Vendre le droit de surélever son immeuble en copropriété : les trois majorités de l'article 35 et le droit de priorité des copropriétaires du dessous

Peut-on vendre le droit de surélever son immeuble ?

Oui. Et c’est une opération qui a sa majorité, ses bénéficiaires prioritaires et son délai.

Une copropriété peut faire deux choses différentes avec le volume situé au-dessus du dernier étage. Elle peut surélever elle-même, c’est-à-dire faire construire pour son propre compte des locaux qu’elle vendra ensuite. Ou elle peut céder son droit de surélever à un tiers, qui construira et vendra pour le sien.

Les deux décisions relèvent en principe de la même majorité, celle de l’article 26 : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Une double condition, donc — un compte de têtes et un compte de tantièmes.

Mais un alinéa que presque personne ne cite fait tomber cette majorité dans un cas très large. Lorsque le bâtiment se trouve dans un périmètre de droit de préemption urbain, la cession du droit de surélever se décide « à la majorité des voix de tous les copropriétaires » — la condition de têtes disparaît, et le seuil de voix passe de 6 667 à 5 001 tantièmes sur dix mille.

Ce guide traite la décision et ses suites. Il ne traite ni les autorisations d’urbanisme, ni la faisabilité technique, ni la fiscalité de l’opération pour l’acquéreur — que notre guide sur la fiscalité du marchand de biens aborde sous un autre angle.

Surélever soi-même ou céder le droit

Le texte distingue les deux dans ses deux premiers alinéas, et la différence n’est pas seulement économique.

Le premier alinéa vise la construction pour le compte du syndicat : « La surélévation ou la construction de bâtiments », destinées à créer de nouveaux locaux à usage privatif, « ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26 »¹.

Le deuxième vise la cession : « La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever »¹.

Retenez cette exigence supplémentaire, propre à la cession et aux immeubles à plusieurs bâtiments. Les copropriétaires du bâtiment concerné se prononcent une seconde fois, entre eux, à la même majorité : une copropriété de trois bâtiments ne peut donc pas imposer une surélévation au bâtiment A par les voix des bâtiments B et C.

Une remarque sur la portée du deuxième alinéa, parce qu’elle échappe souvent. Il ne vise pas la vente d’un lot existant sous les combles, ni la cession d’un droit à construire déjà attribué par le règlement de copropriété : il vise le droit de surélever le bâtiment lui-même, c’est-à-dire une prérogative qui appartient au syndicat et qui n’est encore matérialisée par aucun lot. C’est ce qui explique que sa cession suppose un vote et non une simple signature.

Pour un investisseur, la distinction entre les deux voies est aussi une distinction de risque. Surélever soi-même expose le syndicat au chantier, aux dépassements et aux invendus. Céder le droit transforme le volume en un prix, encaissé une fois, et laisse le reste à l’acquéreur.

La majorité de l’article 26, et sa double condition

Elle se compte deux fois, et l’échec d’un seul compte suffit.

L’article 26 énonce la règle en une ligne : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant »², suivi de la liste des matières.

Deux conditions cumulatives se lisent dans cette phrase. Il faut la majorité des membres — c’est-à-dire des personnes, une tête par copropriétaire, indépendamment de ce qu’elles détiennent. Et il faut que ces membres représentent au moins les deux tiers des voix.

Sur une copropriété de vingt copropriétaires et dix mille tantièmes, cela donne onze têtes et 6 667 tantièmes. Un projet qui réunit quinze copropriétaires détenant ensemble 6 000 tantièmes échoue ; un projet qui réunit dix copropriétaires détenant 8 000 tantièmes échoue aussi.

Un ordre de grandeur pour situer l’exigence. Sur une copropriété de 20 copropriétaires, il faut donc réunir 11 personnes et 6 667 tantièmes sur 10 000, soit 66,67 % des voix. C’est le double du tiers qui ouvre la passerelle de l’article 25-1 sur d’autres décisions, et bien au-delà des 50 % qui emportent la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Cette double condition est l’une des plus exigeantes du droit de la copropriété, et elle explique pourquoi beaucoup de projets de surélévation n’arrivent jamais au vote. Notre guide sur l’assemblée générale de copropriété détaille les autres majorités et leur hiérarchie.

Une précision de fraîcheur, puisque l’article a bougé. Sa rédaction en vigueur date du 21 novembre 2024 et procède de la loi du 19 novembre 2024 ; la formule de la majorité, elle, est inchangée.

Pourquoi un périmètre de préemption abaisse-t-il la majorité ?

Parce que le troisième alinéa de l’article 35 le prévoit, et il vise un cas très répandu.

« Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires »¹.

Trois conséquences en découlent. La condition de têtes disparaît. Le seuil de voix passe des deux tiers à la majorité simple de tous les copropriétaires. Et l’exception ne vaut que pour la cession du droit, pas pour la surélévation réalisée par le syndicat lui-même.

Reste à savoir si l’immeuble est dans un tel périmètre, et la réponse dépend d’une délibération communale plutôt que d’une règle générale. L’article L. 211-1 permet aux communes « dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé » d’instituer un droit de préemption urbain « sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan »³.

Autrement dit, toute commune dotée d’un plan local d’urbanisme peut couvrir ses zones urbaines. La vérification se fait en mairie ou sur le document d’urbanisme, et elle prend quelques minutes pour un enjeu qui, sur le dossier de ce guide, vaut 1 666 tantièmes de seuil et la disparition d’une condition entière.

Une réserve d’honnêteté. Ce guide constate ce que le texte prévoit ; il ne dit pas quelle proportion du territoire est effectivement couverte, faute d’avoir relu un document qui le mesure.

L’immeuble de Thibault

Thibault détient 1 200 tantièmes sur 10 000 dans une copropriété de vingt copropriétaires, soit 12 % des voix. Un promoteur propose 180 000 € pour le droit de surélever le bâtiment de deux niveaux. Exemple construit, dont le nombre de copropriétaires, les tantièmes, la composition de l’assemblée et le prix sont des hypothèses déclarées.

L’assemblée réunit quatorze copropriétaires présents ou représentés, détenant ensemble 7 400 voix. La résolution recueille dix voix favorables représentant 6 200 tantièmes.

Ces deux nombres — dix têtes et 6 200 voix — décident de tout, et ils ne décident pas la même chose selon que l’immeuble est ou non dans un périmètre de préemption urbain.

Le prix proposé mérite d’être rapporté à quelque chose. Cent quatre-vingt mille euros pour deux niveaux à construire représentent, sur cette copropriété, l’équivalent de plusieurs années de budget de fonctionnement — de quoi financer un ravalement, une reprise de toiture ou l’essentiel d’un plan de travaux, sans appel de fonds et sans emprunt.

Thibault, de son côté, occupe un lot situé sous la surélévation projetée. Cette circonstance lui ouvre un droit qui n’appartient pas aux autres, et le chapitre 07 en détaille le mécanisme.

Le même vote passe-t-il ou non ?

Non hors périmètre, oui à l’intérieur. Le même bulletin, deux résultats.

Hors périmètre, la résolution échoue deux fois. Il manque une tête sur les onze requises, et 467 voix sur les 6 667 exigées — 6 667 moins 6 200. Un seul de ces deux manques aurait suffi.

En périmètre de préemption, la même résolution est adoptée avec 1 199 voix d’avance, puisque le seuil tombe à 5 001. L’écart entre les deux seuils de voix est de 1 666 tantièmes, et la condition de têtes ne s’applique plus du tout.

Ce n’est pas une subtilité de procédure : c’est la différence entre un projet qui existe et un projet qui n’existe pas. Sur ce dossier, le prix en jeu est de 180 000 €, dont 21 600 € pour Thibault.

Le syndic qui rédige l’ordre du jour doit donc indiquer le fondement exact de la résolution — alinéa 2 ou alinéa 3 — puisque c’est lui qui fixe le seuil à atteindre. Une résolution mal fondée se vote sur la mauvaise majorité.

Le droit de priorité des copropriétaires du dessous

Il existe, il est écrit, et il dure deux mois.

Le quatrième alinéa de l’article 35 le pose : « Les copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation »¹.

Deux hypothèses sont donc couvertes : la vente des logements que le syndicat aurait fait construire, et la cession du droit lui-même. Dans les deux cas, les bénéficiaires sont les mêmes — ceux dont le lot se trouve, en tout ou partie, sous le volume projeté.

La mécanique est celle d’une offre. « Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire bénéficiant d’un droit de priorité l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification »¹.

Trois éléments à retenir. La notification est préalable à la vente, donc elle bloque la signature avec un tiers. Elle doit indiquer le prix et les conditions, ce qui interdit de vendre ensuite moins cher sans recommencer. Et elle vaut offre pendant deux mois, ce qui laisse au bénéficiaire le temps de se financer.

Un mot sur la valeur de cette option. Sur le dossier de ce guide, elle porte sur 180 000 € et se calcule en connaissance de cause : le bénéficiaire dispose de 2 mois pour comparer ce prix à ce que le volume vaut pour lui, et il connaît déjà les conditions puisque la notification les reprend. C’est un droit de préférence documenté, pas un droit de regard.

Pour un investisseur qui détient un lot au dernier étage, c’est le point le plus utile de tout le texte : il ne subit pas la décision, il obtient une option d’achat au prix du marché constaté.

Que coûte le droit de surélever à un copropriétaire ?

Le prix, moins sa propre quote-part du prix.

La soustraction tombe juste : 180 000 moins 21 600 font 158 400 €. Thibault paie le même prix que n’importe qui, mais il en récupère 12 % dans la répartition du produit entre copropriétaires.

L’écart de 21 600 € représente exactement sa quote-part, et il croît avec elle. Un copropriétaire détenant 1 000 tantièmes récupérerait 18 000 €, un copropriétaire en détenant 2 000 en récupérerait 36 000 €. Rapportés au prix de 180 000 €, ces montants pèsent respectivement 10 % et 20 % — la même proportion que les tantièmes détenus, ni plus ni moins.

Un point d’attention sur cette répartition. Le produit de la cession revient au syndicat, et son affectation se décide en assemblée : il peut être distribué, porté au fonds de travaux, ou employé à financer un chantier. La quote-part de 21 600 € n’est donc pas nécessairement un chèque — c’est une part dans une décision collective à venir.

Cet avantage n’est pas un privilège : c’est la conséquence arithmétique du fait qu’il est des deux côtés de l’opération, acheteur d’un côté et bénéficiaire de la répartition de l’autre. Il se cumule avec le droit de priorité lorsque le lot se trouve sous la surélévation.

Un notaire chiffrera de son côté les frais et la fiscalité de l’opération, que ce guide ne calcule pas : le produit de la cession suit un régime propre au syndicat, et son affectation se décide en assemblée.

Les quatre incidents qui reviennent

La résolution votée sur la mauvaise majorité. L’ordre du jour annonce la majorité de l’article 26 alors que l’immeuble est en périmètre de préemption, et la résolution est déclarée rejetée avec 6 200 voix. Le projet à 180 000 € s’arrête là, pour un seuil qui n’était pas le bon.

Le fondement se vérifie avant l’assemblée, en mairie ou sur le document d’urbanisme. C’est une question de dix minutes qui décide du seuil applicable.

L’assemblée spéciale oubliée. L’immeuble comprend trois bâtiments, l’assemblée générale approuve la cession, et personne ne convoque les copropriétaires du bâtiment à surélever. Le texte l’exige pourtant, et la décision reste incomplète tant que cette confirmation n’est pas intervenue.

La convocation de l’assemblée spéciale se prépare en même temps que l’assemblée générale, pas après. Elle statue à la même majorité que celle applicable à la décision principale, et son oubli suspend la répartition des 180 000 € que le syndicat croyait acquis.

Le droit de priorité contourné. Le syndicat signe avec le promoteur sans avoir notifié les copropriétaires du dessous. La notification est pourtant « préalable à la conclusion de toute vente », et son omission fragilise l’opération entière — 180 000 € qui ne sont pas acquis.

La liste des bénéficiaires se dresse sur le plan : tous ceux dont le lot est situé, en tout ou partie, sous le volume projeté. Un géomètre la produit sans difficulté à partir de l’état descriptif de division.

Le prix revu à la baisse après notification. Les bénéficiaires prioritaires ne donnent pas suite, le promoteur renégocie, et la vente se conclut à 160 000 € sans nouvelle notification. Or l’offre portait sur un prix précis, et un prix différent est une autre offre.

Toute modification du prix ou des conditions rouvre le délai de deux mois. C’est une contrainte de calendrier, et elle se prévoit dans la promesse signée avec l’acquéreur.

Ce qu’il faut vérifier avant de se lancer

Six points, dans cet ordre, et les trois premiers sont gratuits.

Un. L’existence d’un droit de préemption urbain sur la zone. Il décide de la majorité applicable, et donc de la faisabilité politique du projet.

Deux. Le nombre de copropriétaires et la répartition des tantièmes. Les deux comptes de la majorité de l’article 26 se font sur ces chiffres.

Trois. Le nombre de bâtiments, qui déclenche ou non l’assemblée spéciale de confirmation.

Quatre. La liste des lots situés sous la surélévation projetée, établie sur le plan et l’état descriptif de division. Ce sont les bénéficiaires du droit de priorité.

Cinq. Le règlement de copropriété, qui peut réserver le droit de surélever ou l’attribuer, et dont la lecture précède toute discussion sur la majorité.

Six. La faisabilité technique et urbanistique, qu’un architecte établit et que ce guide ne traite pas. Notre guide sur l’aménagement des combles aborde le sujet voisin de la création de surface sous toiture.

Nous répondons volontiers à une question sur un projet de surélévation, y compris quand la réponse est que la majorité n’est pas atteignable.

Faut-il vendre le droit ou surélever soi-même ?

Presque toujours vendre, et pour une raison qui n’est pas financière.

Surélever par les soins du syndicat suppose que la copropriété devienne maître d’ouvrage : marchés, assurances, appels de fonds, gestion des invendus. C’est une compétence que peu de syndicats possèdent, et un risque que peu de copropriétaires acceptent une fois qu’on le leur a décrit.

Céder le droit transforme ce même volume en un prix encaissé une fois. Sur ce dossier, 180 000 € répartis entre les copropriétaires, dont 21 600 € pour Thibault, sans aucun aléa de chantier.

Deux situations font pourtant hésiter. Un copropriétaire du dessous qui souhaite acquérir lui-même le volume a intérêt à la cession, puisque son droit de priorité lui donne l’option et que sa quote-part réduit son coût net à 158 400 €. Et une copropriété dont le règlement attribue déjà le droit de surélever à un lot n’a pas la même question à trancher — c’est le point cinq du chapitre précédent.

Un dernier repère chiffré. Entre les deux fondements possibles, l’écart de seuil atteint 1 666 tantièmes, soit 16,66 % des voix de la copropriété — et la condition de 11 têtes disparaît entièrement. Sur un projet à 180 000 €, aucune autre variable ne pèse autant que celle-là, et c’est la seule qui se vérifie gratuitement avant de convoquer.

Le vrai sujet reste la majorité. Un projet à 180 000 € qui échoue pour une tête manquante n’est pas un projet mal évalué : c’est un projet dont personne n’a vérifié le fondement juridique avant de convoquer.

Un mot sur la transparence, pour finir. Hagnéré Investissement accompagne des investisseurs et perçoit des honoraires publics, détaillés sur notre page tarifs ; nos dossiers publiés montrent des opérations réelles. Nous ne réalisons pas d’opérations de surélévation, et ce guide se lit avec les trois textes cités.

Ces trois textes ont été relus à leur page dans leur rédaction en vigueur au 27 août 2026. L’article 35 y figure dans sa version du 1^er juin 2020, l’article 26 dans celle du 21 novembre 2024 et l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme dans celle du 25 août 2021 ; aucun des trois ne signale de version postérieure.