Qui couvre quoi, exactement ?

La réponse en trente secondes. La PNO est obligatoire en copropriété. Chaque copropriétaire doit s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il répond, qu’il occupe ou non son lot¹. Ce n’est pas une option de confort.

L’assurance du locataire s'éteint avec son bail. Entre deux locataires, seule la PNO couvre le logement — et un sinistre dans cet intervalle coûte 4 500 € sur le cas décrit quand la prime annuelle en coûte 140.

Le dépôt de garantie ne protège de rien. Un mois de loyer couvre 0,88 mois sur les quinze que dure une procédure d’impayé, soit 3,6 % du coût de l'épisode. Le confondre avec une garantie est l’erreur la plus répandue du sujet.

Ce guide ne refait pas le comparatif des garanties d’impayés — notre face-à-face de la caution, du garant et de la GLI le fait, chiffres à l’appui. Il fait ce qui manque : la carte de qui couvre quoi, et surtout ce que personne ne couvre.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Sacha, cas construit et non un dossier réel : un appartement en copropriété loué nu 571 € hors charges avec 76 € de charges récupérables. Les montants de primes, le coût du sinistre et la probabilité retenue sont des hypothèses déclarées ; les obligations d’assurance sont celles des textes en vigueur. Tout se recalcule sur le vôtre.

Qui couvre quoi, exactement ?

Quatre polices, quatre périmètres, et aucun ne recouvre entièrement les autres.

Les quatre contrats qui se croisent sur le logement de Sacha

L’addition à la charge de Sacha atteint 311 € par an, soit 4,5 % de ses 6 852 € de loyer annuel. Rapportée au risque, elle est dérisoire : sur trois ans, ces primes totalisent 934 € quand un seul épisode d’impayé coûte 16 030 €, soit un rapport de 17,2.

Reste que ce tableau décrit une situation idéale où les quatre polices existent, sont à jour et jouent quand il le faut. Les trois sections suivantes décrivent ce qui se passe quand l’une d’elles manque à l’appel — et ce sont ces cas-là, pas les primes, qui font l’essentiel des pertes.

Qui assure un logement vide ?

Vous, et personne d’autre. C’est le trou le plus fréquent et le moins connu.

L’assurance habitation du locataire couvre les risques locatifs pendant la durée de son bail. Elle s'éteint avec lui. Entre le départ d’un locataire et l’entrée du suivant — un mois en moyenne, davantage si la relocation traîne —, le logement n’est plus couvert que par la police du bailleur.

Un dégât des eaux dans cet intervalle coûte 4 500 € sur le cas décrit, hypothèse déclarée. La prime PNO annuelle en vaut 140 : elle se rembourse dès que la probabilité annuelle d’un tel sinistre dépasse 3,11 %, ce qui est extrêmement bas. Et cet arbitrage vaut avant même de considérer que la PNO est obligatoire en copropriété.

Le même trou s’ouvre à un autre moment, plus discret encore : entre la réception des travaux et l’entrée du premier locataire. La garde de l’ouvrage passe au maître d’ouvrage le jour de la réception, comme le détaille notre guide de la réception de chantier, alors que beaucoup de bailleurs souscrivent leur PNO pour la date du bail. Entre les deux, le bien est à eux et sous aucune police.

Combien coûte un délai de déclaration manqué ?

Quatre-vingt-treize ans de prime, effacés par une date manquée.

Une garantie loyers impayés impose un délai contractuel de déclaration du sinistre, souvent de quelques mois seulement à compter du premier impayé. Il figure dans les conditions générales, jamais dans la plaquette, et son dépassement fait perdre la couverture en entier — pas au prorata, pas avec une franchise majorée : en entier.

Le rapport de grandeur donne la mesure de l’erreur. La prime annuelle vaut 171 € ; un épisode d’impayé coûte 16 030 € au chiffrage de notre guide des loyers impayés. Manquer la déclaration efface donc 93,6 années de cotisation d’un seul geste, ou plutôt d’une seule absence de geste.

Et le mécanisme est particulièrement traître, parce que ce qui le déclenche est une intention louable. Le bailleur qui laisse passer trois mois « pour ne pas envenimer les choses », qui accepte un échéancier verbal ou qui croit que le locataire va se rattraper, agit avec bienveillance — et perd sa couverture pendant ce temps. La règle de conduite est donc simple et un peu contre-intuitive : on déclare dès le premier impayé, même si l’on espère un règlement rapide. Une déclaration se retire ; un délai ne se rattrape pas.

La garantie que l’on paie sans y avoir droit

Celle-là ne se découvre qu’au sinistre, et c’est ce qui la rend redoutable.

Une garantie loyers impayés ne couvre pas n’importe quel locataire. L’assureur fixe des critères de solvabilité — un taux d’effort maximal, une nature de contrat de travail, une durée d’ancienneté — que le dossier doit respecter à la date de signature du bail. Un bailleur qui retient un candidat légèrement hors critères, parce qu’il le sent bien ou parce que le logement traîne, paie sa prime tous les ans et découvre au premier impayé qu’il n’est pas couvert.

La perte est double : les 16 030 € de l'épisode, et les 514 € de primes versées pour rien sur trois ans. Elle est aussi intégralement évitable, puisqu’il suffit de vérifier les critères avant de signer, ce que notre guide du choix du locataire détaille avec le point de bascule entre sélection et sur-sélection.

Deux réflexes ferment ce trou. Demander à l’assureur ses critères par écrit avant de publier l’annonce, de manière à filtrer dès la première réponse plutôt qu’après trois visites. Et, lorsqu’un dossier attrayant ne les respecte pas, poser la question à l’assureur plutôt qu'à soi-même : certains acceptent une dérogation écrite, et c’est cet écrit qui vaudra couverture le jour venu.

Une remarque de méthode s’impose ici, parce qu’elle vaut au-delà de l’assurance. Les trois trous décrits dans ce guide ont un point commun frappant : aucun ne vient d’une police mal choisie, d’un tarif trop élevé ou d’un assureur de mauvaise foi. Tous les trois viennent d’un écart entre ce que le bailleur croit avoir souscrit et ce que le contrat couvre réellement — une date de prise d’effet mal calée, un délai contractuel jamais lu, des critères de solvabilité que personne n’a demandés avant de signer le bail. Autrement dit, ils se ferment tous par de la lecture et de l’agenda, pas par de la dépense, et c’est précisément pour cela qu’ils sont si fréquents : on ne s’occupe pas de ce qui ne coûte rien.

Le dépôt de garantie protège-t-il vraiment ?

À hauteur de 3,6 %. Autant dire non.

Un dépôt de garantie représente un mois de loyer en location nue, deux en meublé, et rien du tout en bail mobilité où il est interdit — asymétrie que détaille notre comparatif des trois types de baux. Sur le cas de Sacha, cela fait 571 €.

Rapporté à ce qu’il est censé couvrir, le chiffre est sans appel. Une procédure d’impayé dure quinze mois et coûte 16 030 € : le dépôt en absorbe 0,88 mois, soit 3,6 % du total. Il est conçu pour couvrir des dégradations et un solde de charges, pas un défaut de paiement prolongé — et le présenter comme une protection contre l’impayé est une confusion qui dispense à tort de souscrire une garantie.

Une nuance mérite d'être posée pour ne pas verser dans l’excès inverse. Le dépôt reste utile, et il l’est précisément là où la garantie ne joue pas : les petites dégradations constatées à l'état des lieux de sortie, dont notre guide dédié à l'état des lieux montre qu’elles se chiffrent poste par poste. Deux outils, deux périmètres, et aucun ne remplace l’autre : le dépôt règle en quelques semaines des sommes modestes et incontestées, là où une garantie mobilise une procédure de plusieurs mois pour des montants sans commune mesure.

Une dernière configuration mérite d'être traitée à part, parce qu’elle échappe à la carte des quatre polices et qu’elle concerne tout bailleur qui vient de rénover : la période pendant laquelle les garanties de l’entreprise et les assurances du propriétaire se superposent. Un désordre apparaissant dans l’année qui suit la réception relève du parfait achèvement et se répare aux frais de l’entreprise, sans mobiliser aucune police du bailleur ; le même désordre déclaré à l’assureur multirisque part en franchise, en constat d’expert et parfois en malus, pour un résultat que la garantie légale aurait donné gratuitement. Le réflexe utile est donc inverse de l’intuition — avant de déclarer un sinistre sur un bien récemment livré, on vérifie d’abord si l’une des trois garanties de la réception ne le couvre pas déjà, ce que détaille notre guide de la réception de chantier.

Le raisonnement vaut symétriquement pour la copropriété. Une infiltration venant de la toiture, de la façade ou d’une canalisation commune relève de l’assurance du syndicat, et la déclarer sur sa propre police revient à payer une franchise pour un sinistre dont on n’est pas le débiteur. La règle pratique tient en une question posée avant tout formulaire : d’où vient l’eau, et à qui appartient ce d’où elle vient ?

Ce qui se passe le jour où l’on déclare

Une déclaration n’est pas un formulaire, c’est un dossier. Et il se constitue avant, jamais pendant.

La chaîne des intervenants se met en route dans un ordre à peu près fixe. Le gestionnaire, quand il y en a un, déclare et rassemble les pièces ; c’est la seule ligne de son mandat qui justifie vraiment son prix, comme le montre notre comparatif de la gestion déléguée ou en direct. Un expert mandaté par l’assureur vient ensuite constater, chiffrer et rechercher la cause — et c’est lui qui décide, en pratique, quelle police paie. Un artisan établit un devis contradictoire, qui sert de base à l’indemnisation. Dans les dossiers lourds ou contestés, un commissaire de justice dresse un constat opposable avant toute intervention, ce qui évite de découvrir six mois plus tard que la preuve du désordre a disparu avec les travaux de reprise.

Trois pièces conditionnent l’issue, et aucune ne se fabrique après coup. L'état des lieux d’entrée date le point zéro et distingue la dégradation de l’usure ; sans lui, l’assureur retient l’usure, qui n’est pas couverte. Le dossier du locataire tel qu’il était à la signature prouve la conformité aux critères de la garantie. Et l'historique des quittances date le premier impayé, donc le point de départ du délai de déclaration.

Un mot enfin sur la franchise et le plafond, deux lignes que l’on ne lit qu’une fois qu’il est trop tard. La franchise se compare à la valeur des petits sinistres — en dessous, la police ne sert à rien et il vaut mieux provisionner. Le plafond d’indemnisation d’une garantie loyers impayés s’exprime souvent en nombre de mois ou en montant total : un plafond de vingt-quatre mois couvre confortablement les quinze mois d’une procédure ordinaire, un plafond de douze mois laisse un reste à charge que le bailleur découvre à la fin.

Ce qui coûte cher aux bailleurs

Quatre erreurs reviennent, et chacune se chiffre.

Souscrire la PNO pour la date du bail, 4 500 €. Le logement est sous votre garde dès la réception des travaux et le reste entre deux locataires. Souscrire pour la date du bail laisse deux fenêtres non couvertes, et le sinistre de l’intervalle ne trouve aucun payeur.

Déclarer un impayé hors délai, 16 030 €. La couverture est perdue en entier. Quatre-vingt-treize années de prime effacées parce qu’on a voulu laisser une chance — et la bonne foi ne rouvre aucun délai contractuel.

Retenir un locataire hors critères de l’assureur, 16 544 €. Le coût de l'épisode plus les primes versées pour rien. La garantie est payée, elle ne joue pas, et cela ne se découvre qu’au moment où l’on en a besoin.

Compter sur le dépôt de garantie, 15 459 €. Il couvre 3,6 % du coût d’un épisode d’impayé. Le reste — 15 459 € — reste à votre charge si aucune garantie n’a été souscrite.

Ce qu’il faut faire, et dans quel ordre

Quatre dates et deux écrits. C’est tout ce que le sujet demande.

Un dernier point, qui résume l’esprit de la démarche. Les quatre polices de ce guide coûtent 311 € par an et couvrent l’essentiel de ce qui peut arriver à un logement loué. Ce n’est donc jamais le montant des primes qui met un bailleur en difficulté — c’est de croire qu’une police en couvre une autre, ou qu’un contrat signé vaut couverture indépendamment de ce qu’on en fait ensuite. Une assurance ne protège pas d’un risque : elle protège d’un risque à condition qu’une date soit tenue et qu’un dossier ait été conforme. Les deux dépendent de vous, et aucune prime ne les remplace.

Trois cent onze euros par an. Trois trous, tous datables.