La garantie de paiement des travaux : celui qui commande doit prouver qu’il pourra payer, et le seuil est plus bas qu’on ne croit

La réponse en trente secondes. Le maître de l’ouvrage doit garantir le paiement. « Le maître de l’ouvrage qui conclut un marché de travaux privé visé au 3° de l’article 1779 doit garantir à l’entrepreneur le paiement des sommes dues lorsque celles-ci dépassent un seuil fixé par décret en Conseil d’Etat. »¹

Le seuil est de 12 000 € hors taxes. Il « est fixé, hors taxes, à 79 000 F et, à compter du 1er janvier 2002, à 12 000 euros »⁵. Le premier nombre est en francs.

Sans garantie, le chantier peut s’arrêter. L’entrepreneur impayé « peut surseoir à l’exécution du contrat après mise en demeure restée sans effet à l’issue d’un délai de quinze jours »³.

Une exclusion existe, et sa portée est étroite. Elle ne vise que « l’alinéa précédent »⁴ — donc le seul cautionnement, pas le reste de l’article.

Le corpus traite l’action directe du sous-traitant, la réception de chantier et le chantier arrêté. Ce guide traite l’obligation qui pèse sur celui qui commande les travaux, et que le corpus citait jusqu’ici sans la lire.

Qui doit garantir quoi, et à qui ?

Celui qui commande, à celui qui exécute.

Le sens de l’obligation surprend au premier abord, car on attend l’inverse. « Le maître de l’ouvrage qui conclut un marché de travaux privé visé au 3° de l’article 1779 doit garantir à l’entrepreneur le paiement des sommes dues lorsque celles-ci dépassent un seuil fixé par décret en Conseil d’Etat. »¹

Ce n’est donc pas l’entreprise qui rassure son client. C’est le client qui prouve qu’il pourra payer. Un investisseur qui commande une rénovation est ce client. Le texte désigne d’ailleurs le débiteur par l’acte, non par le manquement : c’est le maître de l’ouvrage « qui conclut un marché de travaux privé »¹ qui doit garantir, et non celui qui laisse une facture impayée.

Le renvoi au 3° de l’article 1779 délimite les marchés concernés. Cet article distingue trois espèces de louage d’ouvrage, et la troisième vise, dans ses termes, « 3° Celui des architectes, entrepreneurs d’ouvrages et techniciens par suite d’études, devis ou marchés »⁶.

Retenez que l’énumération est large. Elle ne se limite pas aux entreprises de gros œuvre : les architectes et les techniciens y figurent nommément⁶, et le marché peut résulter d’un simple devis.

Il faut mesurer ce que cette architecture change pour un investisseur qui enchaîne les opérations, car elle inverse une intuition solidement installée. Dans l’esprit de la plupart des maîtres d’ouvrage, la garantie est ce que l’artisan apporte — décennale, parfait achèvement, bon fonctionnement — et le client, lui, apporte l’argent. L’article 1799-1 ajoute une pièce que personne n’attend à cet endroit : le client doit prouver l’argent avant de l’avoir versé, et il doit le prouver par un tiers. Le devis est signé. La caution ne l’est pas.

À partir de quel montant l’obligation joue-t-elle ?

12 000 € hors taxes, et non 79 000.

Le décret écrit les deux nombres dans la même phrase, et c’est de là que vient la confusion. « Le seuil prévu au premier alinéa de l’article 1799-1 du code civil est fixé, hors taxes, à 79 000 F et, à compter du 1er janvier 2002, à 12 000 euros. »⁵

Lisez l’unité du premier nombre. Ce sont des francs. À la parité officielle de 6,55957 franc pour un euro, 79 000 F valent 12 043,47 € : le décret a retenu 12 000 €, soit 43,47 € en dessous de la conversion exacte.

Un lecteur pressé qui prend 79 000 pour des euros se croit sous le seuil jusqu’à 79 000 € de travaux. L’écart entre ce faux seuil et le vrai est de 6,6 fois — et il place au-dessus de l’obligation à peu près tous les chantiers de rénovation.

Mesurez la hauteur réelle de ce seuil sur un dossier ordinaire. Un ravalement, une réfection de toiture, la remise aux normes d’un immeuble : 18 000 € de travaux passent déjà au-dessus du seuil, et de 6 000 €. La question n’est donc pas de savoir si l’on est concerné, mais de savoir ce que l’on fournit.

Il faut prendre la mesure de ce que cette lecture erronée produit sur un patrimoine entier, parce qu’elle ne se corrige jamais d’elle-même : un maître d’ouvrage convaincu que le seuil est de 79 000 € — au lieu de 79 000 francs — signera dix marchés successifs sans jamais fournir de garantie, et il ne découvrira son erreur qu’au premier litige, c’est-à-dire au pire moment, sur le chantier où il avait le plus besoin que rien ne s’arrête. Le seuil est bas. Il est fait pour l’être.

Une précision sur l’assiette s’impose ici. Le décret dit « hors taxes »⁵ : c’est le montant hors taxe du marché qui se compare au seuil, non le montant que le maître d’ouvrage décaissera.

Que devient le prêt quand les travaux sont financés ?

Le prêteur ne peut plus payer n’importe qui.

Lorsque le chantier est financé par un prêt dédié, la garantie ne passe pas par une caution : elle passe par la banque. « Lorsque le maître de l’ouvrage recourt à un crédit spécifique pour financer les travaux, l’établissement de crédit ne peut verser le montant du prêt à une personne autre que celles mentionnées au 3° de l’article 1779 tant que celles-ci n’ont pas reçu le paiement de l’intégralité de la créance née du marché correspondant au prêt. »²

Le mécanisme est un verrou posé sur les fonds. Tant que l’entreprise n’a pas été payée en entier, le prêteur ne peut pas remettre l’argent à quelqu’un d’autre — et notamment pas au maître de l’ouvrage lui-même.

La suite de l’alinéa désigne pourtant celui qui donne l’ordre, et elle en tire une conséquence. « Les versements se font sur l’ordre écrit et sous la responsabilité exclusive du maître de l’ouvrage entre les mains de la personne ou d’un mandataire désigné à cet effet. »²

Deux mots méritent d’être relevés dans cette phrase. L’ordre est « écrit », et la responsabilité est « exclusive »² : le maître de l’ouvrage garde la main sur le déclenchement des versements, et il en répond seul.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé. Aucun des textes lus ne définit ce qu’est un « crédit spécifique », ni ce qui distingue un prêt affecté aux travaux d’un prêt général : le texte emploie l’expression sans la délimiter.

Le second canal, et l’arme qu’il donne à l’entreprise

Une caution solidaire, ou un chantier qui s’arrête.

Le troisième alinéa couvre tous les cas que le crédit spécifique ne couvre pas, et il désigne quatre catégories de garants. « Lorsque le maître de l’ouvrage ne recourt pas à un crédit spécifique ou lorsqu’il y recourt partiellement, et à défaut de garantie résultant d’une stipulation particulière, le paiement est garanti par un cautionnement solidaire consenti par un établissement de crédit, une société de financement, une entreprise d’assurance ou un organisme de garantie collective, selon des modalités fixées par décret en Conseil d’Etat. »³

Notez le cas du financement partiel, qui est le plus fréquent en rénovation. Un maître d’ouvrage qui finance une partie des travaux par prêt et le reste sur ses fonds propres relève des deux alinéas à la fois : le verrou bancaire pour la part financée, le cautionnement pour l’autre.

Vient ensuite la phrase qui donne à ce régime toute sa force pratique. « Tant qu’aucune garantie n’a été fournie et que l’entrepreneur demeure impayé des travaux exécutés, celui-ci peut surseoir à l’exécution du contrat après mise en demeure restée sans effet à l’issue d’un délai de quinze jours. »³

Comptez les conditions, car elles sont cumulatives et le mot qui les lie est un « et ». Il faut qu’aucune garantie n’ait été fournie, que l’entrepreneur soit impayé de travaux déjà exécutés, et qu’une mise en demeure soit restée sans effet pendant quinze jours³.

Le verbe employé mérite lui aussi d’être lu. L’entrepreneur peut « surseoir » — suspendre — et non résilier³ : le contrat n’est pas rompu, il est mis à l’arrêt, ce qui laisse le maître de l’ouvrage avec un chantier ouvert et sans avancement.

Ce que ce guide ne dit pas doit être signalé. L’alinéa renvoie les modalités du cautionnement à un décret en Conseil d’État, et le décret de 1999 lu ici ne fixe que le seuil⁵ : ce guide n’a pas lu le texte qui règle ces modalités, si un tel texte existe.

Qui échappe à l’obligation, et jusqu’où ?

Deux exclusions, et la première est plus étroite qu’il n’y paraît.

La première vise le maître d’ouvrage qui fait construire pour lui-même. « Les dispositions de l’alinéa précédent ne s’appliquent pas lorsque le maître de l’ouvrage conclut un marché de travaux pour son propre compte et pour la satisfaction de besoins ne ressortissant pas à une activité professionnelle en rapport avec ce marché. »⁴

Lisez d’abord ce que cette phrase écarte, et non ce qu’elle dispense. Elle vise « l’alinéa précédent »⁴ — le troisième, celui du cautionnement. Le verrou bancaire du deuxième alinéa, lui, n’est pas écarté : l’exclusion ne touche qu’un alinéa sur cinq, et les quatre autres continuent de produire leurs effets.

Comptez ensuite les conditions, qui sont deux et cumulatives. Le marché doit être conclu « pour son propre compte », et pour des besoins « ne ressortissant pas à une activité professionnelle en rapport avec ce marché »⁴.

C’est ici qu’un investisseur locatif doit s’arrêter, parce que le texte lu ne règle pas son cas. Faire rénover un immeuble que l’on destine à la location est-il un besoin « ne ressortissant pas à une activité professionnelle en rapport avec ce marché » ? Deux lectures se défendent : l’une retient que le bailleur particulier n’exerce pas de profession du bâtiment et que le marché n’est donc pas en rapport avec une activité professionnelle sienne ; l’autre retient que la location est elle-même l’activité, et que les travaux la servent directement. Ce guide expose les deux et n’en retient aucune, parce qu’aucun des textes lus ne tranche — et parce qu’un maître d’ouvrage qui parie sur la dispense découvre son erreur le jour où le chantier s’arrête.

La seconde exclusion, elle, ne laisse aucune place au doute. « Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux marchés conclus par un organisme visé à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, ou par une société d’économie mixte, pour des logements à usage locatif aidés par l’Etat et réalisés par cet organisme ou cette société. »⁴

Relevez la différence de rédaction entre les deux. La première écarte « l’alinéa précédent », la seconde écarte les dispositions « du présent article »⁴ : la première est partielle, la seconde est totale.

Ce que l’oubli de Marceau met en jeu

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aucun texte lu ne fixe le prix d’un cautionnement ni un loyer : ces montants sont des hypothèses posées. Le seuil et le délai de quinze jours, eux, sont ceux des textes.

Marceau achète un immeuble de six lots, puis signe un marché de rénovation pour 148 000 € HT. Le marché dépasse le seuil de 136 000 €, soit 12,3 fois sa valeur. C’est l’ordre de grandeur habituel d’une opération sur un bien à rénover plutôt qu’un bien déjà rénové, où le poste travaux fait le prix de revient. Aucune garantie n’est fournie : ni prêt affecté, ni caution, ni stipulation particulière au contrat.

Les deux colonnes se recomposent à l’écran. Le cautionnement est posé à 1,2 % du marché, soit 148 000 € multipliés par 1,2 puis divisés par 100 : 1 776 €. Les six lots se louent 620 €, ce qui fait 3 720 € par mois, et trois mois d’arrêt reportent 11 160 € de loyers — 7,5 % du marché de travaux.

Mesurez le rapport entre les deux colonnes, car c’est la démonstration du guide. La perte vaut 6,3 fois la caution, et le point de bascule est bien plus bas : un seul mois d’arrêt suffit à la rentabiliser, puisque 3 720 € de loyers dépassent déjà les 1 776 € qu’elle coûte.

Ce qui frappe dans ce dossier, c’est que Marceau n’a manqué à aucune échéance de paiement au moment où le chantier s’arrête : le texte n’exige pas qu’il soit défaillant, il exige qu’il ait fourni une garantie, et l’absence de garantie suffit à ouvrir le droit de suspendre dès lors qu’une facture reste impayée. Quinze jours. C’est tout ce que la mise en demeure lui laisse.

Ce que ce tableau ne dit pas doit être posé. Le taux de 1,2 % est une hypothèse qu’aucun texte ne fixe, la durée d’arrêt de trois mois en est une autre, et le calcul suppose que les six lots auraient été loués immédiatement après les travaux.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de maîtres d’ouvrage. Les montants sont ceux du dossier de Marceau.

Le seuil lu en euros. Le maître d’ouvrage retient 79 000 € et se croit dispensé jusque-là, alors que le décret écrit 79 000 F et fixe le seuil à 12 000 €⁵ — un rapport de 6,6, qui fait basculer un chantier de 18 000 € du bon côté au mauvais.

Le financement partiel traité comme un financement total. Un prêt couvre 90 000 € des 148 000 €, et le maître d’ouvrage croit le verrou bancaire suffisant. Le texte vise expressément celui qui recourt au crédit « partiellement »³ : les 58 000 € restants appellent un cautionnement.

La dispense supposée acquise. Le bailleur se range dans l’exclusion du quatrième alinéa sans que le texte lui donne raison⁴. Si la lecture inverse prévaut, le chantier s’arrête quinze jours après une mise en demeure : 11 160 € de loyers reportés sur trois mois.

La mise en demeure prise pour une relance. Le courrier arrive, le maître d’ouvrage se dit qu’il a le temps. Le texte lui en donne quinze jours³ — au terme desquels l’entreprise peut suspendre sans résilier, laissant un immeuble ouvert et 3 720 € de loyers mensuels hors d’atteinte.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, le maître de l’ouvrage a raisonné comme un débiteur solvable, alors que le texte ne lui demande pas d’être solvable mais de le prouver par un tiers, et avant l’impayé.

Six vérifications avant de signer un marché de travaux

Six gestes, dans l’ordre où ils se posent.

1. Comparez le montant hors taxes au seuil de 12 000 €. Le décret écrit aussi 79 000, mais en francs : presque tout chantier de rénovation est au-dessus.
2. Regardez si votre financement est affecté aux travaux. Un prêt dédié fait jouer le verrou bancaire ; sur la part non financée, il faut autre chose.
3. Prévoyez le cautionnement dès le devis, pas à la première facture. L’obligation naît de la conclusion du marché.
4. Vérifiez que le garant entre dans l’une des quatre catégories. Établissement de crédit, société de financement, entreprise d’assurance ou organisme de garantie collective : la liste est fermée.
5. Ne pariez pas sur l’exclusion du quatrième alinéa. Sa portée pour un bailleur n’est pas réglée par le texte, et elle ne dispense de toute façon que du cautionnement.
6. Traitez toute mise en demeure comme un compte à rebours de quinze jours. Au terme, l’entreprise peut suspendre le chantier sans rompre le contrat.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre d’intervention. L’architecte qui rédige le marché est lui-même visé par le 3° de l’article 1779, donc bénéficiaire de la garantie autant que l’entreprise. Le courtier place le prêt et sait s’il est affecté aux travaux, ce qui décide du canal applicable. L’avocat lit l’exclusion du quatrième alinéa sur le dossier précis, seul terrain où elle se tranche. Le notaire, s’il y a acquisition et travaux dans la même opération, voit passer les deux actes. L’expert-comptable traite le coût du cautionnement comme une charge de l’opération. Et le commissaire de justice signifie la mise en demeure qui fait courir les quinze jours. Notez que l’architecte cumule ici deux qualités qui ne se recouvrent pas : bénéficiaire de la garantie de paiement au titre du 3° de l’article 1779, et titulaire des droits que traite le guide sur le droit d’auteur de l’architecte.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne porte ni sur l’action directe du sous-traitant, ni sur la réception et la retenue de garantie, ni sur le chantier arrêté par la défaillance de l’entreprise. Il ne dit pas quelles sont les modalités du cautionnement, faute d’avoir lu le décret qui les fixe. Il ne dit pas non plus si un investisseur locatif entre dans l’exclusion du quatrième alinéa : les deux lectures sont exposées, aucune n’est retenue.