Se porter caution du prêt de sa SCI : ce que la réforme des sûretés a changé pour vous

La réponse en trente secondes. La disproportion ne fait plus tomber l’engagement, elle le rabote. « Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date »³.

La mention est prescrite à peine de nullité. « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci »¹.

Et le silence annuel de la banque lui coûte les intérêts. Elle doit informer « avant le 31 mars de chaque année et à ses frais », « sous peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus »⁴.

Quarante-trois de nos guides emploient le mot « caution ». Ils traitent tous celle du locataire — le garant, la GLI, Visale. Aucun ne traitait celle que vous donnez vous-même à votre banque. Le mot est le même, le régime n’a rien à voir.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Aymeric, 45 ans, vétérinaire à Clermont-Ferrand, dont la SCI emprunte 420 000 € pour un immeuble de rapport. La banque exige sa caution personnelle solidaire sur la totalité du prêt. Ses revenus annuels sont de 78 000 € et son patrimoine net de 145 000 €. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Que signe-t-on en se portant caution ?

Une dette qui n’est pas la sienne. Payable au premier défaut d’un autre.

C’est une évidence qu’il faut pourtant écrire, parce que la structure sociétaire l’estompe. Vous avez constitué une SCI précisément pour séparer votre patrimoine de l’opération. La caution personnelle rétablit le lien que la société avait coupé, et elle le rétablit à hauteur du montant que vous inscrivez de votre main.

Le texte le formule sans détour dans la mention que la caution doit apposer : elle « s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci »¹. Payer ce que doit un autre, en cas de défaillance de cet autre.

Notre guide sur les garanties de prêt compare l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers et la caution d’un organisme. Celui-ci traite une garantie d’une autre nature : elle ne porte pas sur un bien, elle porte sur vous.

Une comparaison chiffrée aide à situer l’enjeu. Sur l’opération d’Aymeric, le prêt de 420 000 € finance un immeuble dont les loyers rembourseront les échéances pendant 20 ans. Sa caution, elle, l’expose immédiatement à 420 000 €, soit 5,4 années de ses revenus de 78 000 €. Le déséquilibre entre la durée du risque et celle du remboursement est ce qui rend cet engagement si particulier : il est instantané là où le prêt est étalé. Notre guide sur les montages de financement décrit comment se construit l’échéancier ; la caution, elle, n’a pas d’échéancier.

Un point de vocabulaire, avant d’aller plus loin. Tous les articles cités ici visent la caution « personne physique » face à un « créancier professionnel ». C’est la configuration exacte d’un investisseur qui garantit le prêt de sa société auprès d’une banque, et c’est celle qui déclenche l’ensemble des protections que ce guide expose.

Une formalité dont dépend la validité

On la recopie machinalement. Elle conditionne pourtant tout l’engagement.

« A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres »¹.

Trois exigences s’y lisent. « Appose elle-même » : la mention est de la main de la caution, elle ne se pré-imprime pas. « Dans la limite d’un montant » : l’engagement est plafonné par ce que la caution écrit, ce qui fait de ce chiffre la donnée la plus importante de la page. Et « en toutes lettres et en chiffres » : la double écriture est prescrite, et son absence relève du même régime que le reste de la mention.

Le texte ajoute une seconde couche que peu de cautions remarquent. Elle doit également reconnaître l’absence de bénéfice de discussion ou de division lorsque l’engagement est solidaire ; à défaut de cette mention, elle conserve ces droits. Ce n’est pas un détail rédactionnel : le bénéfice de discussion oblige le créancier à poursuivre d’abord le débiteur principal, et le bénéfice de division à répartir sa poursuite entre plusieurs cautions.

La leçon pratique tient en une phrase. Le montant que vous écrivez en toutes lettres est le plafond de votre engagement, et personne d’autre que vous ne peut l’écrire.

Ce plafond se négocie, et c’est le point que les emprunteurs ignorent le plus souvent. Rien dans le texte n’impose que l’engagement couvre la totalité du prêt : la mention plafonne à ce que la caution écrit, et ce plafond est donc par construction une variable du contrat. Nous ne publierons pas de proportion habituelle, faute de l’avoir mesurée. Sur les 420 000 € d’Aymeric, ramener l’engagement à la moitié change la nature du risque personnel sans rien changer à la sûreté réelle prise sur l’immeuble. C’est une discussion qui se tient avant l’édition de l’offre, au même moment que celle du taux et de l’assurance, et elle se prépare avec les mêmes chiffres : 78 000 € de revenus annuels et 145 000 € de patrimoine net, présentés d’emblée.

La banque vous doit-elle quelque chose ?

Oui, et cette obligation-là ne porte pas sur vous. Elle porte sur l’emprunteur.

« Le créancier professionnel est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l’engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier. A défaut, le créancier est déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci »².

Lisons bien le déclencheur. Ce n’est pas votre situation à vous qui l’active, c’est celle de la société que vous garantissez. Si la banque prête à une SCI un montant inadapté à ses capacités, elle doit vous en avertir — et son silence lui coûte son droit contre vous, à hauteur de votre préjudice.

Cette sanction est d’un troisième type, distinct des deux autres que porte ce guide. La nullité de l’article 2297 anéantit l’engagement. La réduction de l’article 2300 le rabote à un montant fixe. La déchéance de l’article 2299 le diminue à hauteur d’un préjudice qui se démontre, ce qui suppose d’établir ce qu’on aurait fait autrement si l’on avait été averti.

Pour un investisseur, cela signifie qu’un prêt manifestement au-dessus des capacités de la SCI n’engage pas seulement la SCI. Les capacités d’emprunt se calculent avant l’offre, et le dossier qui a servi à les établir mérite d’être conservé : c’est lui qui montrera, le cas échéant, ce que la banque savait.

Manifestement disproportionné, et à quelle date

Trois mots portent la règle, et le troisième est une date.

« Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date »³.

« Manifestement » : le texte n’exige pas une simple disproportion mais une disproportion évidente, ce qui écarte les situations limites. « Aux revenus et au patrimoine » : les deux se regardent ensemble, un patrimoine solide compensant des revenus modestes et réciproquement. Et « lors de sa conclusion » : la comparaison se fige au jour de la signature.

Ce dernier point joue dans les deux sens, et il faut le dire. Une caution qui s’appauvrit après avoir signé ne devient pas disproportionnée pour autant. Une caution qui s’enrichit ne perd pas la protection acquise au jour de l’engagement. La photographie est prise une fois, à la signature.

Chez Aymeric, cette photographie est parlante. On lui demande 420 000 €, soit 5,4 années de ses revenus et 2,9 fois son patrimoine net. Aucun de ces deux rapports ne suffit à lui seul à qualifier la disproportion, qui relève de l’appréciation du juge, mais leur conjonction est exactement ce que le texte invite à regarder.

Que devient une caution disproportionnée ?

Elle est réduite. Elle ne tombe plus. Et cette différence date du 1er janvier 2022.

Trois manquements, trois sanctions de nature différente

Avant la réforme, la règle de proportionnalité vivait à l’article L. 332-1 du code de la consommation, et sa sanction était radicale : le créancier professionnel ne pouvait pas se prévaloir du cautionnement disproportionné. En pratique, la caution ne devait rien.

L’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés a remplacé cette déchéance totale par une réduction, et les quatre articles cités dans ce guide sont en vigueur depuis le 1er janvier 2022.

La conséquence est considérable et elle est passée relativement inaperçue. La question n’est plus « dois-je tout ou rien ? » mais « combien ? ». Et le texte ne répond pas à cette seconde question : il renvoie au « montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date », ce qui est une appréciation, pas un calcul.

Nous nous arrêtons donc là où le texte s’arrête. Le guide ne dira pas comment ce montant se détermine, parce que nous n’avons pas vérifié à sa source la jurisprudence qui s’est construite depuis 2022. Ce que nous établissons est plus modeste et suffit à décider : le raisonnement en tout ou rien est périmé, et une caution excessive laisse désormais une dette.

Ce que la réforme de 2021 a changé, en euros

Voici le dossier d’Aymeric sous les deux régimes successifs.

Un même engagement de 420 000 €, deux sanctions successives

Le tableau se reconstitue à l’écran : 145 000 plus 275 000 font bien les 420 000 € de l’engagement initial. Il reste 34,5 % de ce qui avait été signé, et l’écart entre les deux régimes s’élève à 145 000 € pour Aymeric.

Une réserve importante accompagne ce chiffre, et nous la posons plutôt que de la glisser en note. Les 145 000 € retenus ici sont le patrimoine net d’Aymeric, pris comme hypothèse de travail. Le texte ne dit pas que le montant supportable égale le patrimoine net ; il dit « le montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager », et ce montant relève du juge. Nous avons choisi une hypothèse lisible pour rendre le mécanisme visible, pas pour énoncer une règle.

Ce qui ne relève pas de l’hypothèse, en revanche, c’est le sens du changement. Sous l’ancien régime, une caution manifestement disproportionnée ne devait rien. Sous le nouveau, elle doit quelque chose. Quel que soit le montant que retiendra un juge, il sera supérieur à zéro.

Ce que la banque doit vous envoyer chaque année

Une lettre, avant le 31 mars, à ses frais. Son absence se paie en intérêts.

« Le créancier professionnel est tenu, avant le 31 mars de chaque année et à ses frais, de faire connaître à toute caution personne physique le montant du principal de la dette, des intérêts et autres accessoires restant dus au 31 décembre de l’année précédente au titre de l’obligation garantie, sous peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus depuis la date de la précédente information et jusqu’à celle de la communication de la nouvelle information »⁴.

Quatre éléments méritent d’être relevés. L’échéance est fixe et annuelle. Le contenu est précis : principal, intérêts et accessoires restant dus au 31 décembre précédent. La sanction ne touche pas le principal mais les intérêts et pénalités de la période non couverte. Et le texte ajoute une règle d’imputation qui joue en faveur de la caution : pendant cette période, « les paiements effectués par le débiteur sont imputés prioritairement sur le principal de la dette »⁴.

Le second alinéa impose une obligation distincte, sous la même sanction : rappeler à la caution « le terme de son engagement ou, si le cautionnement est à durée indéterminée, sa faculté de résiliation à tout moment et les conditions dans lesquelles celle-ci peut être exercée »⁴. Une caution à durée indéterminée peut donc être résiliée, et la banque doit le rappeler chaque année.

Il faut souligner ce que cette obligation a de favorable au bailleur, parce que c’est rare. Elle ne suppose aucune démarche de sa part : la lettre doit arriver, chaque année, avant le 31 mars, aux frais de la banque. Le seul effort demandé à la caution est de conserver ce qu’elle reçoit — et de compter les années où rien n’est arrivé.

Chez Aymeric, la banque a omis cette information pendant 3 années. Les intérêts du prêt s’élevant à 14 400 € par an, la garantie est déchue à hauteur de 43 200 €, soit 29,8 % du montant réduit. Il ne s’agit pas d’une remise commerciale : c’est une conséquence légale du silence.

Il faut ici dire quelque chose qui ne sert pas notre propos commercial. Nous accompagnons l’achat d’immeubles de rapport, et la caution personnelle est presque toujours exigée sur ces opérations : nous ne pouvons pas vous en dispenser, et prétendre le contraire serait mentir. Ce que ce guide peut faire est plus modeste — vous montrer que le chiffre que vous écrivez en toutes lettres est négociable, que la banque a des obligations dont l’inexécution se chiffre, et que ces courriers annuels qu’on classe sans les lire valent la peine d’être conservés.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun de ces quatre cas ne suppose un abus de la banque. Ce sont des lectures périmées ou des pièces non conservées.

Le raisonnement en tout ou rien. La caution a lu que la disproportion rend l’engagement inopposable et ne provisionne rien. Cette sanction a disparu le 1er janvier 2022 au profit d’une réduction. Coût : 145 000 € qu’elle croyait ne pas devoir.

Le montant écrit sans discussion. La caution recopie le montant que la banque a préparé, alors que la mention plafonne l’engagement à ce qu’elle écrit elle-même. Un engagement partiel se négocie au même titre qu’un taux. Coût : la différence entre 420 000 € et ce qui aurait pu être écrit.

Les informations annuelles jetées. La caution ne conserve pas les courriers reçus et ne peut donc pas établir les années manquantes. La déchéance de l’article 2302 suppose de montrer le silence, ce qui suppose d’avoir gardé ce qui a été envoyé. Coût : 43 200 € de garantie déchue non réclamée.

Le dossier de financement non conservé. La mise en garde de l’article 2299 se démontre par ce que la banque savait des capacités de la SCI. Sans le dossier qui a servi à monter le prêt, l’argument reste théorique. Coût : une déchéance à hauteur du préjudice, dont le montant ne sera jamais chiffré faute de pièces — alors que l’engagement porte sur 420 000 €.

Le point commun des quatre est une question d’archives. Trois de ces quatre défenses reposent sur des documents que l’on a reçus et qu’il suffisait de classer.

Que vérifier avant de signer ?

Six gestes. Cinq avant la signature, un chaque année.

1. Chiffrer le rapport à ses revenus et à son patrimoine. Les deux se regardent ensemble. Chez Aymeric, 5,4 années de revenus et 2,9 fois le patrimoine net : ce sont ces deux nombres qu’un juge examinerait.
2. Négocier le montant de l’engagement. La mention plafonne la caution à ce que vous écrivez. Une caution partielle est un objet de négociation bancaire ordinaire, et un courtier saura vous dire ce qui se pratique sur votre profil.
3. Écrire la mention soi-même, en toutes lettres et en chiffres. Le texte l’exige à peine de nullité. Une mention pré-imprimée qu’on se contente de signer n’est pas une mention apposée par la caution.
4. Vérifier la clause de solidarité. Sans mention reconnaissant l’absence de bénéfice de discussion et de division, ces droits sont conservés. Le notaire ou le juriste de la banque vous dira lequel s’applique à votre acte.
5. Conserver le dossier de financement. C’est lui qui montre ce que la banque savait des capacités de la SCI au moment où elle a prêté, et c’est la matière de l’article 2299.
6. Classer chaque information annuelle. Une lettre par an, avant le 31 mars, pendant les 20 ans du prêt. Un gestionnaire ou un expert-comptable qui suit la société peut en tenir le registre : ce sont les années manquantes qui font la déchéance.

Une dernière remarque sur la date, parce qu’elle commande tout le reste. Les quatre articles de ce guide sont nés le même jour, le 1er janvier 2022, d’une même ordonnance. C’est une situation rare : sur la plupart des sujets que nous traitons, les textes se superposent par strates et il faut les dater un par un. Ici, la difficulté est inverse — le régime est d’un seul bloc et récent, ce qui rend périmé d’un coup tout ce qui a été écrit avant. Les dossiers que nous publions portent leur date pour cette raison, et sur ce sujet plus que sur les autres, une page non datée ne vaut rien.