Complément de loyer : ce qui le justifie, ce qui l'interdit, et ce qu'une annulation coûte au bailleur

La réponse en trente secondes. Un complément de loyer « peut être appliqué au loyer de base […] pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant »¹. Deux conditions le verrouillent : le loyer de base doit déjà être au loyer de référence majoré, et le logement ne doit présenter aucune des dix caractéristiques qui l’interdisent depuis le 18 août 2022 — parmi lesquelles un DPE de classe F ou G².

Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature pour le contester. S’il obtient gain de cause, « le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail »¹. Tout ce qui a été encaissé se rend.

Sur le cas de ce guide, un complément de 180 € annulé au quatorzième mois oblige à rembourser 2 520 € et fait perdre 6 480 € sur la durée du bail.

Une précision de calendrier avant tout le reste, parce qu’elle conditionne la décision d’un bailleur qui signe aujourd’hui. L’encadrement du niveau des loyers est une expérimentation, et son terme est écrit : 25 novembre 2026. Nous y revenons en fin de guide, avec ce qui est voté et ce qui ne l’est pas.

Ce guide traite du complément de loyer et de lui seul. Si vous cherchez à savoir quelle ville applique quel encadrement, et pourquoi deux mécanismes portent le même nom, notre pilier sur l’encadrement des loyers à Paris fait ce travail.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Solange, 61 ans, ancienne infirmière libérale, propriétaire d’un T2 de 42 m² à Villeurbanne. Le loyer de référence majoré la plafonne à 15 €/m², soit 630 €. Le logement est au dernier étage, avec un balcon et une vue dégagée : elle applique un complément de 180 €, ce qui porte la quittance à 810 €. Le locataire conteste. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Qu’est-ce qu’un complément de loyer, exactement ?

Une exception, et il faut la lire comme telle : le principe est le plafond, le complément en est la dérogation, et une dérogation s’interprète toujours plus étroitement que la règle à laquelle elle déroge.

Dans une commune où le niveau des loyers est encadré, le loyer de base d’un logement ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral pour sa catégorie et son secteur. Le complément est le seul mécanisme qui permet d’aller au-delà, et le texte le réserve « pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant »¹.

Trois mots portent tout le contentieux. Localisation, confort, justifiant. Le premier renvoie à l’emplacement du logement lui-même, pas à celui du quartier — le quartier est déjà pris en compte dans le secteur géographique qui détermine le loyer de référence. Le deuxième vise un agrément que les logements comparables n’offrent pas. Le troisième dit que la caractéristique doit établir le supplément, et non l’accompagner.

C’est cette troisième condition que les bailleurs sous-estiment. Un balcon ne justifie pas un complément parce qu’il est agréable, mais parce que les logements de la même catégorie, dans le même secteur, n’en ont pas. Le point de comparaison n’est pas le marché : c’est le voisinage immédiat du logement dans la grille.

Le point de vigilance. Un complément de loyer n’est pas une négociation. Il ne se discute pas avec le candidat, il ne se justifie pas par la tension du marché, et le fait qu’un locataire l’ait accepté en signant ne le valide pas : le délai de contestation court précisément après la signature. Un accord donné à l’entrée ne protège de rien.

Dix caractéristiques interdisent le complément, sans discussion

Depuis le 18 août 2022, le texte n’ouvre plus le débat sur le confort quand le logement présente certains défauts. Il ferme.

« Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes »¹ — et la liste est celle-ci² :

1. Des sanitaires sur le palier.
2. Des signes d’humidité sur certains murs.
3. Un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G.
4. Des problèmes d’isolation thermique des murs ou du toit.
5. Des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation.
6. Un vis-à-vis à moins de dix mètres.
7. Des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement.
8. Des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois.
9. Une installation électrique dégradée.
10. Une mauvaise exposition de la pièce principale.

Une seule suffit. Le texte dit « une ou plusieurs », et il n’organise aucune compensation : un logement au dernier étage avec terrasse, classé F, ne peut pas appliquer de complément — la terrasse ne rachète pas la classe énergétique.

Le troisième item mérite qu’on s’y arrête, parce qu’il déplace le sujet. Un bailleur qui possède une passoire thermique dans une ville encadrée cumule deux contraintes qui se renforcent : notre guide sur ce que le bailleur d’une passoire thermique ne peut plus faire décrit les limites qui pèsent déjà sur la mise en location, et le complément de loyer s’y ajoute. Un diagnostiqueur qui remonte une classe F ne fait pas seulement perdre un argument commercial : il ferme une ligne de la quittance.

Le sixième item est le plus traître, parce qu’il se mesure et ne se plaide pas. Dix mètres, c’est court en centre-ville. Un bailleur qui applique un complément pour « vue dégagée » sur une cour de huit mètres se retrouve dans le cas où le texte interdit, alors qu’il croyait être dans celui où il autorise.

Le complément suppose un loyer de base déjà au plafond

C’est la condition qu’on oublie le plus souvent, et elle disqualifie quantité de compléments avant même que la discussion sur les caractéristiques de confort ait pu commencer — ce qui la rend redoutablement efficace pour un locataire bien conseillé, puisqu’elle se vérifie sur le bail sans avoir à visiter le logement.

Le texte le pose sans détour : « Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré »¹.

Autrement dit, le complément n’est pas un moyen d’arrondir un loyer fixé librement. Il ne s’ouvre qu’une fois le plafond atteint, et il se calcule par-dessus. Un bailleur qui fixerait 600 € là où le loyer de référence majoré autorise 630 €, puis ajouterait 180 € de complément, se verrait opposer que la première condition n’est pas remplie : son loyer de base n’était pas au plafond.

La conséquence pratique est simple et elle change l’ordre des opérations. On détermine d’abord le loyer de référence majoré applicable à la catégorie et au secteur, on y place le loyer de base, et seulement ensuite on examine si un complément se justifie. Notre guide sur la fixation du loyer au prix du marché traite du cas général ; ici, l’arrêté préfectoral commande, et le marché n’a pas voix au chapitre.

À qui revient-il de prouver que le complément est justifié ?

Au bailleur. Ces deux mots décident de presque tout ce qui suit.

En cas de contestation, « il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort »². Le locataire n’a rien à établir : il conteste, et c’est au propriétaire de produire.

Cette répartition explique pourquoi tant de compléments tombent. Un bailleur contesté quatorze mois après la signature doit démontrer un état des lieux et un agrément qu’il n’a pas documentés au moment où il pouvait encore le faire. Il se retrouve à décrire de mémoire un balcon, une vue, une hauteur sous plafond, sans photo datée, sans mesure, sans comparaison avec les logements voisins de la même catégorie.

Le geste qui protège tient en un dossier constitué avant la signature, et il ne prend pas plus d’une heure. Nous le détaillons en section 08.

Comment un locataire conteste-t-il, et en combien de temps ?

Le calendrier est court à l’ouverture et long à la fermeture, ce qui explique le montant des remboursements.

Le locataire « dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail » pour contester le complément¹. Passé ce délai, la porte se ferme. Beaucoup de bailleurs en tirent un faux réconfort : trois mois sans nouvelle et l’affaire serait entendue. Elle l’est — mais trois mois se comptent en semaines, et un locataire qui découvre l’encadrement en s’installant a largement le temps.

La contestation passe d’abord par la commission départementale de conciliation, qui rend un avis. En cas de désaccord persistant, le juge peut être saisi dans les trois mois de la réception de cet avis². Entre la saisine de la commission, son avis, la saisine du juge et la décision, une année passe sans difficulté.

Et voici la disposition qui coûte : « Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail »¹. Pas à compter de la décision. Pas à compter de la saisine. Du premier jour.

Le bailleur a donc encaissé pendant toute la procédure une somme qu’il devra rendre intégralement. Plus la procédure dure, plus il doit.

C’est une inversion complète de l’écoulement du temps par rapport à un contentieux locatif ordinaire, où la longueur profite plutôt à celui qui détient. Ici, chaque mois qui passe augmente la dette du bailleur d’un montant connu d’avance, et il l’augmente pendant que celui-ci continue de percevoir et de dépenser. Solange n’apprendra qu’au quatorzième mois qu’elle devait mettre 180 € de côté chaque mois depuis le premier — et un gestionnaire qui suivrait le dossier pour elle le lui aurait dit dès la première saisine de la commission.

Ce qu’une annulation coûte à Solange

Reprenons son dossier. Le loyer de référence majoré la plafonne à 630 €, elle applique 180 € de complément, la quittance ressort à 810 €. Le complément représente 22,2 % de ce que paie le locataire.

Le locataire conteste au deuxième mois. La commission rend son avis, le désaccord persiste, le juge tranche : la décision tombe au quatorzième mois et annule le complément.

Un complément annulé se rend en entier, depuis le premier jour du bail

La seconde ligne mérite d’être regardée deux fois. Solange n’a pas seulement cessé de percevoir le complément : elle rend tout ce qu’elle a perçu depuis le début, alors qu’elle a construit son budget dessus pendant plus d’un an.

Ramené au rendement, le complément valait 1,31 point de rendement brut sur un bien à 165 000 € — de 5,89 % avec à 4,58 % sans, soit 2 160 € par an. C’est considérable, et c’est précisément ce qui pousse à l’appliquer sans dossier. C’est aussi ce qui rend l’annulation si douloureuse.

L’expérimentation s’arrête le 25 novembre 2026 : et après ?

Il faut le dire nettement, parce que la réponse détermine ce qu’on signe aujourd’hui et ce qu’on retient d’un rendement présenté sur trois ans.

L’encadrement du niveau des loyers n’est pas un régime permanent. L’article qui le porte l’institue « à titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi »¹. L’expérimentation devait durer cinq ans ; la loi du 21 février 2022 l’a portée à huit. La date de terme retenue est le 25 novembre 2026² — nous la reprenons de l’analyse juridique qui l’établit plutôt que de la recalculer nous-mêmes, un décompte de jours n’étant pas le genre de chose qu’un guide doit trancher seul.

Ce qui suivra n’est pas écrit. Une question posée au Sénat le 5 mars 2026 interrogeait précisément le gouvernement sur l’avenir du mécanisme ; la réponse ministérielle indiquait qu’un rapport d’évaluation devait être remis avant le 26 mai et que la décision serait prise avant l’échéance³. Des textes de prolongation ou de pérennisation ont été déposés et discutés. Aucun n’est publié à la date de rédaction de ce guide.

Nous n’irons pas plus loin, et nous ne pronostiquerons pas. Ce qu’un bailleur peut faire de cette incertitude tient en deux règles.

1. Ce qui est signé sous le régime en vigueur le reste, sauf disposition contraire. Le principe ordinaire veut qu’un bail valablement conclu ne devienne pas irrégulier parce que la loi cesse de s’appliquer aux contrats futurs. La réserve est réelle : un texte de sortie pourrait organiser une transition, et c’est cette partie-là qu’il faudra lire le moment venu.
2. Ne pas fonder un achat sur la disparition de l’encadrement. Un investisseur qui calculerait aujourd’hui un rendement en supposant qu’il pourra louer au prix libre en décembre prendrait un pari politique, pas une décision d’investissement. Notre méthode de calcul du rendement locatif se pose sur le droit en vigueur, jamais sur celui qu’on espère.

Constituer le dossier avant de signer, en une heure

Puisque la preuve incombe au bailleur, tout se joue avant le bail. Cinq gestes, dans l’ordre.

1. Vérifiez les dix interdictions, une par une. C’est la première étape et elle est éliminatoire. Un DPE F, un vis-à-vis mesuré à huit mètres, une trace d’humidité, et le sujet est clos : on ne cherche pas de complément, on fait des travaux ou on renonce.
2. Placez le loyer de base au loyer de référence majoré. Relevez l’arrêté applicable à la catégorie du logement — nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non — et à son secteur. Sans cela, la condition de seuil n’est pas remplie.
3. Photographiez et mesurez ce qui justifie le complément. Le balcon avec ses dimensions, la vue depuis la fenêtre, la hauteur sous plafond au mètre, l’étage, l’ascenseur. Des photographies datées, prises avant l’entrée du locataire, valent tous les développements ultérieurs.
4. Comparez à la même catégorie dans le même secteur. Trois à cinq annonces de logements comparables, relevées et conservées à la date de la mise en location, établissent que la caractéristique est distinctive. Un agent immobilier qui connaît le quartier fait ce relevé en vingt minutes.
5. Écrivez le complément au bail, isolément. Le montant du loyer de base et celui du complément se mentionnent séparément. Un montant global rend la contestation plus facile, puisqu’il empêche de discuter du seul complément.

Ce dossier ne garantit pas de gagner. Il transforme un débat de mémoire en débat de pièces, et il suffit le plus souvent à ce que la contestation n’aboutisse pas.

Une remarque sur le coût de cette heure, puisque c’est la première objection qu’on nous oppose. Elle ne se compare pas au montant du complément mais à celui du remboursement : sur le dossier de Solange, une heure passée avant la signature met à l’abri 6 480 € sur la durée du bail, ce qui reste vrai même si l’on valorise cette heure au tarif d’un architecte ou d’un expert-comptable. Aucun autre geste de la mise en location n’a ce rapport, et c’est bien pour cela qu’il faut le faire soi-même plutôt que de le déléguer.

Les quatre incidents qui reviennent, et leur montant

Tous se produisent au moment de la signature, où ils ne coûtent rien et ne se voient pas, et tous se paient plus d’un an après, en une seule fois et sur des sommes déjà dépensées.

Appliquer un complément sur un logement classé F ou G. C’est l’incident le plus net, parce qu’aucune discussion n’est possible : la classe énergétique figure parmi les dix caractéristiques qui interdisent. Un complément de 180 € appliqué dans ce cas se rembourse en totalité, soit 2 520 € au bout de quatorze mois, sans qu’aucun argument de confort n’ait à être examiné.

Fixer le loyer de base sous le plafond. Un bailleur prudent qui demande 600 € au lieu des 630 € autorisés, puis ajoute 180 € de complément, perd sur les deux tableaux : il renonce à 30 € par mois et son complément tombe faute de remplir la condition de seuil. Trente euros abandonnés et 180 € repris font 210 € par mois, soit 7 560 € sur un bail de trois ans.

Ne rien documenter avant l’entrée du locataire. La preuve incombe au bailleur, et elle se constitue en une heure avant la signature. Reconstituée quatorze mois plus tard, sans photographie datée ni relevé comparatif, elle ne convainc pas — et les 2 520 € déjà encaissés se rendent.

Se croire à l’abri parce que le locataire a signé. L’acceptation ne vaut pas validation : le délai de trois mois court à compter de la signature, précisément. Un complément de 180 € accepté sans réserve puis contesté au deuxième mois suit exactement le même chemin qu’un complément refusé d’emblée.

Faut-il appliquer un complément de loyer ?

Oui, quand il est solide. Non, quand il est plausible. Il n’y a pas de position intermédiaire, et c’est ce qui rend la décision plus simple qu’elle n’en a l’air.

Un complément solide se reconnaît à trois signes cumulatifs : aucune des dix caractéristiques interdites, un agrément que les logements comparables du même secteur n’offrent pas, et des pièces datées qui l’établissent. Réunis, ils rendent la contestation improbable et le complément rapporte 2 160 € par an sur le cas décrit.

Un complément plausible — un logement agréable, un étage élevé, un quartier recherché — repose sur des arguments que n’importe quel logement voisin peut invoquer. Il ne survit pas à une contestation, et il expose à rendre quatorze mois d’encaissements en une fois.

La conclusion qui ne nous arrange pas. Nous accompagnons des investisseurs, et un complément de loyer améliore un rendement de 1,31 point sur le dossier décrit — de quoi faire passer une opération sous notre seuil de sélection ou au-dessus. Nous ne le comptons pourtant jamais dans un calcul de rendement présenté à un client. La raison tient à la charge de la preuve : une ligne que le bailleur doit démontrer, et qui se rembourse rétroactivement s’il échoue, n’est pas un revenu. C’est une avance. Un investissement locatif se juge sur les 630 € que l’arrêté garantit, pas sur les 180 € qu’un juge peut reprendre.