Assurance emprunteur d'un investissement locatif : ce que la loi encadre, et le seul nombre qu'elle vous laisse choisir

Pourquoi la quotité n’apparaît-elle dans aucun comparatif ?

Les comparateurs d’assurance emprunteur classent des offres sur un chiffre : la prime mensuelle. C’est le mauvais chiffre, et il l’est deux fois. Il ne dit rien de ce qui sera réellement remboursé le jour d’un sinistre. Et il dépend d’un pourcentage que personne ne vous demande d’arbitrer, que la plupart des simulateurs fixent d’office, et qui ne figure sur aucun classement.

Ce pourcentage s’appelle la quotité. Sur un prêt souscrit à deux, il dit quelle part du capital restant dû l’assureur prend en charge quand l’un des deux emprunteurs disparaît. Cinquante pour cent sur chaque tête, et le survivant conserve la moitié de la dette, qu’il continue de rembourser seul pendant les années qui restent. Cent pour cent sur chaque tête, et elle s’efface. Entièrement.

Trois textes du code de la consommation et un du code des assurances encadrent cette assurance. Ils règlent le prix affiché, le droit de refuser le contrat de la banque, le délai de réponse, la gratuité de l’avenant. Aucun ne dit combien assurer de chaque tête. Pas un mot. La loi a organisé la concurrence sur le coût et laissé entièrement libre la décision qui détermine la protection.

Ce guide traite cette décision-là. Il ne réécrit pas la substitution d’assurance en cours de prêt, ni les trois leviers qui allègent une mensualité déjà signée, traités dans notre guide sur renégocier ou racheter un crédit locatif. Il ne compare pas non plus les garanties entre elles — décès, invalidité, incapacité — dont l’équivalence relève d’une grille que nous n’avons pas relue à sa source ici.

Où la quotité est écrite, et ce que la loi en dit

Le mot figure quelque part. Dans un document officiel, remis avant même que le prêt soit signé. Le modèle de fiche standardisée d’information, annexé au code de la consommation et remis dès la première simulation, comporte une case libellée « quotité par type de garantie ; prêt 1 » suivie d’un symbole de pourcentage⁵. La même annexe évoque « la part du capital à couvrir » parmi les éléments qui servent à établir l’estimation personnalisée.

Le législateur emploie donc le terme. Il l’emploie une seconde fois, à l’article L. 113-2-1 du code des assurances, pour autoriser un décret à définir « des conditions plus favorables pour l’assuré en termes de plafond de la quotité assurée et d’âge de l’assuré »⁴. Ce décret n’existe pas. Il n’a jamais été pris : nous avons vérifié la page de l’article, qui ne signale aucune version postérieure au 1^er juin 2022.

Nulle part la loi ne fixe le niveau de la quotité. Elle ne dit ni qu’il faut cent pour cent, ni que la somme des deux têtes doit atteindre un minimum. Cette exigence-là vient du prêteur, qui la pose comme condition d’octroi et l’inscrit dans son offre. Dans les faits, la plupart des banques réclament un total de cent pour cent au moins, et acceptent tout ce qui va au-delà, jusqu’à deux cents pour cent.

La conséquence pratique est directe. Entre cent et deux cents pour cent de couverture totale, vous choisissez — et ce choix a un prix, une conséquence en cas de décès, et un effet sur le questionnaire de santé que nous verrons plus loin. Les trois se calculent, et c’est ce que fait la suite.

Le dossier de Delphine

Delphine et son conjoint achètent un immeuble de rapport à deux cent quarante mille euros, financés en totalité sur vingt ans. Exemple construit à partir d’un dossier type, dont les hypothèses sont déclarées ici et reprises telles quelles dans tous les calculs qui suivent.

Le taux nominal est de 3,60 % l’an, soit une mensualité de 1 404 € hors assurance. Le contrat groupe proposé par la banque coûte 0,36 % l’an du capital initial par tête assurée à cent pour cent ; une délégation obtenue par un courtier revient à 0,12 % l’an dans les mêmes conditions. Ces deux taux sont des hypothèses : la loi n’en fixe aucun, et les écarts réels dépendent de l’âge, de la profession et de l’état de santé.

Ce qui suit n’est donc pas une promesse de tarif. C’est une méthode : les quatre nombres du haut — capital, durée, taux du prêt, taux d’assurance — suffisent à refaire l’ensemble des calculs sur votre propre offre, et chaque étape est écrite pour être reproduite.

Delphine a quarante-deux ans, son conjoint quarante-quatre. Ils remboursent jusqu’à soixante-deux et soixante-quatre ans. Retenez ces deux âges : ils décideront, au chapitre du questionnaire de santé, d’une conclusion que le prix seul ne laissait pas prévoir.

Combien coûte chacune des deux décisions ?

Deux décisions se présentent en même temps, et on les confond presque toujours. La première porte sur la quotité : couvrir chaque tête à cinquante pour cent, ou à cent. La seconde porte sur l’assureur : accepter le contrat groupe de la banque, ou présenter une délégation. On les chiffre séparément. C’est la seule façon de voir que l’une des deux est gratuite.

La prime d’un contrat groupe se calcule sur le capital initial, et non sur le capital restant dû. Elle est donc strictement proportionnelle à la quotité, et elle ne décroît pas à mesure que le prêt s’amortit — un point qui surprend beaucoup d’emprunteurs, habitués à raisonner sur des intérêts qui, eux, fondent d’année en année, et qui découvrent au bout de quinze ans qu’ils paient toujours la même prime sur un capital largement remboursé. Deux cent quarante mille euros à 0,36 % font 864 € par an pour une tête assurée à cent pour cent, soit 72 € par mois. Une couverture totale de cent pour cent répartie en deux fois cinquante coûte exactement la même chose : la prime suit la somme des quotités, pas le nombre de personnes assurées.

Le tableau se lit de deux façons. Rester au contrat groupe et diviser la couverture par deux économise 17 280 € sur la durée : c’est l’écart entre 34 560 € et 17 280 €. Garder la couverture pleine et changer d’assureur économise 23 040 €, soit l’écart entre 34 560 € et 11 520 €.

Les deux montants sont du même ordre. Le second dépasse le premier de 5 760 €. À peine un tiers de plus. Un lecteur pressé conclurait que les deux leviers se valent, et il aurait tort : l’un se paie en protection, l’autre ne se paie en rien du tout.

Peut-on être mieux couvert et payer moins ?

Comparons les deux lignes que personne ne met côte à côte : la couverture pleine en délégation, et la demi-couverture au contrat groupe.

La seconde ligne coûte 5 760 € de moins que la première et efface deux fois plus de dette. Ce n’est pas un arbitrage entre deux avantages qu’on ne pourrait pas cumuler : c’est une comparaison arithmétique, et elle tombe du même côté quel que soit le montant du prêt.

Reste à savoir quand elle tient. Toujours ? Non. Elle tient dès que deux fois le taux délégué reste inférieur à une fois le taux groupe, c’est-à-dire dès que la délégation coûte moins de la moitié du contrat de la banque. Sur notre dossier, le point de bascule se situe à 0,18 % l’an : à ce taux exact, les deux options coûtent 17 280 € et se valent.

Cette règle vaut mieux que nos hypothèses, parce qu’elle ne dépend ni du capital, ni de la durée, ni des chiffres que nous avons retenus. Prenez vos deux devis. Divisez le taux du contrat groupe par deux. Regardez de quel côté tombe la délégation. Un courtier spécialisé fait cette comparaison en une minute ; vous pouvez la faire vous-même en trente secondes.

Que se passe-t-il le jour où l’un des deux meurt ?

Le prix ne sert qu’à comparer, et la comparaison se fait avant de signer. Ce que la quotité change vraiment se voit une seule fois, et il vaut mieux l’avoir vu à l’avance.

Supposons le décès d’un des deux emprunteurs au bout de sept ans, soit au quatre-vingt-quatrième mois. Le capital restant dû s’établit alors à 174 741 €. L’assureur verse au prêteur la part correspondant à la quotité de la tête assurée. Ni plus, ni moins.

Les deux montants de la première ligne s’additionnent bien à 174 741 €, à l’euro près. La mensualité de 702 € suppose que la durée initiale est conservée ; si le contrat prévoit au contraire un raccourcissement du terme, la charge reste de 1 404 € par mois mais s’arrête plus tôt. Le choix appartient au prêteur ou à l’emprunteur selon les clauses, et il se lit dans l’offre.

Voilà ce que coûtent réellement les 17 280 € d’économie du chapitre précédent : la moitié d’un capital restant dû, à un moment où le foyer vient de perdre un revenu. Sur un investissement locatif, le loyer continue d’entrer, ce qui atténue le choc — c’est d’ailleurs la seule raison sérieuse d’envisager une quotité réduite, et elle mérite d’être posée en ces termes plutôt qu’en termes de prime.

Le seuil de 200 000 € porte sur quoi, exactement ?

La loi du 28 février 2022 a supprimé le questionnaire de santé sous conditions. Le texte codifié est précis, et sa précision est passée inaperçue. L’article L. 113-2-1 du code des assurances interdit à l’assureur de solliciter la moindre information sur l’état de santé lorsque « la part assurée sur l’encours cumulé des contrats de crédit n’excède pas 200 000 euros par assuré » et que « l’échéance de remboursement du crédit contracté est antérieure au soixantième anniversaire de l’assuré »⁴.

Lisez les cinq premiers mots. La part assurée. Pas le montant emprunté. Pas le capital restant dû. Pas la moitié du prêt d’un couple. La part assurée, c’est-à-dire le capital multiplié par la quotité. Beaucoup d’emprunteurs comprennent pourtant tout autre chose en lisant que le plafond vaut « par assuré » : ils en déduisent qu’un prêt de 350 000 € souscrit à deux les laisse chacun à 175 000 €, quelle que soit la quotité retenue, et c’est faux. Le seuil dépend donc directement de la décision que ce guide traite depuis le début.

Sur le dossier de Delphine, la différence est nette. Elle tient à un seul seuil. À cinquante pour cent, chaque tête est assurée pour 120 000 € : sous le seuil, avec 80 000 € de marge. À cent pour cent, chaque tête est assurée pour 240 000 € : au-dessus, et le questionnaire redevient exigible. La quotité maximale qui laisse ce couple sous le plafond s’établit à 83,3 %.

Le second critère referme pourtant cette porte sur ce dossier précis. Le conjoint de Delphine a quarante-quatre ans et rembourse jusqu’à soixante-quatre : l’échéance est postérieure à son soixantième anniversaire, et les deux conditions du texte sont cumulatives. Aucune quotité, si basse soit-elle, ne les dispensera du questionnaire. Le calcul valait quand même d’être fait, parce qu’il tombe autrement pour un emprunteur de trente-cinq ans sur vingt ans.

Un dernier mot du texte mérite qu’on s’y arrête : encours cumulé. Le plafond ne s’apprécie pas prêt par prêt mais sur l’ensemble des crédits en cours. Un investisseur qui ajoute une seconde opération de 180 000 € couverte à cinquante pour cent porte sa part assurée à 210 000 € et repasse au-dessus, sans avoir touché à la moindre quotité. Sur un site consacré à l’investissement locatif, cette phrase vaut avertissement : le seuil se referme au fil des acquisitions, et le second dossier se prépare en tenant compte du premier. Notre guide sur la capacité d’emprunt traite l’autre face du même empilement.

Comment comparer deux offres sans se tromper de nombre ?

L’article L. 313-8 du code de la consommation impose que tout document chiffré remis avant l’offre exprime le coût de l’assurance de trois façons : « à l’exclusion de tout autre taux, en taux annuel effectif de l’assurance », « en montant total en euros dû par l’emprunteur au titre de l’assurance, sur une durée de huit ans et sur la durée totale du prêt », et « en euros et par période, selon la périodicité de paiement »¹. Trois expressions du même coût. Une seule se compare.

Le taux annuel effectif de l’assurance se reconstruit simplement : c’est l’écart entre le taux global du crédit assurance comprise et le taux global du même crédit sans assurance. Sur le dossier de Delphine, le prêt nu ressort à 3,66 % en taux actuariel annuel. Il suffit d’ajouter la prime à l’échéance et de rechercher le taux qui redonne le même capital.

Un point et dix-sept centièmes séparent la dernière ligne du prêt nu. C’est davantage que l’écart de taux qu’un emprunteur obtient en mettant trois banques en concurrence, et cela ne se voit pas sur le taux nominal, qui reste 3,60 % dans les cinq lignes. Entre la plus chère et la moins chère des quatre configurations assurées, le rapport est de près de six pour un.

Une précaution de lecture : deux taux annuels effectifs de l’assurance ne se comparent que sur des quotités identiques. Une offre à 0,39 % en couverture pleine est meilleure qu’une offre à 0,59 % en demi-couverture, alors que le nombre le plus petit est celui de la seconde offre. Le taux se compare. La quotité se déclare. Notre guide sur le taux d’usure détaille la mécanique du taux effectif global, dont ce calcul est un cas particulier.

Les quatre incidents qui reviennent

La quotité arrive préremplie. Le simulateur de la banque affiche cent pour cent sur chaque tête, l’emprunteur signe sans y prêter attention, et découvre la prime au moment de l’offre. Sur le dossier de Delphine, la case préremplie vaut 34 560 € au lieu de 17 280 € sur vingt ans.

Ce n’est pas que le choix soit mauvais — la couverture pleine se défend très bien. C’est qu’il n’a pas été fait. La fiche standardisée est remise dès la première simulation, avec sa case quotité : c’est le bon moment pour la remplir soi-même.

La délégation demandée après coup. Le droit de résilier à tout moment reste ouvert, et l’avenant ne peut donner lieu à aucun frais supplémentaire. Mais les mois écoulés sont payés au tarif du contrat groupe : douze mois à 144 € font 1 728 €, là où la délégation aurait coûté 576 €. L’écart perdu est de 1 152 €, et il ne se rattrape pas.

Le calendrier utile est celui de la première simulation. Pas celui de la signature chez le notaire, où l’attestation d’assurance est déjà exigée et où plus rien ne se renégocie. Un courtier en assurance saisi en même temps que le courtier en crédit fait gagner ces douze mois sans rien changer au reste du montage.

Le refus opposé sans motif. Une banque écarte la délégation d’un mot, l’emprunteur renonce, et l’affaire s’arrête là. L’article L. 313-30 dit pourtant que « toute décision de refus est explicite et comporte l’intégralité des motifs de refus »². Renoncer coûte ici 23 040 € sur la durée du prêt.

Demander les motifs par écrit change la conversation, parce qu’un refus motivé désigne les garanties manquantes et donne au contrat délégué la liste exacte de ce qu’il doit couvrir pour être accepté.

Le second prêt qui referme le seuil. Une deuxième opération s’ajoute, la part assurée cumulée passe à 210 000 €, et le questionnaire de santé redevient exigible sur l’ensemble. Un problème de santé survenu entre-temps se traduit alors par une surprime ou une exclusion de garantie.

L’exclusion ne se découvre qu’au sinistre. C’est ce qui la rend coûteuse. Le réflexe consiste à vérifier l’encours assuré cumulé avant de signer la seconde opération, pas après, et à arbitrer la quotité des deux prêts ensemble.

Ce que la loi vous garantit, et ce qu’elle vous laisse

Quatre droits sont acquis. Ils se citent à la banque sans commentaire, et une lettre qui les reprend dans l’ordre obtient plus souvent une réponse écrite qu’un appel téléphonique.

Le premier est le droit de présenter un autre contrat. Jusqu’à la signature de l’offre, « le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance qu’il propose »². Le deuxième est la motivation du refus, déjà citée, qui transforme un non en cahier des charges.

Le troisième est le délai. Le prêteur notifie sa décision « dans un délai de dix jours ouvrés à compter de la réception » de la demande, et le même délai s’applique à l’émission de l’avenant en cas d’acceptation³. Le quatrième est la gratuité : « le prêteur ne peut exiger de frais supplémentaires de l’emprunteur pour l’émission de cet avenant »³.

Ce que la loi ne vous donne pas, en revanche, se résume en une phrase : elle ne fixe aucun niveau de quotité, aucun tarif, et aucune obligation pour le prêteur de se contenter d’un total de cent pour cent. La transparence porte sur le prix et sur la procédure. Le contenu de la décision reste à votre charge. Entièrement. C’est précisément pour cela qu’il fallait la chiffrer plutôt que la commenter, et que ce guide passe plus de temps sur quatre tableaux que sur les cinq articles qu’il cite.

Comment trancher sur votre dossier

Quatre questions suffisent. Dans cet ordre.

Le survivant peut-il porter seul la moitié de la dette ? Sur un locatif, la réponse dépend du loyer plus que du salaire : si le bien s’autofinance à lui seul après le décès, une quotité réduite se défend. Sur le dossier de Delphine, on compare directement 702 € de mensualité résiduelle au loyer de l’immeuble — et ce calcul-là, un gestionnaire locatif ou un expert-comptable le pose en cinq minutes.

La délégation coûte-t-elle moins de la moitié du contrat groupe ? Si oui, la couverture pleine en délégation domine la demi-couverture au groupe sur les deux tableaux à la fois, et la question de la quotité se referme. Si non, l’arbitrage redevient réel.

Les deux conditions du questionnaire sont-elles réunies ? Part assurée cumulée sous 200 000 € et fin de remboursement avant soixante ans. Les deux. Pas l’une des deux : le texte l’annonce avant même de les énumérer, en subordonnant l’interdiction faite à l’assureur au « respect de l’ensemble des conditions suivantes ». Quand elles le sont, la quotité devient aussi un outil pour rester sous le plafond.

Une autre opération est-elle prévue dans les cinq ans ? Si oui, l’encours assuré se raisonne sur les deux prêts, et le second se prépare dès le premier. Nos guides sur le financement locatif et nos dossiers publiés montrent comment cet empilement se planifie.

Une dernière remarque, pour finir sur ce qui a été vérifié et ce qui ne l’a pas été. Les cinq textes cités ont été relus à leur page, dans leur rédaction en vigueur au 27 août 2026 ; aucun ne signale de version postérieure, et le décret que l’article L. 113-2-1 autorise n’a jamais été pris. Les taux d’assurance, eux, sont des hypothèses. Refaites les calculs avec les vôtres. La méthode tient. Les montants changeront. Nos honoraires sont publics, et rien dans ce guide n’exige de passer par nous.