Contribution sur les revenus locatifs : la taxe de 2,5 % qui apparaît quand une holding entre au capital

La réponse en trente secondes. Elle vise l’ancien. C’est une « contribution annuelle sur les revenus retirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins »¹ au 1er janvier de l’année d’imposition.

Un seul associé à l’impôt sur les sociétés suffit. Elle s’applique « lorsque la location est consentie par une société ou un groupement soumis au régime prévu aux articles 8, 8 ter […] dont l’un des membres est soumis, à la date de clôture de l’exercice, à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun »³.

Le taux est de 2,5 %. « La contribution prévue à l’article 234 nonies est égale à 2,5 % de la base définie aux articles 234 duodecies à 234 quaterdecies »⁵.

Dix de nos guides traitent la détention par une société soumise à l’impôt sur les sociétés — la holding, la sortie du cash d’une SCI à l’IS, l’apport d’un bien à une SCI. Aucun ne mentionnait cette contribution, qui frappe précisément ces montages.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Tristan, 41 ans, dentiste à Nancy, qui détient un immeuble de rapport de 1974 à travers une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. L’immeuble compte 6 lots et produit 62 400 € de recettes nettes par an. Tristan envisage de faire entrer sa holding, une SAS à l’impôt sur les sociétés, à hauteur de 30 % du capital. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Qu’est-ce que la contribution sur les revenus locatifs ?

Une taxe sur les loyers. Assise sur les recettes, pas sur le résultat.

C’est le premier point à saisir, et il change tout pour un investisseur. La contribution ne frappe pas un bénéfice : elle frappe des recettes. Une société déficitaire la doit comme une société bénéficiaire, et les travaux, les intérêts d’emprunt et l’amortissement n’y changent rien.

Le texte la définit comme une « contribution annuelle sur les revenus retirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins »¹ au 1er janvier de l’année d’imposition.

Le mot « recettes » mérite qu’on s’y arrête une seconde de plus, parce qu’il commande le reste. On raisonne d’ordinaire en rentabilité nette, c’est-à-dire après charges, et l’on classe mentalement les prélèvements dans la colonne de ce qui suit le résultat. Cette contribution ne suit rien : elle précède. Elle s’applique au sommet du compte, avant la première charge déductible.

Elle porte un nom qui ne se retient pas et une abréviation qu’on croise rarement : la CRL. Elle n’apparaît sur aucune plaquette de montage patrimonial, et c’est précisément pourquoi elle mérite un guide.

Un mot sur son état. Sa suppression a été proposée plus d’une fois, et il faut donc commencer par le vérifier plutôt que par le supposer : à la date de consultation de ce guide, elle est en vigueur, dans une version de l’article 234 nonies issue de l’ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019.

Le seul critère qui tient à l’immeuble

Quinze ans au moins. C’est la seule caractéristique du bien qui compte.

Ni la surface, ni l’usage, ni la valeur, ni le nombre de lots : le texte ne retient que l’âge. Un immeuble achevé depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l’année d’imposition entre dans le champ ; un immeuble plus récent n’y entre pas.

Pour un investisseur en immeuble de rapport, la conséquence est brutale de simplicité : le parc que nous accompagnons est presque intégralement concerné. L’immeuble de Tristan date de 1974, il a donc 52 ans. Il est dans le champ depuis 1989, bien avant que Tristan ne l’achète.

L’effet miroir mérite d’être noté. Une opération neuve échappe à la contribution pendant quinze ans, puis y entre sans que rien ne change dans le montage. C’est une charge qui apparaît toute seule, à date fixe, sur un bien qu’on détient depuis longtemps — et personne n’envoie de courrier pour prévenir.

Cette mécanique a une conséquence sur la manière de bâtir un prévisionnel. Un plan de financement construit sur quinze ou vingt ans pour une opération livrée neuve doit comporter, à partir de la seizième année, une ligne qui n’existait pas la première : une charge de 2,5 % des recettes, qui ne dépend d’aucune décision de gestion et qu’aucune bonne année ne fera disparaître. La plupart des prévisionnels que nous voyons s’arrêtent avant cette date ou supposent implicitement que la structure de charges reste stable.

Qui la doit, exactement ?

Trois articles, trois catégories. Les particuliers n’y figurent pas.

C’est le point qui explique pourquoi la contribution est si peu connue des investisseurs : elle ne concerne pas la détention en direct. Un propriétaire personne physique qui loue son immeuble nu ne la doit pas. Elle apparaît avec la personne morale, ou avec la société de personnes dont l’un des associés en est une.

Trois articles, trois portes d’entrée dans le champ

La première catégorie ne surprend personne. Elle vise le cas où « la location est consentie par une personne morale ou un organisme devant souscrire la déclaration prévue au 1 de l’article 223 »², c’est-à-dire la déclaration de résultat à l’impôt sur les sociétés : une SCI à l’IS, une SAS, une SARL de famille ayant opté y figurent sans discussion. Le texte réserve toutefois un cas, « à l’exclusion de ceux imposés aux taux de l’impôt sur les sociétés prévus à l’article 219 bis »². Nous n’avons pas lu l’article 219 bis et nous ne dirons donc pas ce qu’il contient : nous signalons seulement que cette exclusion existe, et qu’elle se vérifie avant de conclure qu’une structure est redevable.

La troisième est une catégorie balai. Elle vise le cas où « la location est consentie par une personne morale ou un organisme de droit public ou privé, non mentionné à l’article 234 duodecies ou à l’article 234 terdecies »⁴, et sa rédaction dit assez son objet : ramasser ce que les deux premières n’ont pas attrapé. Un investisseur privé la rencontrera rarement, mais son existence explique pourquoi il est vain de chercher une personne morale qui échapperait au dispositif par sa seule forme.

La deuxième est celle qui coûte de l’argent aux investisseurs, et elle mérite sa propre section.

Un seul associé à l’impôt sur les sociétés suffit

Voici le mécanisme que dix de nos guides sur les sociétés ne mentionnaient pas.

L’article 234 terdecies vise le cas où « la location est consentie par une société ou un groupement soumis au régime prévu aux articles 8, 8 ter […] dont l’un des membres est soumis, à la date de clôture de l’exercice, à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun »³.

Relevons les trois éléments qui font basculer un dossier. « Une société soumise au régime prévu aux articles 8 et suivants » : c’est la SCI translucide, celle que l’on dit à l’impôt sur le revenu. « L’un des membres » : un seul, sans condition de pourcentage, sans seuil de participation, sans notion de contrôle. « À la date de clôture de l’exercice » : la situation s’apprécie à un instant, pas sur la moyenne de l’année.

Le scénario est celui de Tristan, et il est extrêmement fréquent. Une SCI familiale détient un immeuble ancien depuis des années, sereinement, à l’impôt sur le revenu. Un jour on structure : la holding entre au capital pour 30 %, ce qui est un montage courant et souvent judicieux pour d’autres raisons. Ce jour-là, la SCI entre dans le champ de la contribution.

Il faut mesurer ce que « l’un des membres » veut dire. Pas la majorité. Pas le gérant. Un seul associé, fût-il minoritaire à quelques pour cent, suffit à faire entrer la société entière dans le champ, et le texte ne prévoit aucun seuil au-dessous duquel cet associé serait ignoré. Notre guide sur la SCI familiale décrit la souplesse habituelle de ces structures ; c’est l’un des rares points où elle ne joue pas.

Sur quoi les 2,5 % s’appliquent-ils ?

Sur les recettes. Le taux figure dans un article d’une seule phrase.

« La contribution prévue à l’article 234 nonies est égale à 2,5 % de la base définie aux articles 234 duodecies à 234 quaterdecies »⁵.

Cette base, l’article 234 duodecies la définit en son I : la contribution « est assise sur les recettes nettes définies à l’article 29 qui ont été perçues au cours de l’exercice ou de la période d’imposition »². Et l’article 234 terdecies, celui qui vise les sociétés de personnes, renvoie précisément à cette base : la contribution y est « établie dans les conditions définies au I de l’article 234 duodecies »³.

Ici commence le point le plus important du guide, et il faut le traiter avec une précaution particulière.

Le texte assied la contribution sur les recettes nettes perçues. Il ne mentionne aucune proratisation à la quote-part du membre soumis à l’impôt sur les sociétés. Lu littéralement, le renvoi de l’article 234 terdecies au I de l’article 234 duodecies porte donc sur les recettes de la location, et non sur la fraction de ces recettes qui reviendrait à l’associé qui déclenche l’assujettissement.

Nous nous arrêtons là, et nous disons pourquoi. Nous n’avons pas vérifié à sa source la doctrine administrative sur ce point précis, et il commande un montant. Ce guide établit donc ce que le texte dit — l’assiette est constituée des recettes nettes perçues — et signale ce qu’il ne dit pas : il ne prévoit pas de quote-part. La question se pose à un expert-comptable avant de signer une entrée au capital, pas après. Un dossier où l’écart se chiffre en milliers d’euros ne se règle pas sur une lecture, fût-elle attentive.

Ce qui fait sortir du champ

L’article 234 nonies énumère douze cas d’exonération. Deux intéressent un investisseur privé.

Le seuil de recettes. Sont exonérés les revenus n’excédant pas 1 830 € par local et par an. Le seuil est bas, et il s’apprécie local par local. Chez Tristan, 62 400 € répartis sur 6 lots donnent 10 400 € par lot, soit 5,7 fois le seuil : l’exonération ne joue pour aucun d’eux. Elle vise en pratique le garage, la cave louée séparément, la chambre de service — pas un appartement.

Les locations soumises à la TVA. Elles sortent du champ. C’est la porte qui concerne le plus souvent nos lecteurs : un local commercial pour lequel l’option à la TVA a été exercée, ou une activité para-hôtelière assujettie, échappent à la contribution sur ces recettes-là. Un immeuble mixte peut donc se trouver partiellement dans le champ et partiellement hors, ce qui suppose de ventiler les recettes.

Les dix autres cas visent des situations qui ne concernent pas l’investissement locatif privé courant : locations à l’État et à certains établissements publics, logements des organismes d’habitations à loyer modéré, immeubles de sociétés d’économie mixte, villages de vacances agréés, logements réhabilités avec subvention de l’agence nationale de l’habitat, logements remis en location après une vacance prolongée sous convention. Nous les mentionnons pour être complets, sans les développer : chacun suppose une convention ou un agrément dont nous n’avons pas vérifié le régime.

Ce que l’entrée d’une holding coûte vraiment

Voici le dossier de Tristan, avant et après.

Ce que 30 % de capital cédé déclenche

Le tableau se reconstitue à l’écran. 2,5 % de 62 400 € font 1 560 €. Trente pour cent de 1 560 € font 468 €. Et 1 560 moins 468 donnent bien 1 092 €.

Sur l’horizon de détention que Tristan envisage, soit 10 ans, la contribution représente 15 600 €. Rapportée au loyer, elle vaut 9,1 jours de recettes par an — les recettes quotidiennes moyennes s’établissant à 171 €. Ce n’est pas une somme qui condamne une opération. C’est une somme qui doit figurer dans la décision de restructurer, à côté des avantages que cette restructuration apporte sur d’autres terrains.

Il faut dire ici quelque chose qui ne sert pas notre propos commercial. Cette contribution n’est pas une raison de renoncer à faire entrer une holding au capital d’une SCI. Les montages que décrivent nos guides sur la holding immobilière gardent tous leurs mérites, et 1 560 € par an ne pèsent pas lourd face à ce qu’un schéma bien construit permet. Ce que nous disons est plus étroit et plus utile : cette ligne doit être connue avant la signature, chiffrée dans le comparatif, et arbitrée par l’expert-comptable qui monte l’opération. Une charge annoncée est une charge acceptée ; une charge découverte sur la première liasse est une mauvaise surprise, et elle abîme la confiance dans tout le reste du montage.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun de ces quatre cas ne suppose une faute. Ce sont des lignes non anticipées.

La holding qui entre sans qu’on ait chiffré la contribution. L’associé personne morale prend 30 % du capital d’une SCI translucide détenant de l’ancien. La société bascule dans le champ le jour de la clôture suivante, et la charge apparaît sur la liasse. Coût : 1 560 € par an, non budgétés.

L’assiette supposée proratisée. Le bailleur provisionne la contribution à hauteur de la part de sa holding, en toute bonne foi. Le texte assied la contribution sur les recettes nettes perçues sans mentionner de quote-part, et la provision se révèle insuffisante. Coût : 1 092 € d’écart par an, soit la différence entre les deux lectures.

L’immeuble neuf qui vieillit. Une opération livrée entre dans le champ au bout de quinze ans, sans que rien ne change dans la structure. Le prévisionnel construit à l’achat ne comportait pas cette ligne, parce qu’elle n’était pas due au départ. Coût : 15 600 € sur une décennie de détention.

L’exonération de seuil invoquée à tort. Le bailleur lit le seuil de 1 830 € et croit y entrer parce que ses lots sont petits. Le seuil s’apprécie par local et par an : avec 10 400 € par lot, il est dépassé plus de cinq fois. L’exonération vise le garage et la cave, pas l’appartement.

Le point commun des quatre est un calendrier. Trois de ces vérifications se font avant de restructurer, et la quatrième au moment d’établir un prévisionnel de long terme.

Que vérifier avant de restructurer ?

Six vérifications. Toutes avant la signature.

1. Dater l’achèvement de l’immeuble. Quinze ans au moins au 1er janvier de l’année d’imposition. Le notaire ou le titre de propriété donnent la date ; c’est le seul critère qui tienne au bien.
2. Recenser les associés et leur régime. Un seul membre soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun à la date de clôture fait entrer la société entière dans le champ. Sans seuil de participation.
3. Chiffrer la contribution sur les recettes, pas sur le résultat. Elle est due qu’il y ait bénéfice ou déficit. Une année de gros travaux ne la fait pas disparaître.
4. Faire trancher la question de l’assiette. Le texte ne mentionne pas de proratisation. Posez la question à votre expert-comptable, par écrit, avant l’entrée au capital — c’est un écart de 1 092 € par an sur ce dossier.
5. Ventiler les recettes soumises à la TVA. Sur un immeuble mixte, les locations assujetties sortent du champ. Le gestionnaire qui établit les comptes doit savoir séparer les deux.
6. Inscrire la ligne au prévisionnel de long terme. Y compris sur un bien neuf, qui entrera dans le champ au bout de quinze ans. Une charge prévue à l’année seize se provisionne dès l’année une.

Un dernier mot sur le professionnel à interroger. Ni l’agent immobilier qui vend l’immeuble, ni le notaire qui reçoit l’acte n’ont vocation à chiffrer cette contribution : elle relève de la liasse fiscale, donc de l’expert-comptable. Elle se demande donc au moment où l’on choisit la structure, et pas au moment où l’on choisit le bien.

Une dernière remarque sur l’âge des textes, parce qu’elle se voit dans les dates. Cinq articles d’une même section, cinq versions différentes : le taux date du 31 décembre 2005, deux des trois catégories de redevables du 1er mai 2010, la troisième du 1er janvier 2014, et le principe assorti de ses exonérations du 1er septembre 2019. Une section fiscale n’est presque jamais d’un seul bloc, et c’est pourquoi une fiche qui daterait l’ensemble d’une seule année se tromperait forcément quelque part. Les dossiers que nous publions portent leur date pour la même raison.