Dégât des eaux dans un logement loué : la cause décide du payeur, et ce que ni le locataire ni l'assurance ne prendront à leur charge

Qui paie un dégât des eaux dans un logement loué ?

Cela dépend de la cause. Jamais du dommage. Un plafond effondré et une auréole de trente centimètres suivent exactement la même règle.

Cette règle tient en deux listes, toutes deux fermées, toutes deux dans le même article de la loi du 6 juillet 1989. La première dit quand le locataire répond des dégradations. La seconde dit quand il doit les réparations locatives. Dès qu’on sort des deux listes, la charge remonte au propriétaire, et c’est là que se trouve la source de la plupart des malentendus : chacun raisonne spontanément en termes de gravité du dommage ou de bonne foi des parties, alors que le texte, lui, ne connaît que des causes énumérées et des exceptions limitativement définies.

Et il y a un troisième nombre, celui que personne ne publie : ce que l’assurance ne paiera de toute façon pas. Sur le dossier de ce guide, la vétusté et la franchise laissent 1 320 € au propriétaire quelle que soit la cause du sinistre, quel que soit le responsable, et quelle que soit l’issue de la discussion avec le locataire.

Ce guide chiffre un même sinistre de 5 460 € sous trois causes différentes, et publie les trois répartitions. Il ne traite pas la convention qui lie les assureurs entre eux — elle n’est pas publiée au Journal officiel et nous ne l’avons pas relue —, ni le dégât des eaux en copropriété, ni le contenu des contrats d’assurance, qui varie.

Il suppose au contraire connue la question de la couverture elle-même, traitée dans notre guide sur les assurances du bailleur.

Deux listes fermées, et rien entre les deux

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les obligations du locataire. Deux de ses points règlent tout le sujet.

Le point c) l’oblige « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement »¹.

Comptez les échappatoires. Trois. Trois seulement. La force majeure, la faute du bailleur, le fait d’un tiers non introduit dans le logement. Tout ce qui n’entre dans aucune des trois reste à la charge du locataire.

Le point d) l’oblige « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure »¹.

Cinq exceptions cette fois, et la première est celle qui sert le plus souvent : la vétusté, c’est-à-dire l’usure normale d’un équipement qui arrive au terme de sa vie et que rien, dans le comportement du locataire, n’a précipitée — une situation que tout bailleur d’immeuble ancien rencontre plusieurs fois par décennie. Une réparation figurant noir sur blanc dans la liste réglementaire cesse d’incomber au locataire dès lors qu’elle procède de l’usure.

Le décret annoncé est celui du 26 août 1987, dont l’annexe détaille les réparations locatives. Sa rubrique plomberie met à la charge du locataire, pour les canalisations d’eau, le « dégorgement » et le « remplacement notamment de joints et de colliers », et, pour la robinetterie, le « remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets »⁴.

Un joint de robinet est une affaire de locataire. Le décret le dit. Une canalisation encastrée ne l’est pas, et le chapitre suivant explique pourquoi la question ne se discute même pas.

Pourquoi l’article 1732 du code civil ne règle-t-il pas la question ?

Parce que la loi de 1989 dit autre chose. Et qu’elle est plus sévère, sur un point que la lecture rapide manque presque toujours : elle ne demande pas au locataire de prouver son innocence, elle lui demande de nommer une cause.

Le code civil pose une règle générale à l’article 1732 : le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute »³. Sous ce régime, il suffit au locataire d’établir qu’il n’a rien fait de fautif.

L’article 7 c) de la loi de 1989 ne se contente pas de l’absence de faute. Il exige la preuve d’une cause précise, prise dans une liste de trois. Un locataire qui démontre simplement qu’il a été irréprochable, sans pouvoir rattacher le sinistre à la force majeure, à la faute du bailleur ou au fait d’un tiers, n’a pas rempli la condition du texte.

La différence n’est pas théorique. Prenez une fuite dont l’origine reste indéterminée après passage d’un artisan : sous le code civil, le locataire plaide l’absence de faute ; sous la loi de 1989, il lui faut nommer l’une des trois causes, et une origine indéterminée n’en est pas une.

Sur un bail d’habitation soumis à la loi de 1989 — les locations vides ou meublées de résidence principale qui relèvent de ce texte —, c’est l’article 7 qui énonce l’obligation du locataire. Le code civil garde son rôle ailleurs, notamment pour définir ce que doit le bailleur, et c’est l’objet du chapitre 06. Précisons ce que nous faisons ici : nous comparons deux rédactions, l’une plus étroite que l’autre, sans citer de décision de justice sur leur articulation, faute d’en avoir vérifié.

Une conséquence pratique découle de tout cela, et elle vaut d’être écrite. La charge de la preuve pèse sur le locataire, pas sur le propriétaire. Ce n’est pas à Séverine de démontrer une faute : c’est à son locataire d’établir l’une des trois causes qui l’exonèrent.

Le sinistre de Séverine

Séverine loue un T3 760 € par mois. Une fuite se déclare derrière la cuisine, l’eau descend chez le voisin du dessous, et le devis de remise en état arrive trois semaines plus tard. Exemple construit, dont les montants, le taux de vétusté et la franchise sont des hypothèses déclarées : aucun texte ne les fixe.

Les quatre postes s’additionnent bien à 5 460 €. Retenez la structure plutôt que les montants : la remise en état pèse près des deux tiers, la recherche de fuite un septième, et la réparation de la cause moins d’un quart.

Cette structure est le premier enseignement du dossier. Toute la discussion sur « qui a cassé quoi » ne porte que sur un poste : la réparation de la cause, 1 250 € au plus. Les 4 180 € de recherche de fuite et de remise en état se règlent ailleurs — dans un contrat d’assurance et dans un poste que les textes ignorent.

Séverine ignore encore l’origine de la fuite. Les trois hypothèses possibles, et leurs trois conséquences, occupent le chapitre 06.

Qu’est-ce que l’assurance ne paie jamais ?

Deux choses. La vétusté et la franchise, et ni l’une ni l’autre ne dépend d’une responsabilité.

Le tableau se vérifie dans les deux sens. 3 400 moins 1 020 font 2 380, moins 300 font 2 080. Et 3 400 moins 2 080 font 1 320, soit exactement la vétusté plus la franchise.

Ces 1 320 € sont l’angle mort du sujet, et ils le restent d’un bout à l’autre du dossier. Ils ne dépendent ni de la cause, ni du responsable, ni de la qualité de la discussion avec le locataire. Ils sortent de la mécanique de l’assurance, pas de celle de la responsabilité, et cette distinction — entre ce qui se plaide et ce qui se souscrit — est probablement la chose la plus utile qu’un investisseur puisse retenir de tout ce dossier. Réclamer au locataire responsable ce que l’assurance a retranché reste possible, mais c’est une action distincte, dont l’issue dépend de la preuve et de la façon dont l’assureur adverse applique sa propre clause de vétusté.

Rapportés au loyer de Séverine, ils représentent 1,74 mois. C’est le montant qu’un investisseur doit provisionner pour un sinistre de cette taille, et il n’apparaît dans aucun tableau de rendement.

Deux leviers existent, et ils se règlent avant le sinistre. Le premier est le taux de franchise, qui se négocie à la souscription. Le second est la clause de vétusté : certains contrats la plafonnent ou prévoient une indemnisation en valeur à neuf, ce qui change entièrement la ligne de vétusté du tableau ci-dessus.

La cause décide-t-elle vraiment du payeur ?

Oui. Mais d’un poste sur quatre seulement, et c’est ce que le tableau qui suit rend visible en mettant côte à côte trois origines possibles pour un dommage rigoureusement identique.

Lisez la dernière colonne. Entre la meilleure et la pire des trois causes, l’écart pour Séverine est de 1 250 €, soit exactement le coût de la canalisation. Tout le reste est identique.

Un poste manque volontairement à ce tableau : les 780 € de recherche de fuite. Il n’y figure pas parce qu’aucun des quatre textes ne désigne son payeur, et le chapitre suivant est consacré à cette absence.

Le cas A relève du point d) et du décret. Le remplacement des joints de robinetterie figure expressément dans la liste réglementaire ; ne pas l’avoir fait engage le locataire, qui doit la réparation et répond en outre des dégradations au titre du point c).

Le cas B relève de l’exception. La plus utilisée des cinq. Une canalisation encastrée qui se corrode procède de la vétusté, et le point d) écarte expressément la vétusté de ce que doit le locataire. La réparation revient alors au propriétaire, en application de l’article 1720 du code civil, qui l’oblige à faire « pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives »².

Le cas C relève de la troisième échappatoire du point c) : le fait d’un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement. Le voisin du dessus en est un. Le locataire est exonéré, sans avoir à démontrer quoi que ce soit d’autre.

Un mot de nuance sur ce tableau. Il décrit la charge finale une fois les responsabilités établies, et suppose que chaque partie est assurée. Les flux réels passent par les assureurs, et le propriétaire avance souvent avant d’être remboursé.

Qui paie la recherche de fuite ?

Aucun des quatre textes ne le dit. Pas une ligne. Nous préférons l’écrire plutôt que d’inventer une règle, parce que c’est précisément sur ce poste que les contenus disponibles recopient une règle conventionnelle en la présentant comme légale.

Ni l’article 7 de la loi de 1989, ni les articles 1720 et 1732 du code civil, ni l’annexe du décret de 1987 ne mentionnent la recherche de fuite. Ce poste — 780 € sur le dossier de Séverine, soit 14,3 % du sinistre — n’est réglé nulle part dans la loi.

Il l’est ailleurs, par deux voies distinctes qu’il vaut mieux ne pas confondre, l’une contractuelle et opposable au propriétaire, l’autre conventionnelle et opposable seulement aux assureurs qui y ont adhéré. La première est le contrat d’assurance, qui prévoit ou non une garantie « recherche de fuite » et lui applique éventuellement un plafond. La seconde est une convention entre assureurs, dont l’objet est de désigner celui qui prend en charge le poste sans attendre l’établissement des responsabilités.

Cette convention n’est pas publiée au Journal officiel et nous ne l’avons pas relue à sa source : ce guide n’en publie donc aucune règle. Ce qu’il peut affirmer tient en une phrase — la présence ou l’absence d’une garantie recherche de fuite dans votre contrat est une ligne à vérifier avant le sinistre, parce qu’elle vaut ici le septième du coût total.

Une remarque de terrain, en revanche, qui ne dépend d’aucun texte. La recherche de fuite est facturée qu’elle aboutisse ou non, et elle se répète quand la première intervention n’a rien trouvé. C’est le seul poste du sinistre qui peut doubler sans qu’aucun dommage supplémentaire ne soit survenu.

Un gestionnaire locatif expérimenté fait donc valider la garantie avant d’envoyer l’entreprise, et non l’inverse. C’est aussi la raison pour laquelle il vaut mieux déclarer tôt : la déclaration ouvre le dossier, et le dossier ouvre la prise en charge.

Comment la cause se prouve, et par qui

Par le locataire. C’est la conséquence la plus utile de la lecture du chapitre 03.

L’article 7 c) formule l’obligation comme un principe assorti d’exceptions : le locataire répond des dégradations « à moins qu’il ne prouve » l’une des trois causes. La structure de la phrase place la charge de la preuve sur lui. Le propriétaire n’a pas à établir une faute ; il lui suffit de constater le dommage dans des locaux dont le locataire a la jouissance exclusive.

Trois pièces suffisent. Elles se réunissent dans les jours qui suivent, et leur absence se paie beaucoup plus tard, au moment précis où l’assureur demande sur quoi le propriétaire fonde sa position.

Le rapport de l’entreprise intervenue. Il nomme l’origine de la fuite, et c’est le document qui décide de tout. Un rapport qui conclut à une origine indéterminée laisse la charge sur le locataire, comme on l’a vu.

L’état des lieux d’entrée. Il établit l’état des équipements au début du bail, et donc ce qui relève de la vétusté plutôt que d’un défaut d’entretien. Notre guide sur la restitution du dépôt de garantie détaille ce que ce document doit contenir pour être opposable.

Les justificatifs d’entretien. Contrats de maintenance, factures d’intervention, courriers de signalement. Un locataire qui a signalé par écrit une fuite naissante et n’a pas été entendu se rapproche de la faute du bailleur, deuxième des trois échappatoires.

Quand le désaccord persiste et que les montants le justifient, un constat par commissaire de justice fige l’état des lieux du sinistre. Sur un dossier à 5 460 €, la dépense se discute ; sur un sinistre lourd, elle ne se discute plus.

Les quatre incidents qui reviennent

Les travaux lancés avant la déclaration. Le propriétaire fait réparer immédiatement, l’assureur ne peut plus constater, et l’indemnité se discute. Sur ce dossier, ce sont 2 080 € d’indemnité qui deviennent incertains, pour un reste à charge qui passerait alors de 1 320 € à 3 400 €.

La règle est simple et souvent oubliée dans l’urgence : on arrête la fuite, on photographie, on déclare, et seulement ensuite on répare. Seule l’intervention conservatoire — couper l’eau, poser une bâche — n’attend pas.

La vétusté découverte au moment du chèque. Le propriétaire compte sur 3 400 € et reçoit 2 080 €. L’écart de 1 320 € n’est pas une mauvaise surprise, c’est une clause de son contrat qu’il n’avait pas lue.

Le taux de vétusté et son mode de calcul figurent aux conditions générales. Ils se lisent une fois, à la souscription, et se renégocient au renouvellement plutôt qu’au sinistre.

La cause laissée indéterminée. Personne ne mandate d’entreprise pour identifier l’origine, chacun campe sur sa position, et le dossier s’enlise. Le locataire ne peut alors prouver aucune des trois causes du point c), ce qui joue contre lui, mais le propriétaire avance pendant ce temps les 780 € de recherche de fuite.

Faire établir l’origine coûte moins cher que de la discuter. Toujours. C’est le seul poste du sinistre dont la dépense produit une information, et cette information vaut 1 250 € sur ce dossier.

Le signalement resté sans suite. Le locataire a écrit six mois plus tôt qu’une trace d’humidité apparaissait, le propriétaire n’a pas donné suite, et le sinistre survient. La faute du bailleur est la deuxième des trois échappatoires du point c) : elle exonère le locataire et laisse au propriétaire la totalité de la cause, soit 1 250 €.

Un signalement écrit se traite par écrit. Même pour dire qu’on fait intervenir quelqu’un. Notre guide sur les travaux pendant l’occupation détaille ce que le propriétaire peut faire exécuter et à quelles conditions.

Les six réflexes qui décident du dossier

Tous se prennent dans les quarante-huit heures. Aucun ne demande de connaître la réponse juridique.

Un. Arrêter la fuite et limiter le dommage. C’est la seule intervention qui précède la déclaration.

Deux. Photographier avant tout nettoyage, avec un plan large et des détails. Les photographies sont la pièce la moins coûteuse et la plus souvent manquante.

Trois. Déclarer à son assureur, et demander au locataire de déclarer au sien. Les deux déclarations ouvrent deux dossiers qui se parleront.

Quatre. Faire identifier l’origine par une entreprise, et exiger que le rapport la nomme. C’est le document qui vaut 1 250 € sur ce dossier.

Cinq. Vérifier dans le contrat la garantie recherche de fuite et son plafond, avant d’engager la dépense de 780 €.

Six. Ressortir l’état des lieux d’entrée et les échanges écrits avec le locataire. Ce sont eux qui départageront la vétusté du défaut d’entretien.

Si le logement est en copropriété et que l’eau vient d’une partie commune, prévenez également le syndic : l’assurance de l’immeuble entre alors dans le jeu, et ce cas de figure relève d’une mécanique que ce guide ne traite pas.

Ce qu’un bailleur doit provisionner

Le chiffre à retenir n’est pas 5 460 €. Ce n’est pas non plus zéro.

C’est 1 320 €. Le reste à charge que ni la responsabilité du locataire ni celle du voisin ne feront disparaître. Sur le dossier de Séverine, il représente 1,74 mois de loyer. Dans le pire des trois scénarios, celui de la canalisation vétuste, il monte à 2 570 €, soit 3,38 mois — et 47,1 % du sinistre total reste alors au propriétaire.

Deux décisions réduisent réellement cette exposition, et aucune ne se prend le jour du sinistre. La première est le choix de la franchise et de la clause de vétusté à la souscription. La seconde est le remplacement préventif des canalisations encastrées anciennes, qui est exactement le poste que l’article 7 d) renvoie au propriétaire au titre de la vétusté : dépenser mille euros lors d’une remise en location vaut mieux que d’en dépenser mille deux cent cinquante en urgence, avec un locataire dans les lieux, un voisin mécontent et trois semaines d’attente pour un devis.

Une troisième, moins évidente, tient au dossier plutôt qu’au bien : un état des lieux d’entrée détaillé sur les équipements de plomberie transforme une discussion en constat. Il coûte une heure de plus à l’entrée et vaut 1 250 € le jour où l’origine se discute.

Un mot sur la transparence, pour finir. Hagnéré Investissement accompagne des investisseurs et perçoit des honoraires publics, détaillés sur notre page tarifs ; nos dossiers publiés montrent des opérations réelles. Nous ne vendons pas d’assurance, et ce guide n’en recommande aucune. Nous répondons volontiers à une question sur un sinistre en cours.

Les quatre textes cités ont été relus à leur page dans leur rédaction en vigueur au 27 août 2026. L’article 7 de la loi de 1989 y figure dans sa version du 15 juin 2025, issue de la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 ; les articles 1720 et 1732 du code civil sont inchangés depuis 1804, et l’annexe du décret de 1987 depuis son entrée en vigueur. Aucun ne signale de version postérieure.