Trois études préalables supprimées le 28 mai 2026 : ce qui tombe avant le dépôt du permis, et ce qui reste dû

La réponse en trente secondes. Trois articles abrogés d’un coup. La loi de simplification dispose que « Les articles L. 122-1, L. 122-1-1 et L. 126-35-1 sont abrogés »¹.

L’étude énergétique n’est plus due. Elle s’imposait « avant leur construction ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique »².

L’attestation non plus. Le texte disposait que « Le maître d’ouvrage transmet cette attestation aux services de l’Etat compétents »³, et cette transmission précédait la demande de permis.

Le corpus traite déjà le diagnostic déchets avant travaux, qui signale l’abrogation de la troisième étude, et la déclaration préalable. Ce guide-ci porte sur les deux qui précédaient la construction.

Qu’est-ce que la loi de simplification a supprimé ?

Trois articles, nommés l’un après l’autre dans une seule phrase. La brièveté de la rédaction contraste avec la portée de ce qu’elle retire, puisque chacun de ces articles imposait une étude à produire avant d’engager des travaux, et que ces trois études se rejoignaient toutes sur un même point : elles conditionnaient le départ du chantier plutôt que son exécution.

L’article 5 de la loi procède par énumération : « Les articles L. 122-1, L. 122-1-1 et L. 126-35-1 sont abrogés »¹. Trois autres articles sont modifiés dans la même foulée, pour en supprimer les renvois devenus sans objet. À l’article L. 123-3 comme à la première phrase de l’article L. 126-37, c’est la référence à l’article L. 122-1 qui est retirée, puisqu’elle ne pointerait plus vers rien ; à l’article L. 126-31, c’est un alinéa entier qui tombe. Aucun de ces trois articles n’est abrogé pour autant : ils restent en vigueur, allégés de ce qui renvoyait aux textes disparus.

Ce détail de rédaction mérite qu’on s’y arrête un instant. Quand un article est abrogé alors que d’autres y renvoyaient, ces renvois doivent être retirés un par un, sous peine de laisser dans le code des références pointant vers le vide. C’est ce qui explique qu’une abrogation de trois articles en touche six.

Les trois articles abrogés ont un point commun. Chacun imposait une étude à réaliser avant quelque chose : avant construction pour deux d’entre eux, avant démolition pour le troisième.

La date d’effet est le 28 mai 2026, soit deux jours après la loi elle-même. Depuis, 95 jours se sont écoulés au 31 août 2026, et ce délai suffit à ce qu’un dossier monté avant l’abrogation arrive aujourd’hui à l’instruction avec des pièces devenues sans objet.

Retenez la répartition, car elle décide de qui est concerné. Deux études pesaient sur celui qui construit ou rénove énergétiquement ; une seule sur celui qui démolit.

Quelle étude énergétique n’est plus due ?

Celle qui comparait les sources d’approvisionnement possibles, et son champ était large. Elle visait la construction comme la rénovation.

Le texte abrogé posait l’obligation en une phrase : « Afin de favoriser le recours aux énergies renouvelables, les bâtiments font l’objet, avant leur construction ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique, d’une étude de faisabilité technique et économique »².

La phrase couvre deux situations distinctes, la construction neuve et la rénovation énergétique d’un bâtiment existant, ce qui explique qu’elle ait concerné bien plus de projets que sa jumelle sur le potentiel d’évolution.

Lisez le début de cette phrase, qui n’est pas décoratif. Le texte annonce sa propre finalité — « Afin de favoriser le recours aux énergies renouvelables » — ce qui rattache l’étude à un objectif d’orientation des choix, et non à une simple formalité de dossier. Ce que le texte ne dit pas, en revanche, c’est ce qui devait résulter de l’étude : aucune obligation de retenir la solution la plus favorable n’y figure.

Deux précisions l’accompagnaient. L’étude « inclut l’énergie géothermique de surface »², et un décret devait déterminer « 1° Les catégories de bâtiments ; 2° Les solutions d’approvisionnement à étudier, notamment celles qui font appel aux énergies renouvelables »².

La mention expresse de la géothermie de surface mérite d’être relevée pour ce qu’elle est. Le texte nomme une seule source d’énergie, et ce guide ne dispose d’aucun élément sur la raison de ce choix : il constate la mention sans lui prêter d’intention.

Notez ce que le renvoi au décret impliquait. L’obligation ne pesait pas sur tous les bâtiments, mais sur les catégories que le pouvoir réglementaire désignait — ce guide n’a pas lu ce décret, aujourd’hui sans objet, et ne dira donc pas lesquelles.

Un mot sur ce que cette étude servait, parce qu’une obligation supprimée n’est pas une contrainte inutile. Comparer les solutions d’approvisionnement avant de choisir reste une bonne pratique de projet ; ce qui a disparu, c’est l’obligation de le faire et de pouvoir le prouver.

L’étude de potentiel avant construction

Celle-là regardait l’avenir du bâtiment plutôt que son énergie, et elle enchaînait trois obligations. C’est la plus lourde des deux.

Le principe était posé ainsi : « Préalablement aux travaux de construction d’un bâtiment, il est réalisé une étude du potentiel de changement de destination et d’évolution de celui-ci, y compris par sa surélévation »³.

L’objet est intéressant en lui-même. Il s’agissait d’évaluer, avant de bâtir, ce que le bâtiment pourrait devenir : changer de destination, évoluer, être surélevé — autrement dit, sa réversibilité.

Trois mots méritent d’être pesés séparément, parce qu’ils ne disent pas la même chose. Le « changement de destination » vise le passage d’un usage à un autre, un bureau qui devient logement par exemple ; l’« évolution » couvre les transformations internes ; la « surélévation », nommée à part, désigne l’ajout d’un ou plusieurs niveaux sur l’existant.

Comme pour l’étude énergétique, un décret devait, selon le texte, « détermine[…] les conditions d’application »³ et « prévoi[…] les catégories de bâtiments pour lesquelles cette étude doit être réalisée ainsi que le contenu de celle-ci »³. Le champ exact dépendait donc d’un texte réglementaire que ce guide n’a pas lu.

Cette étude n’aura vécu que 1 243 jours, du 1er janvier 2023 au 28 mai 2026 — soit 3 ans, 4 mois et 27 jours. C’est court pour une règle qui pèse sur des opérations de construction.

Que devait-on transmettre, et à qui ?

Une attestation, à l’administration, avant le permis. C’est ce troisième temps qui rendait l’obligation contraignante pour le calendrier.

Le texte enchaînait deux gestes après l’étude. D’abord : « La personne morale ou physique chargée de la réalisation remet au maître d’ouvrage un document attestant sa réalisation »³. Ensuite : « Le maître d’ouvrage transmet cette attestation aux services de l’Etat compétents »³.

Relevez que le texte n’exigeait pas la transmission de l’étude elle-même. Ce qui partait vers l’administration, c’était le document attestant qu’elle avait été réalisée, et non le dossier d’étude. Ce que les services en faisaient ensuite, le texte ne le dit pas.

Comptez les obligations enchaînées : réaliser l’étude, obtenir l’attestation, la transmettre. Trois gestes, dont deux administratifs, là où l’étude énergétique n’en imposait qu’un.

Le placement de cette transmission dans le calendrier en faisait tout le poids. Elle intervenait avant le dépôt de la demande de permis, ce qui la rendait bloquante : un projet ne pouvait pas avancer sans elle, et un retard du prestataire chargé de l’étude se répercutait intégralement sur la date de dépôt, donc sur celle de l’instruction, donc sur celle du chantier.

C’est donc là que la suppression se sent le plus. Notre guide sur les délais d’un projet locatif montre à quel point une pièce à produire avant le dépôt pèse sur l’ensemble du calendrier.

La troisième étude, celle d’avant démolition

Elle reprenait le même objet que la précédente, mais à l’autre extrémité de la vie du bâtiment. Elle est abrogée par la même phrase.

Le texte visait la démolition : « Préalablement aux travaux de démolition d’un bâtiment nécessitant la réalisation du diagnostic, le maître d’ouvrage est tenu de réaliser une étude évaluant le potentiel de changement de destination et d’évolution du bâtiment, y compris par sa surélévation »⁴.

Sa mécanique différait sur un point : « Cette étude est jointe au diagnostic »⁴. Elle ne se transmettait pas séparément à l’administration, elle s’agrafait au diagnostic déchets déjà obligatoire.

Le rattachement au diagnostic emportait une conséquence pratique. L’étude ne s’imposait qu’aux démolitions « nécessitant la réalisation du diagnostic » : son champ n’était pas défini par elle-même mais par celui d’une autre obligation, ce qui la rendait plus étroite que sa jumelle d’avant construction.

La logique d’ensemble se lit alors clairement. Les trois textes posaient la même question — que peut devenir ce bâtiment ? — à trois moments : avant de construire, avant de rénover énergétiquement, avant de démolir. Les trois disparaissent ensemble.

Ce guide ne traite pas le diagnostic déchets lui-même, qui subsiste : le guide qui lui est consacré expose ce qui reste dû et signale déjà cette abrogation.

Combien de temps ces obligations ont-elles vécu ?

Les deux études de potentiel ont vécu 3 ans, 4 mois et 27 jours. C’est court, et cette brièveté explique une partie des erreurs qu’on voit aujourd’hui.

Les deux études de potentiel, du premier au dernier jour

La colonne de droite se recompte de proche en proche : 1 241 jours jusqu’à la date de la loi, deux de plus jusqu’à l’abrogation, 95 de plus jusqu’à aujourd’hui, ce qui donne bien 1 338 jours. L’écart de 2 jours entre la date de la loi et celle de l’abrogation se constate ; ce guide n’en propose pas d’explication.

Comparez maintenant cette durée à celle d’un projet, en posant l’ordre de grandeur plutôt qu’en le relevant : sur une fourchette de 24 à 48 mois entre l’idée d’une construction et sa livraison, ces obligations ont pu naître et disparaître pendant la vie d’un seul dossier.

Une conséquence en découle directement, et elle est la vraie raison d’être de ce guide. Les modèles de dossier, les listes de pièces et les habitudes de travail se calent sur des cycles plus longs que 1 243 jours ; beaucoup n’auront intégré ces études que tardivement, et continueront de les réclamer bien après leur disparition.

Le dossier de Gontran, ce qui tombe

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Gontran fait construire un petit collectif pour un budget de 420 000 €.

Deux études le concernaient avant le 28 mai 2026 : la faisabilité énergétique et le potentiel d’évolution. La troisième, celle d’avant démolition, ne s’appliquait pas à son projet.

Trois études, trois moments, une même date de suppression

La colonne des obligations se lit ligne à ligne : une seule pour l’étude énergétique, trois pour celle de potentiel avant construction — réaliser, faire attester, transmettre —, une pour celle d’avant démolition, qui se joignait au diagnostic.

Aucun texte lu ne fixe le prix de ces études, et ce guide n’en publie donc pas. Pour situer un ordre de grandeur, en le déclarant comme une hypothèse : à 2 500 € pour la faisabilité et 1 800 € pour le potentiel, les deux représentaient 4 300 €, soit environ 1 % d’un budget de 420 000 €.

Ce 1 % dit quelque chose sur la nature de la contrainte. Elle n’était pas d’abord financière : rapportés à un budget de construction, 4 300 € tiennent dans l’épaisseur d’un poste de gros œuvre. Ce guide ne dit pas pour autant que ce montant soit négligeable sur une petite opération.

Le délai comptait davantage que la dépense. Les 3 semaines posées pour obtenir l’attestation et la transmettre, soit 21 jours, s’ajoutaient avant même le dépôt du permis — et ces 21 jours étaient sur le chemin critique du projet, c’est-à-dire qu’aucune autre tâche ne pouvait les absorber.

Qu’est-ce qui reste dû ?

Tout le reste, et il vaut mieux le dire que de laisser croire à un allègement général. L’article 5 de la loi ne touche que ce qu’il nomme.

Le permis de construire reste dû dans les mêmes conditions, avec les mêmes délais d’instruction. Aucun des six articles nommés dans les dispositions que nous avons lues n’appartient au code de l’urbanisme : ils relèvent tous du code de la construction et de l’habitation.

Le diagnostic déchets avant travaux subsiste, seule l’étude qui s’y joignait ayant disparu. Le diagnostic de performance énergétique subsiste également, l’article 5 disposant seulement que « Le dernier alinéa de l’article L. 126-31 est supprimé »¹ — un alinéa parmi d’autres, dans un article qui demeure et que traite notre guide sur le diagnostic collectif.

Ce que ce guide ne dit pas mérite d’être posé aussi nettement. Il ne dit pas si d’autres textes reprennent, sous une autre forme, l’obligation d’étudier la réversibilité d’un bâtiment : nous n’avons lu que les articles abrogés et celui qui les abroge.

Une remarque, enfin, sur la manière de lire une suppression. Ce qui n’est plus obligatoire peut rester utile : étudier ce qu’un bâtiment pourra devenir garde son intérêt pour qui construit à trente ans, même sans attestation à produire.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de lecture, sur des projets qui ne présentent aucune autre difficulté. Les montants d’études sont ceux posés pour l’exemple.

L’étude commandée en juin 2026. Le maître d’ouvrage suit un modèle de dossier daté et fait réaliser l’étude de potentiel après son abrogation. Les 1 800 € sont engagés pour une pièce qu’aucun texte n’exige plus.

L’attestation réclamée par habitude. Un intervenant du dossier demande l’attestation avant le dépôt du permis, comme il le faisait depuis 2023. L’obligation de transmettre ce document aux services de l’État a disparu : les 1 800 € d’étude sont engagés pour rien, et les trois semaines qu’elle mobilise — 21 jours — s’ajoutent au calendrier sans contrepartie.

La suppression lue comme générale. Le maître d’ouvrage en conclut que les études préalables sont supprimées et néglige le diagnostic déchets, qui subsiste. L’article 5 ne touche que trois articles nommés, et 4 300 € d’économie supposée peuvent en coûter davantage en régularisation.

Le projet de rénovation énergétique sans comparaison de sources. L’étude de faisabilité n’étant plus due, aucune comparaison n’est faite entre les solutions d’approvisionnement. Le texte abrogé visait précisément à « favoriser le recours aux énergies renouvelables », et sa disparition ne rend pas le choix moins structurant pour les 420 000 € engagés.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, une abrogation ciblée a été lue soit trop étroitement, soit trop largement.

Six vérifications sur un projet en cours

Trois sur les pièces du dossier. Trois sur ce qui subsiste.

1. Datez votre modèle de dossier. Un canevas antérieur au 28 mai 2026 réclame des pièces que le code n’exige plus, et 1 800 € peuvent partir dans une étude sans objet.
2. Retirez l’attestation de la liste des pièces à transmettre avant le permis. L’obligation de transmission aux services de l’État a disparu avec l’article qui la portait.
3. Vérifiez les trois articles nommés, et eux seuls. L’abrogation vise « Les articles L. 122-1, L. 122-1-1 et L. 126-35-1 », pas les études préalables en général.
4. Conservez le diagnostic déchets. Seule l’étude qui s’y joignait a disparu ; le diagnostic lui-même reste dû.
5. Ne comptez pas sur un allègement du permis. Ni les délais d’instruction ni les conditions de dépôt ne sont touchés par les dispositions lues.
6. Gardez la comparaison des sources d’énergie dans votre méthode. Elle n’est plus obligatoire, mais elle reste le seul moyen de savoir ce que coûtera le chauffage du bâtiment.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre. L’architecte ou le maître d’œuvre tient la liste des pièces du dossier de permis : c’est chez lui que se trouvent les canevas datés. Le diagnostiqueur réalisait ces études et sait lesquelles lui sont encore demandées. L’artisan n’est pas concerné, ces obligations pesant sur le maître d’ouvrage et non sur l’exécutant. Le notaire, à l’achat d’un terrain, dira si une pièce de ce type figure encore dans un dossier ancien. Et le commissaire de justice n’a rien à y voir — c’est l’une des rares décisions de chantier où il n’intervient à aucun moment.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne lit pas les décrets d’application de ces trois articles, aujourd’hui sans objet, et ne dit donc pas quelles catégories de bâtiments étaient visées. Il ne dit pas si d’autres textes reprennent l’obligation d’étudier la réversibilité d’un bâtiment. Il ne traite ni l’avis de l’architecte des Bâtiments de France, ni l’arbitrage entre acheter à rénover et déjà rénové. Et il ne porte aucun jugement sur l’opportunité de ces suppressions.