Les vingt clauses réputées non écrites d'un bail d'habitation : la liste intégrale, et ce que chacune coûte au bailleur qui l'a fait signer

Une clause illégale rend-elle le bail nul ?

Non. Elle disparaît, et le bail continue sans elle. C’est exactement ce que veut dire l’expression « réputée non écrite », et c’est ce qui la rend redoutable pour un bailleur.

Une clause frappée de nullité se plaide, se conteste, se discute. Une clause réputée non écrite ne se discute pas : elle n’existe pas, dès l’origine, sans qu’aucun juge ait besoin de la déclarer telle. Le bailleur qui l’a fait signer n’a rien obtenu du tout.

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 en dresse la liste. Elle est fermée, elle compte vingt entrées de a) à t), et elle circule rarement en entier — ce guide la publie intégralement, parce que c’est le service qu’un bailleur attend d’abord.

Elle a aussi changé récemment. La rédaction en vigueur date du 21 novembre 2024 et procède de la loi du 19 novembre 2024 : un modèle de bail acheté ou téléchargé avant cette date ne l’intègre pas.

Ce que cela coûte se chiffre. Sur le bail de ce guide, cinq clauses réputées non écrites représentent 2 061 € que le bailleur ne peut pas encaisser sur trois ans, dont 1 280 € de dépôt de garantie excédentaire. Ce guide ne traite ni les clauses réputées non écrites du statut de la copropriété, régies par un autre texte, ni le régime propre à la location meublée, dont le dépôt de garantie relève d’un autre article que celui cité ici.

Les vingt clauses de l’article 4

Le texte commence par quatre mots qui valent pour les vingt : « Est réputée non écrite toute clause »¹. Voici ce qui suit, lettre par lettre.

Un mot sur ce tableau avant de continuer : la colonne de droite est notre résumé, pas le texte. Chaque lettre est rédigée avec ses conditions propres, et les formulations exactes se lisent à la source citée en fin de guide. Le tableau sert à repérer, pas à trancher.

Vingt entrées, qu’on peut lire comme un inventaire de pratiques constatées : chaque lettre correspond à une clause qui a circulé assez longtemps pour que le législateur juge utile de la nommer.

Trois d’entre elles se retrouvent presque telles quelles dans les modèles anciens : le p) sur les frais de quittance, le i) sur les pénalités, et le o) sur les sommes exigées à l’entrée. Ce sont aussi celles que le chapitre 05 chiffre.

Une lecture attentive du j) mérite un mot, parce qu’elle surprend souvent. Interdire au locataire « l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle » est sans effet : la liberté d’usage du logement ne se restreint pas par contrat sur ces terrains-là.

Ce que la loi du 19 novembre 2024 a changé

Une seule lettre, la g), et elle porte sur le motif de résiliation de plein droit.

Le g) répute non écrite la clause « qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée »¹.

Autrement dit, la clause résolutoire n’est valable que sur quatre motifs, et pas un de plus. Un bail qui prévoit la résiliation de plein droit pour défaut d’entretien, pour sous-location ou pour animal domestique contient une clause qui n’existe pas.

La loi du 19 novembre 2024 a ajouté un cinquième motif, étroit : « lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, que le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale »¹. Le texte assortit ce motif d’une condition de procédure : « la résiliation ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire ».

Ce cinquième motif ne concerne que les logements situés dans les zones où une commune a instauré l’obligation d’occupation en résidence principale. Il est donc sans effet sur l’immense majorité des baux — mais il change la rédaction de référence, et c’est ce qui compte pour un modèle.

La conséquence pratique tient en une phrase. Un bail signé sur un modèle antérieur au 21 novembre 2024 n’est pas invalide pour autant ; il est simplement en retard d’une ligne, et cette ligne ne sert qu’aux communes concernées.

Le bail de Valérie

Valérie loue un T3 vide 640 € hors charges. Le bail a été signé sur un modèle papier acheté en bureau de tabac, complété à la main, et il court depuis trois ans. Exemple construit, dont les tarifs et la durée sont des hypothèses déclarées.

Cinq de ses clauses figurent dans la liste de l’article 4. Elle a demandé trois mois de dépôt de garantie, facture 4 € par quittance envoyée, prévoit 25 € de pénalité par retard de paiement, met l’état des lieux de sortie à la charge du locataire pour 130 €, et impose la location de la chaudière pour 12 € par mois.

Aucune de ces cinq clauses n’est mal intentionnée. Toutes figuraient sur le modèle, et Valérie ne les a pas rédigées. Elles n’en produisent aucun effet, et le chapitre suivant en fait le compte.

Un point de vocabulaire avant d’y venir. Nous parlons de ce que Valérie ne peut pas encaisser, pas de ce qu’elle devrait rembourser : les deux questions se rejoignent souvent mais ne sont pas identiques, et le chapitre 08 y revient.

Combien coûtent cinq clauses réputées non écrites ?

Deux mille soixante et un euros sur trois ans, dont plus de la moitié tient au seul dépôt de garantie.

Les cinq lignes s’additionnent bien à 2 061 €, soit 3,22 mois de loyer et 687 € par année de bail. Le sous-total des quatre dernières lignes est de 781 €, ce qui laisse 1 280 € au seul dépôt de garantie.

La durée du bail change deux lignes sur cinq. Les frais de quittance et la location d’équipements sont récurrents : ils ajoutent 192 € par année supplémentaire. Sur un bail de six ans le total atteint 2 637 €, sur neuf ans 3 213 €.

Les trois autres lignes ne bougent pas. Le dépôt de garantie est exigé une fois, l’état des lieux de sortie a lieu une fois, et les pénalités dépendent d’incidents plutôt que du calendrier.

Un gestionnaire locatif qui reprend un mandat sur un bail ancien commence par cette lecture, parce que c’est la seule qui produit un chiffre avant même d’avoir visité le logement.

Le dépôt de garantie, plafond et conséquence

Le o) renvoie à l’article 22, et l’article 22 est catégorique.

« Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal »². Un mois, et le loyer en principal — c’est-à-dire hors charges.

Sur le bail de Valérie, le plafond est donc de 640 €. Les 1 920 € exigés dépassent ce plafond de 1 280 €, et la clause qui les prévoyait entre dans le champ du o) : elle impose « le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 »¹.

Le même article 22 pose une seconde règle, moins connue : « un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois »². Un bail qui appelle le loyer au trimestre et réclame en plus un dépôt cumule donc deux choses que le texte sépare.

Le sort de ce dépôt en fin de bail relève d’autres règles, que nous avons traitées dans notre guide sur la restitution du dépôt de garantie. Ce qui nous occupe ici est en amont : ce qui pouvait être demandé à l’entrée.

Le régime de la location meublée n’est pas celui-là, et ce guide ne le traite pas. Le plafond y est différent et relève d’un autre article, que nous n’avons pas relu pour ce dossier.

Qui paie l’état des lieux de sortie ?

Personne, ou les deux par moitié. Jamais le locataire seul.

Le k) répute non écrite la clause « qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l’article 3-2 »¹. La condition finale est le cœur de la règle, et elle se lit en négatif.

Le principe posé par l’article 3-2 est l’établissement amiable : l’état des lieux « est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles »³. Dans ce cas, aucune facturation au locataire n’est possible, et la clause de Valérie tombe.

L’exception vient ensuite : « si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État »³.

Le commissaire de justice n’intervient donc qu’en second, et son intervention change la répartition plutôt que le principe. Sur le dossier de Valérie, la différence est arithmétique. La clause facture 130 € au locataire et ne produit rien. Si le même état des lieux avait été dressé par un commissaire de justice pour 130 €, le locataire en aurait dû 65 € — la moitié, ni plus ni moins, et par l’effet du texte plutôt que d’une clause.

Deux précisions du même article méritent d’être connues d’un bailleur. Le commissaire de justice doit aviser les parties « au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Et le locataire « peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement »³, avec saisine de la commission départementale de conciliation en cas de refus — mécanisme que détaille notre guide sur la commission de conciliation.

Que veut dire exactement « réputée non écrite » ?

Que la clause n’a jamais produit d’effet, et que le reste du contrat tient.

Trois conséquences en découlent, et elles ne vont pas toutes dans le même sens pour le bailleur.

Le bail survit. Une clause réputée non écrite ne contamine pas le contrat : le bail reste valable, le loyer reste dû, la durée reste celle du bail. Un locataire qui découvrirait une clause nulle n’en tire aucun droit de partir sans préavis.

Aucune décision préalable n’est nécessaire. À la différence d’une clause annulable, une clause réputée non écrite ne suppose pas qu’un juge la déclare telle : le texte l’écarte lui-même, et c’est le sens ordinaire de la formule. Nous la donnons pour ce qu’elle est — une lecture des mots employés par la loi, sans citer de décision de justice à l’appui. En pratique, elle déplace la charge du contentieux : c’est au bailleur qui veut s’en prévaloir de saisir, pas au locataire qui l’ignore.

Ce qui a été versé se discute. Ce guide chiffre ce que Valérie ne peut pas encaisser. La question de savoir ce qu’elle doit rembourser sur les sommes déjà perçues, et sur quelle période, dépend de règles de prescription que nous n’avons pas relues pour ce dossier ; nous ne la tranchons donc pas.

Retenez la différence de nature, parce qu’elle commande la conversation. Un bailleur qui découvre une clause nulle dans son propre bail n’a pas un problème de validité : il a un revenu qu’il croyait acquis et qui ne l’est pas.

Un notaire ou un agent immobilier qui rédige des baux à jour ne rencontre pas cette situation ; elle naît presque toujours d’un modèle ancien recopié d’année en année.

Les quatre incidents qui reviennent

Le modèle recopié d’un bail à l’autre. Un bailleur reprend le contrat de son précédent locataire, en change les noms et les dates, et transmet ainsi les cinq clauses nulles au bail suivant. Sur trois ans, ce sont à nouveau 2 061 € qui ne rentreront pas.

Relire l’article 4 une fois, en face de son modèle, prend une demi-heure et vaut pour tous les baux à venir. C’est le meilleur rapport de tout ce guide.

La clause résolutoire élargie. Le bail prévoit la résiliation de plein droit pour défaut d’entretien ou pour un animal domestique. Le g) ne l’admet que pour quatre motifs limitativement énumérés, plus un cinquième réservé à certaines communes : la clause est sans effet, et le bailleur qui s’en prévaut engage une procédure sur un fondement qui n’existe pas — pendant que le loyer de 640 € continue de courir sans rentrer.

Ce qui reste possible, c’est la résiliation judiciaire de droit commun — plus longue, plus incertaine, et qui ne se confond pas avec l’automatisme d’une clause résolutoire.

Le dépôt de garantie de deux ou trois mois. Trois mois de dépôt sur un logement vide font 1 920 € au lieu de 640 €, soit 1 280 € qui ne sont pas dus. La demande passe souvent au moment de la signature, parce que le candidat locataire ne discute pas.

Le plafond d’un mois de loyer en principal se vérifie en une seconde, et il ne connaît aucune exception dans le régime traité par ce guide.

Les frais de quittance facturés. Quatre euros par mois paraissent négligeables et font 144 € sur trois ans, auxquels s’ajoutent les frais de relance que le même p) interdit. Ils n’ont par nature aucun fondement, et le locataire qui les repère sur un décompte a une ligne à retirer.

La quittance s’envoie gratuitement, et le p) écarte aussi « les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ».

Les huit lignes à vérifier dans un bail

La liste complète compte vingt entrées, mais huit suffisent à couvrir ce qu’on rencontre réellement.

Un. Le montant du dépôt de garantie, qui ne peut dépasser un mois de loyer en principal.

Deux. La clause résolutoire et ses motifs, qui ne peuvent excéder ceux que le g) énumère.

Trois. Toute somme demandée à l’entrée en plus du dépôt et des honoraires : le o) les écarte.

Quatre. Toute facturation de quittance, de relance ou de frais de procédure hors dépens.

Cinq. Toute pénalité ou amende contractuelle, y compris renvoyant à un règlement intérieur.

Six. La charge de l’état des lieux de sortie, qui ne peut peser sur le seul locataire.

Sept. Toute obligation d’assurance auprès d’une compagnie désignée, écartée par le b).

Huit. Toute location d’équipement imposée en sus du loyer, écartée par le t).

Les douze autres lettres méritent une lecture, mais elles visent des pratiques plus rares. Sur l’état des lieux lui-même, notre guide sur l’état des lieux de sortie détaille ce que le document doit contenir pour être opposable. Nous répondons volontiers à une question sur un bail en cours, y compris quand la réponse est qu’il n’y a rien à corriger.

Que faire d’un bail en cours qui contient une clause nulle ?

Ne pas le refaire, et cesser d’appliquer la clause.

Un bail en cours ne se renégocie pas pour supprimer une clause qui, par hypothèse, ne produit aucun effet. Le retirer par avenant est possible et sans risque, mais ce n’est pas nécessaire : ce qui compte est de ne plus l’appliquer, parce que chaque application ajoute au compte.

Trois situations se distinguent. Un bail en cours dont la clause n’a jamais été appliquée ne demande rien d’autre qu’un modèle propre pour le suivant. Un bail dont la clause a produit des versements appelle une décision sur ces sommes, que ce guide ne tranche pas faute d’avoir relu les règles de prescription. Et un dépôt de garantie excédentaire encore détenu se traite avant la fin du bail plutôt qu’au moment de la restitution.

Pour un investisseur qui détient plusieurs lots, la conclusion est de méthode plutôt que de droit : un seul modèle de bail, relu une fois contre l’article 4, vaut mieux que huit contrats hérités de huit sources différentes. Le gain se chiffre à 687 € par bail et par an sur le dossier de ce guide.

Un mot sur la transparence, pour finir. Hagnéré Investissement accompagne des investisseurs et perçoit des honoraires publics, détaillés sur notre page tarifs ; nos dossiers publiés montrent des opérations réelles. Nous ne vendons pas de modèles de bail, et ce guide se lit avec les trois textes cités.

Ces trois textes ont été relus à leur page dans leur rédaction en vigueur au 27 août 2026. L’article 4 y figure dans sa version du 21 novembre 2024 issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, l’article 3-2 dans celle du 29 juillet 2023, et l’article 22 dans celle du 27 mars 2014 ; aucun des trois ne signale de version postérieure.