Décès du locataire : à qui le bail est transféré, à quelles conditions, et ce que coûte au bailleur la résiliation de plein droit

Le bail s’arrête-t-il au décès du locataire ?

Pas de plein droit, et c’est l’ordre des choses qu’il faut retenir : la continuation est le principe, la résiliation l’exception. Mais l’exception vise précisément le cas le plus courant, celui du locataire qui vivait seul.

Le code civil pose la règle en une phrase de dix mots, inchangée depuis 1804 : « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur »². Le bail survit à celui qui l’a signé.

La loi de 1989 organise ensuite ce qui se passe. Elle dresse une liste fermée de personnes au profit desquelles le contrat est transféré, et ne prévoit la résiliation de plein droit qu’à défaut. La résiliation est donc l’exception, pas le principe.

L’exception se paie cher quand elle s’applique. Sur le dossier de ce guide, un descendant installé depuis onze mois au lieu de douze — et personne d’autre ne remplissant les conditions — fait basculer le bail dans la résiliation, et coûte au bailleur 3 690 € entre la vacance et la relocation. Un mois de cohabitation en moins, et la ligne change de colonne.

Ce guide traite le décès du locataire du point de vue du bailleur : qui reprend le bail, à quelles conditions, ce qu’il en coûte quand personne ne le reprend, et dans quel ordre agir. Il ne traite ni le sort de la caution solidaire après le décès, ni la liquidation de la succession, ni l’abandon de domicile, régi par le même article mais dans une autre logique.

Ce que le code civil dit, et ce qu’il ne dit pas

L’article 1742 est d’une brièveté rare et il se suffit à lui-même.

« Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur »². Deux conséquences symétriques en découlent, et la première intéresse tout autant l’investisseur.

Au décès du bailleur, le bail continue avec les héritiers, qui deviennent bailleurs à sa place sans que le locataire ait rien à faire. C’est ce qui permet à un patrimoine locatif de se transmettre sans que les baux soient renégociés.

Au décès du locataire, le bail ne s’éteint pas davantage — mais la question devient : avec qui continue-t-il ? Le code civil ne le dit pas, et c’est la loi de 1989 qui s’en charge.

Un ordre de grandeur avant d’entrer dans le détail. Sur le lot de ce guide, le bail produit 750 € par mois, soit 9 000 € sur 12 mois : la question de savoir s’il continue ou s’il tombe se joue donc sur des sommes qu’aucun bailleur ne traite à la légère, et elle se tranche sur une liste de quatre lignes.

Retenez la hiérarchie, parce qu’elle décide de la charge de la preuve. Le principe est la continuation ; la résiliation de plein droit est une exception que l’article 14 réserve à un cas précis. Un bailleur qui considère le logement comme libre au lendemain du décès prend donc position sur une exception qu’il lui faudra démontrer.

Le raisonnement inverse est tout aussi vrai. Une personne qui se maintient dans les lieux sans remplir les conditions de l’article 14 n’a aucun titre, et le bail est bel et bien résilié — c’est le chapitre 06 qui chiffre cette situation.

Les quatre catégories de l’article 14

Le texte énumère, et l’énumération est fermée. Voici ce qu’il dit, catégorie par catégorie.

Le texte lui-même : « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès »¹.

Lisez la ponctuation. La condition de vie commune figure sur la ligne des descendants et sur celle qui réunit ascendants, concubin notoire et personnes à charge. Elle ne figure ni sur la ligne du conjoint, ni sur celle du partenaire de pacte civil de solidarité.

Cette dissymétrie n’est pas une lecture audacieuse : c’est la structure de la phrase, et le chapitre 07 en tire les conséquences pratiques.

Enfin vient la phrase que le bailleur doit connaître par cœur : « À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire »¹. De plein droit : aucun congé, aucune procédure, aucune formalité.

Pourquoi le conjoint n’a-t-il pas besoin d’un transfert ?

Parce qu’il est déjà titulaire du bail, même si son nom n’y figure pas.

L’article 1751 du code civil dispose que le droit au bail d’un local « qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage […] est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux »³.

Comptez ce que cette phrase écarte. Le régime matrimonial : indifférent. Une clause contraire du bail : sans effet. Un bail signé avant le mariage : couvert quand même. La cotitularité s’impose au bailleur qu’il l’ait voulue ou non, dès lors que le logement sert effectivement à l’habitation des deux époux.

La suite règle le décès : « En cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément »³.

Il n’y a donc pas de transfert : il y a la disparition d’un cotitulaire et le maintien de l’autre. Le bail continue sans interruption, et l’article 14 ne vise le conjoint que par prétérition, sous la formule « qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 ».

Une nuance pour les partenaires de pacte civil de solidarité. L’article 1751 ne joue pour eux que « dès lors que les partenaires en font la demande conjointement »³ — une demande que beaucoup de couples ignorent pouvoir faire. Faute de l’avoir formulée, ils relèvent de l’article 14, ce qui n’est pas défavorable, comme on va le voir.

Le T2 d’Emmanuelle

Emmanuelle loue un T2 690 € hors charges, avec 60 € de provisions, soit 750 € encaissés chaque mois. Elle détient un dépôt de garantie de 690 €. Exemple construit, dont les montants et les durées sont des hypothèses déclarées.

Son locataire décède. Trois configurations se présentent, selon qui vivait dans le logement, et elles ne coûtent pas la même chose.

Dans la première, le locataire était marié et son conjoint vivait avec lui. L’article 1751 s’applique, le conjoint est cotitulaire, et le bail continue sans qu’aucune formalité soit nécessaire. La vacance est nulle.

Dans la deuxième, le locataire était lié par un pacte civil de solidarité et son partenaire vivait avec lui depuis huit mois. L’article 14 lui transfère le bail sans condition de durée. La vacance est nulle également.

Dans la troisième, le fils du locataire s’était installé onze mois avant le décès. La condition d’un an n’est pas remplie, le bail est résilié de plein droit, et le chapitre suivant chiffre ce que cela représente pour Emmanuelle.

Que coûte un mois de cohabitation en moins ?

Trois mille six cent quatre-vingt-dix euros sur ce dossier, et rien ne les amortit.

Le détail de la troisième ligne se vérifie à la main : quatre mois de vacance à 750 € font 3 000 €, auxquels s’ajoutent 690 € d’honoraires de relocation, soit 3 690 €. Rapporté à ce que le lot encaisse, cela représente 4,92 mois.

Le dépôt de garantie ne compense rien. Il est dû à la succession et se restitue selon les règles habituelles, que détaille notre guide sur la restitution du dépôt de garantie : il ne s’impute pas sur une vacance.

La durée de vacance est l’hypothèse la plus discutable de ce calcul, et elle est aussi celle qui bouge le plus. Chaque mois supplémentaire coûte 750 € : deux mois font 2 190 €, six mois 5 190 €, neuf mois 7 440 €. La formule est la même à chaque fois, un mois de plus contre un loyer de plus.

Une dernière lecture du tableau, en pourcentage cette fois. Les 3 690 € du troisième scénario représentent 41 % des 9 000 € que le lot produit en une année, quand les deux premiers scénarios coûtent 0 %. Il n’existe pas beaucoup de clauses, dans le droit locatif, dont l’effet financier soit aussi binaire.

Ce qui rend cette somme particulière, c’est qu’elle se joue sur une date. Onze mois de cohabitation valent zéro, douze valent la continuation du bail. Il n’existe aucune zone intermédiaire, aucun prorata, aucune appréciation d’ensemble.

Le partenaire de pacte civil de solidarité doit-il justifier d’un an de vie commune ?

Non. Le texte le place sur une ligne distincte, et cette ligne ne porte aucune condition de durée.

Reprenez l’énumération de l’article 14 : les descendants doivent avoir vécu avec le locataire « depuis au moins un an à la date du décès », les ascendants, le concubin notoire et les personnes à charge aussi. Entre les deux, la ligne du partenaire lié par un pacte civil de solidarité est nue.

La différence avec le concubin notoire est frappante et elle est voulue. Deux personnes vivant ensemble depuis huit mois n’ont pas le même sort selon qu’elles ont ou non signé un pacte : le partenaire obtient le transfert, le concubin ne l’obtient pas.

Pour un bailleur, la conséquence est pratique avant d’être juridique. Face à une personne qui se maintient dans les lieux, la première question n’est pas « depuis combien de temps vivez-vous ici » mais « à quel titre » — et un pacte civil de solidarité rend la première question sans objet.

La preuve, elle, incombe à celui qui revendique le transfert. Un récépissé d’enregistrement du pacte, un avis d’imposition commun, un contrat d’assurance habitation aux deux noms : ce sont les pièces qu’un gestionnaire locatif demande avant de modifier quoi que ce soit au dossier.

Une réserve d’honnêteté pour finir. Ce guide lit le texte et en tire la structure de la phrase ; il ne cite aucune décision de justice sur ce point précis, faute d’en avoir vérifié.

Que se passe-t-il quand plusieurs personnes demandent le bail ?

Le juge tranche, et le bailleur n’a pas à choisir.

L’article 14 le dit en une phrase : « En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence »¹. Le texte se tait sur l’ordre de priorité entre les catégories, et ce silence est remarquable : rien n’y fait primer un descendant sur un ascendant, et l’ancienneté de la cohabitation n’y est pas davantage érigée en critère de départage une fois la condition d’un an remplie.

Cette phrase protège le bailleur autant que les candidats. Un propriétaire qui déciderait lui-même entre deux demandes s’exposerait à voir sa décision contestée ; celui qui indique que le départage relève du juge se place exactement où le texte le met.

En pratique, la situation se présente sous deux formes. Deux personnes revendiquent le bail, et le bailleur invite la plus diligente à saisir le juge. Ou bien une seule revendique tandis qu’une autre occupe sans rien demander, et c’est alors la question de l’occupation sans titre qui se pose.

Un notaire chargé de la succession dispose souvent des éléments qui départagent : composition du foyer, domiciliation fiscale, pièces d’état civil. Le solliciter par écrit vaut mieux que d’interroger les intéressés séparément.

Il reste que le bailleur n’est pas sans intérêt dans l’affaire. Pendant que la question se règle, le logement est occupé, le loyer doit continuer d’être appelé, et il vaut mieux que ce soit par écrit et au nom de la succession que par un silence de plusieurs mois.

Les quatre incidents qui reviennent

Le logement considéré comme libre au lendemain du décès. Le bailleur reprend les clés, fait une remise en état et remet en location, alors qu’un descendant remplissait les conditions. Il s’expose à devoir réintégrer l’occupant et à indemniser, quand le simple maintien du bail lui aurait coûté 0 € et rapporté 750 € par mois.

Le réflexe est d’écrire à la succession avant de faire quoi que ce soit, et de demander qui occupait le logement à la date du décès. Rien ne presse : le bail continue de courir pendant ce temps.

La condition d’un an appréciée à vue de nez. Le fils s’était installé « il y a environ un an », et personne ne cherche la date. Onze mois font perdre le transfert, douze le donnent, et l’écart vaut 3 690 € sur ce dossier.

La date se prouve par des pièces datées : quittances au nom du défunt mentionnant l’occupant, attestation d’assurance, courriers, avis d’imposition. C’est un travail d’une heure qui décide d’un montant à quatre chiffres, et un agent immobilier qui a fait entrer le locataire conserve souvent le dossier d’origine.

Le loyer qui cesse d’être appelé. Par égard ou par embarras, le bailleur suspend les appels de loyer pendant que la succession se règle. Quatre mois plus tard, il réclame 3 000 € d’un coup à des héritiers qui n’avaient rien vu venir, et la discussion s’envenime.

Appeler le loyer chaque mois, au nom de la succession, coûte un courrier et évite l’accumulation. Notre guide sur la lettre de résiliation côté bailleur montre à quoi ressemble un écrit qui tient.

La garantie oubliée. Le bailleur dispose d’une caution solidaire ou d’une assurance loyers impayés et ne les informe pas du décès, ce qui peut lui faire perdre le bénéfice d’une couverture sur les 3 690 € en jeu. Le sort de ces garanties après le décès relève d’autres textes, que ce guide n’a pas relus.

La déclaration se fait dans les délais du contrat, qui sont courts. Notre guide sur la caution solidaire et les garanties détaille ce que chacune couvre.

Ce que le bailleur doit faire, et dans quel ordre

Six gestes, dans cet ordre, et aucun ne consiste à reprendre les clés.

Un. Ne rien faire d’irréversible. Le bail n’est pas résolu par la mort du preneur : toute reprise de possession anticipée se fait à ses risques.

Deux. Écrire à l’adresse du logement et, si elle est connue, à celle de la succession, pour demander qui occupait les lieux à la date du décès et à quel titre.

Trois. Vérifier l’existence d’un conjoint. S’il y en a un et que le logement servait effectivement à l’habitation des deux, l’article 1751 règle la question sans transfert.

Quatre. Réunir les pièces de date pour les candidats soumis à la condition d’un an. C’est le seul point où un dossier se gagne ou se perd.

Cinq. Continuer d’appeler le loyer, au nom de la succession tant que la situation n’est pas établie, et déclarer le sinistre aux garanties souscrites.

Six. Si et seulement si personne ne remplit les conditions, constater la résiliation de plein droit et organiser la libération du logement avec la succession — au besoin par un commissaire de justice, dont le constat vaut mieux qu’un échange de messages.

Nous répondons volontiers à une question sur une situation en cours, y compris quand la réponse est que le bail continue et qu’il n’y a rien à faire.

Ce qu’un bailleur peut anticiper

Peu de choses, et c’est ce qui rend le sujet particulier.

Aucune clause du bail ne peut écarter l’article 1751, qui s’impose « nonobstant toute convention contraire ». Aucune ne peut davantage restreindre la liste de l’article 14. Ce qui se prépare n’est donc pas le contrat mais le dossier.

Une remarque d’échelle avant les habitudes. Le sujet ne se présente qu’une fois tous les quelques dizaines d’années de location, et c’est précisément pour cela qu’il se prépare mal : personne n’acquiert de routine sur un événement aussi rare. Les 3 690 € en jeu justifient pourtant une demi-journée de mise en ordre du dossier, une fois pour toutes.

Trois habitudes changent réellement l’issue. Tenir à jour la composition du foyer déclarée à l’entrée, en demandant une mise à jour à chaque renouvellement d’assurance habitation. Conserver les quittances et les échanges, qui sont les seules pièces datées dont dispose un bailleur. Et souscrire une garantie dont on connaît les délais de déclaration.

La quatrième habitude est plus difficile et plus utile : accepter qu’un décès ne libère pas un logement. La résiliation de plein droit existe, mais elle est l’exception, et un bailleur qui parie dessus sans avoir vérifié la composition du foyer prend un risque disproportionné, pour un bail qui continue de produire 750 € par mois.

Un mot sur la transparence, pour finir. Hagnéré Investissement accompagne des investisseurs et perçoit des honoraires publics, détaillés sur notre page tarifs ; nos dossiers publiés montrent des opérations réelles. Nous ne traitons pas de successions, et ce guide se lit avec les trois textes cités.

Ces trois textes ont été relus à leur page dans leur rédaction en vigueur au 27 août 2026. L’article 14 de la loi de 1989 y figure dans sa version du 1^er juillet 2002, l’article 1751 du code civil dans celle du 27 mars 2014, et l’article 1742 est inchangé depuis 1804 ; aucun des trois ne signale de version postérieure.