Capacité d’emprunt locatif : un loyer ne vous rend que 24,5 % de lui-même

La réponse en trente secondes. Les loyers ne se déduisent pas de la mensualité. L’article 4 de la décision du 29 septembre 2021 les place au dénominateur du taux d’effort, avec une décote destinée à refléter le risque locatif¹. Ils augmentent vos revenus, ils n’allègent pas vos charges.

Un loyer ne vous rend que 24,5 % de lui-même. Avec une décote de 30 % et un plafond à 35 %, chaque euro de loyer relève votre plafond de charge de 24,5 centimes. Une opération dont la mensualité dépasse ce quart consomme donc de la capacité, ce qui est le cas de toutes.

Votre capacité ne s’additionne pas, elle s'épuise. Et le rendement la ralentit moins qu’on ne le croit : passer de 5 % à 9 % de rendement brut fait gagner une opération, pas trois.

Ce guide ne donne pas une formule de capacité d’emprunt. Il montre pourquoi la formule que la plupart des investisseurs ont en tête produit un résultat faux, et de combien. Il part du texte réglementaire plutôt que d’un usage bancaire, parce que c’est le texte qui explique le comportement des banques et non l’inverse.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Karim, cas construit à partir de la réglementation en vigueur et non d’un dossier réel. Il perçoit 3 800 € nets par mois, n’a aucun crédit en cours, et vise des biens à 90 000 € financés sur vingt ans à 3,60 %, assurance comprise. Tous les montants se recalculent sur le vôtre.

Combien pouvez-vous emprunter avant d’acheter quoi que ce soit ?

Mille trois cent trente euros par mois.

C’est tout ce que la règle autorise Karim à consacrer au remboursement de ses crédits, tous crédits confondus. Le calcul tient en une ligne : 35 % de 3 800 €. Le plafond de 35 % et la durée maximale de vingt-cinq ans sont posés par la décision du Haut Conseil de stabilité financière applicable depuis le 1^er janvier 2022¹, et repris tels quels par l’administration à destination des emprunteurs⁵.

Ce plafond porte sur une charge mensuelle, pas sur un capital. Aux conditions retenues ici, un euro de mensualité finance 163 € de capital : les 1 330 € de Karim valent donc un peu moins de 217 000 € empruntés, à condition qu’il n’ait aucune autre échéance en cours. Un budget d’investissement se raisonne dans cet ordre, de la mensualité vers le prix, jamais du prix vers la mensualité.

Où vont les loyers dans le calcul ?

Au dénominateur. Jamais ailleurs.

C’est la phrase qui commande tout le reste, et c’est celle que les simulateurs escamotent. L’article 4 de la décision définit le taux d’effort comme le rapport entre « les charges annuelles d’emprunt associées à l’endettement total de l’emprunteur […] comprenant le prêt considéré et l’ensemble des emprunts en cours, quelle qu’en soit leur nature » et « les revenus annuels »¹. Les loyers futurs du bien financé sont explicitement rangés du côté des revenus, et le texte ajoute qu'« il doit être appliqué des décotes par les établissements de crédit afin de refléter le risque locatif ».

Deux conséquences, que rien ne permet de contourner.

La première tient au numérateur : il retient l’intégralité des mensualités de tous vos crédits, « quelle qu’en soit leur nature ». Un prêt auto, un crédit renouvelable, une facilité de trésorerie adossée à un bien professionnel comptent au même titre que le prêt immobilier envisagé, pour leur montant entier, sans qu’aucune recette vienne les compenser.

La seconde tient à la décote. Le texte l’impose sans en fixer le niveau, ce qui laisse à chaque banque le soin de la calibrer : la pratique courante retient 70 % du loyer brut, mais ce chiffre relève de l’usage et non de la règle, et un courtier vous confirmera qu’il varie d’un établissement à l’autre. C’est d’ailleurs le seul paramètre du calcul sur lequel la mise en concurrence produise un effet réel.

Ce que la banque compte comme revenu

Le dénominateur n’est ni votre salaire brut, ni votre revenu fiscal de référence. Les établissements retiennent les revenus nets réguliers et durables, ce qui conduit à écarter ou à pondérer les primes variables, les heures supplémentaires et les revenus d’une activité commencée trop récemment pour être jugée stable. Un calculateur officiel permet de contrôler le résultat une fois ces montants arrêtés⁶.

Les loyers déjà perçus méritent une mention à part. Ils suivent exactement la règle des loyers futurs : revenu brut, avant tout abattement fiscal et avant déduction des intérêts d’emprunt et de l’assurance emprunteur, puis décote. Un investisseur en location meublée dont l’amortissement efface le résultat imposable n’est donc pas pénalisé par sa fiscalité, puisque la banque raisonne sur le loyer encaissé et non sur ce qui reste après le passage de l’expert-comptable.

La symétrie s’arrête là, et pas en votre faveur.

Si le loyer brut est retenu au dénominateur sans être diminué des charges, ces charges existent pourtant : la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et les frais de gestion réduisent votre revenu réel sans réduire le revenu que la banque retient. Le taux d’effort calculé lors de l’instruction est donc structurellement plus favorable que votre trésorerie réelle, ce qui explique qu’un dossier parfaitement accepté puisse produire un cash-flow négatif dès la première année.

Le seuil des 24,5 %, et ce qu’il change

Un loyer ne vous rend qu’un quart de lui-même.

Le calcul est immédiat une fois la mécanique posée. Si le plafond vaut 35 % des revenus et que le loyer n’entre dans ces revenus qu'à hauteur de 70 %, alors chaque euro de loyer relève votre charge admissible de 35 % × 70 %, soit 24,5 centimes. Une opération ne consomme donc aucune capacité à la seule condition que sa mensualité reste sous 24,5 % du loyer qu’elle produit.

Aucun bien ne remplit cette condition.

Ce qu’une opération rend, et ce qu’elle prend

À 5 % de rendement, la mensualité de Karim représente 159 % de son loyer ; à 9 %, elle n’en représente plus que 88 % et le bien s’autofinance largement. Cette différence, considérable pour la trésorerie, ne pèse pourtant qu’une centaine d’euros sur la capacité d’emprunt, parce que trois quarts du loyer supplémentaire sont absorbés par la décote et par le plafond avant d’arriver jusqu'à elle. Le rendement et la capacité d’emprunt sont deux grandeurs liées, mais faiblement.

Combien d’opérations pouvez-vous enchaîner ?

Deux. Trois si le rendement est bon.

Le point de saturation, selon le rendement

La colonne de droite mérite qu’on s’y arrête, parce qu’elle dit quelque chose que les tableaux de rendement ne disent jamais : la saturation n’arrive pas progressivement mais d’un coup, et l’opération qui fait basculer le dossier au-delà du plafond n’est refusée ni pour son prix, ni pour sa qualité, ni pour son rendement, mais parce qu’elle vient après les autres. Karim ne verra rien venir. Son deuxième achat passera sans difficulté, son troisième aussi s’il a bien choisi ses biens, et le suivant se heurtera à un refus que rien dans le dossier lui-même n’explique.

Doubler le rendement fait gagner une opération. Pas trois.

C’est la conclusion la plus contre-intuitive de ce calcul, et celle qui invite à la prudence devant les promesses de portefeuille bâti en quelques années. Le rendement reste décisif pour le cash-flow, pour la résistance du montage à un imprévu et pour la vitesse à laquelle vous reconstituez une épargne ; il ne l’est que marginalement pour le nombre de fois où une banque vous dira oui.

La méthode différentielle, et pourquoi elle ne tient pas

Elle consiste à ne compter que le solde. Mensualité moins loyer pondéré, et l’on ne retient que ce qui reste à la charge de l’emprunteur, en considérant qu’un bien qui s’autofinance ne pèse rien.

Appliquée au cas de Karim à 9 % de rendement, elle donne un résultat qui devrait alerter : la mensualité de 596 € étant inférieure au loyer de 675 €, le solde ressort à moins 79 € et l’opération n’entame aucune capacité. La suivante non plus. Ni la dixième, ni la centième, puisque chacune améliore le ratio au lieu de le dégrader — une méthode de calcul qui autorise un nombre illimité d’opérations décrit mal la réalité du risque qu’elle est censée mesurer.

L’article 4 en autorise trois.

Cette méthode était répandue avant 2022 et n’a pas entièrement disparu des pratiques. Elle ne correspond pourtant pas à la définition du taux d’effort telle que la décision la formule, puisque celle-ci range les loyers dans les revenus et impose de retenir l’ensemble des emprunts en cours au numérateur. Un investisseur qui construit son plan sur un calcul différentiel se prépare donc un refus, et il se le prépare au moment précis où son portefeuille commence à ressembler à quelque chose. Notre stress-test locatif aborde le même travers sous un autre angle : un montage qui ne tient que sous l’hypothèse la plus favorable ne tient pas.

Que reste-t-il pour emprunter davantage ?

Quatre leviers, et un faux.

Allonger la durée. Le plafond réglementaire est de vingt-cinq ans, porté à vingt-sept lorsqu’il existe un différé d’amortissement, dans deux cas : l’entrée dans les lieux décalée, en vente en l'état futur d’achèvement ou en construction, et l’acquisition dans l’ancien assortie d’un programme de travaux représentant au moins 10 % du coût total de l’opération — seuil abaissé de 25 % à 10 % depuis le 1^er janvier 2024. Le second cas est celui de l’investisseur qui achète pour rénover, et c’est le plus souvent ignoré¹. Passer de vingt à vingt-cinq ans abaisse la mensualité et libère de la capacité immédiate, au prix d’un coût total supérieur.

Solder les crédits courts. C’est le levier le plus puissant et le plus négligé, pour la raison arithmétique développée plus loin : un crédit à la consommation pèse sur le numérateur sans rien apporter au dénominateur.

Viser la marge de flexibilité. Les banques peuvent déroger aux deux critères dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle. Depuis la décision du 29 juin 2023, au moins 70 % de cette marge est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale³, ce qui laisse 6,0 % de la production en usage libre — c’est par cette porte étroite que passent les dossiers d’investisseurs qui dépassent le plafond.

Augmenter l’apport. Il réduit le capital emprunté, donc la mensualité, donc la charge au numérateur. Aucun seuil d’apport ne figure dans la réglementation : la seule exclusion du taux d’effort tient au prêt relais, que la décision du 18 décembre 2023 sort du calcul lorsque son montant n’excède pas 80 % de la valeur du bien mis en vente, nette du capital restant dû⁴.

Le faux levier est la société. On lit souvent qu’une acquisition portée par une SCI échapperait à la règle, au motif que la décision vise les contrats de crédit mentionnés à l’article L. 313-1 du code de la consommation², lequel concerne les crédits consentis aux consommateurs. L’argument tombe sur la lecture du texte : l’article 3 vise les contrats de crédit mentionnés à cet article ou destinés au financement d’actifs localisés sur le territoire français¹. La seconde branche suffit à elle seule : un immeuble situé en France y entre, quelle que soit la personne qui l’achète. Et à supposer même qu’on la conteste, l’argument oublierait encore que la banque analyse la solvabilité des associés, exige leur caution personnelle et applique ses propres règles prudentielles au-delà de ce que la réglementation lui impose. Un expert-comptable vous le dira plus sèchement encore : on ne crée pas une société pour améliorer un ratio.

Ce qui coûte cher aux investisseurs

Quatre erreurs reviennent, et chacune se chiffre en euros de capacité perdue.

Le crédit à la consommation conservé, 48 904 €. Une mensualité de 300 € consomme 22,6 % du plafond de Karim et détruit près de 49 000 € de capacité d’emprunt, puisqu’un euro de mensualité vaut 163 € de capital. Solder ce crédit avant de déposer un dossier rapporte davantage que n’importe quelle négociation de taux, et c’est la première chose qu’un courtier vérifie.

Le loyer surestimé de 100 €, 1 200 €. L’erreur ne gonfle la capacité que de 24 € par mois, parce que la décote et le plafond en absorbent le reste. Elle coûte en revanche 1 200 € de trésorerie par an, tous les ans, et c’est un écart que l’on découvre après la signature chez le notaire plutôt qu’avant.

L’opération de trop, 97 200 €. L’investisseur qui a bâti son plan sur un calcul différentiel a compté sur un quatrième achat qu’aucune banque ne financera. Le capital manquant se chiffre au montant de l’opération, frais compris, et le compromis déjà signé ne se dénoue pas toujours sans frais.

Les frais d’acquisition oubliés, 7 200 €. C’est l’hypothèse de 8 % retenue dans ce cas, et elle est indulgente : au barème réel, la note approche 8 300 €, soit 9,2 % du prix, parce que les émoluments du notaire sont dégressifs et frappent d’autant plus fort que le prix est bas. De la trésorerie à sortir si la banque refuse de la financer. Le détail de ces frais de notaire se calcule à l’euro près bien avant la signature, ce qui rend cet oubli difficile à excuser.

Ce qu’il faut faire, et dans quel ordre

Calculez avant de visiter. Pas après.

1. Additionnez toutes vos mensualités en cours, y compris les crédits renouvelables et les locations avec option d’achat, puis retranchez-les de 35 % de vos revenus nets.
2. Convertissez ce solde en capital à la durée visée, plutôt que de partir d’un prix de bien repéré dans une annonce.
3. Appliquez le seuil de 24,5 % au loyer attendu pour savoir ce que l’opération vous rendra réellement de plafond.
4. Refaites le calcul comme si l’opération était déjà faite, afin de connaître la capacité qui vous restera pour la suivante.
5. Demandez à chaque banque la décote qu’elle applique : c’est le seul paramètre négociable du calcul, et l'écart entre deux établissements se mesure en dizaines de milliers d’euros.
6. Ne financez jamais un plan sur un calcul différentiel, même si un interlocuteur vous l’a présenté comme acquis.

Un dernier point, qui résume l’esprit de la démarche. La capacité d’emprunt d’un investisseur n’est pas une ressource qui grandit avec son patrimoine mais une réserve qui se vide à chaque opération, et la seule question qui vaille avant un achat est de savoir combien il en restera après. Un agent immobilier vous parlera du bien, un courtier du taux ; personne ne vous parlera spontanément de ce qu’il vous reste, parce que personne n’est payé pour cela.

Le rendement décide de votre trésorerie. Le plafond décide de votre nombre d’opérations. Un montage sans apport suppose d’ailleurs un rendement rarement atteint, comme le détaille notre guide sur l'investissement sans apport.