze ans.

Ce qui fait rater une opération en nue-propriété

Quatre situations reviennent. Chacune se chiffre.

La décote acceptée sans négocier. Entre 30 % et 45 % de décote, le rendement de l’opération passe de 2,93 % à 4,60 % par an, toutes choses égales. Ce sont près de deux points de rendement annuel qui se jouent en une conversation, sur un produit détenu quinze ans.

Le repère gratuit existe et il est dans le code : à quinze ans, le barème fiscal valorise la nue-propriété à 54 % de la pleine propriété. Une offre à 60 % vous fait payer 19 800 € de plus que ce que le fisc reconnaîtrait sur ce dossier.

La clause des grosses réparations non lue. Le code civil les laisse au nu-propriétaire. Si le contrat ne les transfère pas expressément à l’usufruitier, une toiture ou un ravalement structurel tombe sur Sylvie pendant qu’elle ne perçoit aucun loyer — l’exact contraire de ce que le produit promet, et un montant sans commune mesure avec les 50 250 € de charges courantes évitées.

La revente au terme non anticipée. Le produit se conçoit en détention longue. Une revente immédiate à l’extinction déclenche 42 137 € d’impôt de plus-value sur ce dossier, taxe sur les plus-values élevées comprise, soit plus de trois années du rendement de l’opération, parce que le prix d’acquisition retenu reste celui de la nue-propriété.

L’achat en marché tendu par défaut de comparaison. C’est l’erreur la plus structurelle. Un investisseur qui aurait accès à un marché à 8 % de rendement brut renonce, en achetant en nue-propriété, à un capital final supérieur de plusieurs dizaines de milliers d’euros — sur ce dossier, 385 109 € contre 383 120 €. Le produit n’est pas mauvais ; il est simplement mal placé pour ce profil.

Pour qui c’est fait, et pour qui ça ne l’est pas

Trois profils se dessinent nettement une fois les calculs posés, et la frontière entre eux ne passe ni par le patrimoine ni par l'âge mais par le rendement du marché auquel on a accès.

Premier profil, celui pour qui c’est fait : un contribuable fortement imposé, redevable de l’impôt sur la fortune immobilière, qui n’a pas besoin de revenus complémentaires avant quinze ans et qui n’a pas accès à un marché locatif à haut rendement. Pour lui, l’absence de fiscalité pendant la détention et l’absence d’impôt au terme font une combinaison difficile à répliquer autrement.

Deuxième profil, celui pour qui ça se discute : un investisseur qui prépare sa retraite à échéance à peu près égale à la durée du démembrement. Le produit lui livre un bien libre et sans dette au moment précis où ses revenus baissent. La question devient alors : le rendement de 2,97 % à 4,00 % vaut-il la rigidité de quinze ans sans aucune liquidité ?

Troisième profil, celui pour qui ça ne l’est pas : un investisseur qui cherche du revenu, qui a besoin d’un effet de levier bancaire adossé à des loyers, ou qui opère sur un marché à plus de 8,34 % de rendement brut. Il fera mieux en achetant en direct — nettement mieux au-delà de 9 %.

Reste une chose à dire, et elle ne sert pas notre intérêt commercial — en apparence seulement. La nue-propriété n’est pas un mauvais produit : c’est un produit dont la pertinence dépend d’un seuil calculable, et ce seuil exclut la majorité des marchés sur lesquels nous travaillons. Nous ne la commercialisons pas, et ce guide explique pourquoi elle peut malgré tout être le bon choix pour un profil que nous ne servons pas. Si vous êtes dans le premier profil, adressez-vous à un opérateur spécialisé plutôt qu'à nous.

Et si vous hésitez encore entre les deux logiques, deux lectures aident à trancher. Notre comparatif entre rendement, cash-flow et taux interne montre pourquoi ces trois indicateurs ne classent pas les opérations dans le même ordre, ce qui est exactement le problème ici. Et notre guide de la plus-value à la revente traite la question de l’horizon, qui est la vraie variable de ce choix. L’amortissement qui fait tout l'écart du tableau ci-dessus se calcule par composants, chacun avec sa propre durée : c’est le poste à faire chiffrer par un expert-comptable avant de comparer quoi que ce soit. Et notre guide des frais chiffre les charges que le nu-propriétaire évite.