Le chantier s’arrête et l’entreprise ne revient plus : les trois voies que le code civil ouvre au maître d’ouvrage

La réponse en trente secondes. Cinq sanctions, cumulables. La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut « refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation », poursuivre l’exécution forcée, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution, demander réparation — et « Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées »¹.

Faire finir par un autre ne suppose pas le juge. « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation »³.

Et la résolution se notifie. « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification »⁴ — après une mise en demeure qui annonce cette conséquence.

Le corpus traite la réception du chantier et ses réserves, l’action directe du sous-traitant, l’attestation de conformité et les travaux pendant l’occupation du locataire. Aucun guide ne dit ce qu’un maître d’ouvrage peut faire quand le chantier s’arrête avant la réception.

Que peut faire un maître d’ouvrage face à un chantier arrêté ?

Cinq choses, et le code les énumère dans un seul article. C’est la carte à avoir en tête avant de choisir.

Le texte pose : la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté « peut : - refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l’inexécution »¹.

La phrase qui suit est celle qu’on oublie de lire. « Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter »¹ : suspendre le paiement et faire finir par un tiers ne s’excluent pas, et l’indemnisation s’ajoute dans tous les cas.

Un détail de datation mérite d’être signalé, parce qu’il montre que ce texte a bougé. Cet article est en vigueur dans sa rédaction actuelle depuis le 1^er octobre 2018, où la loi de ratification de la réforme des contrats l’a retouché — les autres articles cités dans ce guide datent, eux, du 1^er octobre 2016.

Peut-on cesser de payer un chantier à l’arrêt ?

Oui, à une condition de gravité. Le texte est bref : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave »².

Trois éléments se lisent dans cette phrase. La suspension est permise même si la somme est due — « alors même que celle-ci est exigible » ; elle suppose une inexécution de l’autre ; et cette inexécution doit être « suffisamment grave », appréciation que le texte ne définit pas.

C’est la voie la plus immédiate, et la moins spectaculaire. Elle ne demande ni lettre solennelle ni juge : elle consiste à ne pas payer la situation de travaux suivante, ce qui déplace la trésorerie du côté du maître d’ouvrage.

Elle a aussi le mérite d’être réversible. Un chantier qui reprend fait tomber la suspension sans qu’aucun acte n’ait été posé, là où la résolution, elle, tranche le contrat.

Reste à mesurer ce qu’elle vaut réellement, et cela dépend de l’avancement des paiements. Un maître d’ouvrage qui a réglé 75 % d’un marché alors que 60 % des travaux sont faits ne dispose que d’un quart du prix pour peser ; celui qui a payé au rythme de l’avancement en garde la moitié. La suspension du paiement est un levier dont la puissance a été fixée bien avant l’incident, au moment où l’échéancier a été signé.

Le remplacement aux frais de l’entreprise

Le code l’autorise sans autorisation préalable, et c’est la nouveauté de la réforme de 2016. Le texte dispose : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation »³.

Deux garde-fous encadrent cette faculté, et ils sont dans la phrase. La mise en demeure est un préalable ; le délai et le coût doivent être « raisonnables », ce qui interdit de confier la reprise au premier venu au double du prix.

Notez la différence avec la destruction. Le même article n’autorise à « détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci » que « sur autorisation préalable du juge »³ : refaire ne demande personne, défaire demande un magistrat.

Cette faculté change la position du maître d’ouvrage plus qu’on ne le croit. Avant 2016, faire exécuter par un tiers supposait d’obtenir l’autorisation d’un juge, ce qui plaçait le chantier en attente pendant des mois ; depuis, la mise en demeure suffit et le chantier peut repartir en quelques semaines. Le contentieux se déplace alors vers l’après — le remboursement — au lieu de bloquer l’avant.

Le remboursement, lui, se demande ensuite. « Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin »³, et le texte ouvre même la possibilité de « demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires »³ — une avance, avant travaux, que peu de maîtres d’ouvrage réclament.

Comment rompre le marché sans passer par un juge ?

Par une notification, et à ses risques. Le code offre trois portes : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice »⁴.

La deuxième porte est celle qui intéresse un maître d’ouvrage pressé, et le texte en pose la mécanique. « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification »⁴.

Le premier terme de l’énumération mérite qu’on s’y arrête, parce qu’il rend souvent les deux autres inutiles. Une clause résolutoire figure dans beaucoup de marchés de travaux, et elle organise elle-même la rupture, ses délais et ses formes. Un maître d’ouvrage lit donc son contrat avant de lire le code : si la clause existe, c’est elle qui commande, et les développements qui suivent ne valent que pour les marchés qui n’en comportent pas.

Cinq mots comptent : à ses risques et périls. Le débiteur « peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution », et « Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution »⁴ — la charge de la preuve pèse sur celui qui a rompu.

La lettre qui doit annoncer ce qu’elle prépare

Une formalité, et une mention qui la rend efficace. Le texte impose : « Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable »⁴.

La phrase suivante est celle que les courriers oublient. « La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat »⁴ : une mise en demeure qui ne prévient pas de la rupture ne prépare pas la rupture.

Le délai n’est pas chiffré par le texte. Il doit être « raisonnable », ce qui se juge au regard du chantier : dans le dossier ci-dessous, 21 jours ont été accordés pour reprendre des travaux interrompus depuis des semaines.

La résolution intervient enfin dans un second écrit. « Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent »⁴ : deux lettres, jamais une seule.

Que devient la retenue de garantie ?

Un levier de trésorerie que le marché a prévu, et que beaucoup ignorent. La loi de 1971 permet d’amputer les acomptes « d’une retenue égale au plus à 5 p. 100 de leur montant et garantissant contractuellement l’exécution des travaux, pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître de l’ouvrage »⁵.

Le texte impose une contrepartie que peu de chantiers respectent. Le maître de l’ouvrage « doit consigner entre les mains d’un consignataire, accepté par les deux parties ou à défaut désigné par le président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce, une somme égale à la retenue effectuée »⁵.

Une variante remplace la retenue par une garantie bancaire. Elle « n’est pas pratiquée si l’entrepreneur fournit pour un montant égal une caution personnelle et solidaire émanant d’un établissement financier figurant sur une liste fixée par décret »⁵ : l’entreprise récupère sa trésorerie, le maître d’ouvrage garde sa garantie.

Combien de temps pour s’opposer à sa libération ?

Une année, et le silence libère l’entreprise. Le texte est net : « A l’expiration du délai d’une année à compter de la date de réception, faite avec ou sans réserve, des travaux visés à l’article précédent, la caution est libérée ou les sommes consignées sont versées à l’entrepreneur, même en l’absence de mainlevée »⁶.

Trois précisions se lisent dans cette phrase. Le point de départ est la réception, « faite avec ou sans réserve » ; la libération est automatique, « même en l’absence de mainlevée » ; et elle joue tant pour la caution que pour les sommes consignées.

Une seule chose l’arrête, et elle a une forme. La libération n’intervient pas si le maître de l’ouvrage a notifié « à la caution ou au consignataire, par lettre recommandée, son opposition motivée par l’inexécution des obligations de l’entrepreneur »⁶.

Le texte sanctionne enfin l’excès inverse. « L’opposition abusive entraîne la condamnation de l’opposant à des dommages-intérêts »⁶ : bloquer 4 800 € sans motif se paie, et ce guide ne dit pas à partir de quel seuil une opposition devient abusive, le texte ne le disant pas.

Le dossier de Philomène, voie par voie

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Philomène rénove un immeuble de rapport et a signé un marché de 96 000 € avec une entreprise générale. Elle a versé 72 000 € d’acomptes, soit 75 % du marché, et le chantier est arrêté.

Deux leviers sont déjà entre ses mains avant toute démarche. Le solde non versé de 24 000 €, qu’elle peut suspendre ; et la retenue de garantie de 4 800 €, soit 5 % du marché. Ensemble, 28 800 €.

Quatre-vingt-seize mille euros de marché, et ce qui reste en main

Le tableau se lit à l’écran : 96 000 moins 72 000 font 24 000 €. La retenue représente 5 % du marché et 20 % du solde non versé.

Elle met l’entreprise en demeure le 4 mai 2026, en accordant 21 jours et en annonçant la rupture. Rien ne bouge. Elle notifie la résolution le 2 juin 2026, soit 29 jours après la première lettre, et fait chiffrer la reprise : 48 000 € pour finir.

Une mise en demeure du 4 mai 2026, quatre échéances

Les trois lignes courent depuis la mise en demeure. La dernière mérite une précision de calendrier : la réception des travaux repris intervient le 15 mars 2027, et l’année qui la suit compte 366 jours parce que 2028 est bissextile.

La reprise coûte 48 000 €, soit 50 % du marché initial pour achever le quart restant. Le surcoût par rapport au solde non versé atteint 24 000 €, et l’opération totale revient à 120 000 € — 25 % de plus que le marché signé.

Rapportés à ce surcoût, les deux leviers de trésorerie pèsent 120 %. Autrement dit : ce que Philomène détient déjà couvre le dépassement, à condition qu’elle ne l’ait pas laissé filer.

Ce que ce dossier ne dit pas mérite d’être posé aussi nettement. Il ne dit pas si l’inexécution serait jugée suffisamment grave : les textes emploient cette expression sans la définir, et c’est au juge saisi d’en décider. Il ne dit pas non plus ce que Philomène récupérerait effectivement de l’entreprise, question de solvabilité que les textes ne règlent pas.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels l’entreprise avait cessé de venir.

La mise en demeure qui n’annonce rien. Le courrier réclame la reprise des travaux sans mentionner la rupture. Le texte exige que la lettre annonce expressément que le créancier sera en droit de résoudre : la résolution notifiée ensuite est fragile, et 24 000 € de solde se rediscutent devant un juge.

Le maître d’ouvrage qui fait démolir. Il fait défaire les cloisons mal montées avant de faire refaire. Refaire ne demande personne, défaire suppose une autorisation préalable du juge : la reprise à 48 000 € commence par une irrégularité.

La retenue jamais consignée. Les 4 800 € ont été gardés sur le compte du maître d’ouvrage au lieu d’être consignés entre les mains d’un consignataire. La garantie que le texte organise n’a pas été constituée comme il le prévoit.

L’opposition oubliée à la date anniversaire. Aucune lettre recommandée n’est envoyée dans l’année qui suit la réception. Les sommes sont versées à l’entrepreneur « même en l’absence de mainlevée » : 4 800 € partent sans qu’aucune décision ne l’ait ordonné.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a cru qu’un chantier arrêté se règle par la discussion, alors que le code y attache des écrits datés dont la forme décide de l’efficacité.

Six gestes quand le chantier s’arrête

Trois dans la semaine. Trois avant de faire reprendre.

1. Suspendez le paiement de la situation suivante. Le texte permet de refuser d’exécuter son obligation « alors même que celle-ci est exigible », si l’inexécution de l’autre est suffisamment grave.
2. Faites constater l’état d’avancement. C’est la pièce qui établira la gravité de l’inexécution si le juge est saisi, et c’est vous qui en porterez la preuve.
3. Vérifiez si la retenue de garantie a été consignée. 5 % du marché sont en jeu, et le texte veut qu’ils soient entre les mains d’un consignataire.
4. Écrivez une mise en demeure qui annonce la rupture. La mention est exigée par le texte, et son absence fragilise tout ce qui suit.
5. Notifiez la résolution dans un second courrier motivé. Deux lettres, jamais une seule, et la seconde expose les raisons.
6. Notez la date anniversaire de la réception. Sans opposition motivée par lettre recommandée dans l’année, la retenue est versée à l’entrepreneur.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le commissaire de justice constate l’état d’avancement, et c’est ce constat qui portera la preuve de la gravité. L’architecte chiffre ce qui reste à faire et dit si le coût de reprise est raisonnable, condition que le texte pose. L’artisan repreneur intervient ensuite, et son devis devient la mesure du préjudice. L’expert-comptable, enfin, sait ce que l’immobilisation du chantier coûte en intérêts et en loyers différés, seul chiffre qui rende la comparaison complète — un coût que le calcul du risque de vacance aide à poser.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas ce qu’est une inexécution suffisamment grave : les textes emploient l’expression sans la définir. Il ne lit pas les articles relatifs aux effets de la résolution, ni ceux qui règlent la restitution des sommes versées. Il ne décrit pas le décret qui fixe la liste des établissements financiers habilités à donner la caution. Il ne traite pas la garantie de parfait achèvement ni les garanties légales postérieures à la réception, qui obéissent à d’autres articles. Et il ne traite ni la réception et ses réserves, ni l’action directe du sous-traitant, ni le diagnostic déchets avant travaux.