Encadrement des loyers à Paris : deux plafonds se cumulent, et c'est le plus bas qui s'impose

La réponse en trente secondes. Deux textes plafonnent simultanément un loyer parisien. L’arrêté préfectoral fixe un niveau maximum — le loyer de référence majoré, exprimé en euros par mètre carré de surface habitable¹. Le décret annuel plafonne l'évolution à la relocation : le nouveau loyer ne peut excéder celui du locataire précédent². Le plafond opposable est le plus bas des deux, et en relocation c’est presque toujours le second.

L’assiette est la surface habitable au sens de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation³, qui exclut notamment les vérandas et les combles non aménagés. L’annonce de vente affiche la surface Carrez, presque toujours supérieure. Sur le cas de ce guide, l'écart de 2,2 m² vaut 74,14 € de loyer mensuel imaginaire.

L’expérimentation parisienne s'éteint le 24 novembre 2026 : l’arrêté en vigueur le dit lui-même et arrête ses effets à cette date¹. Cela ne libérera pas pour autant les loyers de relocation — le décret annuel, lui, court jusqu’au 31 juillet 2027⁴.

Ce guide est écrit pour quelqu’un qui décide, pas pour quelqu’un qui vérifie. Les pages qui dominent aujourd’hui cette question sont des pages de conformité et de signalement : elles expliquent à un locataire comment contrôler son loyer, ou à un bailleur comment éviter l’amende. Aucune ne dit ce que le plafond fait au rendement, ni ce qu’il faut faire du calendrier.

Elles partagent aussi trois silences. Le premier sur le cumul des deux plafonds, qui est l’erreur de calcul la plus répandue et la plus coûteuse. Le deuxième sur l’assiette, où l'écart entre deux mesures légales du même appartement se transforme en surloyer illégal. Le troisième sur l'échéance de novembre, mentionnée par quelques-unes, exploitée par aucune.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Sabine, 44 ans, pharmacienne à Rennes, qui achète son premier locatif parisien : un deux-pièces du quartier Sainte-Marguerite, dans le 11ᵉ, immeuble de 1902, 40,2 m² Carrez annoncés, 340 000 € payés, 9 400 € de travaux. Le précédent locataire payait 1 150 € hors charges et le logement est vacant depuis cinq mois. Sabine attendait 1 354,74 € de loyer. Exemple construit à partir de la grille officielle citée dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Ce que le bailleur croit calculer, et ce qu’il calcule vraiment

L’expression « encadrement des loyers » recouvre deux dispositifs de fondements différents, et la confusion entre eux produit des erreurs dans les deux sens. Notre guide sur la fixation d’un loyer au prix du marché pose cette distinction en détail ; il faut ici en tirer les conséquences arithmétiques.

Le premier dispositif encadre le niveau. Il naît de l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, à titre expérimental, et il ne s’applique que dans les agglomérations qui l’ont demandé⁵. Le préfet y fixe chaque année, par arrêté, trois valeurs au mètre carré : un loyer de référence, égal au loyer médian constaté par l’observatoire local ; un loyer de référence majoré, « égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence » ; et un loyer de référence minoré, « égal au loyer de référence diminué de 30 % ». La règle qui intéresse le bailleur tient en une ligne du texte : le loyer de base « est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré ».

Le second dispositif encadre l'évolution. Il naît de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit qu’un décret « fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés »⁶. Il s’applique dans toutes les zones tendues, soit un périmètre bien plus large que l’expérimentation ELAN. Sa règle de fond est encore plus brève : « lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire »².

Paris relève des deux. Un bailleur parisien subit donc un plafond de niveau et un plafond d'évolution, et rien dans les textes ne prévoit que l’un neutralise l’autre. Le loyer licite est celui qui respecte les deux, c’est-à-dire le plus bas des deux.

Cette superposition n’a rien de parisien. Neuf territoires appliquent aujourd’hui l’encadrement du niveau — Paris depuis juillet 2019, puis Lille, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, l’agglomération du Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole⁷. Tous relèvent aussi de la zone tendue, donc du plafond d'évolution. La méthode décrite ici s’y transpose intégralement : seule la grille change.

Le point de vigilance. Presque toutes les pages consacrées à l’encadrement parisien s’arrêtent au premier plafond. Un bailleur qui ne connaît que celui-là et reloue un logement qui était loué en dessous du marché se croit conforme alors qu’il ne l’est pas — et il ne l’apprend, en général, que par la lettre du locataire.

Du quartier au plafond : comment lit-on l’arrêté ?

Une question précède toutes les autres : est-on concerné ? À Paris, le dispositif vise les baux signés à compter du 1ᵉʳ juillet 2019, et il couvre « les nouveaux emménagements (relocations et premières locations), renouvellements de baux et baux mobilité »⁸. Le bail mobilité y est donc soumis, contrairement à une idée répandue. En sont écartés le parc locatif social, dont les loyers sont réglementés autrement, les logements meublés en résidences avec services gérées par un mandataire unique, et les locations qui ne constituent pas une résidence principale — soit une occupation inférieure à huit mois par an.

L’arrêté en vigueur à Paris porte le numéro IDF-2026-06-12-00003, il est daté du 12 juin 2026 et publié au recueil des actes administratifs le 15 juin¹. Il faut quatre informations pour en extraire une ligne, et une seule d’entre elles va de soi.

1. Le quartier administratif. Paris en compte 80, quatre par arrondissement, numérotés de Saint-Germain-l’Auxerrois à Charonne. C’est le quartier qui compte, pas l’arrondissement : le 11ᵉ est réparti sur deux secteurs différents.
2. Le secteur géographique. L’annexe 1 fait correspondre à chaque quartier l’un des 14 secteurs. Ce sont eux qui portent les prix, et ils ne se déduisent d’aucune logique visible depuis la rue.
3. Le nombre de pièces principales, au sens de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, en quatre tranches : une, deux, trois, quatre et plus.
4. L'époque de construction, en quatre tranches également : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1990.

Quatorze secteurs, quatre tranches de pièces, quatre époques : la grille compte 224 combinaisons, chacune déclinée en location vide et en location meublée. Elle n’existe qu’en annexe d’un fichier PDF, ce qui explique que personne ne la publie et que chacun se contente d’en citer un extrait. Deux chemins pour la consulter : le PDF de l’arrêté sur le site de la direction régionale de l’hébergement et du logement, annexe 1 pour la correspondance quartier-secteur puis annexe 2 pour les prix ; ou le simulateur officiel de cette même direction, qui rend directement le loyer maximum à partir de l’adresse⁸. Le simulateur est plus rapide, le PDF permet de vérifier ce qu’il a fait.

Le deux-pièces de Sabine se trouve quartier Sainte-Marguerite, que l’annexe 1 rattache au secteur 10. L’immeuble date de 1902, donc « avant 1946 ». La ligne se lit ainsi.

Une ligne de grille donne six valeurs, dont une seule est un plafond

Seule la troisième ligne est un plafond. Le loyer de référence minoré ne sert qu'à une chose, et elle intéresse le bailleur qui achète un bien sous-loué : c’est en dessous de cette valeur qu’une action en réévaluation devient envisageable au renouvellement du bail.

La mécanique se contrôle sur les chiffres publiés, et c’est un exercice utile avant de se fier à une grille recopiée ailleurs. Le loyer de référence vide vaut 28,1 €. Majoré de 20 %, il donne 33,72 €, que l’arrêté publie arrondi à 33,7 €. Diminué de 30 %, il donne 19,67 €, publié à 19,7 €. La majoration unitaire du meublé, ici 3,9 €, s’ajoute au loyer de référence vide : 28,1 plus 3,9 font bien les 32,0 € publiés, dont le majoré à 38,4 €. Les écarts se limitent à l’arrondi de la première décimale, ce qui confirme que la grille suit la loi et non l’inverse.

Le point de vigilance. Le meublé n’a pas sa propre grille indépendante : l’arrêté applique une majoration unitaire par mètre carré au loyer de référence de la location vide¹. L'écart courant de « 12 % » que reprennent la plupart des pages est une moyenne : sur cette ligne il vaut 13,9 %, sur d’autres il descend sous 12 %. Le calculer soi-même prend une soustraction.

Sur quelle surface le plafond se calcule-t-il ?

L’arrêté exprime ses valeurs « en euros par mètre carré de surface habitable ». Ce n’est pas une formule de style : la surface habitable est une notion définie, à l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation, et elle n’est pas celle qu’affiche l’annonce de vente³.

Le texte la définit comme « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Jusque-là, la surface Carrez dit à peu près la même chose. La différence tient à la phrase suivante, qui écarte de la surface habitable « la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés […], locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

Une véranda fermée est close et couverte : elle entre dans la surface Carrez. Elle est nommément exclue de la surface habitable. Des combles aménageables mais non aménagés se comportent de la même façon. Le même appartement porte donc légalement deux surfaces différentes, et le vendeur communique celle qui l’arrange, sans mentir.

Aucun des deux chiffres ne se devine : le mesurage se fait au décamètre, plan en main, ou se confie à un géomètre dont le procès-verbal fera foi en cas de litige. Le deux-pièces de Sabine est annoncé à 40,2 m² Carrez. Il comporte une véranda fermée de 2,2 m² sur cour. Sa surface habitable est de 38,0 m².

Deux surfaces légales du même appartement, deux plafonds, dont un imaginaire

Soixante-quatorze euros par mois, 889,68 € par an, sur un loyer que Sabine croyait avoir calculé correctement. L’erreur est invisible : elle ne se voit ni dans l’annonce, ni dans le simulateur officiel, qui demande une surface sans vérifier laquelle on saisit.

Une conséquence pratique s’y ajoute, et elle joue dans l’autre sens. Le bail doit mentionner la surface habitable, et le texte est sévère : « lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté »⁹. Le bailleur a deux mois pour répondre à la demande, le locataire quatre mois pour saisir le juge, et la diminution rétroagit à la signature si la demande intervient dans les six premiers mois. Recopier la Carrez dans le bail expose donc autant que la recopier dans le calcul du plafond, mais dans l’autre sens.

Celui que presque personne ne calcule

Sabine tient maintenant son plafond de niveau : 1 280,60 €. C’est là que s’arrêtent les pages qu’elle a consultées, et c’est là que commence son problème.

Le décret du 27 juillet 2017, reconduit chaque année, s’applique aux communes de la zone tendue, dont Paris fait partie. Sa règle est celle de l’article 3 : le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé selon l’indice de référence des loyers s’il ne l’a pas été depuis douze mois². La reconduction en cours résulte du décret du 20 juillet 2026, qui l'étend aux contrats conclus ou renouvelés jusqu’au 31 juillet 2027⁴.

Deux portes de sortie existent, et il faut les connaître avant de conclure. L’article 2 du décret écarte de son champ les logements en première location et ceux inoccupés depuis plus de dix-huit mois. Une vacance longue libère donc du plafond d'évolution — et seulement de celui-là, le plafond de l’arrêté demeurant. Le logement de Sabine est vacant depuis cinq mois : elle n’y échappe pas.

Le plafond opposable est le plus bas des deux, et il n’est pas celui qu’on calcule spontanément

Sabine attendait 1 354,74 €. Elle peut demander 1 150 €. L'écart atteint 204,74 € par mois, soit 2 456,88 € par an, et il se décompose en deux erreurs distinctes : 74,14 € viennent de l’assiette, 130,60 € du plafond qu’elle ignorait. Aucune des deux ne relève de la subtilité juridique. Toutes deux se lisent dans un texte de trois lignes.

Le contrat type réglementaire, qui s’impose à tous les baux d’habitation, contient d’ailleurs les deux questions côte à côte : « le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d'évolution des loyers à la relocation » et « le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral »¹⁰. Deux cases à cocher, deux dispositifs. Le formulaire dit ce que les guides oublient.

Le point de vigilance. Une troisième couche peut s’ajouter. Depuis le 24 août 2022, un logement classé F ou G ne peut, en zone tendue, être reloué à un loyer supérieur à celui du précédent locataire, et cette fois sans dérogation possible pour travaux¹¹. Un bien mal classé cumule donc les trois plafonds, et perd en prime le droit au complément de loyer.

Combien de travaux pour débloquer combien de loyer ?

Le décret prévoit trois issues à l’article 4, et elles se chiffrent. La plus utilisée concerne les travaux : lorsque le bailleur a réalisé, sur les parties privatives ou communes, des travaux « pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer », la hausse du nouveau loyer est plafonnée à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises².

La deuxième vise le loyer manifestement sous-évalué : la hausse ne peut alors excéder « la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables » et le dernier loyer appliqué. Attention au faux ami : ce comparatif est celui du voisinage, pas le loyer de référence de l’arrêté préfectoral. Les deux notions portent des noms voisins et ne désignent pas la même chose. La troisième, plus rare, permet une réévaluation libre lorsque le logement a fait l’objet, depuis moins de six mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à une année entière de loyer — et non la moitié.

Sabine a engagé 9 400 € de travaux. Deux pièces suffisent à constituer le dossier : les factures acquittées des artisans, et, pour les parties communes, l’appel de fonds du syndic identifiant la quote-part du lot. Voici ce que la première dérogation lui ouvre.

La dérogation ne rend pas le loyer libre : elle autorise une hausse bornée, qui reste sous le plafond de l’arrêté

Les travaux font passer le loyer de 1 150 € à 1 267,50 €, soit 1 410 € de plus par an pour 9 400 € dépensés. Le délai de retour sur les travaux ressort à six ans et huit mois, avant impôt et sans compter l’entretien que ces travaux évitent. C’est un arbitrage, pas une évidence : il devient bon si les travaux étaient de toute façon nécessaires, il devient discutable s’ils ont été engagés dans le seul but de débloquer du loyer.

Un détail compte dans ce résultat. La dérogation n’affranchit que du plafond d'évolution ; celui de l’arrêté continue de s’appliquer, et Sabine s’arrête à 13,10 € en dessous. Avec 10 000 € de travaux au lieu de 9 400 €, la hausse autorisée aurait atteint 125 € par mois et le loyer 1 275 € — encore sous le plafond. À 11 000 €, elle aurait buté dessus : les 1 287,50 € calculés auraient été ramenés à 1 280,60 €, et les derniers euros de travaux n’auraient rien rapporté. Le calcul du plafond de l’arrêté sert donc aussi à dimensionner le devis.

Une dernière issue est souvent envisagée à ce stade, et elle ne fonctionne pas : passer le logement en meublé. La grille meublée est effectivement plus généreuse — 38,4 €/m² contre 33,7 €/m², soit 1 459,20 € pour les 38 m² de Sabine, 178,60 € de plus par mois. Mais l’article 25-3 de la loi de 1989 range l’article 18 parmi les dispositions applicables aux logements meublés¹², et le décret ne prévoit aucune exception pour un changement de régime. Le dernier loyer du précédent locataire reste opposable. Sabine plafonne à 1 267,50 € en meublé comme en vide : le passage au meublé lui apporte zéro euro de loyer supplémentaire, pour un mobilier à financer et une rotation plus rapide à gérer.

Un dossier de preuve, pas une option à cocher

Le complément de loyer est présenté partout comme la soupape du dispositif : un supplément que l’on ajoute lorsque le bien sort de l’ordinaire. La lecture du texte donne une image assez différente⁵.

Il suppose d’abord une condition préalable que la plupart des pages omettent : « un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré ». Autrement dit, le loyer de base doit d’abord être porté exactement au plafond. Le contrat type réglementaire le confirme dans sa propre rédaction, en demandant « le montant du loyer de base, nécessairement égal au loyer de référence majoré »¹⁰. Un bailleur qui fixe un loyer de base modéré et ajoute un complément est en infraction, même si le total reste raisonnable.

Il est ensuite fermé par une liste de neuf caractéristiques que la loi énonce de façon limitative. Aucun complément ne peut être appliqué lorsque le logement présente l’une des caractéristiques suivantes — et une seule suffit.

1. Des sanitaires sur le palier.
2. Des signes d’humidité sur certains murs.
3. Un diagnostic de performance énergétique de classe F ou G.
4. Des fenêtres laissant anormalement passer l’air, hors grille de ventilation.
5. Un vis-à-vis à moins de dix mètres.
6. Des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement.
7. Des problèmes d'évacuation d’eau au cours des trois derniers mois.
8. Une installation électrique dégradée.
9. Une mauvaise exposition de la pièce principale.

Vient enfin la charge de la preuve, et c’est elle qui décide des contentieux : « en cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant ». Le locataire n’a rien à prouver. Le bailleur doit établir que son bien se distingue des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, ce qui suppose des comparables documentés au moment de la signature — pas reconstitués deux ans plus tard.

Les délais achèvent de dessiner un pari plutôt qu’un droit. Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, puis de trois mois après l’avis de celle-ci pour saisir le juge. Passé le premier délai, le complément n’est plus contestable sur ce fondement — ce qui ne ferme pas l’action portant sur le loyer de base lui-même. En sens inverse, l’action en diminution du loyer de base, elle, se prescrit par trois ans¹³. Deux régimes, deux horloges, et c’est la confusion la plus fréquente.

Le point de vigilance. La question du complément ne se pose même pas pour Sabine, et la raison est instructive. Le décret la bloque à 1 267,50 €, quand le loyer de base exigé pour ouvrir un complément serait de 1 280,60 €. Il lui manque 13,10 €. Le second plafond ferme donc, en cascade, une option que le premier laissait ouverte.

Combien coûte vraiment un dépassement de plafond ?

Les pages qui traitent des sanctions s’arrêtent au montant de l’amende. C’est la partie la moins lourde, et elle n’arrive qu’en second.

Le mécanisme se déroule en deux temps⁵. Lorsque le préfet constate qu’un bail dépasse le loyer de référence majoré, il « peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d’une part, de mettre le contrat en conformité […] et, d’autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus ». Ce n’est que si la mise en demeure reste infructueuse que l’amende peut être prononcée : au plus 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale. Ce sont des plafonds, pas des forfaits. Et le prononcé de l’amende « ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer ».

La facture réelle s'écrit donc en trois lignes, dont la première est la plus lourde. Supposons que Sabine ait loué à 1 354,74 €, le montant qu’elle avait calculé.

L’exposition d’un dépassement dépasse largement le montant de l’amende

Cinq années de surloyer perdues pour une année encaissée, avant même de compter le quatrième effet, qui ne figure sur aucune facture : la mise en conformité du bail se fait par avenant à la baisse, et elle est définitive. Un bien loué se valorise sur son loyer ; un loyer ramené de 1 354,74 € à 1 150 € déplace la valeur de revente d’un montant sans commune mesure avec l’amende.

La prescription de trois ans mérite une attention particulière pour qui achète un bien déjà loué. Les actions dérivant d’un bail se prescrivent par trois ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit »¹³. L’acquéreur d’un immeuble loué hérite du bail, et donc du passif éventuel. Vérifier le loyer en place contre la grille de l’année de signature du bail est un contrôle de dix minutes, et il se négocie sur le prix.

Le 24 novembre 2026 : ce qui s'éteint, ce qui demeure

L’article 140 de la loi ELAN institue le dispositif « à titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi ». La durée initiale était de cinq ans ; l’article 85 de la loi 3DS du 21 février 2022 a remplacé « cinq » par « huit »¹⁴. La loi ELAN ayant été publiée le 24 novembre 2018, le terme tombe le 24 novembre 2026.

Ce n’est pas une déduction : l’arrêté préfectoral l'écrit lui-même. Son considérant relève « que le dispositif expérimental […] prend fin le 24 novembre 2026 à minuit », et son article 4 en tire la conséquence — « les dispositions du présent arrêté entrent en vigueur à compter du 1ᵉʳ juillet 2026 jusqu’au 24 novembre 2026 »¹. Tous les arrêtés antérieurs couvraient une année pleine, du 1ᵉʳ juillet au 30 juin. Celui-ci s’arrête en cours de route, et la préfecture assume cette durée tronquée.

État du droit au 26 août 2026. Aucune loi de prorogation n’est publiée au Journal officiel. Deux textes sont en cours de navette et aucun n’a abouti : une proposition de loi visant à pérenniser et généraliser le dispositif a été adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 et attend son examen au Sénat ; une autre, déposée au Sénat le 27 novembre 2025 sous le numéro 168, n’a pas été examinée. Le gouvernement s’est déclaré favorable à une prolongation de deux ans limitée aux communes déjà concernées. Rien de tout cela n’a force de loi tant qu’un texte n’est pas promulgué, et l'échéance court.

Reste la question que personne ne pose : qu’est-ce que cela change pour un bailleur ? La réponse est contre-intuitive.

La fin de l’expérimentation ne supprime qu’un des deux plafonds

Pour Sabine, la fin de l’expérimentation ne changerait rien. Son plafond opposable n’est pas celui de l’arrêté, c’est celui du décret : 1 267,50 € après dérogation, avant comme après novembre. Attendre pour signer ne lui rapporterait pas un euro, et lui coûterait des mois de vacance.

Le calcul est différent pour un bailleur dont le plafond mordant est celui de l’arrêté — première mise en location, logement vacant depuis plus de dix-huit mois, ou loyer précédent déjà élevé. Celui-là a un intérêt réel à décaler une signature, et un risque symétrique : si une loi de prorogation est promulguée entre-temps, il aura perdu sa vacance pour rien. C’est un pari sur un calendrier parlementaire, ce qui n’est pas une stratégie d’investissement.

Le point de vigilance. Deux affirmations circulent et sont fausses. La première veut que le Conseil d'État ait annulé l’encadrement parisien le 18 novembre 2024. Il a annulé l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris qui validait l’arrêté de 2019, et renvoyé l’affaire devant cette cour¹⁵ : l’arrêté n’a jamais cessé de s’appliquer. La seconde veut que la prolongation soit acquise. Elle ne l’est pas.

Un dernier point de calendrier, plus banal mais plus fréquent : que devient ce loyer une fois le bail signé ? Le plafond ne joue qu’au moment de la conclusion du contrat. Ensuite, c’est l’indexation annuelle qui prend le relais, dans les conditions prévues au bail et dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers — sauf pour un logement classé F ou G, dont le loyer est gelé en zone tendue. Un bailleur qui a signé au plafond ne le dépasse donc pas mécaniquement en indexant : il suit un indice, et le plafond de l’arrêté ne s’oppose pas à lui en cours de bail.

À l'échéance, en revanche, le renouvellement fait de nouveau entrer le logement dans le champ du dispositif. Et à la revente, l’effet est double : le loyer en place fixe la valeur pour un acquéreur investisseur, et le bail transmis emporte avec lui trois ans de passif éventuel. Un loyer plafonné n’est pas seulement un revenu moindre, c’est aussi un prix de sortie contraint. Sur le dossier de Sabine, les 117,50 € débloqués par les travaux valent 1 410 € de revenu annuel, mais ils déplacent également la valeur de revente de plusieurs milliers d’euros pour un acquéreur qui capitalise ce loyer.

Que reste-t-il de rendement une fois le plafond appliqué ?

Le calcul que ne fait aucune des pages consultées est pourtant le seul qui décide d’un achat : que rend un bien parisien lorsque son loyer est plafonné ? Il suppose de partir du prix de revient complet, pas du prix affiché.

Le plafond coûte 0,24 point de rendement — mais l'écart au critère d’entrée est quinze fois plus grand

Le prix de revient s'établit à 374 900 € : 340 000 € d’acquisition, 25 500 € de frais de notaire et d’agence, 9 400 € de travaux. C’est cette base, et non le prix affiché, qui sert de dénominateur — la méthode complète du calcul de rendement détaille les étages suivants, du brut au net-net. Le loyer praticable produit 4,06 % brut. Sans la dérogation pour travaux, Sabine serait tombée à 3,68 % — les 9 400 € engagés valent donc 0,38 point de rendement, ce qui est une meilleure façon de juger un devis que le devis lui-même.

La conclusion qui ne nous arrange pas. L’encadrement des loyers coûte à Sabine 0,24 point de rendement brut entre le calcul qu’elle croyait juste et le plafond réel. Ce n’est pas lui qui disqualifie l’opération : à 374 900 € pour 15 210 € de loyer annuel, le dossier ressort à 4,06 % quand nous ne présentons à nos clients que des biens dépassant 8 % sur le prix de revient complet. L'écart de 3,94 points vient du prix au mètre carré parisien, pas de l’arrêté préfectoral. Un bailleur qui achète à Paris achète un actif et une ville, pas un rendement — et c’est une décision parfaitement défendable, à condition de l’avoir prise en connaissance de cause. Supprimer l’encadrement demain ne ferait pas de ce dossier un dossier à 8 %.

Reste la colocation, que l’on présente souvent comme la parade au plafond. Avec un bail unique, elle n’en est pas une : l’arrêté fixe ses valeurs par catégorie de logement, définie notamment par le nombre de pièces principales, et le plafond se calcule donc sur la surface habitable du logement entier, exactement comme pour une location classique¹. Le cas des baux individuels par chambre est moins net : ni l’article 140 ni l’arrêté ne le tranchent explicitement, et nous ne connaissons pas de décision publiée qui le fasse. Prudence, donc, avec les montages qui promettent de sortir du plafond par ce biais — c’est un terrain non stabilisé, pas une faille documentée.

Les quatre incidents qui reviennent, et leur montant

Aucun des dossiers qui tournent mal ne bute sur une subtilité de doctrine. Ce sont quatre gestes manquants, tous vérifiables avant la signature, et tous chiffrables.

Le loyer calculé sur la surface de l’annonce. C’est l’incident le plus fréquent, parce que rien ne le signale : ni l’annonce, ni le simulateur officiel, qui accepte la surface qu’on lui donne sans vérifier laquelle. Sur le deux-pièces de Sabine, la véranda de 2,2 m² gonfle le plafond de 74,14 € par mois, soit 889,68 € par an de loyer qui n’existe pas. Le geste qui l'évite tient en un mesurage.

Le dernier loyer jamais demandé au vendeur. Le montant payé par le locataire précédent conditionne le plafond d'évolution, et il ne figure sur aucun document de vente. Un acquéreur qui ne le réclame pas au compromis découvre après coup qu’il plafonne 130,60 € en dessous de ce qu’il avait budgété, soit 1 567,20 € par an. La question se pose au vendeur ou à l’agent immobilier, par écrit, avant l’offre.

Le complément de loyer greffé sur un loyer de base trop bas. Le complément suppose un loyer de base porté exactement au loyer de référence majoré. Un bailleur qui fixe 1 200 € de base et ajoute 80 € de complément se croit modéré et se retrouve hors des clous, avec un complément annulable et 960 € restituables par année écoulée. La modération, ici, ne protège de rien.

Le bien acheté loué, sans contrôle du bail en cours. L’acquéreur hérite du bail et de la prescription de trois ans qui court avec lui. Un dépassement de 200 € par mois installé par le vendeur devient une dette de 7 200 € pour l’acheteur, exigible par un locataire qui n’a rien à prouver d’autre que sa grille. Dix minutes de vérification, et la somme se négocie sur le prix de vente.