Bornage, mitoyenneté, vues et plantations : ce qu'une limite séparative jamais vérifiée coûte à un acquéreur

La réponse en trente secondes. La limite se fixe à frais communs. « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs »¹. Personne ne peut s’y opposer, et la facture se partage.

Les distances sont chiffrées au décimètre. Deux mètres pour une plantation de plus de deux mètres de haut, un demi-mètre sinon³ ; dix-neuf décimètres pour une vue droite, six pour une vue oblique⁶.

Et l’empiétement se démolit. Sur le fondement de l’article 545, le propriétaire du fonds empiété est fondé à obtenir la démolition, la Cour de cassation censurant les juges qui la refusent au motif que l’empiétement ne mesure que vingt centimètres⁸.

Ce guide ne traite pas des nuisances entre occupants, que notre guide sur les troubles de voisinage couvre. Il traite de la limite elle-même — de ce qui se trouve dessus, de part et d’autre, et au-dessus.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Tanguy. Exemple construit, et non un dossier réel : une maison de ville avec jardin achetée 189 000 €, louée 830 € par mois, dont la limite séparative n’a jamais été bornée. Les honoraires, la valeur du mur, le prix du mètre carré de terrain et la décote retenue sont des hypothèses déclarées. Les distances, les durées et les règles sont celles du code.

La limite existe-t-elle vraiment ?

Sur le plan cadastral, oui. Sur le terrain, pas nécessairement — et la nuance vaut plusieurs milliers d’euros.

Le cadastre est un document fiscal : il sert à identifier les parcelles et à asseoir l’impôt, non à fixer une limite de propriété au centimètre, et ses tracés approximatifs, ses échelles variables et son absence de valeur probante entre voisins en font un point de départ commode mais une preuve nulle le jour où quelqu’un plante une clôture. La seule pièce qui fixe une limite est un procès-verbal de bornage, signé par les deux propriétaires ou établi par jugement.

Le droit d’y accéder est absolu : tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës, et le bornage se fait à frais communs¹. Un voisin ne peut donc pas s’y opposer, et il ne peut pas non plus en laisser la charge entière à celui qui le demande.

Une maison achetée sans procès-verbal de bornage est donc une maison dont la limite reste ouverte. Cela n’a aucune conséquence tant que rien ne se passe. Cela en a beaucoup dès qu’une clôture se construit, qu’une haie pousse ou qu’un acquéreur veut savoir ce qu’il achète.

Amiable ou judiciaire, et qui paie

L'écart entre les deux voies est de un à sept. Il tient uniquement au moment où l’on s’y prend.

Le bornage amiable se commande à un géomètre-expert, qui convoque les deux propriétaires, relève les indices de possession, propose une ligne et dresse un procès-verbal signé. Sur le dossier de Tanguy, l’intervention s'élève à 1 500 € ; partagée à frais communs, elle laisse 750 € à sa charge, soit moins d’un mois de loyer.

Le bornage judiciaire intervient lorsque le voisin refuse de signer. Le tribunal désigne un expert, chacun avance ses frais, et l’affaire dure. En retenant 2 800 € d’expertise et 2 200 € d’honoraires d’avocat, la facture atteint 5 000 € — 6,7 fois la part amiable, pour aboutir à la même ligne.

Un point mérite d'être noté, parce qu’il change la manière dont la demande se présente : le bornage n’est pas un contentieux mais un droit que le voisin ne peut pas refuser, de sorte que le lui dire calmement et par écrit, texte à l’appui, suffit dans la grande majorité des cas à obtenir une signature qu’aucun tribunal n’aurait obtenue plus vite. La judiciarisation coûte 4 250 € et ne fait gagner aucun centimètre.

À qui appartient le mur ?

Au voisin, à vous, ou aux deux — et la réponse par défaut n’est pas celle qu’on croit.

Le mur qui sépare deux bâtiments est présumé mitoyen, sauf preuve contraire². La présomption se renverse par un titre, par des marques de non-mitoyenneté, ou par la configuration des lieux. Un mur de clôture entre deux jardins obéit à la même logique.

Trois conséquences en découlent, et elles sont symétriques. Le copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur ne soutienne pas son bâtiment² : c’est une porte de sortie utile quand un mur ancien menace ruine. Chacun peut faire exhausser le mur, mais il paie seul la dépense de l’exhaussement et l’entretien de la partie ajoutée². Et surtout, nul ne peut pratiquer d’enfoncement ni appuyer d’ouvrage contre le mur mitoyen sans le consentement de l’autre².

Cette dernière règle arrête beaucoup de projets, et elle arrive presque toujours trop tard dans le calendrier : on dessine une extension, on chiffre un devis, on dépose un dossier d’urbanisme, et l’on découvre alors qu’adosser un abri, une véranda ou une surélévation à un mur qui ne vous appartient pas suppose soit l’accord écrit du voisin, soit l’acquisition de la mitoyenneté. Notre guide sur la transformation d’un local en logement montre que l’autorisation d’urbanisme et l’accord du voisin sont deux verrous distincts, et que le second ne se rattrape pas.

Le prix d’une mitoyenneté

Il est fixé par le code, et il se calcule en deux morceaux.

Le voisin peut acquérir la mitoyenneté en remboursant la moitié de la dépense qu’il a coûté et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti, estimées à la date de l’acquisition et compte tenu de l'état du mur². Ce n’est pas une négociation : c’est un droit, dont le prix suit une règle.

Sur le mur de Tanguy — 18 mètres de long, 25 centimètres d'épaisseur, valeur estimée à 9 400 € —, le calcul donne 4 700 € pour la moitié du mur. L’emprise au sol représente 4,5 m² ; au prix de 180 € le mètre carré, le sol vaut 810 €, dont la moitié fait 405 €. Le prix de la mitoyenneté s'établit donc à 5 105 €, soit six mois de loyer.

Deux remarques d’ordre pratique. La première est que l’estimation se fait à la date de l’acquisition et selon l'état du mur : un mur dégradé se rachète moins cher qu’un mur neuf, ce qui invite à faire constater l'état avant d’ouvrir la discussion. La seconde est que ce coût doit figurer dans le plan de financement d’un projet d’extension, au même titre que le devis de l’artisan — c’est un poste que les acquéreurs découvrent presque toujours après avoir dessiné leur projet.

Les distances de plantation

Deux chiffres, et une exception qui les efface après trente ans.

Il n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres³. Une exception vise les espaliers plantés de chaque côté d’un mur séparatif, qui ne sont soumis à aucune distance mais ne peuvent dépasser la crête du mur.

Le voisin peut exiger que les plantations trop proches soient arrachées ou réduites à la hauteur déterminée, à moins qu’il n’y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire⁴. Et si les arbres meurent ou sont coupés, le voisin ne peut les remplacer qu’en observant les distances légales — la prescription protège l’arbre, pas l’emplacement.

Sur le terrain de Tanguy, une haie plantée à 1,10 mètre atteint 3,40 mètres de haut. Elle est irrégulière, et elle a dix-huit ans : la prescription n’est pas acquise. Si le voisin s’exécute, l’affaire ne coûte rien ; s’il refuse, un constat de commissaire de justice à 350 € et un avocat à 1 800 € portent la note à 2 150 €.

Que peut-on couper soi-même ?

Les racines, oui. Les branches, non. La distinction est nette et elle surprend.

Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres du voisin peut contraindre celui-ci à les couper⁵. Le mot compte : contraindre, pas couper. Élaguer soi-même les branches qui débordent, même de son côté de la limite, expose à devoir réparer le dommage causé à l’arbre.

En revanche, si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative⁵. La coupe se fait à l’aplomb de la limite, ni au-delà ni en deçà.

Un détail agréable complète l’article : les fruits tombés naturellement de ces branches appartiennent à celui chez qui ils tombent⁵. Tombés naturellement — ce qui exclut de les faire tomber. Le code de 1804 avait pensé à cette précision.

Dix-neuf décimètres, six décimètres

Le texte parle encore en décimètres, et ces deux nombres décident du sort d’une fenêtre.

On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance⁶ — soit 1,90 mètre. Et on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance⁶ — soit 0,60 mètre.

La mesure elle-même est définie : la distance se prend depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés⁶. Un balcon se mesure donc depuis son nez, non depuis la façade — ce qui déplace la question de plusieurs décimètres.

S’ajoute une interdiction distincte, qui vise le mur mitoyen : l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, y pratiquer aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant⁶. Un mur mitoyen ne se perce pas, quelle que soit la qualité du vitrage.

Sur la maison de Tanguy, une fenêtre de chambre ouvre à 1,45 mètre de la limite. Elle est irrégulière. Sa condamnation coûterait 2 600 € de travaux, et transformerait une chambre en pièce aveugle — soit, en retenant une décote de 9 000 €, un coût total de 11 600 €, 6,1 % du prix payé.

Que faut-il pour que trente ans effacent une irrégularité ?

Une servitude continue et apparente, et trente années de possession. Ni plus, ni moins.

Le texte est bref : les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans⁹. Une vue remplit les deux conditions — elle est continue, puisque son usage ne suppose aucune intervention, et apparente, puisqu’une fenêtre se voit. Une fenêtre irrégulière ouverte depuis plus de trente ans est donc devenue une servitude de vue, et elle ne peut plus être condamnée.

La règle ne vaut pas pour tout. Les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non, ne s'établissent que par titre⁹ : un droit de passage, par exemple, ne s’acquiert pas par la seule habitude, si longue soit-elle.

Pour un acquéreur, cela transforme une question de droit en question de date, ce qui est une bonne nouvelle : une date se cherche, une qualification juridique se plaide. Savoir depuis quand une fenêtre existe vaut, sur ce dossier, 11 600 € — et cette date se cherche dans les permis, les photographies aériennes, les actes antérieurs, les témoignages du voisinage. Notre guide sur les vices cachés montre ce qu’il reste comme recours lorsque le vendeur connaissait l’irrégularité et n’en a rien dit.

Quatorze centimètres valent-ils une démolition ?

Oui. C’est la règle la plus dure du droit du voisinage, et elle ne connaît pas le principe de proportionnalité.

Le fondement tient en une phrase : nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité⁷. Un voisin qui accepterait une indemnité contre quelques centimètres céderait sa propriété : il n’y est pas tenu.

La Cour de cassation en tire la conséquence sans nuance. Dans un arrêt du 10 novembre 2016 publié au bulletin, elle juge que le propriétaire du fonds sur lequel la construction d’un autre empiète est fondé à en obtenir la démolition, et censure la cour d’appel qui l’avait refusée en retenant que l’empiétement ne mesurait que vingt centimètres, qu’il n’en résultait aucun désordre et que la démolition serait disproportionnée⁸.

Chiffrons ce que cela signifie. Le mur de clôture de Tanguy, construit par le précédent propriétaire, déborde de 14 centimètres sur 16 mètres de longueur, soit 2,24 m². À 180 € le mètre carré, ce terrain vaut 403 €. Sa démolition et sa reconstruction coûtent 8 900 € — vingt-deux fois la valeur de ce qu’il occupe, et onze mois de loyer.

Ce que la limite coûte quand on la découvre après

Additionnons les cinq postes sur le même dossier.

Les cinq frictions d’une limite, découvertes après l’acte

Vingt-huit mille cinq cent cinq euros, soit 15,1 % du prix payé et trente-quatre mois de loyer. Deux postes concentrent 71,9 % du total, et ce sont précisément les deux que le cadastre ne montre pas : la vue et l’empiétement.

La comparaison qui compte tient en une ligne. Le bornage amiable demandé avant l’offre coûte 750 € à l’acquéreur, soit 2,6 % du total des désordres : chaque euro dépensé en vérification couvre 38 € de risque. Et il ne couvre pas seulement le risque financier — il donne surtout une information qui se négocie, ce que notre guide sur les clauses suspensives permet de transformer en condition avant la signature.

Qui fait quoi

Quatre acteurs, et celui qui fixe la limite n’est ni le notaire ni le cadastre.

Le géomètre-expert est le seul professionnel habilité à fixer une limite de propriété. Il relève, propose une ligne, dresse le procès-verbal et pose les bornes. C’est aussi lui qui mesure un empiétement au centimètre, et son relevé fait foi là où une photographie ne prouve rien.

Le notaire vérifie les titres et l’existence d’un procès-verbal de bornage antérieur, qui s’impose alors aux parties. Il rédige également la condition suspensive lorsque l’acquéreur veut subordonner son achat au résultat d’un bornage — rédaction qui décide de ce qui se passe si la ligne tombe autrement qu’espéré.

Le commissaire de justice constate. Hauteur d’une haie, distance d’une fenêtre, débord d’un mur : un constat daté vaut infiniment plus qu’un échange de courriers, et il coûte quelques centaines d’euros là où une expertise judiciaire en coûte quelques milliers.

L'artisan, enfin, chiffre ce que coûte la mise en conformité — condamnation d’une ouverture, démolition d’un mur, réduction d’une haie. Ce devis sert deux fois : à négocier avec le voisin, et à négocier avec le vendeur si le désordre est découvert avant l’acte. Notre guide sur les frais de notaire dans l’ancien rappelle que ces postes s’ajoutent à un prix de revient que l’on croit connaître.

Ce qui coûte cher aux acquéreurs

Cinq erreurs, et la première consiste à faire confiance à un plan.

Prendre le cadastre pour une limite. C’est un document fiscal, dont les tracés sont approximatifs et qui ne fait pas foi entre voisins. Seul un procès-verbal de bornage fixe une ligne, et son absence laisse ouverts des postes qui atteignent 28 505 € sur ce dossier.

Dessiner une extension adossée à un mur qui n’est pas le sien. Nul ne peut appuyer un ouvrage contre un mur mitoyen sans le consentement de l’autre. Acquérir la mitoyenneté coûte 5 105 € sur ce mur, poste que l’on découvre après avoir payé l’architecte.

Élaguer soi-même les branches du voisin. Le texte permet de contraindre le voisin à couper, non de couper soi-même — seules les racines peuvent l'être. Une taille non autorisée transforme une position de demandeur en position de défendeur, et l’action qui aurait coûté 2 150 € change de camp.

Ignorer la date d’une fenêtre. Une vue irrégulière ouverte depuis plus de trente ans est devenue une servitude ; ouverte depuis moins, elle se condamne. La date vaut 11 600 € sur ce dossier, et elle se cherche avant l’offre, pas après la mise en demeure.

Croire qu’un petit empiétement se règle avec un chèque. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété : le voisin peut refuser toute indemnité et exiger la démolition. Sur 2,24 m² valant 403 €, la remise en état coûte 8 900 €.

Que vérifier avant de signer ?

Sept vérifications, dont quatre se font pendant la visite.

Une remarque pour finir sur la nature de ce sujet. Le droit du voisinage passe pour une matière de querelles de clocher, et les montants en jeu semblent dérisoires : quelques centimètres, une haie, une fenêtre. Le calcul montre l’inverse. Deux mètres carrés valant 403 € coûtent 8 900 € à restituer, et cinq points de friction sur une seule limite représentent 15,1 % du prix d’une maison.

Ce qui reste, une fois cette disproportion comprise, tient en une dépense. Sept cent cinquante euros de bornage avant l’offre, contre vingt-huit mille cinq cents découverts après. C’est le meilleur rapport de tout le dossier d’acquisition, et c’est aussi celui que personne ne demande.