Garant ou assurance : la loi vous interdit d’avoir les deux

La réponse en trente secondes. Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives — sauf logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Garant et assurance ne se cumulent pas.

Un acte intitulé « caution solidaire » ne l’est pas forcément. Depuis le 1^er janvier 2022, la caution privée du bénéfice de discussion ou de division doit le reconnaître elle-même dans sa mention ; à défaut, elle conserve le droit de s’en prévaloir et vous devrez poursuivre le locataire d’abord.

Visale couvre gratuitement jusqu'à 36 mensualités impayées en parc privé et 2 mois de dégradations, soit 26 600 € sur ce dossier. Une garantie loyers impayés coûte 210 € par an bruts, 110,88 € nets — et un seul sinistre de 14 000 € en contient 126 années.

Ce guide fait trois choses que les pages sur la caution ne font pas. Il dit que le choix est exclusif, ce qui change la question posée. Il explique pourquoi un acte intitulé « solidaire » peut ne pas l'être, avec la phrase exacte qui manque. Et il chiffre les trois options nettes d’impôt, avec le seuil au-delà duquel l’assurance devient rentable.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Marion, bailleuse d’un T2 à Nantes loué 640 € hors charges plus 60 € de charges, soit 700 € charges comprises et 8 400 € par an. Elle a trois dossiers de candidats et doit choisir sa garantie avant de signer. Exemple construit à partir des textes et fourchettes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Caution simple ou caution solidaire : quelle différence ?

Elle ne tient pas à un mot sur un papier. Elle tient à deux droits que la caution possède par défaut, et auxquels elle peut renoncer — deux droits dont l’existence même surprend la plupart des bailleurs, qui croient que le mot « solidaire » suffit à les écarter.

Le premier est le bénéfice de discussion : la caution peut exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur principal. Le second est le bénéfice de division : lorsque plusieurs personnes se sont portées cautions de la même dette, chacune peut exiger que les poursuites soient divisées entre elles.

Une caution simple conserve ces deux droits. Une caution solidaire y a renoncé. Et c’est cette renonciation, pas l’intitulé du document ni la volonté du bailleur ni le modèle utilisé par l’agence, qui produit la solidarité et permet d’appeler le garant sans détour.

Sur le dossier de Marion, l'écart est concret. Avec une caution simple, un impayé l’oblige à épuiser d’abord les voies d’exécution contre son locataire insolvable avant de se retourner vers le garant. Comptez huit mois pendant lesquels le loyer continue de courir : 5 600 € sur ce logement, soit l'équivalent de cinquante et une années de prime d’assurance nette. Avec une caution solidaire, elle peut appeler le garant dès le premier impayé non régularisé.

Que doit dire l’acte, mot pour mot ?

C’est ici que se joue la validité. La règle a changé au 1^er janvier 2022, et beaucoup de modèles en circulation n’ont pas suivi.

À peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres¹.

Et voici l’alinéa que presque personne ne lit. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention qu’elle ne peut exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. À défaut, elle conserve le droit de s’en prévaloir¹.

Le point de vigilance. Un acte intitulé « acte de caution solidaire » dont la mention omet cette reconnaissance produit une caution simple. Le titre du document ne vaut rien ; c’est ce que la caution a écrit de sa main qui décide. Relisez la mention avant de signer le bail, pas au premier impayé — à ce moment-là, il est trop tard pour la faire compléter.

Deux exigences propres au bail s’y ajoutent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location, et l’acte doit reproduire le montant du loyer et les conditions de sa révision ; l’absence de ces formalités emporte la nullité du cautionnement². Le bailleur ne peut pas non plus refuser une caution au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle réside hors de métropole.

Peut-on avoir un garant et une assurance à la fois ?

Non. La règle tient en une phrase du code que la plupart des modèles de bail téléchargés en ligne ignorent complètement, et elle reconfigure entièrement la question qu’un bailleur doit se poser au moment de monter son dossier de candidature.

Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie couvrant les obligations locatives du locataire — sauf en cas de logement loué à un étudiant ou à un apprenti².

La sanction porte sur le cautionnement, pas sur l’assurance. Un bailleur qui exige les deux se retrouve avec une assurance valable et un garant qu’il ne pourra jamais appeler, ce qui est exactement l’inverse de la sécurité recherchée et se découvre au pire moment, celui où l’assureur oppose une exclusion de contrat. Le garant, lui, ne doit rien.

Une règle distincte vise les personnes morales. Lorsque le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que s’il est apporté par un organisme figurant sur une liste fixée par décret, ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Pour Marion, qui loue en nom propre, la conséquence est simple : elle choisit une garantie, une seule, et le reste de ce guide sert à savoir laquelle.

Visale, la caution gratuite d’Action Logement

C’est un cautionnement, pas une assurance — ce qui compte pour la règle de la section précédente — et il est gratuit pour les deux parties.

La couverture est substantielle. Dans le parc privé, Visale prend en charge jusqu'à 36 mensualités impayées pendant les trois premières années du bail, et jusqu'à 2 mois de loyer et charges au titre des dégradations locatives constatées au départ³.

Sur le logement de Marion, cela représente 25 200 € d’impayés couverts et 1 400 € de dégradations, soit 26 600 € de couverture pour un coût nul. Aucune assurance ne s’en approche. Et pour cause : il n’y a pas de prix à battre.

Les conditions portent sur le locataire, pas sur le bailleur. Le dispositif vise notamment les jeunes de dix-sept ans et dix mois à moins de trente ans, ainsi que d’autres publics — salariés en mobilité, travailleurs saisonniers, demandeurs d’emploi — selon des critères de ressources qui varient par catégorie. Le loyer charges comprises doit rester sous 1 940 € en Île-de-France et 1 575 € ailleurs, avec des montants réduits pour les étudiants et apprentis.

Le T2 de Marion, à 700 € charges comprises, passe très largement : le plafond hors Île-de-France est 125 % au-dessus de son loyer, et il lui reste 875 € de marge. La vraie question sur son dossier n’est donc pas le logement, c’est le profil du candidat.

Combien coûte vraiment une garantie loyers impayés ?

Les fourchettes annoncées sont brutes. Elles trompent, parce que la prime est une charge déductible et que le chiffre qui compte pour décider n’est pas celui que l’assureur affiche sur son devis mais celui qui reste après l’impôt.

Le marché se situe entre 2 et 4 % du loyer charges comprises. Sur les 8 400 € annuels de Marion, la fourchette se lit ainsi.

Prime annuelle sur 8 400 € de loyers charges comprises

Retenons 2,5 %, soit 210 € par an et 630 € sur un bail de trois ans.

Mais cette prime est une charge déductible des revenus fonciers au régime réel. À un taux marginal de 30 % augmenté de 17,2 % de prélèvements sociaux, l'économie atteint 47,2 %, et le coût net tombe à 110,88 € par an — soit 9,24 € par mois, ou 1,32 % du loyer réellement encaissé. Faites confirmer la déductibilité par votre expert-comptable si vous relevez d’un autre régime : en meublé, la mécanique n’est pas la même.

Reste à savoir si ces 9,24 € valent la peine. Modélisons un sinistre complet : dix-huit mois d’impayés, ce qui correspond à une procédure d’expulsion menée jusqu’au bout, plus deux mois de dégradations au départ. Sur ce logement, l’exposition atteint 14 000 €.

Le calcul que personne ne fait. Un seul sinistre de 14 000 € contient 126 années de prime nette. Autrement dit, l’assurance est rentable dès que la probabilité annuelle d’un sinistre complet dépasse 0,79 % — un sinistre tous les cent vingt-six ans. Nous ne prétendons pas connaître votre probabilité ; nous vous donnons le seuil, et vous savez mieux que nous à quoi ressemble votre marché et votre sélection de dossiers.

Les trois options mises face à face

Le cumul est interdit. Le tableau se lit donc en trente secondes, à condition de garder en tête que la troisième ligne ne contient pas un chiffre mais une inconnue, ce qui est précisément le problème qu’on cherche à résoudre.

Les trois garanties sur un bail de trois ans, loyer de 700 € charges comprises

Trois lectures s’imposent. La première tient en un mot : Visale domine quand le locataire y est éligible. Gratuite, plafonnée à un niveau qu’aucune assurance n’atteint, et adossée à Action Logement plutôt qu'à un particulier. Il n’existe aucune raison rationnelle de préférer autre chose dans ce cas.

Une réserve sur la deuxième ligne, et elle est importante. La couverture d’une assurance n’est pas un chiffre universel : chaque contrat fixe son propre plafond, en montant ou en nombre de mensualités, et souvent une franchise. Le sinistre de 14 000 € que nous avons modélisé mesure l'exposition du bailleur, pas ce que l’assureur versera. Lisez le plafond, la franchise et les exclusions avant de comparer quoi que ce soit — c’est là, et non sur le taux de prime, que les contrats se distinguent vraiment.

La deuxième lecture : entre l’assurance et la caution solidaire, la comparaison n’oppose pas 332,64 € à zéro. Elle oppose un montant certain à une couverture inconnue. Un garant peut perdre son emploi, déménager sans laisser d’adresse, contester la validité de l’acte, ou simplement ne rien avoir. L’assureur, lui, paie ce que prévoit le contrat.

La troisième, et elle va contre l’intuition : la caution solidaire n’est pas gratuite pour le bailleur. Elle coûte le temps de vérifier la solvabilité du garant, de rédiger un acte conforme, de conserver les preuves, et de signifier les actes de procédure dans les délais. Ce travail n’a pas de prix affiché, mais il en a un.

Pendant combien de temps le garant est-il engagé ?

Cela dépend d’une clause. Elle est presque toujours mal comprise des deux côtés, et l’erreur qu’elle provoque est celle qui coûte le plus cher de tout ce guide, parce qu’elle frappe un garant qui a fait la démarche de se libérer et croit y être parvenu.

Si l’acte fixe une durée déterminée, le garant est engagé jusqu'à ce terme, sans pouvoir se dédire. C’est la formule la plus protectrice pour le bailleur, et la plus lourde pour le garant.

Si l’acte ne comporte aucune indication de durée, ou si la durée est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. Mais la résiliation prend effet au terme du contrat de location — contrat initial, reconduit ou renouvelé — au cours duquel le bailleur reçoit la notification².

La nuance est décisive. Un garant qui notifie sa résiliation le lendemain de la reconduction tacite d’un bail de trois ans reste engagé presque trois ans encore, et rien dans la lettre qu’il a envoyée ne le lui indique. Sur le logement de Marion, cela représente 25 200 € de loyers charges comprises pendant lesquels l’engagement court malgré la volonté exprimée.

Deux conseils symétriques en découlent. Côté garant : notifiez juste avant l'échéance du bail, pas juste après. Côté bailleur : notez la date d'échéance de chaque bail cautionné, parce qu’une résiliation reçue à contretemps ne vous protège plus au renouvellement suivant.

Appeler la caution : la procédure et son délai fatal

Elle obéit à un calendrier. La première étape en conditionne le rendement, et un retard de cinq jours suffit à amputer la créance de ses accessoires sans que rien d’autre du dossier n’ait bougé.

Lorsque les obligations du locataire sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard⁴.

La sanction est partielle mais elle n’est pas symbolique. Sur un arriéré de 12 600 €, chaque point d’intérêt annuel perdu représente 126 € par an, soit 189 € sur dix-huit mois de procédure. Ce n’est pas le principal qui s'évapore, ce sont les accessoires — et ils grossissent exactement au rythme où la procédure traîne.

La chronologie tient en quatre temps. Le premier impayé non régularisé, qu’on documente par écrit sans attendre. Le commandement de payer délivré au locataire par commissaire de justice. La signification du même acte à la caution dans les quinze jours. Puis l’assignation, si rien ne se régularise.

Un mot sur les obligations d’information que l’on croit générales et qui ne le sont pas. L’information annuelle avant le 31 mars, et l’information de la caution dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois, pèsent sur le créancier professionnel⁵. Il en va de même du devoir de mise en garde et de la réduction du cautionnement manifestement disproportionné⁶. Un bailleur particulier n’entre pas dans cette catégorie ; un bailleur dont la location relève d’une activité professionnelle peut y entrer, et la question se discute au cas par cas.

Ce qui rend un cautionnement inutilisable

Quatre situations reviennent, et chacune se chiffre.

La mention sans renonciation. L’acte s’intitule « caution solidaire », mais la mention manuscrite ne dit pas que la caution renonce à exiger la poursuite préalable du locataire. Elle conserve donc ce droit, et le bailleur doit épuiser les voies d’exécution contre un locataire insolvable avant de l’appeler.

Le coût est du temps, et le temps est du loyer : huit mois de procédure préalable représentent 5 600 € sur ce logement, pendant que la dette continue de grossir. Aucune assurance n’aurait coûté cela, puisque cinquante et une années de prime nette tiennent dans ce seul retard.

Le cumul avec une assurance. Le bailleur a souscrit une garantie loyers impayés et fait signer un garant « pour être tranquille ». Le cautionnement est nul. Il paie 210 € par an et croit disposer d’une double sécurité qui n’existe pas — et si l’assureur refuse le sinistre pour un motif de dossier, il se retrouve sans rien.

Le commandement non signifié dans les quinze jours. L’acte est bon, le garant est solvable, mais la signification arrive au vingtième jour. Les pénalités et intérêts de retard sont perdus : 126 € par point d’intérêt et par an, sur un arriéré qui court dix-huit mois.

La résiliation reçue au mauvais moment. Le garant notifie sa résiliation deux semaines après la reconduction tacite du bail. Il croit être libéré, il reste engagé jusqu’au terme du contrat reconduit — soit 25 200 € de loyers charges comprises sur trois ans. C’est l’incident le plus douloureux du lot, parce qu’il naît d’une démarche entreprise de bonne foi et exécutée quinze jours trop tard.

Que choisir selon votre locataire

L’arbre compte trois branches. Il se parcourt dans cet ordre, et la première question élimine à elle seule la majorité des dossiers de jeunes locataires, qui sont aussi ceux pour lesquels on cherche un garant.

Première question, le candidat est-il éligible à Visale ? Si oui, prenez Visale et arrêtez-vous là : 26 600 € de couverture pour zéro euro, adossés à Action Logement. Faites la demande avant la signature du bail, le visa se délivre au locataire et se vérifie en ligne.

Deuxième question si la réponse est non, avez-vous un garant réellement solvable ? Solvable veut dire des revenus vérifiables couvrant à la fois ses propres charges et le loyer garanti, et un domicile stable. Si vous n’avez ni les avis d’imposition ni les bulletins de salaire du garant, vous n’avez pas de garantie : vous avez une signature.

Troisième question, et si le garant n’est pas convaincant ? Prenez l’assurance et renoncez au garant, puisque vous ne pouvez pas avoir les deux. 9,24 € par mois nets d’impôt achètent une couverture contractuelle qui ne dépend d’aucune situation personnelle. C’est le seul cas où payer est manifestement rationnel.

Un dernier point de méthode vaut pour les trois branches : la meilleure garantie reste le dossier lui-même. Un taux d’effort tenable, des revenus vérifiés, une ancienneté professionnelle — ces éléments réduisent la probabilité de sinistre bien plus efficacement qu’aucune couverture ne réduit son coût. Notre méthode de stress test intègre l’impayé dans les hypothèses basses, et notre guide des frais qu’on oublie de compter chiffre la prime parmi les charges d’exploitation.

Reste une chose à dire, et elle ne sert pas notre intérêt commercial. Sur un logement de cette taille, la garantie n’est pas le sujet : neuf euros par mois ne font pas la différence entre une bonne et une mauvaise opération. Ce qui la fait, c’est le prix d’achat, le montant des travaux et le loyer atteignable — trois variables que notre méthode de calcul du rendement et notre méthode de négociation à partir d’un rendement cible traitent. Si vous passez plus de temps à choisir votre garantie qu'à négocier votre prix, vous optimisez la mauvaise ligne, et aucun accompagnement, y compris le nôtre, n’y changera quoi que ce soit.

Deux prolongements si votre projet en est encore à l’amont : le choix du régime fiscal change la déductibilité de la prime — elle se déduit au réel foncier, pas au micro —, et l’impact d’un impayé sur la trésorerie se mesure avec notre méthode de calcul du cash-flow. Si vous confiez le bien à un gestionnaire ou à un agent immobilier, vérifiez qui souscrit la garantie et à quel nom : c’est une source de nullité fréquente.