Prêter un logement à un proche : le contrat que vous concluez sans le savoir

La réponse en trente secondes. C’est un contrat nommé du code civil. « Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi »¹.

Sans terme écrit, la reprise attend l’usage. « Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée »⁶.

Une seule porte de sortie anticipée. « Si […] il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre »⁷.

Cent trente-six de nos guides emploient les mots « bail » ou « locataire ». Ils décrivent tous une occupation contre loyer — ou, à l’autre extrême, l’occupation sans droit ni titre. Aucun ne traitait celle du milieu : gratuite, consentie, et parfaitement contractuelle.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Marceau, 51 ans, ostéopathe à Chambéry, propriétaire d’un immeuble de rapport de 5 lots. Il prête un trois-pièces à son neveu pendant ses études, sans rien écrire. Le logement se louerait 720 € par mois, et Marceau continue d’acquitter 1 850 € par an de taxe foncière et de charges de copropriété. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Prêter un logement, est-ce un contrat ?

Oui. Un vrai contrat. Nommé, réglementé, et vieux de deux siècles.

« Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi »¹.

Trois éléments composent cette définition. Chacun engage. « Livre une chose à l’autre » : la remise des clés suffit, aucun écrit n’est exigé pour former le contrat. « Pour s’en servir » : l’emprunteur reçoit un droit d’usage, pas une simple tolérance révocable. Et « à la charge de la rendre après s’en être servi » : l’obligation de restitution est enfermée dans une condition de temps, et c’est cette condition qui fera toute la difficulté.

Un mot sur le vocabulaire, parce qu’il signale l’âge des sources qu’on lit. Ce contrat s’appelait « prêt à usage, ou commodat ». La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 a fait disparaître le second terme du texte de l’article, dont la version en vigueur date du 14 mai 2009. Une page qui parle encore de commodat ne se trompe pas sur le fond — le mot reste employé par la doctrine — mais elle cite un vocabulaire que le texte a quitté depuis dix-sept ans, ce qui donne au lecteur un indice sur la date de sa dernière relecture.

C’est la même loi de simplification qui a remplacé le mot « réméré » par « faculté de rachat », comme le raconte notre guide sur la vente à réméré. Deux vocabulaires anciens retirés le même jour, et deux familles de pages en ligne restées à l’ancien.

Essentiellement gratuit, et ce que « essentiellement » veut dire

L’article tient en une ligne : « Ce prêt est essentiellement gratuit »².

« Essentiellement » n’a pas ici le sens courant de « pour l’essentiel ». Il signifie « par essence » : la gratuité n’est pas une caractéristique fréquente du prêt à usage, elle est ce qui le constitue. Un prêt qui cesserait d’être gratuit cesserait d’être un prêt à usage.

Sur le dossier de Marceau, cette règle a un coût immédiat : les 1 850 € de charges annuelles restent à sa charge sans qu’aucune recette n’y réponde, et il ne peut pas les faire prendre en charge par l’occupant sans fragiliser la qualification même du contrat.

La conséquence pratique intéresse tout propriétaire tenté d’aménager la situation. Demander une participation aux charges, un entretien en contrepartie, un service quelconque : chacun de ces arrangements introduit une contrepartie, et une contrepartie déplace le contrat vers autre chose.

Nous nous arrêtons là, et nous disons pourquoi. La frontière exacte — à partir de quand une participation devient un loyer déguisé et fait basculer la situation sous le statut des baux d’habitation — relève d’une jurisprudence que nous n’avons pas vérifiée à sa source. Ce guide établit que la gratuité est constitutive ; il ne dira pas où passe précisément la ligne, et cette question se pose à un avocat avant tout aménagement.

Ce qui reste, et qui suffit à décider, tient en une phrase : si vous voulez une contrepartie, faites un bail ; si vous voulez prêter, prêtez vraiment.

Ce que le prêteur garde, et ce qu’il perd

« Le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée »³.

Une seule phrase. Voilà l’article qui rassure. Il faut pourtant mesurer exactement ce qu’il dit, car la tranquillité qu’il procure porte sur un point — la titularité du droit de propriété, qui n’est jamais entamée et permet toujours de vendre, de transmettre ou d’hypothéquer le bien — et laisse entièrement de côté celui qui inquiète le prêteur au moment où il veut récupérer ses clés. Ce qui est cédé, c’est l’usage. Pour le temps du prêt.

Le raisonnement qui coûte le plus cher sur ce sujet part précisément de cet article : puisque je n’ai rien cédé de mon droit, je peux reprendre mon bien quand je veux. Il confond deux choses : être propriétaire, et pouvoir exiger la restitution. Le premier ne donne pas le second, parce qu’un contrat s’y est interposé.

La comparaison avec le démembrement éclaire par contraste. L’usufruitier détient un droit réel opposable à tous ; l’emprunteur ne détient qu’un droit personnel, opposable au seul prêteur. C’est infiniment plus fragile — et pourtant suffisant pour vous empêcher de rentrer chez vous.

Une conséquence pratique en découle pour qui détient en société. Notre guide sur la SCI familiale décrit des structures où les associés se logent parfois mutuellement. Le prêt à usage consenti par une société à l’un de ses associés est un contrat comme un autre : il oblige la société, et il survit au départ du gérant qui l’avait consenti.

L’occupant peut-il en faire ce qu’il veut ?

Non. Deux articles bornent ce qu’il peut faire. Un troisième règle ce qu’il dépense.

« L’emprunteur est tenu de veiller raisonnablement à la garde et à la conservation de la chose prêtée. Il ne peut s’en servir qu’à l’usage déterminé par sa nature ou par la convention ; le tout à peine de dommages-intérêts, s’il y a lieu »⁴.

Le mot « raisonnablement » est récent. La loi n° 2014-873 du 4 août 2014 a remplacé la formule « en bon père de famille », qui figurait dans le code depuis 1804, et la version en vigueur de cet article date du 6 août 2014. Le standard de comportement n’a pas changé ; son nom, si.

Ce que l’emprunteur doit, et ce qu’il ne récupère pas

Le troisième article surprend. Il joue en faveur du prêteur : « Si, pour user de la chose, l’emprunteur a fait quelque dépense, il ne peut pas la répéter »⁵.

Autrement dit, l’occupant qui repeint, qui change une chaudière ou qui refait une salle de bains pour se loger convenablement ne peut pas en demander le remboursement au propriétaire. Le texte vise les dépenses faites « pour user de la chose », c’est-à-dire celles que l’usage rendait nécessaires ou souhaitables.

Cette règle est doublement utile à connaître. Pour le prêteur, parce qu’elle écarte une réclamation classique au moment de la restitution. Pour l’emprunteur, parce qu’elle lui dit d’obtenir un accord écrit avant d’engager quoi que ce soit.

Quand peut-on récupérer son bien ?

Voici l’article qui décide de tout, et celui devant lequel les pages en ligne s’arrêtent.

« Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée »⁶.

La phrase offre deux voies. Une seule est confortable.

La première est le terme convenu. Une date, une durée, un événement daté : le prêt s’achève et la restitution s’exige. C’est la voie qui suppose un écrit, et elle ne coûte presque rien.

La seconde est celle du prêteur qui n’a rien écrit : la restitution ne s’exige qu’« après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée ». Tout dépend alors de la manière dont cet usage se laisse définir. Un logement prêté « pour la durée des études » a un usage qui s’achève avec le diplôme. Un logement prêté « pour se loger » a un usage qui, littéralement, ne s’achève jamais.

Marceau se trouve exactement entre les deux. Les études sont finies, ce qui plaide pour lui. Mais rien n’a été écrit. Et il lui reviendra d’établir que l’usage convenu quatre ans plus tôt était bien celui des études et non celui, indéfini, de se loger — démonstration qui repose sur une conversation de famille dont personne n’a gardé trace, tenue à un moment où l’idée même d’en garder trace aurait paru déplacée.

Cette incertitude a un prix, et il court. Chaque mois passé à ne pas savoir quand le lot se libérera coûte 720 € de loyer et une part des 1 850 € de charges annuelles — soit 874 € par mois si l’on rapporte les deux au calendrier. Sur les 12 mois qui ont suivi la fin des études du neveu, cela fait 10 490 €. Notre guide sur le calcul du risque de vacance montre comment ces mois se provisionnent quand on les a choisis ; ici, ils ne sont pas choisis.

Notons ce que l’article ne dit pas, parce que c’est ce que les propriétaires cherchent en vain. Il ne prévoit ni congé, ni préavis, ni délai de prévenance. Le vocabulaire du bail n’a pas cours ici : il n’y a qu’un terme, ou un usage accompli.

La seule porte de sortie anticipée

Elle existe. Elle est étroite. Et elle passe par un juge, ce qui suppose une procédure, des délais et des frais que ce guide ne chiffrera pas faute de les avoir vérifiés — mais qu’il faut avoir en tête avant de compter sur elle comme sur une solution de repli.

« Néanmoins, si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre »⁷.

Quatre conditions se lisent dans cette phrase. Elles sont cumulatives. Un besoin : pas une préférence, pas une opportunité. Pressant : l’urgence est requise. Imprévu : ce qu’on pouvait anticiper au moment du prêt ne compte pas. Et « le juge peut, suivant les circonstances » : même réunies, ces conditions n’emportent pas la restitution de droit, elles ouvrent un pouvoir d’appréciation.

Pour un investisseur, la lecture est franche. Vouloir relouer le bien parce que le marché a monté n’est ni pressant ni imprévu, quand bien même le manque à gagner atteindrait 8 640 € par an. Avoir besoin d’y loger sa propre famille à la suite d’un événement qu’on ne pouvait prévoir se plaide. La différence n’est pas une question de montant, c’est une question de nature.

Il faut aussi relever la fenêtre temporelle que le texte ouvre : « pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé ». L’article 1889 est le pendant exact de l’article 1888 — il ne s’applique que tant que la restitution n’est pas encore exigible. Une fois l’usage accompli, on n’a plus besoin de lui.

Ce que quatre ans de prêt coûtent

Voici le dossier de Marceau. Ligne à ligne.

Quatre ans de prêt sur un lot qui se louerait 720 € par mois

Le tableau se reconstitue à l’écran : 34 560 € plus 7 400 € font bien 41 960 €. Rapporté au mois, cela représente 874 € — soit 21,4 % de plus que le seul loyer de 720 €. Les charges représentent 21,4 % du loyer non perçu — elles ne sont pas l’accessoire qu’on imagine, parce qu’elles continuent d’être appelées sans qu’aucune recette n’y réponde.

Mettons ce total en regard de ce qui l’aurait borné. Une convention écrite fixant un terme, rédigée par un notaire, coûte 350 € dans notre exemple. Le coût du prêt représente 119,9 fois cette somme, et la convention s’amortit en un demi-mois de loyer.

Et le compteur ne s’arrête pas. Chaque année supplémentaire coûte 8 640 € de loyer et 1 850 € de charges, soit 10 490 € — trente fois le prix de la convention qui n’a pas été écrite, chaque année.

Il faut dire ici quelque chose qui ne sert pas notre propos commercial. Ces 41 960 € ne sont pas une perte au sens strict : Marceau a voulu aider son neveu, et cette aide a une valeur qu’aucun tableau ne chiffre. Nous ne prétendons pas qu’il aurait dû louer. Ce que nous soutenons est plus étroit : une aide se décide en connaissant son coût et sa durée, et un prêt sans terme retire au prêteur la maîtrise des deux. Écrire une date ne rend pas le geste moins généreux — cela l’empêche seulement de devenir involontaire.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun de ces quatre cas ne suppose une brouille. Ce sont des choses non écrites — et le fait qu’elles concernent des proches est précisément ce qui explique qu’on ne les écrive pas : demander une convention à son neveu ou à son père paraît un geste de défiance, alors que c’est le seul moyen d’éviter que la question ne se pose un jour dans de mauvaises conditions.

Le prêt sans terme. Le propriétaire remet les clés sans rien préciser, par délicatesse. L’article 1888 subordonne alors la reprise à l’accomplissement d’un usage que personne n’a défini. Coût : 41 960 € sur quatre ans, et un lot dont la date de libération dépend d’une preuve à rapporter.

Le congé donné comme à un locataire. Le propriétaire envoie une lettre recommandée avec six mois de préavis, croyant appliquer le droit du bail. Aucun de ces mécanismes n’existe dans le prêt à usage, et la lettre reste sans effet. Coût : 10 490 € pour l’année perdue à se tromper de fondement.

Les travaux payés par l’occupant. L’emprunteur refait la salle de bains et demande un remboursement au moment de partir. L’article 1886 dit qu’il ne peut pas répéter ces dépenses — mais faute d’écrit, la discussion s’envenime et retarde la restitution. Coût : 1 850 € de charges pour chaque année de discussion.

La participation aux charges demandée en cours de route. Le propriétaire, lassé de payer, demande à l’occupant de prendre les charges à sa charge. Il introduit une contrepartie dans un contrat que le code dit essentiellement gratuit, et fragilise sa propre qualification. Coût : 7 400 € qu’il croyait récupérer, et un régime devenu incertain.

Le point commun des quatre tient en trois mots : rien n’était écrit. Trois de ces situations n’existeraient pas si une date figurait quelque part.

Qu’écrire avant de remettre les clés ?

Six lignes. Elles tiennent sur une page. Elles se rédigent en un quart d’heure, et ce quart d’heure est le meilleur investissement de tout le dossier, puisqu’il transforme une situation dont la sortie dépend d’une preuve à rapporter en une situation dont la sortie est écrite noir sur blanc et connue des deux parties dès le premier jour.

1. Un terme, en toutes lettres. Une date, une durée de 24 mois ou de 36 mois, ou un événement daté et vérifiable. C’est la seule ligne qui vous rende la maîtrise du calendrier, et elle vaut à elle seule tout le reste.
2. L’usage convenu, décrit précisément. « Pour la durée des études de X à l’université de Y » se termine ; « pour se loger » ne se termine pas. La formulation de cette ligne décide de l’article 1888.
3. La gratuité, affirmée sans contrepartie. Pas de participation, pas de service en échange, pas d’entretien contre logement. Ce qui ressemble à une contrepartie fragilise la qualification.
4. Le sort des charges, dit clairement. Qui paie la taxe foncière, les charges de copropriété, les consommations. Le dire n’est pas créer une contrepartie ; le taire crée une discussion.
5. Le régime des travaux. L’article 1886 écarte la répétition des dépenses d’usage, mais rien n’interdit de prévoir un accord préalable écrit pour tout ce qui dépasse l’entretien courant.
6. Deux exemplaires signés et datés. Un écrit sous seing privé suffit à prouver le terme. Le notaire apporte la date certaine, et un commissaire de justice pourra constater l’état du logement à la remise des clés comme à leur restitution.

Un mot sur le professionnel à solliciter. Ni l’agent immobilier ni le gestionnaire n’ont vocation à rédiger cet acte, qui n’est pas un bail. Le notaire est l’interlocuteur naturel, et l’expert-comptable qui suit vos revenus fonciers doit être informé qu’un lot sort du parc loué.

Une dernière remarque sur l’âge des textes. Cinq des sept articles cités sont dans leur rédaction de 1804 et n’ont jamais été retouchés. Les deux autres ont bougé pour des raisons de vocabulaire et non de fond : « commodat » retiré en 2009, « en bon père de famille » remplacé par « raisonnablement » en 2014. C’est une configuration inhabituelle — d’ordinaire, ce sont les règles qui changent et les mots qui restent. Ici, les mots ont changé et les règles sont intactes, ce qui rend les commentaires anciens fiables sur le fond et périmés sur la forme. Les dossiers que nous publions portent leur date pour permettre au lecteur de faire lui-même ce tri.