Occupation illicite d'un logement locatif : pourquoi le propriétaire attend sept jours là où l'occupant d'un domicile en attend un

La réponse en trente secondes. La voie rapide n’est pas judiciaire mais préfectorale : le représentant de l’État statue « dans un délai de quarante-huit heures »¹, après plainte, preuve et constat.

La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui « ne peut être inférieur à vingt-quatre heures ». Mais « lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, ce délai est porté à sept jours »¹, et le référé de l’occupant suspend alors l’exécution.

Depuis le 20 août 2026, la procédure couvre aussi le maintien à l’expiration d’un contrat de meublé de tourisme². La sanction pénale qui devait l’accompagner avait été censurée quatre jours avant la promulgation de la loi³.

Le sujet est saturé de récits et vide de textes. On y lit qu’il faut agir en quarante-huit heures, qu’au-delà tout est perdu, que la trêve hivernale protège les squatteurs. Aucune de ces trois affirmations n’est exacte telle qu’elle circule, et les textes qui les fondent viennent d’être modifiés — l’un d’eux il y a neuf jours.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Karim, 44 ans, kinésithérapeute à Montpellier. Il loue un T2 en meublé de tourisme 95 € la nuit, avec un taux d’occupation de 65 % — soit une recette journalière moyenne de 62 €, hypothèse déclarée —, et découvre qu’un occupant reste dans les lieux après le terme de son séjour. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Un occupant sans titre est-il un locataire ?

Non, et cette réponse commande le choix de la procédure comme le calendrier.

Un locataire a signé un bail. Le faire partir suppose de faire constater la résiliation par un juge, puis de signifier un commandement de quitter les lieux, puis d’attendre. Notre guide sur les loyers impayés détaille cette chaîne, qui est longue et qui est faite pour l’être.

Un occupant sans titre n’a rien signé, ou plus rien. Il existe alors une voie parallèle, administrative, que le juge n’emprunte pas et qui se compte en jours plutôt qu’en mois.

Une troisième situation existe encore, et elle se confond souvent avec les deux premières : le logement qu’un locataire semble avoir quitté sans le dire. Notre guide sur l’abandon de logement décrit sa procédure propre, qui n’est ni celle de l’impayé ni celle de l’occupation sans titre. Trois portes, trois textes, et un bailleur qui pousse la mauvaise perd des semaines avant de s’en apercevoir.

Le piège le plus courant est de traiter un occupant sans titre comme un locataire. Un bailleur qui envoie un commandement de payer à quelqu’un qui n’a jamais signé de bail vient de perdre plusieurs semaines et, souvent, de reconnaître implicitement une occupation qu’il aurait pu faire cesser autrement.

Le point de vigilance. Entre les deux se trouve une zone grise que ce guide ne prétend pas trancher : l’occupant entré régulièrement — locataire dont le bail a pris fin, hébergé, occupant d’un meublé de tourisme après son séjour — n’est plus titré, mais il ne s’est pas introduit par effraction. Les textes le traitent différemment selon qu’ils visent l’introduction ou le maintien, et c’est de cette distinction que dépend presque tout ce qui suit.

Quarante-huit heures pour statuer

Le texte est court et il désigne une autorité que peu de bailleurs pensent à saisir.

Peuvent demander la mise en demeure « la personne dont le domicile est ainsi occupé, toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ou le propriétaire du local occupé »¹. Le propriétaire est donc visé, et c’est un ajout qui a son importance : il n’a pas besoin d’habiter les lieux pour agir.

Trois conditions doivent être réunies avant de saisir, et elles sont cumulatives.

1. Avoir déposé plainte. Le texte l’exige « après avoir déposé plainte »¹. C’est la première démarche, et elle se fait avant tout le reste.
2. Prouver que le logement est son domicile ou sa propriété. Un titre de propriété, une taxe foncière, un acte notarié : la preuve est ordinaire, encore faut-il l’apporter au dossier.
3. Faire constater l’occupation illicite. Par « un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice »¹. Trois portes, dont une — le maire — est souvent la plus rapide dans une commune moyenne.

Le représentant de l’État statue ensuite « dans un délai de quarante-huit heures »¹. C’est ce chiffre qui circule, et il est exact — mais il ne désigne pas le temps total de la procédure, seulement celui de la décision.

La mise en demeure, une fois prise, est notifiée aux occupants et au demandeur, et elle est publiée par affichage en mairie et sur les lieux. Si elle n’est pas suivie d’effet dans le délai imparti, le représentant de l’État procède sans délai à l’évacuation forcée, à moins que l’auteur de la demande ne s’y oppose. C’est une mécanique administrative, sans audience et sans plaidoirie, et c’est précisément ce qui la rend rapide.

Votre logement locatif est-il votre domicile ?

Presque jamais. Et c’est ce mot qui allonge votre délai de six jours.

La mise en demeure « est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures ». Puis vient la phrase que les récits omettent : « lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, ce délai est porté à sept jours »¹.

Et dans ce cas seulement, « l’introduction d’une requête en référé sur le fondement des articles L. 521-1 à L. 521-3 du code de justice administrative suspend l’exécution de la décision »¹. L’occupant d’un bien locatif dispose donc d’un recours qui arrête la machine ; celui qui occupe le domicile de quelqu’un n’en dispose pas.

Le même texte, deux calendriers selon un seul mot

Neuf jours contre trois. Sur le dossier de Karim, l’écart de six jours représente 372 €, ce qui est modeste — et ce n’est pas là que le mot « domicile » coûte cher. Il coûte cher deux sections plus loin.

Ce que ce guide ne tranche pas. La qualification de « domicile » au cas par cas. Une résidence secondaire, un logement entre deux locataires, un meublé de tourisme entre deux séjours : le texte donne un mot, pas une grille. Nous donnons sa lettre et sa conséquence littérale ; ce qu’un juge retiendrait dans une situation précise relève d’un avocat, et c’est le seul point de ce guide où nous conseillons de ne pas décider seul.

Ce que Karim perd chaque jour

Soixante-deux euros, et le chiffre mérite d’être posé avant les délais parce qu’il les rend lisibles.

Un T2 loué 95 € la nuit avec 65 % d’occupation produit 62 € par jour en moyenne, soit 1 860 € par mois. C’est l’unité de compte de tout ce guide : chaque jour de procédure vaut soixante-deux euros, et chaque texte cité se traduit en jours.

Karim n’est pas dans le cas le plus difficile. Son occupant est entré légalement, avec un contrat, et il est resté. Il ne s’est introduit ni par effraction ni par manœuvre. Cette nuance, qui semble le protéger, va se retourner contre Karim à deux reprises.

Il faut d’ailleurs noter ce que le chiffre de 62 € recouvre et ce qu’il omet. Il représente une recette moyenne, charges non déduites, sur un bien dont le taux d’occupation réel varie fortement d’une saison à l’autre : en haute saison la perte quotidienne est bien supérieure, en février elle est moindre. La moyenne annuelle est ce qui permet de comparer des délais entre eux, pas ce qui décrit un mois donné.

Ce que la loi du 18 août 2026 a changé

Elle a ouvert la voie préfectorale à une situation qui en était exclue, et le texte a neuf jours.

La loi du 18 août 2026 « visant à offrir des réponses immédiates aux phénomènes troublant l’ordre public, la sécurité et la tranquillité de nos concitoyens » insère dans l’article 38 un alinéa nouveau : « le présent article s’applique également en cas de maintien […] à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme »². L’article modifié est en vigueur depuis le 20 août 2026¹.

Avant cette date, Karim n’avait que la voie judiciaire, parce que son occupant n’était pas entré par manœuvres. Depuis, il peut saisir le préfet. C’est un changement considérable pour un loueur en meublé de tourisme, et notre guide sur la réglementation des meublés de tourisme ne pouvait pas l’anticiper.

Le Conseil constitutionnel a validé cette extension, en l’assortissant d’une réserve : elle ne peut jouer lorsque l’occupant a établi son domicile dans les locaux à usage commercial³.

L’occupant d’un meublé de tourisme risque-t-il une peine ?

Pas celle que la loi prévoyait. Elle a été censurée quatre jours avant la promulgation du texte.

Le II de l’article 14 modifiait les articles 226-4 et 315-1 du code pénal pour couvrir le maintien dans le domicile d’autrui à l’expiration d’un contrat de meublé de tourisme. Le Conseil constitutionnel l’a déclaré contraire à la Constitution : en faisant relever des faits identiques de deux incriminations assorties de peines différentes, « le législateur a méconnu le principe d’égalité devant la loi pénale »³.

Ce qui reste applicable est l’incrimination de 2023, inchangée. L’introduction dans un local à usage d’habitation « à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende, et le maintien à la suite de cette introduction encourt les mêmes peines⁴.

La conséquence, pour Karim. Son occupant est entré avec un contrat. Il ne s’est pas introduit par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et le maintien que punit le texte est celui qui fait suite à une telle introduction. Karim dispose donc de la voie administrative — depuis neuf jours — mais pas de l’incrimination. C’est exactement l’inverse de ce qu’on lui dira, et c’est vérifiable en trois clics sur deux pages publiques.

La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?

Non, mais elle protège l’occupant du logement locatif d’un bailleur. La nuance vaut 9 362 €.

Le principe est connu : les mesures d’expulsion non exécutées au 1er novembre sont suspendues « jusqu’au 31 mars de l’année suivante »⁶.

La dérogation l’est moins, et sa rédaction est décisive : « ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte »⁶.

Trois conditions y sont empilées. Il faut une introduction sans droit ni titre, elle doit viser le domicile d’autrui, et elle doit procéder de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Un logement locatif vacant n’est le domicile de personne, et l’occupant de Karim est entré avec un contrat : ni l’une ni l’autre des deux premières conditions n’est remplie.

Cent cinquante et un jours, à soixante-deux euros

Cent cinquante et un jours à 62 € font 9 362 €. C’est là que le mot « domicile » coûte cher, et c’est la raison pour laquelle la voie préfectorale, avec ses neuf jours, mérite d’être connue avant d’en avoir besoin.

Deux mois après le jugement, au mieux

Et le jugement lui-même n’a pas de délai écrit dans un texte, ce que ce guide ne chiffrera donc pas.

Une fois la décision obtenue, l’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu « qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux⁵. Sur le dossier de Karim, ces soixante jours représentent 3 720 €, et ils viennent après tout le reste.

Le même texte ajoute un piège de procédure qui se retourne contre le bailleur : dès la délivrance du commandement, le commissaire de justice informe le représentant de l’État dans le département, et « si le représentant de l’État dans le département n’est pas informé », le délai avant lequel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu⁵. Une formalité omise par un professionnel, et le compteur ne tourne plus.

Un seul dossier, quatre calendriers, un rapport de dix-sept

Dix-sept fois plus long, pour le même logement et le même occupant. La seule variable est la voie empruntée, et elle se choisit dans les tout premiers jours.

Les quatre incidents qui reviennent, et leur montant

Trois se produisent la première semaine. Le quatrième se produit chez le commissaire de justice.

Traiter un occupant sans titre comme un locataire. Envoyer un commandement de payer, saisir la commission de conciliation, engager une procédure de résiliation : chacune de ces démarches suppose un bail. Le temps perdu bascule le dossier de la voie préfectorale à la voie judiciaire, soit de 9 jours à 60 au minimum — 3 162 € d’écart sur le dossier de Karim.

Saisir le préfet sans avoir réuni les trois conditions. Plainte déposée, preuve de la propriété, constat par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice : un dossier incomplet est un dossier qui revient. Chaque semaine perdue vaut 434 €, et la première est celle où tout se joue.

Croire que la trêve hivernale ne protège pas l’occupant. La dérogation exige une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui, par manœuvres. Un logement locatif vacant ne remplit pas la condition de domicile : une mesure non exécutée au 1er novembre attend le 31 mars, soit 9 362 €.

Laisser passer l’information du préfet par le commissaire de justice. Le délai de deux mois est suspendu tant que le représentant de l’État n’a pas été informé de la délivrance du commandement. Deux mois qui ne commencent pas à courir valent 3 720 €, et cette formalité ne se rattrape pas rétroactivement.

Ce qui se joue avant, et qui coûte moins cher

Aucune procédure rapide ne vaut une occupation qui n’a pas lieu, et trois mesures ordinaires font l’essentiel.

1. Un logement qui ne se voit pas vide. Une boîte aux lettres relevée, un volet manœuvré, un voisin prévenu : la vacance visible est le premier critère de sélection d’un logement. Un gestionnaire locatif le fait par métier ; un bailleur à distance l’oublie.
2. Des preuves prêtes. Titre de propriété, taxe foncière, dernier état des lieux, photographies datées : le dossier que le préfet demandera se constitue en une heure, un dimanche, et pas dans l’urgence.
3. Un dossier locatif tenu. Pour un bail classique, notre guide sur la caution et les garanties montre que le risque se traite à l’entrée. Le cas de l’occupant sans titre est différent, mais la logique est la même : ce qui se prépare avant coûte cent fois moins que ce qui se répare après.

Un agent immobilier qui gère des meublés de tourisme sur une ville touristique connaît les périodes où le risque monte, et un notaire vous dira que la preuve de propriété la plus rapide à produire est celle qu’on a déjà scannée.

Que faire le jour où l’on découvre l’occupation ?

Trois gestes, dans cet ordre, et la journée n’est pas de trop.

1. Déposer plainte. C’est la condition que le texte pose en premier, et la seule qui ne puisse pas être faite par un tiers à votre place. Tout le reste en dépend.
2. Faire constater. Officier de police judiciaire, maire ou commissaire de justice : le plus rapidement disponible est le bon. Dans une commune moyenne, le maire répond souvent le jour même.
3. Saisir le préfet avec le dossier complet. Plainte, preuve, constat. Le compteur des quarante-huit heures ne démarre qu’avec un dossier qui tient.

Ce qu’il ne faut pas faire tient en une ligne, et il vaut mieux l’écrire : ne pas entrer, ne pas changer la serrure, ne pas couper l’eau ou l’électricité. Ces gestes exposent leur auteur, et ils font perdre le bénéfice de la voie que ce guide décrit.

La conclusion qui ne nous arrange pas. Nous accompagnons des investisseurs, dont certains en meublé de tourisme, et ce guide dit que le régime protège moins un bailleur qu’un occupant de son propre domicile : sept jours au lieu d’un, un recours suspensif de plus, et une trêve hivernale dont la dérogation ne joue pas pour un logement vacant — 9 362 € sur le dossier décrit. Ce n’est pas un argument de vente. Nous le publions parce que les trois textes ont bougé cette année, dont un il y a neuf jours et un autre censuré quatre jours avant sa promulgation, et parce qu’un bailleur qui découvre cela le jour de l’occupation le découvre trop tard.