Le DPE collectif d’un immeuble : la date de permis qui décide du champ, la classe qui décide du rythme, et les trois textes de 2026 qui en ont changé le régime

La réponse en trente secondes. Le champ se lit sur la date du permis. « Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique »¹.

Le rythme est décennal, sauf trois classes. Le diagnostic « est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C »¹.

Et deux textes s’appliquent au 1er janvier 2027, dont l’un ramène le facteur de conversion de l’électricité « de 1,9 à 1,7 »⁴.

Le corpus traite déjà l’opposabilité du DPE et le calendrier des passoires thermiques. Ce guide-ci ne parle que du diagnostic de l’immeuble entier, celui que la copropriété paie et qu’un bailleur ne commande pas.

Quels immeubles doivent avoir un DPE collectif ?

Ceux dont le permis a été déposé avant une date précise, et cette date n’est pas celle de la construction. La nuance change la réponse pour les immeubles livrés en 2013 ou 2014.

Le texte pose le critère sans ambiguïté : « Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 126-26 »¹.

Deux mots commandent la lecture. Le participe « déposé » vise le dépôt de la demande, non son obtention ni l’achèvement du chantier ; et « bâtiment d’habitation collective » exclut la maison individuelle.

Sur le dossier d’Aliénor, le permis remonte au 10 juin 2008, soit 1 666 jours avant le seuil — un peu moins de quatre ans et sept mois. L’immeuble entre donc dans le champ sans discussion possible.

Retenez le réflexe pratique. La date à chercher figure au dossier de la copropriété, pas sur la façade : un immeuble d’apparence récente peut avoir été autorisé avant 2013, et l’inverse est vrai aussi.

Tous les dix ans, sauf trois classes

La règle est décennale, et elle comporte une dispense que peu de copropriétés exploitent. Elle se joue sur la classe obtenue.

Le texte enchaîne les deux : le diagnostic « est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l’article L. 173-1-1 »¹.

Trois conditions se lisent dans cette dispense, et il faut les réunir toutes. Le diagnostic doit être postérieur au 1er juillet 2021, il doit établir une classe, et cette classe doit être A, B ou C — trois sur les sept que compte l’échelle.

L’immeuble d’Aliénor remplit la première condition, son diagnostic datant du 15 mars 2022, soit 257 jours après la date de référence. Mais il est classé D : la dispense ne joue pas, et le renouvellement tombe le 15 mars 2032.

Notez ce que cela représente sur la durée. Une copropriété classée C évite trois renouvellements sur trente ans ; une copropriété classée D en supporte trois. La différence entre les deux classes ne se limite donc pas à l’étiquette affichée.

Une remarque sur ce que cette dispense suppose, car elle est plus exigeante qu’il n’y paraît. Elle demande un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021, ce qui exclut tous ceux réalisés sous la méthode antérieure, et elle demande une classe A, B ou C — trois lettres sur sept. Une copropriété qui aurait fait diagnostiquer son immeuble en 2019 et obtenu un C ne bénéficie donc pas de la dispense : elle doit refaire le diagnostic, et c’est seulement le nouveau résultat qui pourra l’en exonérer.

Que reste-t-il de l’obligation d’information ?

Moins qu’avant le 28 mai 2026, et c’est un changement que rien n’a signalé aux bailleurs. Une phrase entière a été retirée de l’article.

La loi de simplification du 26 mai 2026 procède par suppressions. Son article 5 dispose notamment que « Le dernier alinéa de l’article L. 126-31 est supprimé »², parmi d’autres abrogations qu’il énumère.

Ce dernier alinéa prévoyait la transmission du diagnostic aux locataires et aux collectivités territoriales concernées. Il ne figure plus dans l’article, dont la version en vigueur depuis le 28 mai 2026 s’arrête après la règle de renouvellement¹.

Ce guide se borne à constater cette suppression. Il ne dit pas si d’autres textes imposent, de leur côté, une communication du diagnostic collectif — la question relève d’articles qu’il n’a pas lus, et l’affirmer dans un sens ou dans l’autre serait une conjecture.

La conséquence pratique pour un bailleur est prudentielle. Ce qui n’est plus imposé peut rester utile : un locataire qui demande le diagnostic de l’immeuble ne s’en verra pas moins poser la question, et le lui remettre ne coûte rien.

Que contient un DPE, exactement ?

Quatre éléments, énumérés par un seul article, et la durée de validité n’en fait pas partie. Le texte renvoie sur ce point au pouvoir réglementaire.

La définition tient en une phrase longue : le diagnostic « est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre »³.

Deux compléments s’y ajoutent. Le document « comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation »³, et il « est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic »³.

Le mot théoriques mérite qu’on s’y arrête. Les montants figurant au diagnostic sont calculés pour « une utilisation standardisée », non pour l’usage réel du logement : un écart avec les factures d’un locataire n’est pas en soi une erreur du diagnostiqueur.

La durée de validité, enfin, ne figure pas dans la loi : « Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire »³. Ce guide n’a pas lu le texte qui la fixe et ne l’indique donc pas.

Une nuance de rédaction mérite d’être relevée, parce qu’elle élargit la règle. Le texte parle d’un diagnostic « renouvelé ou mis à jour » : les deux voies sont ouvertes, et une mise à jour n’est pas un diagnostic entièrement refait. Ce guide ne dit pas ce qui distingue l’une de l’autre ni ce que chacune coûte — le texte lu ne le précise pas —, mais un conseil syndical a intérêt à poser la question au diagnostiqueur avant de budgéter 1 800 € pour une prestation qui pourrait revenir moins cher.

Ce qui change au 1er janvier 2027

Deux arrêtés publiés cet été s’appliquent à la même date, dans 123 jours. Ni l’un ni l’autre ne modifie la loi : ils changent la manière dont le diagnostic se calcule et ce qu’il affiche.

Le premier est technique et lourd de conséquences. Sa notice indique qu’il « modifie de 1,9 à 1,7 la valeur du facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire pour l’électricité »⁴, et son article 1er remplace, à l’annexe 3 de l’arrêté de 2021, « la valeur : « 1,9 » [...] par la valeur : « 1,7 » »⁴.

Le second transpose une directive. Il s’agit d’un arrêté « modifiant diverses dispositions pour la réalisation de diagnostics de performance énergétique des logements »⁵, pris « en application de la directive (UE) 2024/1275 du 24 avril 2024 »⁵.

Son apport le plus visible sera une nouvelle classe. Le texte introduit une classe A0 pour les bâtiments à émissions nulles, et ajoute au diagnostic des informations qui n’y figuraient pas — sur l’énergie renouvelable produite, la durée de vie des systèmes et la flexibilité énergétique⁵.

Ce guide ne dit pas ce que la classe A0 recouvre précisément. La notice la nomme, l’annexe qui la définit n’a pas été lue ici, et en décrire les critères sans les avoir lus serait une invention.

Une précision s’impose sur l’articulation de ces deux arrêtés, car ils ne jouent pas au même niveau. Le premier modifie une valeur de calcul, à méthode inchangée : la même donnée d’entrée produit un résultat différent. Le second modifie ce que le diagnostic doit contenir et introduit une classe supplémentaire, ce qui touche le document lui-même. Un diagnostic établi le 2 janvier 2027 sera donc affecté par les deux, sans qu’aucun travaux n’ait été réalisé entre-temps.

Pourquoi un logement électrique va-t-il changer d’étiquette ?

Parce que le même kilowattheure consommé comptera moins en énergie primaire. Le calcul se refait en une multiplication.

Le diagnostic exprime la consommation « en énergie primaire et finale »³. Pour l’électricité, le passage de l’une à l’autre se fait par un facteur, que l’arrêté du 19 août 2026 ramène de 1,9 à 1,7⁴.

Sur un logement consommant 12 000 kWh d’électricité, la consommation en énergie primaire passe donc de 22 800 kWh à 20 400 kWh. L’écart atteint 2 400 kWh, soit 10,5 % de la valeur actuelle, sans qu’un seul travaux ait été fait.

Ce mécanisme n’est pas nouveau, il est seulement répété. Le même facteur avait déjà été ramené de 2,3 à 1,9 pour les diagnostics émis depuis le 1er janvier 2026 ; ce sera la seconde révision en deux ans.

Pour un bailleur, la conséquence est calendaire plutôt que technique. Un diagnostic commandé en décembre 2026 et un autre commandé en janvier 2027, sur le même logement, ne donneront pas le même nombre de kilowattheures primaires — et pourront ne pas donner la même lettre.

Le dossier d’Aliénor, lot par lot

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aliénor détient 45 tantièmes sur 1 000, soit 4,5 % de la copropriété.

Le diagnostic collectif a coûté 1 800 € à la copropriété, réparti aux tantièmes. Sa quote-part s’élève donc à 81 €, contre 150 € pour un diagnostic individuel de son seul lot.

Ce que la classe obtenue décide

Les deux colonnes ne diffèrent que par une lettre, et cette lettre décide de tout le reste. La classe D place le renouvellement à dix ans, soit 3 653 jours — trois de plus que dix années de 365 jours, parce que trois années bissextiles tombent dans l’intervalle.

Au 31 août 2026, il reste 2 023 jours avant cette échéance, soit environ cinq ans et demi. C’est un horizon qui laisse le temps d’agir, à condition de connaître la date.

Rapportée à ces dix ans, la quote-part d’Aliénor revient à 8,10 € par an. C’est peu, et c’est justement pourquoi la dépense passe souvent inaperçue dans les charges — jusqu’au jour où la classe obtenue commande autre chose.

Reste une question de méthode que ce dossier illustre bien. Trois des cinq textes lus datent de 2026, et deux ne s’appliqueront qu’au 1er janvier 2027 : un guide écrit sur ce sujet il y a six mois serait exact sur le fond et muet sur l’essentiel. C’est la limite de tout écrit juridique, et la seule parade consiste à dater chaque affirmation — ce que les sources de ce guide font ligne par ligne.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de lecture, sur des copropriétés régulièrement gérées. La quote-part de référence est de 81 €.

La date de livraison prise pour celle du permis. L’immeuble est livré en 2014, le conseil syndical en conclut qu’il échappe à l’obligation. Le texte vise le permis « déposé avant le 1er janvier 2013 » : la copropriété est concernée, et le diagnostic manquant se paiera 1 800 € en urgence.

La dispense supposée acquise en classe D. Le diagnostic est postérieur au 1er juillet 2021 et le syndic croit la copropriété dispensée. La dispense n’existe que pour les classes A, B ou C : le renouvellement de 2032 arrivera sans avoir été provisionné, soit 81 € par lot à 45 tantièmes.

Le diagnostic commandé en décembre plutôt qu’en janvier. Le facteur de conversion passe de 1,9 à 1,7 le 1er janvier 2027 : sur un logement électrique consommant 12 000 kWh, 2 400 kWh d’énergie primaire séparent les deux dates, soit 10,5 %, pour un diagnostic payé 150 € dans les deux cas.

Le diagnostic individuel commandé alors que le collectif existe. Le bailleur paie 150 € pour son lot sans savoir que la copropriété dispose d’un diagnostic d’immeuble. L’écart est de 69 € sur ce dossier, soit 46 % du prix d’un diagnostic individuel, et la question se pose au syndic avant de commander.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, une date ou une lettre a été supposée au lieu d’être lue dans un document que la copropriété détient.

Un dernier point sur la portée de ce guide pour un bailleur, car le diagnostic collectif n’est pas le sien. Il est commandé par la copropriété, payé par les charges, et il porte sur l’immeuble entier ; le diagnostic annexé à un bail porte sur le lot. Les deux coexistent, ils n’ont ni le même objet ni la même durée, et connaître le premier sert surtout à deux choses — anticiper une dépense décennale, et savoir ce que la copropriété a déjà mesuré avant d’engager quoi que ce soit sur son propre lot.

Six gestes pour un bailleur en immeuble collectif

Trois sur le diagnostic existant. Trois sur les échéances.

1. Cherchez la date de dépôt du permis, pas celle de la livraison. Le seuil est le 1er janvier 2013, et l’écart entre les deux dates dépasse souvent deux ans.
2. Demandez au syndic le diagnostic collectif et sa date. S’il existe, un diagnostic individuel à 150 € peut être évité, contre 81 € de quote-part sur ce dossier.
3. Notez la classe, pas seulement la consommation. Elle décide de la dispense de renouvellement : A, B ou C dispensent, D à G non.
4. Inscrivez l’échéance décennale au calendrier de la copropriété. Sur ce dossier, elle tombe le 15 mars 2032, soit 2 023 jours après le 31 août 2026.
5. Décalez à janvier un diagnostic électrique commandé fin 2026. Le facteur passe de 1,9 à 1,7 le 1er janvier 2027, soit 10,5 % d’énergie primaire en moins pour le même logement.
6. Ne comptez plus sur la transmission automatique aux locataires. La phrase qui l’imposait a été supprimée le 28 mai 2026, et remettre le document reste possible sans être exigé.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre. Le syndic détient le diagnostic collectif et la date du permis : c’est le premier interlocuteur, et une seule demande suffit. Le diagnostiqueur réalise le document et sera le premier concerné par les deux textes de janvier 2027. Le notaire, à l’achat, dispose du dossier de la copropriété et peut confirmer la date de dépôt. L’artisan chiffre les travaux que les recommandations du diagnostic suggèrent, sans que celles-ci l’engagent. Et l’agent immobilier affichera l’étiquette dans l’annonce, ce qui rend la date du diagnostic doublement intéressante — le dossier de diagnostic technique détaille ce qui doit y figurer.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas ce que recouvre la classe A0, dont l’annexe n’a pas été lue. Il ne donne pas la durée de validité du diagnostic, que la loi renvoie à un texte réglementaire que nous n’avons pas ouvert. Il ne dit pas si d’autres textes imposent, en dehors de l’article supprimé, une communication du diagnostic collectif aux locataires. Il ne traite ni l’audit énergétique de vente, ni le plan pluriannuel de travaux, ni les interdictions de louer par classe.