Qu’est-ce qui sépare vraiment les trois baux ?

La réponse en trente secondes. Ce qui sépare les trois baux n’est pas le loyer, c’est la durée. Trois ans en nu chez un bailleur particulier¹, au moins un an en meublé², un à dix mois en bail mobilité, non renouvelable et non reconductible³.

Chaque rotation coûte 1 258 € sur le cas décrit — 611 € d’honoraires de mise en location et un mois de vacance. Un bail deux fois plus court rote deux fois plus, et cette facture revient deux fois plus souvent.

Le bail mobilité mal rédigé devient un meublé d’un an. Sans la mention expresse, sans la durée ou sans la justification de la situation du locataire, le contrat bascule dans le régime du meublé ordinaire⁴ : 2 855 € d’engagement en plus.

Ce guide ne compare pas les fiscalités — notre pilier sur le choix du régime fiscal le fait avec ses plans d’amortissement. Il compare ce que les trois baux vous engagent à faire, et ce que cet engagement coûte quand on le ramène au mois.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Lucas, cas construit et non un dossier réel : un appartement de 55 m² hors zone tendue, loué 571 € hors charges en nu, avec 76 € de charges récupérables. Les durées d’occupation moyennes, le mois de vacance par rotation et la provision de mobilier sont des hypothèses déclarées ; les durées de bail, préavis et plafonds d’honoraires sont ceux des textes en vigueur. Tout se recalcule sur le vôtre.

Qu’est-ce qui sépare vraiment les trois baux ?

Six lignes, et une seule compte vraiment.

Ce que chaque bail impose

La ligne qui commande tout est la première, et pas pour la raison qu’on croit. Une durée courte n’est pas seulement une souplesse offerte au locataire : c’est une rotation garantie au bailleur, et une rotation se paie.

Deux précisions sur le bail mobilité, parce qu’il est présenté partout comme la solution évidente pour louer court. Il n’est ouvert qu'à sept situations limitativement énumérées — formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, engagement volontaire en service civique, mutation professionnelle et mission temporaire — appréciées à la date de prise d’effet du bail³. Et ses dispositions sont d’ordre public : on n’y déroge par aucune clause.

Une dernière asymétrie mérite d'être posée, parce qu’elle échappe complètement au tableau des durées : les trois baux n’offrent pas la même liberté de reprendre son logement. En location vide, le congé du bailleur suppose un motif — reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux — et un préavis de six mois avant l'échéance triennale ; le manquer, c’est repartir pour trois ans. En meublé, le même congé motivé se donne trois mois avant l'échéance annuelle, ce qui laisse quatre fois plus d’occasions de sortir. En bail mobilité, la question ne se pose même pas : le contrat s'éteint de lui-même à son terme, sans congé ni motif.

Cette liberté de sortie a une valeur qui ne se chiffre pas en euros mais en options. Un bailleur qui envisage de vendre dans trois ans, de reprendre le logement pour un enfant étudiant ou de faire des travaux lourds n’achète pas la même chose selon le bail qu’il signe — et un bail vide signé un an avant une vente peut retarder celle-ci de deux ans, ou obliger à vendre occupé, donc décoté. Le coût de rotation calculé plus haut est le prix de la souplesse ; l’impossibilité de sortir est le prix, non chiffré, de son absence.

Combien coûte une rotation de locataire ?

Mille deux cent cinquante-huit euros. À chaque fois.

Deux postes la composent. Les honoraires de mise en location d’abord : sur 55 m² hors zone tendue, la part que la loi autorise à facturer au locataire plafonne à 8,07 €/m² pour la visite, le dossier et le bail, plus 3,03 €/m² pour l'état des lieux⁶, soit 611 € — et la part du bailleur, elle, n’est plafonnée par rien, la loi exigeant seulement qu’elle soit au moins égale. Un mois de vacance ensuite, soit 647 € au coût incrémental que détaille notre guide de la vacance locative, hypothèse basse puisqu’une relocation qui traîne coûte davantage — et la qualité du dossier retenu pèse ici autant que la vitesse, arbitrage que chiffre notre guide du choix du locataire.

Ce que la rotation coûte par an, selon le bail

Les durées d’occupation sont des hypothèses déclarées, et elles sont le paramètre le plus discutable du guide — mais aussi le plus facile à corriger sur votre propre historique. Ce que la démonstration établit ne dépend pas de leur valeur exacte : c’est que le coût de rotation varie du simple au septuple entre le bail le plus long et le plus court, et qu’aucune comparaison de loyers faciaux ne le montre.

De combien un meublé doit-il se louer plus cher ?

Soixante-seize euros par mois. C’est le prix du billet d’entrée, pas le gain.

Deux charges séparent le meublé de Lucas d’un nu équivalent, et elles s’additionnent. La rotation plus fréquente d’abord : 0,32 rotation supplémentaire par an à 1 258 € l’unité, soit 404 €. Le renouvellement du mobilier ensuite, que notre guide du budget d’ameublement chiffre à 42 € par mois pour un panier de 3 500 € amorti sur sa durée de vie réelle, soit 504 € par an.

Total : 908 € par an, ou 76 € par mois, soit 13,3 % du loyer nu. Un meublé qui se loue 10 % de plus qu’un nu comparable perd donc de l’argent, avantage fiscal non compris — et c’est très exactement l'écart que l’on observe sur beaucoup de marchés détendus, où la prime du meublé est faible parce que la demande y est peu solvable.

Ce seuil ne condamne pas le meublé. Il déplace la question : le meublé se justifie par l’amortissement, dont notre pilier fiscal montre qu’il peut annuler l’impôt pendant vingt et un ans, et non par le loyer facial. Confondre les deux fait choisir un meublé pour de mauvaises raisons dans un marché où la prime ne couvre pas ses propres charges.

Le bail mobilité tient-il économiquement ?

Rarement seul. Et jamais sans un taux de remplissage que peu de biens atteignent.

À sept mois d’occupation moyenne, un bail mobilité impose 1,71 rotation par an, soit 2 156 € de coût annuel de rotation — 180 € par mois, 31,5 % du loyer nu. Et ce chiffre suppose déjà qu’un seul mois s'écoule entre deux locataires : le taux d’occupation implicite tombe alors à 87,5 %, ce qui oblige à majorer le loyer de 14,3 % rien que pour compenser la vacance, avant même de parler d’honoraires.

Pour Lucas, le bail mobilité n’est donc pas un produit locatif : c’est un outil de remplissage, dont le sens dépend entièrement du flux de candidats. Dans une ville universitaire ou près d’un pôle industriel qui accueille des missions temporaires, il permet de louer des périodes qu’aucun bail classique ne couvre. Ailleurs, il transforme un logement en chambre d’hôtel sans en avoir le prix.

Une conséquence pratique en découle, et elle est facile à manquer : puisque le dépôt de garantie est interdit⁴, la seule protection possible est une caution, dont notre comparatif des garanties locatives détaille les formes. Un bailleur qui enchaîne les baux mobilité sans garantie accepte, à chaque entrée, un risque qu’il aurait couvert par deux mois de dépôt en meublé classique.

Ce qui transforme un bail court en bail long

Une mention manquante. Rien d’autre.

Le contrat de bail mobilité doit comporter, outre les mentions habituelles, l’indication expresse qu’il constitue un bail mobilité soumis à ce régime, la durée retenue et la justification de la situation du locataire ouvrant droit au dispositif⁴. À défaut de l’une de ces trois mentions, le contrat n’est pas nul : il bascule dans le régime du meublé ordinaire.

La conséquence est sèche. Un bail de sept mois soigneusement calibré devient un bail d’un an à reconduction tacite : Lucas se retrouve engagé sur 6 852 € de loyers au lieu de 3 997 €, soit 2 855 € d’engagement supplémentaire, sans pouvoir reprendre son logement à l'échéance prévue. Et le dépôt de garantie qu’il n’a pas pris — puisqu’il était interdit — ne le protège pas davantage.

La parade tient en deux gestes. Faire rédiger le premier contrat par un professionnel, puis le réutiliser comme modèle ; et conserver au dossier la pièce justificative de la situation du locataire — convention de stage, contrat d’apprentissage, ordre de mission, attestation de formation — datée d’avant la prise d’effet du bail, puisque c’est à cette date que la situation s’apprécie³.

Qui vous aide à trancher, et sur quoi

Le tableau des durées se lit en trois minutes. Le choix, lui, se fait avec des gens qui voient le marché.

Un agent immobilier local dira ce que la prime du meublé vaut réellement sur votre rue, et c’est une donnée qu’aucun fichier public ne publie : la carte des loyers ne distingue pas le meublé du nu. Demandez-lui non pas un avis mais deux chiffres — le loyer d’un nu équivalent et celui d’un meublé équivalent, tous deux hors charges — puis faites vous-même la soustraction. C’est la seule manière d’obtenir la prime sans la contaminer par l’enthousiasme de celui qui la donne, et notre guide sur la manière de fixer un loyer montre comment recouper cette réponse avec les références publiques.

Un gestionnaire locatif, lui, connaît la durée d’occupation moyenne de son portefeuille par typologie de bail — c’est l’hypothèse la plus discutable de ce guide, et la seule qu’il puisse remplacer par une observation. Trois années de son historique valent mieux que n’importe quelle moyenne nationale, et la question se pose en une phrase : combien de temps restent vos locataires en meublé, et combien en nu ?

Un notaire ou un juriste intervient sur le bail mobilité, et uniquement sur lui : les baux nus et meublés se rédigent sur des contrats types réglementaires que n’importe quel bailleur peut renseigner, quand le bail mobilité cumule trois mentions dont l’oubli fait basculer tout le régime. Les quelques dizaines d’euros que coûte une première rédaction professionnelle s’amortissent dès le premier contrat réutilisé comme modèle.

Un expert-comptable, enfin, dira ce que le passage au meublé change à votre fiscalité — et c’est souvent lui qui renverse la décision, puisque l’amortissement pèse davantage que la prime de loyer. Le seuil de 13,3 % calculé ici est un seuil avant impôt : il dit à partir de quand le meublé cesse de perdre sur son exploitation, pas à partir de quand il devient le bon choix global.

Ce qui coûte cher aux bailleurs

Quatre erreurs reviennent, et chacune se chiffre.

Meubler pour une prime de loyer insuffisante, 908 €. Un meublé doit facturer 13,3 % de plus qu’un nu comparable simplement pour couvrir sa rotation et son mobilier. En dessous, le loyer facial supérieur masque une perte, et l’avantage fiscal sert alors à financer une erreur de positionnement plutôt qu'à créer du rendement.

Enchaîner les baux mobilité sans flux de candidats, 2 156 €. À 1,71 rotation par an, la mécanique n’a de sens que dans un marché qui alimente réellement les sept situations éligibles. Ailleurs, elle produit de la vacance déguisée en souplesse.

Omettre une mention du bail mobilité, 2 855 €. Le contrat retombe dans le régime du meublé d’un an, reconduction tacite comprise. Trois lignes manquantes valent huit mois d’engagement supplémentaire.

Compter le dépôt de garantie qu’on ne peut pas prendre, 1 142 €. Deux mois de dépôt existent en meublé classique et sont interdits en bail mobilité. Un bailleur qui bascule de l’un à l’autre perd cette protection sans toujours s’en apercevoir, et doit la remplacer par une caution.

Ce qu’il faut faire, et dans quel ordre

Le choix se fait sur le marché local, jamais sur le tableau des durées.

Un dernier point, qui résume l’esprit de la démarche. On présente le choix du bail comme un arbitrage entre souplesse et sécurité, et c’est une manière commode de ne pas le chiffrer. En réalité, la souplesse a un prix affiché — 1 258 € par rotation — et il suffit de multiplier ce prix par la fréquence pour savoir ce que l’on achète. Un bail court n’est ni bon ni mauvais : il est cher, et il faut que quelque chose paie cette cherté, un loyer plus élevé ou un amortissement fiscal. Quand rien ne la paie, le bail long gagne, et il gagne sans qu’on ait besoin d’en discuter.

Mille deux cent cinquante-huit euros la rotation. Tout le reste en découle.