Apport, amortissable, in fine ou différé : structurer le financement d'un investissement locatif

La réponse en trente secondes. Les intérêts sont déductibles, donc le crédit coûte moins cher qu’il n’affiche. Les intérêts de dettes contractées pour l’acquisition d’un immeuble locatif sont déductibles des revenus fonciers¹, au titre de l’année de leur paiement effectif². À 47,2 % de taux marginal, un taux nominal de 3,35 % revient à 1,77 %.

Un apport rapporte donc 1,78 % net, pas 3,35 %. C’est le seuil qu’un placement doit battre pour qu’il soit préférable de ne pas apporter. Beaucoup de placements le battent.

Et l’in fine maximise bien la déduction — sans jamais rattraper son coût. Sur le cas décrit, il fait payer 71 374 € d’intérêts de plus, dont 37 686 € restent à la charge de l’emprunteur après déduction. La déduction rend un euro d’intérêt moins cher, jamais gratuit.

Ce guide ne traite pas de l’obtention du crédit, que notre méthode de calcul de la capacité d’emprunt couvre, ni de ce qu’on peut en faire une fois signé, que notre guide sur la renégociation d’un crédit locatif détaille. Il traite de la structure qu’on lui donne au départ.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Amine, cas construit et non un dossier réel : un bien revenant à 180 000 € frais inclus, loué 820 € par mois — soit 9 840 € par an —, avec 2 900 € de charges déductibles hors intérêts, financé sur vingt ans. Les taux — 3,35 % en amortissable, 3,85 % en in fine — s’appuient sur les séries publiées de l’Observatoire Crédit Logement/CSA⁴ ; la tranche marginale de 30 % et le rendement du contrat nanti sont des hypothèses déclarées. Tout se recalcule sur votre dossier.

Combien coûte vraiment un euro d’intérêt ?

Un peu plus de la moitié de ce qu’il affiche. C’est le seul nombre à retenir de ce guide.

Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’un immeuble donné en location sont déductibles des revenus fonciers¹. Ils le sont au titre de l’année de leur paiement effectif, et non de leur échéance² — précision qui aura son importance plus loin.

Avec une tranche marginale de 30 % et des prélèvements sociaux fonciers de 17,2 %, chaque euro d’intérêt payé réduit l’impôt de 47,2 centimes. Un taux nominal de 3,35 % revient donc, en trésorerie réelle, à 1,77 %. Le rapport entre les deux est de 1,89.

Cette évidence arithmétique est massivement ignorée dans les décisions de financement, et elle renverse pourtant la plupart des intuitions. Un crédit à 3,35 % n’est pas un placement à battre à 3,35 %. Un apport ne rapporte pas 3,35 %. Un remboursement anticipé ne fait pas gagner 3,35 %. Tous ces raisonnements sont justes avant impôt et faux après, ce qui est la seule échelle qui compte.

Une limite doit être posée d’emblée. Ce raisonnement suppose un régime réel et un revenu foncier à réduire. Au micro-foncier, les intérêts ne sont pas déduits et le taux nominal est le vrai taux — notre guide sur le choix du régime fiscal pose cet arbitrage, dont on voit ici qu’il déborde largement la déclaration de revenus.

Que rapporte un apport ?

Exactement le taux du crédit avant impôt. Et son coût après.

Reprenons le dossier d’Amine. Sans apport, la mensualité s'établit à 1 030 € et les intérêts à 67 226 € sur vingt ans. Avec 36 000 € d’apport, soit 20 %, le capital emprunté tombe à 144 000 €, la mensualité à 824 € — 206 € de moins — et les intérêts à 53 780 €.

L’apport économise donc 13 445 € d’intérêts. Mais ces intérêts étaient déductibles : ne plus les payer, c’est aussi ne plus les déduire. L'économie nette tombe à 7 099 €.

Ces montants bruts ne suffisent pas à trancher, parce qu’ils ignorent le temps. Ce que l’apport achète réellement, c’est une baisse de mensualité de 206 € pendant deux cent quarante mois. Pour savoir ce qu’il rapporte, il faut donc traiter les 36 000 € comme un investissement et les 206 € mensuels — nets de l’impôt supplémentaire dû à la déduction perdue — comme ses revenus, puis en chercher le taux.

Le résultat. Le rendement de l’apport s'établit à 3,40 % avant impôt — sans surprise, c’est le taux du crédit — et à 1,78 % après impôt.

C’est donc 1,78 % net qu’un placement doit battre pour qu’il soit préférable de garder son argent. Beaucoup de placements sans risque le battent, et c’est là que le raisonnement usuel s’effondre : on compare habituellement le rendement d’un placement à 3,35 %, seuil que presque rien n’atteint sans risque, alors que le seuil réel est deux fois plus bas.

Trois nuances doivent accompagner ce résultat, faute de quoi il serait trompeur.

La première est que l’apport achète autre chose que du rendement : il achète un taux. Une banque ne prête pas au même prix avec 0 et avec 20 % d’apport, et une différence de vingt centimes sur le taux modifie tout le calcul. Le seuil de 1,78 % vaut à taux inchangé.

La deuxième est que l’apport achète de la sécurité. Une mensualité inférieure de 206 € est un matelas face à la vacance ou à un impayé, et notre guide sur le stress test d’un investissement locatif montre que ce matelas se paie généralement moins cher qu’il ne rapporte en tranquillité.

La troisième est que ce raisonnement suppose de placer effectivement l’argent non apporté. Un apport non fait et laissé sur un compte courant est un apport perdu — et c’est, en pratique, le cas le plus fréquent.

L’in fine tient-il ses promesses ?

Il tient exactement celle qu’il annonce. C’est précisément le problème, parce que la promesse elle-même repose sur une confusion entre deux choses que la fiscalité ne confond jamais : réduire son impôt et s’enrichir, qui coïncident tant que la dépense génératrice de la déduction serait de toute façon engagée, et divergent dès qu’on la crée exprès.

Le principe du prêt in fine est simple : l’emprunteur ne paie que les intérêts pendant toute la durée, et rembourse le capital en une fois au terme. Ces intérêts restent déductibles dans les conditions de droit commun², et comme le capital ne s’amortit jamais, ils demeurent constants au lieu de décroître.

C’est l’argument de vente : la déduction reste maximale pendant vingt ans au lieu de fondre. Sur le dossier d’Amine, les intérêts s'établissent à 6 930 € par an constants, contre 5 932 € la première année en amortissable, puis de moins en moins. L'économie d’impôt de la première année atteint 471 € de plus.

Regardons maintenant ce que cela coûte. Le taux d’un in fine est structurellement supérieur — retenons 3,85 % contre 3,35 % — et l’assiette ne diminue jamais. Total des intérêts sur vingt ans : 138 600 €, contre 67 226 € en amortissable. Un surcoût de 71 374 €, dont 37 686 € restent à la charge de l’emprunteur une fois la déduction prise en compte.

Autrement dit, l’in fine dépense 71 374 € pour économiser 33 689 € d’impôt. C’est la démonstration la plus nette du principe posé plus haut : la déduction rend un euro d’intérêt moins cher, elle ne le rend jamais gratuit. Un montage qui multiplie les intérêts pour multiplier la déduction perd toujours la différence.

Il faut ajouter le second volet, souvent absent des simulations. Le capital devant être remboursé en une fois, il doit être reconstitué, généralement sur un contrat d’assurance-vie nanti au profit de la banque. À 2,5 % de rendement, reconstituer 180 000 € en vingt ans exige 7 046 € par an. L’effort annuel total s'établit donc à 13 976 €, contre 12 361 € pour l’amortissable : 1 615 € de plus chaque année, et non moins.

L’in fine garde une utilité réelle, qu’il faut nommer honnêtement : il convient à qui dispose déjà du capital, veut le laisser fructifier sur un contrat plus rémunérateur que le coût net du crédit, et supporte l’aléa de ce rendement. C’est un arbitrage de gestion de patrimoine, pas un outil d’optimisation fiscale — et il cesse d'être intéressant dès que le contrat nanti rapporte moins que le coût après impôt du prêt.

Ce que la trésorerie libérée coûte

Trente-huit centimes par euro. Sur le cas décrit.

Le différé partiel consiste à ne payer que les intérêts pendant une période initiale, puis à amortir sur la durée restante. Il sert dans deux situations légitimes : un bien à rénover qui ne produit pas encore de loyer, et une acquisition en état futur d’achèvement livrée dans deux ans.

Sur le dossier d’Amine, un différé de deux ans fait payer 6 030 € d’intérêts par an pendant cette période, puis porte la mensualité à 1 111 € — 81 € de plus qu’en amortissable classique, puisque le capital s’amortit désormais sur dix-huit ans au lieu de vingt. Les intérêts totaux atteignent 71 995 €, soit 4 769 € de surcoût.

Ce que ce surcoût achète est mesurable : pendant les deux années de différé, la trésorerie non décaissée s'élève à 12 663 €. Le différé coûte donc 38 centimes par euro de trésorerie libérée — un prix élevé pour du court terme, mais qui peut se justifier si cette trésorerie évite un découvert, finance les travaux qui rendront le bien louable, ou couvre la période où aucun loyer ne rentre.

Une subtilité fiscale mérite d'être signalée, parce qu’elle distingue le différé partiel du différé total. Les intérêts sont déductibles au titre de l’année de leur paiement effectif². Dans un différé partiel, ils sont payés, donc déduits chaque année. Dans un différé total, où l’on ne verse rien, ils ne sont pas payés : la déduction attend. Ce décalage n’est pas une perte, mais il déplace l’avantage fiscal à un moment où l’on n’en a pas besoin — et il peut créer, l’année où tout se dénoue, un déficit dont la part provenant des intérêts n’est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes³.

Quatre montages, quatre-vingt-cinq mille euros d'écart

Le même bien. Le même loyer. La même durée.

Intérêts payés sur vingt ans, du moins cher au plus cher. Amortissable avec 20 % d’apport : 53 780 €. Amortissable sans apport : 67 226 €. Différé partiel de deux ans : 71 995 €. In fine : 138 600 €.

Écart du plus cher au moins cher : 84 820 €, soit 47 % du prix du bien.

Ce classement ne dit pas quel montage choisir, et il serait malhonnête de le présenter ainsi. Il dit seulement ce que chacun coûte en intérêts, ce qui n’est qu’un des trois critères.

Le deuxième est l’effort de trésorerie annuel, où le classement change : l’in fine demande 13 976 € contre 12 361 € en amortissable, mais un différé partiel allège de 6 331 € par an pendant deux ans. Le troisième est le capital immobilisé au départ, où l’apport de 36 000 € pèse ce qu’aucun des autres ne pèse.

La bonne manière de lire ce tableau est donc de le croiser avec sa propre contrainte. Qui manque de trésorerie choisit le différé et paie 4 769 €. Qui manque de capital choisit l’amortissable sans apport. Qui dispose de capital et d’un placement au-dessus de 1,78 % net garde son argent. Et qui cherche à réduire son impôt trouvera partout ailleurs de meilleurs leviers que l’in fine — notre comparatif du rendement, du cash-flow et du taux de rendement interne montre lesquels.

Le paramètre qu’on ne négocie jamais

Il pèse pourtant davantage que le taux, et il se choisit librement.

Allonger la durée d’un prêt fait deux choses opposées. Elle réduit la mensualité, donc l’effort de trésorerie mensuel, ce qui améliore le cash-flow et la capacité à enchaîner une seconde opération. Et elle augmente la charge totale d’intérêts, puisque le capital s’amortit plus lentement.

Sur le dossier d’Amine, passer de vingt ans à vingt-cinq abaisse la mensualité mais alourdit les intérêts d’un montant du même ordre que l'écart entre l’amortissable avec et sans apport. Le raisonnement à tenir est celui de l’apport, à l’envers : l’allongement emprunte de la trésorerie au taux du crédit, donc au coût après impôt de 1,77 %. Si cette trésorerie mensuelle sert à financer une acquisition qui rapporte davantage, l’allongement est gagnant ; si elle rejoint le compte courant, il est perdant.

Deux repères pratiques encadrent ce choix. Le premier est réglementaire : la durée des crédits immobiliers est encadrée, et les séries publiées montrent une durée moyenne de 251 mois, soit un peu moins de vingt et un ans⁴. Le second est comptable : notre comparatif du rendement, du cash-flow et du taux de rendement interne montre qu’un allongement améliore presque toujours le taux de rendement interne d’une opération à effet de levier, tout en dégradant son coût total — deux indicateurs qui pointent dans des directions opposées et qu’il faut donc regarder ensemble.

Retenez surtout ceci : la durée est le seul paramètre du financement qui se négocie sans contrepartie. Une banque qui refuse un taux plus bas accepte souvent une durée plus longue, et l’effet sur la trésorerie est immédiat.

Qui vend quoi

Chacun des montages décrits a un promoteur naturel. Il faut savoir lequel.

Le courtier est rémunéré sur le montant emprunté. Il n’a donc aucun intérêt à recommander un apport, et un intérêt direct à l’in fine, qui emprunte le capital entier pendant vingt ans. Cela n’invalide pas son travail — il obtient des taux qu’un particulier n’obtient pas — mais cela explique la structure qu’on vous proposera spontanément.

Le conseiller en gestion de patrimoine qui distribue le contrat d’assurance-vie nanti est rémunéré sur les versements. L’in fine lui apporte 7 046 € de collecte annuelle sur vingt ans, là où un amortissable n’en apporte aucune. C’est le montage le plus rémunérateur du marché pour celui qui le vend, ce qui mérite d'être su avant d’en discuter.

L'expert-comptable est le seul à pouvoir dire si vous avez réellement un revenu foncier à réduire, et à quel taux marginal. Tout ce guide repose sur 47,2 % ; à 11 % de tranche marginale, le coût après impôt d’un euro d’intérêt remonte à 2,41 % et l’arbitrage de l’apport change de camp.

Le notaire intervient sur la garantie — hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution mutuelle — dont le coût diffère et dont la mainlevée pèse en cas de revente anticipée.

L'agent immobilier, enfin, n’a rien à voir avec le financement, mais il détermine le seul paramètre que ce guide prend pour donné : le loyer. Un loyer surestimé de 50 € rend tous les montages ci-dessus optimistes de 12 000 € sur vingt ans, ce que notre méthode de négociation à rendement cible replace au bon endroit du raisonnement.

Ce qui coûte cher aux emprunteurs

Cinq erreurs, et la première les explique presque toutes.

Raisonner sur le taux nominal. Un crédit à 3,35 % coûte 1,77 % après déduction. Tous les arbitrages qui se comparent à 3,35 % — placer ou apporter, rembourser ou investir, renégocier ou attendre — se trompent d’un facteur 1,89. Sur les 67 226 € d’intérêts de l’amortissable, l'écart d’appréciation porte sur 31 730 €.

Apporter par réflexe. Les 36 000 € d’apport rapportent 1,78 % net. Placés au-dessus de ce seuil, ils rapportent davantage. C’est un arbitrage à faire, pas une évidence — et il se fait en connaissant les deux chiffres. Sur vingt ans, l'écart entre les deux branches se compte en milliers d’euros : 13 445 € d’intérêts économisés d’un côté, dont il ne reste que 7 099 € après perte de la déduction.

Choisir l’in fine pour l’impôt. Il dépense 71 374 € d’intérêts supplémentaires pour économiser 33 689 € d’impôt, et exige en plus 7 046 € de versement annuel sur le contrat nanti. L’effort annuel dépasse celui de l’amortissable de 1 615 €.

Prendre un différé sans en chiffrer le prix. Deux ans de différé coûtent 4 769 € pour libérer 12 663 € de trésorerie, soit 38 centimes par euro. C’est acceptable pour financer des travaux qui rendront le bien louable, et cher pour du confort.

Oublier que la déduction suppose un revenu à réduire. Au micro-foncier, les intérêts ne se déduisent pas et le taux nominal redevient le vrai taux. Le raisonnement de ce guide s’inverse alors intégralement : les 67 226 € d’intérêts restent intégralement à charge, et l’apport retrouve son rendement de 3,40 %. À 11 % de tranche marginale, le coût après impôt remonte déjà à 2,41 %, et l’arbitrage se déplace bien avant d’atteindre le micro.

Comment choisir ?

Cinq questions, dans cet ordre, et la première élimine la moitié des débats.

Une remarque pour finir sur ce que ce sujet a de particulier. Le financement est le seul poste d’un investissement locatif où l’on peut perdre quatre-vingt-cinq mille euros sans rien faire de visiblement absurde : les quatre montages comparés ici sont tous licites, tous proposés par des professionnels, tous défendables dans un contexte donné.

Ce qui les sépare n’est pas leur qualité intrinsèque mais leur adéquation à une situation. Et la seule manière de trancher est de disposer du chiffre que personne ne donne spontanément : ce que coûte réellement un euro d’intérêt une fois l’impôt passé. Sur le dossier d’Amine, c’est 1,77 centime.