Acheter à deux sans être mariés : les trois décisions qui se prennent le jour de la signature

La réponse en trente secondes. Le PACS ne crée aucune communauté. « Sauf dispositions contraires de la convention […], chacun des partenaires conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels »¹. Ce qui existe est une simple présomption : les biens dont aucun ne prouve la propriété exclusive sont réputés indivis par moitié.

Ni le partenaire ni le concubin n’héritent. « La succession est dévolue par la loi aux parents et au conjoint successibles du défunt »². Le texte ne connaît que les parents et le conjoint. Sans testament, le survivant ne reçoit rien — pacsé ou non.

Le PACS ouvre une exonération, pas une vocation. « Sont exonérés de droits de mutation par décès le conjoint survivant et le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité »³. Exonéré de droits sur ce qu’on ne reçoit pas : l’exonération ne sert qu’avec un testament.

Cette dissociation entre l’exonération et la vocation est le cœur du sujet, et elle est presque toujours écrasée. Se pacser sans tester ne protège personne ; tester sans se pacser protège à un prix qui se chiffre.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Capucine, 34 ans, sage-femme, et Aurore, 36 ans, développeuse, qui achètent ensemble à Nantes sans être mariées. Prix et frais réunis : 320 000 €. Capucine apporte 78 000 €, Aurore 26 000 €, et elles empruntent 216 000 € à deux, remboursés à parts égales. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Le PACS crée-t-il une communauté de biens ?

Non. C’est l’idée fausse la plus répandue sur ce sujet, et elle a une explication historique.

Le texte pose l’inverse d’une communauté : « Sauf dispositions contraires de la convention visée au troisième alinéa de l’article 515-3, chacun des partenaires conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels »¹. Chacun reste propriétaire de ce qui est à lui, et le pacte n’y change rien par lui-même.

Ce que le texte ajoute est une règle de preuve, pas une règle de propriété. Les biens dont aucun des partenaires ne peut établir la propriété exclusive sont présumés leur appartenir indivisément, à chacun pour moitié, et chacun peut renverser cette présomption par tous moyens¹. La présomption ne s’applique donc qu’au silence : un bien acheté par acte notarié, qui dit exactement qui détient quoi, n’est jamais concerné.

L’explication historique vaut d’être connue, parce qu’elle produit encore des erreurs. Avant le 1^er janvier 2007, le régime par défaut du PACS était l’indivision, et non la séparation. Un couple pacsé de longue date qui n’a jamais modifié sa convention peut donc relever d’un régime différent de celui décrit ici. Cette vérification prend deux minutes chez le notaire. Elle se fait avant toute décision, pas après.

Pour les concubins, il n’y a pas même de présomption : le concubinage n’emporte aucun effet patrimonial. Chacun détient ce que l’acte lui attribue, ni plus ni moins, et tout ce qui n’est pas écrit devra se prouver.

La répartition à l’acte doit refléter ce que chacune paie

C’est la décision la plus lourde de la journée, et elle se prend en trois secondes.

Reprenons le dossier. Le financement se boucle sur 320 000 € : 78 000 € apportés par Capucine, 26 000 € par Aurore, 216 000 € empruntés ensemble. L’emprunt se rembourse à parts égales, soit 108 000 € chacune sur la durée.

Ce que chacune finance, et ce que « moitié-moitié » lui attribue

Capucine finance 186 000 € et détient 160 000 €. L’écart de 26 000 € n’a pas disparu : il est passé chez Aurore, qui finance 134 000 € et détient la même chose. En droit, ce transfert sans contrepartie porte un nom. Ce nom a des conséquences : une libéralité consentie entre personnes non parentes se taxe au tarif que la section 04 détaille, celui-là même qui frappe la succession, si bien qu’une répartition choisie par gentillesse un matin de signature peut ressortir des années plus tard sous la forme d’une ligne d’impôt que personne n’avait vue venir.

La correction est simple et gratuite : porter à l’acte les quotes-parts réelles, 58,1 % et 41,9 %, ou toute autre répartition que les deux acheteuses assument en connaissance de cause. Le notaire l’écrit sans difficulté à condition qu’on le lui demande, et il ne le proposera pas de lui-même si personne n’aborde le sujet.

Une nuance de méthode s’impose ici, parce que la vie n’est pas un tableau. Les remboursements peuvent ne pas rester égaux, l’une peut financer des travaux, l’autre payer seule les charges pendant un congé parental. Ces écarts se documentent au fil de l’eau — relevés, factures, virements identifiés — et c’est la seule façon d’en tenir compte plus tard. Une convention d’indivision peut aussi les organiser, et notre guide sur la sortie d’indivision en expose la portée réelle.

Que reçoit le survivant sans testament ?

Rien. C’est la phrase la plus importante de ce guide et elle tient en un mot.

Le texte qui organise la dévolution légale est d’une brièveté trompeuse : « La succession est dévolue par la loi aux parents et au conjoint successibles du défunt dans les conditions définies ci-après »². Deux catégories. Les parents et le conjoint. Le partenaire pacsé n’y figure pas, et le concubin non plus — ce qui signifie qu’après vingt ans de vie commune, trois enfants et un crédit remboursé à deux, la loi considère le survivant exactement comme elle considérerait un voisin de palier.

Sur le dossier de Capucine et d’Aurore, cela signifie que si Capucine disparaît, sa moitié du bien revient à ses héritiers légaux — ses parents s’il n’y a pas d’enfant, ses enfants sinon. Aurore conserve sa propre moitié. Elle se retrouve en indivision avec des personnes qu’elle n’a pas choisies, sur un logement qu’elle occupe.

Cette situation n’a rien d’exceptionnel et elle est brutale, parce qu’elle survient au pire moment. Les héritiers peuvent demander le partage, et le survivant qui veut rester doit racheter la part transmise — au prix du marché, avec un crédit qu’il faut obtenir alors qu’il vient de perdre un co-emprunteur. Notre guide sur la sortie d’indivision chiffre ce que cette opération coûte.

Le remède est un testament, et il est le seul. Ni le PACS, ni la durée de vie commune, ni l’existence d’enfants communs ne créent de vocation successorale entre deux personnes non mariées. Un testament olographe — écrit, daté et signé de la main de son auteur — suffit à en ouvrir une, dans la limite de la réserve des héritiers réservataires s’il y a des enfants.

Le même testament ne coûte pas le même prix

Voilà où le choix du régime se paie, et il se paie une seule fois, très cher.

Le texte fiscal est aussi court que le texte civil : « Sont exonérés de droits de mutation par décès le conjoint survivant et le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité »³. Le partenaire pacsé est traité comme un conjoint. Le concubin ne l’est pas : il relève du tarif applicable « entre parents au-delà du 4^e degré et entre personnes non-parentes », soit 60 %⁴.

Chiffrons sur le dossier. Supposons le bien valorisé 380 000 € au jour du décès : la part de Capucine transmise s’élève à 190 000 €. À défaut d’autre abattement, un abattement de 1 594 € est opéré sur chaque part successorale⁵, ce qui ramène la base taxable à 188 406 €.

Quatre configurations, deux résultats — et 113 044 € entre les deux

Le calcul se refait de tête : 188 406 € multipliés par 60 % font 113 044 €. Sur une part transmise de 190 000 €, il reste 76 956 € au survivant, à condition qu’il puisse payer les droits — ce qui suppose de trouver la somme, en liquide, dans les six mois du décès, sur un patrimoine composé d’un logement.

Deux lectures sortent de ce tableau, et elles se lisent en diagonale. Horizontalement, le testament décide de tout : sans lui, les deux lignes du haut sont identiques et le régime du couple n’y change rien. Verticalement, le régime décide du prix : à testament égal, la différence entre concubinage et PACS vaut 113 044 €.

Un mot pour ceux que ce chiffre ferait précipiter chez le notaire. Le PACS n’est pas qu’un instrument fiscal : il emporte des obligations d’aide matérielle et de solidarité pour les dettes du quotidien, et il se dissout unilatéralement. Ce guide en donne le coût successoral, pas la recommandation.

La clause d’accroissement règle-t-elle le problème ?

La moitié du problème. Elle règle la dévolution, elle ne règle pas l’impôt.

Le mécanisme est ancien. Il est efficace, mais sur le seul terrain civil. Une clause insérée à l’acte d’acquisition prévoit que la part du premier décédé reviendra au survivant, de telle sorte que le dernier vivant soit considéré comme seul propriétaire de la totalité. Les héritiers du premier décédé n’ont aucun droit sur le bien : ils ne peuvent pas demander le partage, ils ne peuvent pas s’y installer, ils n’existent pas pour ce bien.

Le texte fiscal traite ce résultat pour ce qu’il est, et non pour ce que l’acte en dit. Les biens ainsi recueillis « sont, au point de vue fiscal, réputés transmis à titre gratuit à chacun des bénéficiaires de l’accroissement »⁶. Réputés transmis. Le survivant paie donc les droits de mutation à titre gratuit au tarif de son lien réel avec le défunt, sans considération pour la construction juridique que l’acte a mise en place. Pour deux concubines, 60 %.

Une exception existe, et elle est étroite. La règle « ne s’applique pas à l’habitation principale commune à deux acquéreurs lorsque celle-ci a une valeur globale inférieure à 76 000 €, sauf si le bénéficiaire opte pour l’application des droits de mutation par décès »⁶. Le bien de Capucine et Aurore en vaut 380 000 € : l’exception ne joue pas, et les 113 044 € restent dus malgré la clause.

Notons ce que ce seuil est devenu. Il n’a pas été revalorisé depuis 2010, quand le prix moyen d’un logement en France était déjà bien supérieur. L’exception, conçue pour les patrimoines modestes, s’applique aujourd’hui à un nombre de biens qui décroît chaque année sans qu’aucune décision ne l’ait voulu.

La tontine garde donc un intérêt précis, qu’il faut savoir énoncer : elle protège l’occupation et la propriété du survivant contre les héritiers, ce qu’un testament ne fait qu’imparfaitement en présence d’enfants réservataires. Elle ne protège pas la trésorerie. Et elle est irrévocable, ce qui la rend redoutable en cas de séparation — les deux personnes restent liées par l’acte alors qu’elles ne le sont plus par rien d’autre.

L’assurance emprunteur décide qui reste endetté

C’est la ligne du dossier de prêt que personne ne relit, et elle vaut autant que le reste.

Deux co-emprunteurs assurent chacun une quotité. La somme des deux peut aller de 100 % à 200 %. Notre guide sur les quotités d’assurance emprunteur en détaille le fonctionnement et le coût ; ce qui suit n’en tire que la conséquence pour un couple non marié.

Supposons le capital restant dû à 168 000 € au moment du décès de Capucine. Avec une quotité de 50 % sur chaque tête, l’assurance solde 84 000 € et Aurore reste devoir 84 000 €, sur un bien dont elle ne détient toujours que la moitié si aucun testament n’a été écrit. Avec une quotité de 100 % sur chaque tête, l’assurance solde la totalité et Aurore ne doit plus rien.

L’articulation avec la succession est ce qui rend le sujet redoutable. Sans testament, Aurore peut se retrouver seule débitrice d’un crédit sur un bien dont l’autre moitié appartient désormais aux parents de Capucine. Le crédit ne se partage pas comme la propriété : la banque a deux co-emprunteurs solidaires, et la disparition de l’un ne libère pas l’autre au-delà de ce que l’assurance couvre.

La question se pose donc au courtier au moment de monter le dossier, et pas à la signature. Une quotité de 100 % sur chaque tête coûte plus cher tous les mois ; c’est le prix d’un dispositif qui, pour un couple non marié, remplit une fonction que le droit successoral ne remplit pas.

Et si le couple se sépare ?

Le bien reste, l’indivision aussi, et c’est là que la répartition de l’acte reprend toute son importance.

Une séparation ne dissout pas une indivision : elle laisse deux personnes propriétaires ensemble d’un bien qu’elles ne veulent plus partager. Chacune détient la quote-part inscrite à l’acte — pas celle qu’elle a financée, sauf à en apporter la preuve, et cette preuve se construit pendant la vie commune ou ne se construit jamais.

Trois issues existent, et elles se valent rarement. L’une rachète la part de l’autre, elles vendent à un tiers, ou l’une force la vente en justice — la dernière étant celle qui coûte le plus et rapporte le moins, puisqu’une vente forcée se conclut rarement au prix qu’un vendeur ordinaire aurait obtenu en prenant son temps. Notre guide sur la sortie d’indivision les chiffre toutes les trois, y compris le droit de partage qui frappe le rachat mais pas la vente.

Disons ici ce qui ne nous arrange pas. Une part de ces situations se règle sans nous et sans personne : deux personnes qui se parlent encore, un agent immobilier pour estimer, un notaire pour l’acte, et l’affaire est close en trois mois pour le coût d’un acte. Un gestionnaire de patrimoine n’y ajoute rien tant que les deux personnes se parlent. Les dossiers qui coûtent cher sont ceux où l’on a attendu, et le conseil qui vaut le plus ici est gratuit — écrivez ce que chacune finance, pendant que vous êtes d’accord.

Un dernier point sur la société civile immobilière, qu’on présente souvent comme la solution à tout. Elle organise mieux la gouvernance et la cession des parts qu’une indivision, mais elle ne crée aucune vocation successorale et n’exonère de rien : les parts se transmettent au même tarif que le bien. Notre guide sur la SCI familiale expose ce qu’elle résout et ce qu’elle ne résout pas.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Le « moitié-moitié » par réflexe d’égalité. Capucine finance 186 000 € et détient 160 000 €. Les 26 000 € d’écart sont une libéralité consentie sans le savoir, qui se retrouvera dans la succession ou dans le partage. La correction coûtait une phrase à l’acte, le jour de la signature.

Le PACS conclu en croyant qu’il protège. Il exonère, il ne transmet pas. Un couple pacsé sans testament laisse le survivant dans la même situation que deux concubins : Aurore ne reçoit rien des 190 000 €, et se retrouve en indivision avec les héritiers de Capucine sur le logement qu’elle occupe.

Le testament écrit sans se pacser. C’est la configuration la plus coûteuse, et elle est fréquente parce qu’elle paraît suffisante. Aurore reçoit bien les 190 000 €, et doit 113 044 € de droits dans les six mois — sur un patrimoine qui est un logement, donc sans liquidités.

La tontine prise pour une exonération. Elle règle la dévolution et rien d’autre. Sur un bien de 380 000 €, l’exception des 76 000 € ne joue pas et les 113 044 € restent dus, avec cette aggravation qu’il n’y a plus de part indivise à vendre pour les payer : le survivant est devenu seul propriétaire d’un bien qu’il doit conserver entier.

Que régler avant de signer ?

1. Calculez ce que chacun finance, apport et part d’emprunt réunis, avant d’ouvrir la discussion sur les quotes-parts. Le chiffre change souvent la conversation.
2. Faites porter les quotes-parts réelles à l’acte, ou assumez l’écart en le nommant. Le notaire l’écrit si on le lui demande ; il ne le proposera pas.
3. Vérifiez la date de votre PACS. Avant le 1^er janvier 2007, le régime par défaut était l’indivision et non la séparation.
4. Écrivez un testament, quel que soit le régime. Sans lui, le survivant ne reçoit rien — c’est vrai pour deux concubins comme pour deux partenaires pacsés.
5. Choisissez la quotité d’assurance en connaissance de son effet. À 50 % sur chaque tête, le survivant reste devoir la moitié du capital restant dû.
6. Documentez les écarts au fil de l’eau. Travaux payés seul, charges assumées pendant un arrêt : virements identifiés et factures nominatives, sans quoi rien ne se prouvera.
7. Ne prenez pas une tontine pour un outil fiscal. Elle protège l’occupation contre les héritiers et elle est irrévocable ; l’impôt reste dû au tarif du lien réel.

Un mot pour finir sur ce que ce guide ne dit pas. Il ne dit pas qu’il faut se pacser, ni se marier, ni renoncer à acheter à deux : des centaines de milliers de couples le font chaque année et la plupart n’ont jamais de difficulté. Il dit que trois décisions se prennent le même jour, chez le même notaire, en quelques minutes — la répartition, le régime, le testament — et que la plus lourde des trois est celle dont personne ne parle à ce moment-là. Pour le reste, notre guide sur le coût réel des frais d’acquisition chiffre ce que la signature elle-même coûte.