La division en volumes d'un immeuble : ce que la loi de 1965 autorise, ce qu'elle ferme, et les trois majorités qui décident

La division en volumes est-elle un régime à part ?

Non. C’est une dérogation, et une dérogation se mérite.

On la présente souvent comme une alternative moderne à la copropriété : plus souple, moins chère, sans syndic, sans assemblée. La réalité juridique est inverse. La loi du 10 juillet 1965 s’applique par défaut, et elle ne s’efface que devant une convention qui remplit deux conditions cumulatives. À défaut, l’ensemble reste une copropriété, quel que soit le nom qu’on donne au découpage.

Cette nuance décide de tout. Un ensemble prétendument divisé en volumes qui ne remplit pas les deux conditions est une copropriété qui s’ignore, avec un syndicat qui existe sans le savoir, des charges impayables faute de règlement opposable, et des décisions prises hors des majorités légales.

Ce guide part du texte plutôt que de la pratique. Il lit quatre articles de la loi de 1965, chiffre les seuils de vote qu’ils imposent sur une même assemblée, et publie une phrase du législateur qui ferme une porte que beaucoup de montages présentent comme ouverte.

Il ne réexplique pas l’association syndicale libre, qui est l’une des formes possibles de l’organisation exigée, et que nous avons traitée dans notre guide sur les associations syndicales et la copropriété horizontale. Il ne traite pas non plus le contenu de l’état descriptif de division ni les règles de publicité foncière, qui relèvent de textes que nous n’avons pas relus ici.

Les deux conditions de la dérogation

L’article 1er de la loi de 1965 procède en deux temps. Son I pose le principe : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes »¹. Aucune dérogation n’est prévue pour ce cas-là.

Son II en ouvre une, mais pour deux hypothèses seulement, et sous condition. Le texte commence par la condition : « À défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable »¹.

Comptez les exigences. Une convention. Qui déroge expressément. Qui met en place une organisation. Dotée de la personnalité morale. Et suffisamment structurée pour gérer les éléments et services communs. Cinq exigences dans une seule phrase, toutes cumulatives.

Les deux hypothèses visées sont ensuite énumérées : « tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation » et « tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs »¹.

Un immeuble à usage partiel d’habitation relève du I, pas du II. C’est la première conclusion à tirer, et elle contredit beaucoup de ce qui se dit sur le sujet.

Dernière phrase du II, et la plus lourde de conséquences : pour un ensemble déjà régi par la loi, « la convention […] est adoptée par l’assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat »¹. Nous y reviendrons avec des nombres.

Peut-on diviser en volumes un immeuble unique ?

Le texte répond lui-même, et sans nuance.

L’article 28 de la loi de 1965 organise la procédure de division. Son IV en précise le champ : elle « peut également être employée pour la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome »².

Puis vient la phrase que ce guide existe pour publier : « La procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique »².

« En aucun cas ». Le législateur n’emploie pas cette formule à la légère, et elle vise précisément le montage qu’on propose le plus souvent à un investisseur : séparer le commerce du rez-de-chaussée des logements des étages, dans un seul et même immeuble, pour les vendre ou les gérer séparément.

La conséquence pratique mérite d’être écrite en clair. Sur un immeuble de rapport unique, la division en volumes par la procédure de l’article 28 n’est pas ouverte. Ce qui reste possible, c’est la mise en copropriété classique — un règlement, un état descriptif de division, des lots, un syndicat — avec tout ce qu’elle emporte. Un notaire ou un géomètre-expert qui propose autre chose sur un bâtiment unique doit pouvoir dire sur quel texte il s’appuie.

Restent les ensembles complexes : plusieurs bâtiments sur dalle, ou plusieurs entités homogènes à usages différents dont chacune se gère seule. C’est de ceux-là que traite la suite.

L’ensemble immobilier d’Arnaud

Arnaud détient deux lots dans un ensemble de deux bâtiments édifiés sur une dalle commune, sous laquelle se trouve un parc de stationnement. Douze lots au total, douze copropriétaires, dix mille tantièmes. Exemple construit, dont les tantièmes et les coûts sont des hypothèses déclarées.

L’ensemble remplit les conditions matérielles du IV de l’article 28 : plusieurs bâtiments distincts sur dalle, chacun susceptible d’une gestion autonome. La question n’est donc pas de savoir si la division est concevable, mais si elle est votable.

Une assemblée générale se tient. Sept copropriétaires sont présents ou représentés, ensemble 6 200 tantièmes. La résolution de division recueille 3 800 voix pour, 2 000 contre et 400 abstentions — soit 6 200, ce qui recoupe bien le nombre de tantièmes présents.

Trois seuils différents vont s’appliquer à ces mêmes 3 800 tantièmes selon la route empruntée. Deux les rejettent, un les accepte. C’est tout le sujet de ce guide, et cela se calcule.

Combien faut-il de voix pour sortir du statut ?

Toutes. Le II de l’article 1er exige l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, et le mot « tous » exclut de raisonner sur les présents.

La première ligne se passe de commentaire. Même si les sept copropriétaires présents avaient voté pour, leurs 6 200 tantièmes n’auraient pas suffi : il en aurait manqué 3 800, détenus par cinq absents. Sortir du statut de 1965 sur une copropriété existante suppose que personne ne manque à l’appel et que personne ne s’oppose.

Les mêmes seuils, ramenés en pourcentage, se transposent à n’importe quelle copropriété : 100 % des voix pour la première route, plus de 50 % des voix de tous les copropriétaires pour la deuxième, plus de 50 % des seules voix exprimées pour la troisième. Les 3 800 tantièmes d’Arnaud représentent 38 % du total.

Cela n’a rien d’un détail de procédure. Un ensemble déjà constitué en copropriété ne devient pratiquement jamais un ensemble divisé en volumes, parce qu’un seul copropriétaire suffit à l’en empêcher, y compris en ne venant pas. La division en volumes se décide à la construction, ou elle ne se décide pas.

C’est aussi pourquoi la question se pose surtout à l’achat. Quand on acquiert un lot dans un ensemble déjà divisé, on hérite d’un montage qu’on ne pourra plus défaire, exactement comme on hérite d’une association syndicale. Notre guide sur l’assemblée générale de copropriété détaille le fonctionnement du régime auquel on retombe si la dérogation est mal construite.

La procédure de l’article 28, et sa majorité

L’article 28 ouvre une voie plus praticable, à condition que l’ensemble s’y prête matériellement.

Le mécanisme est en deux étages. Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments se réunissent d’abord en assemblée spéciale et statuent « à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée ». L’assemblée générale du syndicat initial statue ensuite « à la majorité des voix de tous les copropriétaires » sur la demande formulée².

Sur dix mille tantièmes, cette majorité se situe à 5 001, soit 50,01 % du total. Les 3 800 voix d’Arnaud en sont loin, à 1 201 près : il lui manque 12,01 points de tantièmes. Le premier vote échoue.

Deux précisions à retenir du même article. La répartition des créances et des dettes du syndicat initial n’est pas laissée au contrat : le texte la règle en deux points, les créances et les hypothèques étant transférées de plein droit aux syndicats issus de la division, et les dettes réparties à hauteur de ces créances transférées². Et la division « ne prend effet que lorsque sont prises les décisions » énumérées, ce qui interdit de la considérer comme acquise avant le dernier vote.

Enfin, lorsque la division est une division en volumes, la constitution de l’union de syndicats chargée des équipements communs se décide « à la majorité mentionnée à l’article 25 », et non à celle de l’article 24 applicable aux autres cas². Le texte prévoit également que les statuts de l’union peuvent interdire à ses membres de s’en retirer — une clause à chercher avant d’acheter, parce qu’elle engage durablement.

Que se passe-t-il quand le premier vote échoue ?

Un second vote, immédiatement, et à un seuil plus bas. C’est le mécanisme de l’article 25-1, et sa rédaction en vigueur depuis le 11 avril 2024 en élargit la portée d’une manière qui ne saute pas aux yeux.

Le texte dispose : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote »³.

Le seuil de la passerelle est le tiers des voix de tous les copropriétaires, soit 33,34 % arrondi au tantième supérieur. Les cinq mots qui comptent, eux, sont « ou d’une autre disposition ». La passerelle ne se limite pas aux décisions énumérées à l’article 25 : elle s’applique à toute décision que la loi soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires, ce qui est précisément le cas de l’article 28. C’est ce que le texte dit, et c’est à ce titre que nous l’écrivons : ce guide ne cite aucune décision de justice sur ce point précis, faute d’en avoir vérifié.

Le second seuil mérite qu’on s’y arrête. L’article 24, dans sa rédaction issue de la loi du 16 juin 2025, retient « la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance »⁴. Le texte ne dit pas « des voix des présents » mais « des voix exprimées » : entre les deux formules, la différence est exactement l’abstention.

Sur l’assemblée d’Arnaud, cela déplace le seuil de deux cents tantièmes. Les 400 abstentions sortent de l’assiette, qui tombe de 6 200 à 5 800 : le seuil passe de 3 101 à 2 901. La résolution serait passée dans les deux cas, mais sur un vote plus serré, quatre cents abstentions auraient fait la décision.

Trois seuils, donc, pour les mêmes 3 800 tantièmes : 10 000, puis 5 001, puis 2 901. De l’un à l’autre, 7 099 tantièmes d’écart, soit 70,99 points, et une décision qui bascule. Arnaud n’a pas gagné une voix entre les deux votes ; il a changé de dénominateur.

Combien coûte l’opération, et se rembourse-t-elle vraiment ?

Les votes ne sont que la moitié de la question. L’autre moitié se chiffre.

Les trois postes s’additionnent bien à 15 000 €, la colonne de droite à 1 250 €, et la division du total par douze donne le même résultat. Ces montants sont des hypothèses déclarées : aucun texte ne les fixe, et ils varient fortement avec la complexité de l’ensemble et le nombre de volumes à décrire.

Face à cette dépense, l’économie attendue — et c’est ici que le calcul se retourne, parce qu’elle dépend entièrement de la route empruntée.

Si l’ensemble sort du statut de 1965, il n’a plus qu’un seul organisme de gestion. La gestion par un syndic professionnel coûte 3 000 € par an sur ce dossier ; une organisation dotée d’un budget réduit et d’un gestionnaire à temps partiel revient à 900 €. L’économie annuelle est de 2 100 €, et le point mort se situe à 7,1 ans. Mais cette route exige l’unanimité, et nous avons vu ce qu’elle vaut en pratique.

Si la division passe par l’article 28, l’ensemble ne se simplifie pas : il se démultiplie. Le syndicat initial est dissous et remplacé par deux syndicats, chacun avec son syndic, auxquels s’ajoute l’union chargée des équipements communs. Deux syndics à 1 800 € et une union à 900 € font 4 500 € par an, contre 3 000 € aujourd’hui : un surcoût de 1 500 € par an, et aucun point mort.

Voilà le vrai enseignement du chiffrage, et il n’est pas celui qu’on attendait. La seule route votable est aussi celle qui alourdit la gestion. La division ne se justifie donc jamais par l’économie de syndic : elle se justifie quand elle permet autre chose — vendre séparément une entité, faire entrer un exploitant sur un volume, isoler un risque. Si aucun de ces objectifs n’est en vue, les 15 000 € achètent de la complexité et 1 500 € de charges annuelles supplémentaires.

Les quatre incidents qui reviennent

La dérogation sans organisation. Une convention divise l’ensemble en volumes mais ne crée aucune structure dotée de la personnalité morale, ou en crée une dont les statuts ne couvrent pas les services communs. La loi de 1965 redevient alors applicable de plein droit, et les 15 000 € engagés dans la division n’ont acheté qu’un document sans effet.

Le contrôle tient en deux questions posées avant d’acheter : quelle est l’organisation, et ses statuts couvrent-ils la gestion des éléments et des services communs ? Le texte demande les deux, et veut qu’elle soit « suffisamment structurée ».

La division promise sur un bâtiment unique. Un montage propose de séparer un commerce en pied d’immeuble des logements du dessus, dans un seul bâtiment, par une division en volumes. L’article 28 l’exclut « en aucun cas », et les 15 000 € d’honoraires se dépensent sur une opération que la loi ferme.

La seule voie disponible reste la mise en copropriété, avec règlement, état descriptif et syndicat. Elle est moins élégante et parfaitement solide, ce qui est préférable à l’inverse.

Le vote qu’on croit perdu au premier tour. Une résolution de division recueille 3 800 tantièmes sur 10 000, l’assemblée conclut à l’échec et lève la séance. La passerelle de l’article 25-1 imposait pourtant un second vote immédiat, au seuil de 2 901 voix exprimées : la décision était acquise, et il faudra reconvoquer une assemblée pour la reprendre.

Le réflexe consiste à vérifier, dès l’annonce du résultat, si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires — 33,34 %, soit 3 334 tantièmes sur ce dossier — et le procès-verbal doit mentionner le second vote. À défaut, les 15 000 € déjà engagés en études attendent une année de plus.

L’union dont on ne peut pas sortir. Les statuts de l’union de syndicats interdisent le retrait, comme l’article 28 les y autorise. Un propriétaire de volume qui espérait s’en détacher pour réduire sa quote-part découvre qu’il est engagé pour la durée, sur un budget de 900 € par an qu’il ne vote pas seul et que rien ne garantit à ce niveau dans dix ans.

Cette clause se lit avant la signature, dans les statuts et non dans l’acte de vente. Elle n’est ni anormale ni illégale ; elle est simplement définitive, et c’est ce qui la rend coûteuse quand on l’ignore.

Ce qu’il faut lire avant d’acheter un volume

Acheter dans un ensemble divisé en volumes, c’est acheter un montage qu’on ne pourra plus modifier. Cinq documents suffisent à savoir ce qu’on prend.

La convention de dérogation elle-même. Elle doit déroger expressément à la loi de 1965 : une convention qui organise la vie de l’ensemble sans le dire n’écarte rien.

Les statuts de l’organisation. Personnalité morale, périmètre de gestion couvrant les éléments et les services communs, et — le point qu’on oublie — existence ou non d’une clause interdisant le retrait.

L’état descriptif de division en volumes. Il définit ce que vous achetez en trois dimensions. Un volume mal borné en hauteur ou en profondeur produit des litiges que rien ne règle simplement.

Les procès-verbaux des trois dernières années. Ils disent comment les décisions se prennent réellement, à quelles majorités, et si les seuils légaux sont respectés. Un procès-verbal qui ne mentionne jamais de second vote après un échec au tiers est un indice.

Le budget et la répartition des charges de l’union. C’est là que se voit ce que coûte vraiment le montage, et notre guide sur la régularisation annuelle des charges détaille les contrôles à mener sur ce document.

Si l’un de ces cinq documents n’est pas produit, la question n’est pas de savoir s’il existe : elle est de savoir pourquoi il n’est pas remis. Nous répondons volontiers à une question sur un ensemble en cours d’acquisition, y compris quand la réponse est qu’il n’y a rien à redire.

Faut-il diviser ?

Trois cas se distinguent nettement, et le texte les sépare mieux que l’intuition.

Un bâtiment unique. La question ne se pose pas : l’article 28 ferme la voie « en aucun cas ». Reste la copropriété classique, qui n’est pas un pis-aller mais le régime prévu.

Un ensemble complexe encore à construire. C’est le moment où la division se décide, parce qu’aucun vote n’est encore requis et qu’aucun copropriétaire ne peut s’y opposer. Les 15 000 € s’intègrent alors au coût de l’opération plutôt que de s’y ajouter après coup.

Un ensemble existant déjà en copropriété. Deux routes, et une seule praticable. Sortir du statut exige l’unanimité de tous les copropriétaires, absents compris, ce qui la rend théorique. La procédure de l’article 28 exige la majorité des voix de tous, avec la passerelle de l’article 25-1 pour redescendre à la majorité des voix exprimées — c’est la seule voie réaliste, et elle suppose qu’un tiers au moins soutienne le projet.

Un mot sur la transparence, pour finir. Hagnéré Investissement accompagne des investisseurs et perçoit des honoraires publics, détaillés sur notre page tarifs ; nos dossiers publiés montrent des opérations réelles. Ce guide ne vend rien : il s’utilise avec les quatre articles cités, qui sont accessibles à tous.

Ces quatre articles ont été relus à leur page dans leur rédaction en vigueur au 27 août 2026. Deux d’entre eux sont récents — l’article 25-1 dans sa version du 11 avril 2024, l’article 24 dans celle du 18 juin 2025 — et aucun des quatre ne signale de version postérieure.