Une société immatriculée à l’adresse de votre locataire : ce que le courrier du greffe vous apprend, et ce qu’il ne vous apprend pas

La réponse en trente secondes. Domicilier une société chez soi est un droit, mais borné. « Toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal »² ; si le bail s’y oppose, ce n’est que « pour une durée ne pouvant excéder cinq ans »².

Et le bailleur doit être prévenu. Le représentant légal « doit notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété son intention d’user de cette faculté »².

Votre bail ne bascule pas pour autant. « Il ne peut résulter des dispositions du présent article ni le changement de destination de l’immeuble »², ni l’application du statut des baux commerciaux.

Le corpus traite le bail d’habitation sous vingt angles et, depuis peu, le local loué à une profession libérale. Il ne disait rien de la situation intermédiaire : un logement, un locataire, et une entreprise inscrite à cette adresse.

Domicilier n’est pas exercer

La confusion coûte cher parce qu’elle mélange deux régimes qui n’ont ni les mêmes textes, ni les mêmes conditions, ni les mêmes limites.

Domicilier, c’est déclarer une adresse au registre du commerce et des sociétés. C’est une opération administrative : l’entreprise y reçoit son courrier, y a son siège statutaire, et rien de plus n’y a nécessairement lieu. Le code de commerce l’encadre.

Exercer, c’est travailler dans le local. C’est une opération matérielle : on y installe un bureau, on y passe ses journées, on y reçoit peut-être. Le code de la construction et de l’habitation l’encadre, avec des conditions différentes.

Un locataire peut faire l’un sans l’autre — domicilier une société dont toute l’activité se déroule ailleurs, ou travailler chez lui sans y avoir domicilié quoi que ce soit. Un bailleur qui reçoit un courrier de greffe n’apprend donc qu’une chose : que l’adresse a été déclarée. Il n’apprend rien de ce qui se passe dans le logement.

Deux opérations, deux codes, deux conditions

Cette distinction a une conséquence pratique immédiate sur ce qu’un bailleur doit vérifier. Le courrier du greffe ne se conteste pas : l’adresse est déclarée, et le registre n’a pas à connaître le contenu du bail. Ce qui se vérifie est ailleurs — dans le contrat, pour savoir si la domiciliation est bornée à cinq ans ou indéfinie ; et dans le logement, pour savoir si une activité s’y exerce et sous quelle forme. Un expert-comptable saura dire ce que la société fait réellement, ce que le greffe n’indique jamais.

Le locataire peut-il installer son siège chez lui ?

Oui, et le texte l’énonce comme une autorisation générale : « Toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal »². Il n’y a donc pas à demander la permission du bailleur, ni à obtenir son accord.

Cette autorisation s’articule avec une obligation générale posée ailleurs : toute personne morale qui demande son immatriculation « doit justifier de la jouissance du ou des locaux où elle installe, seule ou avec d’autres, le siège »¹. Un bail d’habitation est un titre de jouissance : il suffit à cette justification.

Le même article prévoit d’ailleurs que « la domiciliation d’une personne morale dans des locaux occupés en commun par plusieurs entreprises est autorisée »¹, ce qui montre la souplesse générale du dispositif. Sa rédaction actuelle date d’une ordonnance du 3 juillet 2024¹.

Que se passe-t-il si le bail l’interdit ?

La domiciliation reste possible, mais elle devient temporaire. Lorsque des dispositions législatives ou des stipulations contractuelles s’y opposent, le représentant légal « peut en installer le siège à son domicile, pour une durée ne pouvant excéder cinq ans »².

Une clause de bail interdisant toute activité professionnelle ne bloque donc pas la domiciliation : elle la transforme en droit à durée déterminée. C’est la nuance qui décide de tout : la clause ne sert pas à empêcher, elle sert à borner.

Le texte assortit ce délai d’une sanction qui frappe l’entreprise et non le bailleur : « Avant l’expiration de la période, la personne doit, sous peine de radiation d’office, communiquer au greffe »² les éléments justifiant d’une nouvelle adresse. Le locataire qui n’a pas trouvé d’autre siège au bout de cinq ans voit sa société radiée.

La comparaison des horizons vaut d’être posée. Un bail d’habitation consenti par une personne physique dure trois ans ; le plafond de domiciliation en dure cinq. Le droit de domicilier peut donc survivre au bail dans lequel il est né, ce qui n’a rien de contradictoire : il s’attache au domicile du représentant légal, et non au contrat de location.

Le bailleur doit-il être prévenu ?

Oui, par écrit, et c’est la seule obligation que le locataire a envers lui. Le texte prévoit qu’« elle doit notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété son intention d’user de cette faculté »².

Cette notification n’est pas une demande d’autorisation. Le bailleur n’a rien à accorder et rien à refuser : il est informé. Sa seule marge est celle que son bail lui a ménagée en amont, et qui borne la domiciliation à cinq ans au lieu de la rendre indéfinie.

Pour un gestionnaire qui suit plusieurs lots, cette lettre est un document à classer et à dater, parce que c’est d’elle que court le délai. Une notification reçue et rangée sans être datée fait perdre le seul repère chronologique du dossier.

L’activité exercée dans le logement suit-elle les mêmes règles ?

Non, et le texte applicable est ailleurs. « Dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose »³, l’exercice d’une activité professionnelle dans une partie d’un local d’habitation est autorisé à deux conditions cumulatives.

Le texte les énonce ensemble : « l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d’un local à usage d’habitation, dès lors que l’activité considérée n’est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises »³.

Trois expressions portent tout le régime. « Y compris commerciale » : l’activité n’a pas à être libérale. « Résidence principale » : un logement loué en résidence secondaire n’entre pas dans le texte. « Ni clientèle ni marchandises » : la réception de l’une ou des autres fait sortir du dispositif, et le local relève alors du changement d’usage, dont notre guide sur la transformation d’un local décrit la logique inverse.

Le texte ajoute une précision qui referme la boucle avec le code de commerce : « Les dispositions du présent article sont applicables aux représentants légaux des personnes morales »³. Le dirigeant qui a domicilié sa société chez lui peut donc aussi y travailler, aux mêmes conditions que n’importe quel occupant.

Une nuance mérite d’être posée pour éviter un contresens de lecture. Le texte du code de la construction ne crée pas un droit à travailler chez soi : il lève une interdiction qui résulterait de l’usage d’habitation du local. La destination du bail, elle, reste maîtresse — et un bail qui interdit expressément l’activité professionnelle referme ce que le code avait ouvert. C’est pourquoi la clause de destination est la ligne la plus utile d’un contrat de location pour un bailleur qui loue en zone d’activité mixte.

Le bail bascule-t-il en bail commercial ?

Non, et le texte l’écrit pour couper court : « Il ne peut résulter des dispositions du présent article ni le changement de destination de l’immeuble »², ni l’application du statut des baux commerciaux.

C’est une protection que le bailleur n’a pas à réclamer : elle joue de plein droit. Un locataire qui domicilie sa société chez lui ne transforme pas son bail d’habitation de trois ans en bail commercial de neuf ans, ne fait naître aucun droit au renouvellement, et n’ouvre aucune indemnité d’éviction. Sur un loyer de 780 € par mois, l’écart entre les deux horizons se compte en dizaines de milliers d’euros d’engagement.

Reste l’obligation du locataire, qui elle ne disparaît pas. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 l’oblige à « user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location »⁴ et « s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir »⁴. C’est sur ce terrain, et non sur celui de la domiciliation, qu’un bailleur agit lorsque le logement devient un atelier.

Le dossier d’Aliénor, mois par mois

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aliénor loue un appartement de 58 m² à 780 € par mois, soit 9 360 € par an, sous un bail d’habitation de trois ans. Son locataire crée une société et lui notifie, par lettre, qu’il y installe le siège.

Trois horizons, et ce qu’ils représentent en loyers

Les trois premières lignes s’additionnent à la lecture : 36 mois et 24 mois font 60 mois, 28 080 € et 18 720 € font 46 800 €. La quatrième ligne n’entre pas dans cette addition : elle est là pour montrer ce que le texte écarte expressément, et l’ordre de grandeur qu’il évite au bailleur.

La lecture de ce tableau demande une précaution. Les loyers de la troisième colonne ne sont pas des sommes qu’Aliénor gagnerait ou perdrait : ce sont des ordres de grandeur d’engagement, posés pour rendre comparables trois durées qu’on ne compare jamais parce qu’elles relèvent de trois codes différents. Le loyer reste le même dans les quatre lignes ; ce qui change, c’est le temps pendant lequel une règle s’applique.

Aliénor n’a donc rien à faire, sinon dater la lettre reçue et vérifier ce que son bail stipule. Si le bail interdit l’activité professionnelle, le compteur des cinq ans court. Si le bail est muet, la domiciliation n’est bornée par rien, et c’est le silence du contrat qui a décidé — pas une négociation.

Un dernier repère de calendrier mérite d’être posé, parce qu’il décide de ce qu’un bailleur peut encore faire. Les 60 mois du plafond légal courent de la notification, non de l’immatriculation ni de la signature du bail. Sur les 36 mois du bail d’Aliénor, la domiciliation notifiée en cours de première année couvrira donc toute la durée restante et se prolongera de 24 mois au-delà, sur un contrat renouvelé ou sur un autre logement. C’est cette asymétrie de calendrier, et non le principe même de la domiciliation, qui surprend un propriétaire.

Ce que le bailleur peut écrire dans son bail

Une clause de destination, et elle produit deux effets distincts qu’il faut avoir en tête au moment de la rédiger.

Sur la domiciliation, la clause ne ferme pas la porte : elle ramène un droit indéfini à cinq ans. C’est déjà considérable, mais ce n’est pas une interdiction, et un bailleur qui la rédige en croyant interdire se trompe sur ce qu’il obtient.

Sur l’exercice de l’activité, en revanche, la clause est décisive. L’article du code de la construction n’autorise l’activité que « dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose »³. Une stipulation claire suffit donc à écarter le dispositif, ce que la domiciliation ne connaît pas.

Encore faut-il que la clause soit licite. Notre guide sur les clauses réputées non écrites d’un bail d’habitation recense celles que la loi neutralise, et c’est la première liste à consulter avant d’ajouter une ligne à un contrat type.

Une observation pour finir sur la rédaction elle-même. Une clause de destination utile n’interdit pas « toute activité » d’un trait : elle décrit ce que le logement est destiné à recevoir, et laisse au code le soin d’en tirer les conséquences. C’est plus court à écrire qu’une énumération d’interdictions, et cela résiste mieux, parce qu’une stipulation qui se contente de définir la destination du local ne se heurte à aucune des nullités que la loi prononce contre les clauses trop larges.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun des quatre ne porte sur un locataire de mauvaise foi. Dans les quatre, chacun croyait être dans son droit.

Le bailleur qui croit devoir passer en bail commercial. Le courrier du greffe arrive, le bailleur propose un bail commercial « pour régulariser ». Il transformerait un engagement de 36 mois en un engagement de 108 mois, soit 84 240 € de loyers et un droit au renouvellement, alors que le texte écarte expressément ce basculement².

Le locataire qui reçoit de la clientèle. L’activité sort du dispositif dès lors qu’elle « conduit à y recevoir » clientèle ou marchandises³. Le local relève alors d’un autre régime, et la mise en conformité — retour à l’usage d’habitation, ou demande d’autorisation — est chiffrée à 4 500 € dans notre dossier.

Le bail muet sur la destination. Rien ne s’oppose à la domiciliation, qui n’est donc bornée par aucune durée. Le bailleur découvre au bout de 24 mois qu’il ne dispose d’aucun levier contractuel, et que les 18 720 € de loyers qui séparaient les deux horizons n’étaient jamais en jeu.

La mise en demeure fondée sur la domiciliation. Le bailleur met en demeure son locataire de cesser toute activité, en s’appuyant sur le courrier du greffe. Le texte autorise pourtant l’activité en l’absence de stipulation contraire, et 2 800 € de frais sont engagés sur un fondement que le code contredit.

Le point commun des quatre tient en une phrase : le courrier du greffe informe d’une adresse, et personne n’a lu ce que les textes en tirent.

Six gestes à la signature du bail

Cinq se font avant, un se fait le jour où la lettre arrive.

1. Écrivez la destination du local dans le bail. C’est elle qui borne la domiciliation à cinq ans et qui, seule, peut écarter l’exercice d’une activité professionnelle. Un bail muet laisse les deux ouverts sans limite.
2. Distinguez les deux clauses. Interdire l’activité et borner la domiciliation ne sont pas la même stipulation, et le code ne leur donne pas le même effet.
3. Vérifiez la licéité de ce que vous ajoutez. Une clause de destination trop large peut tomber sous une nullité que la loi prononce d’avance.
4. Regardez ce que dit le règlement de copropriété. Le texte le met sur le même plan que le bail : une interdiction qui y figure produit le même effet, sans que le bailleur ait rien à écrire.
5. Choisissez votre locataire en connaissance de son projet. Notre guide sur le dossier de location montre ce qu’on peut demander ; savoir qu’un candidat crée une société n’est ni indiscret ni interdit.
6. Datez la notification le jour où elle arrive. C’est d’elle que court le délai de cinq ans, et un gestionnaire qui la classe sans la dater perd le seul repère chronologique du dossier.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide laisse de côté. Il ne traite pas les règles propres aux communes qui soumettent le changement d’usage à autorisation, dont notre guide sur les meublés de tourisme décrit un autre versant. Il ne traite ni la fiscalité de l’entreprise domiciliée, ni les conséquences de la domiciliation sur l’assurance du logement, ni le cas des sociétés de domiciliation professionnelles, qui obéissent à un agrément propre. Et il ne dit pas ce qu’un juge retient lorsqu’une activité déborde discrètement le cadre du texte : c’est une question d’appréciation, et un notaire ou un avocat consulté sur un dossier réel la posera mieux que nous.