Louer à une profession libérale : trois lois pour le même local, et celle qui s’applique n’est pas celle que le contrat annonce

La réponse en trente secondes. Le bail professionnel dure six ans au moins. « Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit »¹.

Le locataire, lui, part quand il veut. « Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois »¹. Aucune réciprocité n’est prévue.

Et une clause peut basculer le bail dans le statut commercial. Celui-ci s’applique « aux baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime »⁴.

Le corpus traite le bail commercial en pied d’immeuble et ce qu’un locataire commercial peut faire sans vous. Il ne disait rien du régime qui s’applique quand le locataire n’est pas commerçant, et qui n’est ni l’un ni l’autre.

Trois régimes pour le même local

Le local ne change pas ; c’est ce qu’on en fait, et qui l’occupe, qui décide du texte applicable.

Le premier régime est celui du bail professionnel, porté par une phrase de la loi du 23 décembre 1986 : il vise « un local affecté à un usage exclusivement professionnel »¹. Six ans au minimum, un écrit obligatoire, et une reconduction tacite.

Le deuxième est celui de la loi du 6 juillet 1989, dont le titre premier s’applique « aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation »², lorsqu’elles constituent la résidence principale du preneur — définie comme le « logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé »².

Le troisième est le statut des baux commerciaux, qui régit les « baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant ou industriel immatriculé au registre du commerce »³. Une profession libérale n’y figure pas.

Trois textes, trois engagements

Trois durées, trois logiques de sortie, et un seul local : c’est la situation d’un rez-de-chaussée d’immeuble de rapport, et elle explique pourquoi deux bailleurs voisins peuvent se trouver dans des positions opposées après avoir cru signer le même contrat. Celui qui a loué à un praticien qui n’habite pas sur place peut reprendre son local au terme, sans motif ; celui dont le locataire y a installé son lit devra invoquer un motif que la loi de 1989 accepte, et attendre une échéance.

Un bailleur qui signe un « bail professionnel » avec un locataire qui vient aussi y habiter n’a pas signé un bail professionnel : il a signé un bail soumis à la loi de 1989, avec les congés, les préavis et les motifs qu’elle impose. Le titre du document ne décide de rien.

Qu’est-ce qu’un usage exclusivement professionnel ?

C’est le mot « exclusivement » qui porte tout le poids. Le texte de 1986 ne s’applique qu’au local « affecté à un usage exclusivement professionnel »¹, et celui de 1989 revendique tout ce qui mêle l’habitation au reste, puisqu’il vise l’usage « mixte professionnel et d’habitation »².

Entre les deux, il n’y a pas d’espace. Un professionnel qui installe un lit, une cuisine et son adresse fiscale dans un local loué en professionnel fait basculer le contrat sous la loi de 1989 par le seul fait de son usage. Le bailleur n’a aucune raison de s’en apercevoir avant de vouloir reprendre le local, et il découvre alors qu’il ne peut plus donner congé qu’aux conditions et aux motifs de cette loi, que ce guide ne détaille pas et qui font l’objet d’un texte entier.

Ce basculement ne demande aucun acte : ni avenant, ni déclaration, ni accord du bailleur. Il résulte du fait d’occuper, ce qui le rend difficile à prévenir par une clause. Un contrat peut bien stipuler que le local ne sera pas habité ; si le locataire y habite malgré tout, c’est la réalité de l’occupation qui commandera, et le bailleur se retrouvera à devoir prouver ce qu’il a stipulé plutôt qu’à l’opposer.

La conséquence sur les congés est asymétrique et elle joue contre le bailleur dans les deux régimes. Notre guide sur le congé pour motif légitime et sérieux détaille ce que la loi de 1989 exige d’un bailleur qui veut reprendre son bien : ce n’est pas ce que prévoit le bail professionnel.

Ce que le bail professionnel engage, et ce qu’il n’engage pas

Il engage le bailleur pour six ans, et le locataire pour six mois. Ce n’est pas une lecture tendancieuse du texte, c’est sa lettre : la durée est « au moins égale à six ans », et « le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois »¹.

Le contrat se prolonge ensuite sans intervention : « Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée »¹. Six nouvelles années s’ouvrent donc à chaque échéance, sauf à ce que l’une des parties s’y oppose dans les formes.

Ces formes sont dites : « Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier »¹. Un courriel, un échange verbal ou une lettre simple ne valent pas notification.

Ce que le bail professionnel n’organise pas mérite autant d’attention que ce qu’il organise. L’article ne prévoit ni droit au renouvellement au profit du locataire, ni indemnité d’éviction à la charge du bailleur, ni plafonnement du loyer de renouvellement. C’est ce qui le distingue du statut commercial, et c’est ce qu’une clause peut lui ajouter.

Que se passe-t-il si le locataire habite sur place ?

Le contrat change de loi. Le titre premier de la loi de 1989 s’applique « aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation »², à la condition que le local constitue la résidence principale du preneur, c’est-à-dire le « logement occupé au moins huit mois par an »².

Deux conséquences pratiques dominent toutes les autres. La première touche au congé du bailleur, qui cesse d’être libre : la loi de 1989 le soumet à des motifs et à des délais que le bail professionnel ignore. La seconde touche à la durée : trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, six lorsqu’il est une personne morale, avec la reconduction qui s’ensuit.

Le critère des huit mois par an est celui qu’un bailleur peut observer sans enquêter. Une adresse de résidence fiscale, une consommation d’énergie de logement, une boîte aux lettres au nom d’une famille : ces indices ne sont pas des preuves, mais ils indiquent qu’il faut poser la question avant de signer plutôt qu’après.

Le bail commercial peut-il s’appliquer à un professionnel libéral ?

Pas de plein droit. Le statut vise les « baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant ou industriel immatriculé au registre du commerce »³, ainsi que les « baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation »³. Une profession libérale n’exploite pas un fonds de commerce et ne s’immatricule pas au registre du commerce.

Le statut connaît toutefois des extensions, énumérées par un autre article. Il s’applique ainsi « aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement »⁴, ou encore « aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés […] à des services exploités en régie »⁴. Ces extensions sont limitatives : ce qui n’y figure pas n’y entre pas.

La distinction se comprend mieux en regardant ce que chaque statut protège. Le statut commercial protège une clientèle attachée à un lieu : c’est le fonds de commerce, et c’est ce qui justifie qu’un locataire évincé soit indemnisé. Une profession libérale a une clientèle attachée à une personne, qui la suit quand elle déménage — le législateur n’a donc pas prévu la même protection, et le bail professionnel s’en tient à une durée longue sans droit au maintien.

Un agent immobilier qui propose « un bail 3-6-9 » pour un cabinet libéral propose donc autre chose qu’un bail professionnel, et la différence n’est pas de vocabulaire.

Quelle clause transforme un bail professionnel en bail commercial ?

Une seule, et elle tient en quelques mots. Le statut des baux commerciaux s’applique « aux baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime »⁴.

La portée de cette option est considérable. Un bail professionnel de six ans, que le bailleur pouvait laisser s’éteindre à son terme, devient un bail de neuf ans assorti du droit au renouvellement du locataire, et son refus ouvre une indemnité d’éviction. Le local n’a pas changé, l’activité non plus : seule une clause a été signée.

Ce qui décide du régime, et ce qui n’y change rien

La première ligne est celle que les bailleurs lisent le moins volontiers : un contrat intitulé « bail professionnel » qui décrit un local occupé comme résidence principale relève de la loi de 1989, et un contrat intitulé « bail de location » qui contient l’option du 7° relève du statut commercial.

Le dossier d’Hadrien, en mois et en euros

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Hadrien loue un rez-de-chaussée de 74 m² à une psychologue, 1 250 € par mois, soit 15 000 € par an, sous un bail professionnel de six ans. Il engage 21 600 € d’aménagements — cloisons, isolation acoustique, accessibilité — qu’il compte amortir sur la durée du bail, soit 300 € par mois.

Ce que chacun engage, en mois et en loyers

Les deux lignes se recomposent avec le loyer publié : 72 mois à 1 250 € font 90 000 €, 6 mois à 1 250 € font 7 500 €, et le premier vaut douze fois le second. C’est le rapport à garder en tête au moment de décider quel montant d’aménagements on engage sur la foi de ce contrat.

La psychologue notifie son départ au bout de treize mois et quitte les lieux au dix-neuvième. Sur les 21 600 € d’aménagements, 5 700 € ont été amortis et 15 900 € ne le seront pas, puisque 53 mois de bail restaient à courir. S’y ajoutent quatre mois de vacance avant de retrouver un locataire, soit 5 000 € de loyers non perçus. Notre guide sur le calcul du risque de vacance montre comment cette ligne se provisionne plutôt que de se découvrir.

Comment se termine un bail professionnel ?

Par le congé du locataire, à tout moment, avec six mois de préavis. Ou par l’arrivée du terme, si l’une des parties s’oppose à la reconduction tacite dans les formes prévues, c’est-à-dire « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier »¹.

Le texte ne subordonne le congé du bailleur à aucun motif : ni reprise, ni vente, ni faute du locataire ne sont exigées. C’est la contrepartie de l’absence de droit au renouvellement, et c’est ce qui rend le bail professionnel intéressant pour un propriétaire qui envisage de transformer son local. Notre guide sur la transformation d’un local en logement décrit ce que suppose cette opération sur le plan de l’urbanisme.

Encore faut-il que ce soit bien un bail professionnel, et non un bail que l’usage ou une clause a fait basculer ailleurs. Toute la valeur de ce régime, pour un bailleur, tient dans cette liberté de sortie — et c’est précisément ce que les deux autres régimes lui retirent.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun des quatre ne porte sur le loyer ni sur le locataire. Dans les quatre, le contrat disait autre chose que ce que le bailleur croyait.

La clause d’adoption signée sans être lue. Le contrat comporte l’option du 7° de l’article L. 145-2. Le bail devient commercial, le droit au renouvellement s’installe, et les 21 600 € d’aménagements sont engagés dans un local qu’Hadrien ne récupérera pas au terme qu’il avait prévu.

Le locataire qui s’installe pour habiter. Le local devient mixte, la loi de 1989 s’applique, et le congé du bailleur cesse d’être libre. Hadrien, qui comptait reprendre son local à l’échéance, doit attendre douze mois de plus, soit 15 000 € de loyers perçus sur un bien qu’il voulait transformer.

Le départ au dix-neuvième mois. Le préavis de six mois est régulier et le bail s’éteint. Sur 21 600 € d’aménagements amortis à 300 € par mois, 15 900 € restent à la charge du bailleur, pour un contrat qui l’engageait, lui, jusqu’au soixante-douzième mois.

La vacance qui suit. Un local aménagé pour une profession de santé ne se reloue pas au premier venu. Quatre mois s’écoulent, soit 5 000 € de loyers non perçus, avant qu’un nouveau praticien ne s’installe.

Le point commun des quatre tient en une phrase : la loi applicable ne se choisit pas dans le titre du contrat, elle se déduit de l’usage et des clauses.

Six gestes avant de signer

Quatre se font sur le contrat, deux sur le local.

1. Écrivez l’usage dans le bail, et écrivez « exclusivement ». C’est le mot du texte de 1986, et c’est lui qui écarte la loi de 1989. Un bail qui décrit un usage « professionnel » sans exclure l’habitation laisse la question ouverte.
2. Cherchez l’option du 7° et supprimez-la si vous ne la voulez pas. Une clause d’adoption conventionnelle du statut commercial se lit en une ligne et se négocie avant signature. Après, elle engage.
3. Vérifiez que le locataire n’y établira pas sa résidence principale. Le critère est de huit mois d’occupation par an. Une question posée au moment du bail vaut mieux qu’une découverte au moment du congé.
4. Notifiez toujours par recommandé ou par acte de commissaire de justice. Le texte ne connaît que ces deux formes. Un gestionnaire qui traite plusieurs baux gagne à en faire une consigne.
5. Amortissez vos aménagements sur la durée que le locataire vous garantit, pas sur celle que vous lui garantissez. Six mois de préavis, ce sont 7 500 € dans le dossier d’Hadrien, contre 90 000 € d’engagement de son côté.
6. Fixez le loyer en connaissant la difficulté de relocation. Un local aménagé pour une spécialité se reloue plus lentement qu’un plateau nu. Notre guide sur la fixation du loyer au prix du marché aide à intégrer ce paramètre.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit rien du régime fiscal de ces locations, qui diffère de celui des locaux d’habitation et appelle son propre examen. Il ne traite ni la cession du bail professionnel, ni la sous-location, que l’article 57 A n’organise pas et que le contrat doit donc prévoir lui-même. Et il ne dit pas comment un juge qualifie un bail dont l’usage réel s’écarte de l’usage stipulé : c’est une question de preuve et d’appréciation sur laquelle nous n’avons pas lu de décision.